Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 10.10.2018 ISBN: 9785392287369 Язык: Объем текста: 306 стр. Формат: epub

Оглавление

Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики и их реализация

Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

Глава 4. Система договоров о предоставлении жилых помещений в пользование

Глава 5. Социальный наем. Договор найма жилого помещения фонда социального использования

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

Глава 7. Понятие и правовой режим общего имущества в многоквартирном доме

Глава 8. Управление многоквартирным домом

Глава 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 3.
Жилое помещение как объект вещных прав

Жилищный фонд. Понятие и признаки жилого помещения. Перевод жилого помещения в нежилое, нежилого помещения в жилое. Переустройство и перепланировка жилого помещения. Право собственности граждан на жилые помещения, основания его приобретения и прекращения. Строительство жилых домов как основание приобретения права собственности на жилое помещение. Ограниченные вещные права на жилые помещения.

3.1. Понятие жилищного фонда. Виды жилищных фондов

В действующем жилищном законодательстве закреплено легальное определение жилищного фонда в п. 1 ст. 19 ЖК РФ.

Важно! Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Доктрина. Ю.К. Толстой предлагал определение жилищного фонда как совокупности жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

П.В. Крашенинников отмечает, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

Существуют различные классификации жилищного фонда.

Во-первых, жилищный фонд подразделяется в зависимости от принадлежности к той или иной форме собственности на:

частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Во-вторых, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (к этой категории относятся служебные жилые помещения, общежития, помещения маневренного фонда, помещения в домах системы социального обслуживания граждан, жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей);

индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, входящих в состав жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Порядок учета жилищного фонда регулируется постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301, которым утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в РФ. Государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой для РФ системе учета. Основной задачей учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственный учет жилищного фонда включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро технической инвентаризации.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами.

В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством РФ.

Необходимо также учитывать, что поскольку жилые помещения как объекты вещных прав являются недвижимым имуществом, они подлежат также кадастровому учету.

Вывод. Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, классифицируемых в зависимости от принадлежности к той или иной форме собственности и целей использования жилищного фонда. Учет жилищного фонда включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

3.2. Особенности правового режима жилого помещения Переустройство и перепланировка жилых помещений

Согласно ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных правоотношений являются жилые помещения.

Важно! Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилое помещение имеет целевое назначение – по общему правилу оно может быть использовано только для проживания граждан.

Доктрина. Б.М. Гонгало отмечает, что признание здания (в том числе жилого дома) недвижимым имуществом по природе не вызывает сомнений. При характеристике других помещений (части здания, квартиры, части квартиры) в литературе высказываются различные точки зрения:

Концепция фикции – законодательное объявление квартир и иных жилых помещений в жилых домах и иных строениях, т.е. по сути – составных (несамостоятельных) частей недвижимых объектов – в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства;

Концепция пространства – помещение есть пространство, ограниченное трехмерным замкнутым контуром, который имеет вход;

Концепция материального объекта – согласно которой жилое помещение является вещью недвижимой по природе.

Существуют следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение обладает следующими признаками:

Жилое помещение является недвижимым имуществом, в связи с этим право собственности и иные вещные права на него подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ЖК РФ и другими федеральными законами. В настоящее время имеет юридическое значение именно общая площадь помещения, а не жилая площадь (например, для расчета платы за жилье, определения учетной нормы и нормы предоставления). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Жилым помещением не может быть признано движимое имущество (например, вагончик, палатка и т.п.), отношения по использованию для проживания такого имущества, не имеющего неразрывной связи с землей, не регулируются жилищным законодательством.

Доктрина. С.А. Степанов указывает, что помещения как недвижимые вещи в «физическом» составе иной недвижимой вещи являются, по существу, производными объектами.

Жилым может быть признано только изолированное помещение, то есть такое помещение, которое отделено от других помещений стенами и имеет автономный выход в места общего пользования (на улицу, в подъезд, в коридор и т.п.). В связи с этим, очевидно, часть жилого дома или квартиры может быть признана отдельным объектом, если удовлетворяет этому признаку, то есть частью жилого дома или квартиры являются изолированные комнаты. Часть комнаты отдельным самостоятельным объектом не признается. При этом, в некоторых случаях (например, в отношениях поднайма, при вселении временных жильцов) возникают жилищные права на неизолированные (не выделенные) части жилого помещения.

Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Согласно п. 33 данного Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

– ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

– изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Оценка соответствия помещения установленным требованиям осуществляется межведомственной комиссией в порядке, предусмотренном в разделе IV указанного Положения. В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции должен быть решен вопрос о сроках расселения или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Указанный признак неразрывно связан с третьим признаком, поскольку предполагается, что помещение пригодно для постоянного проживания граждан только в случае, если оно удовлетворяет всем санитарным, техническим и иным правилам и нормам, установленным в законодательстве для жилых помещений. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, в частности, содержатся в разделе II указанного выше Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Жилое помещение имеет строго целевое назначение и должно быть признано именно жилым. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются в упомянутом постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Законодатель, определяя объект жилищных правоотношений, употребляет понятие жилого помещения, которое зачастую отождествляют с понятием жилища. Однако данные понятия нельзя назвать полностью равнозначными, поскольку жилые помещения есть своеобразные виды жилища, которые признаны объектами жилищных прав и отношения по поводу которых регулируются жилищным законодательством. При этом проживать гражданин может не только в жилом помещении, реализуя свое право на жилище, гарантированное ст. 40 Конституции РФ. Например, в настоящее время существуют помещения, используемые в том числе для проживания (их называют апартаментами), удовлетворяющие большинству признаков жилого помещения, указанных в законе (недвижимое имущество, пригодное для проживания). Однако данные помещения не признаются жилыми, поскольку не во всех случаях соответствуют всем техническим и санитарным требованиям (например, они часто располагаются в нежилых зданиях, помещения в которых в основном используются в качестве офисных), в связи с чем отношения по поводу их использования не регулируются жилищным законодательством, оно не предусматривает такого понятия, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям. Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания (как, например, гостиницы). Таким образом, апартаменты – это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания. В связи с тем, что апартаменты относятся к категории нежилых помещений, в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства, нельзя получить налоговый вычет за их приобретение, оплата коммунальных услуг производится собственниками апартаментов по тарифам, установленным для коммерческих нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией. В среднем коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в квартирах, на 15%.

Важно! В ст. 139 УК РФ, ст. 5 УПК РФ содержится определение жилища, под которым понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания.

Доктрина. В науке жилище определяется как система пространственно-организационной (средствами архитектуры и строительства) непроизводственной жизнедеятельности индивида, социальной группы и общества в целом во взаимодействии с предметным миром и климатической средой.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Условия перевода жилого помещения в нежилое:

в переводимом помещении должен быть оборудован отдельный вход, то есть доступ к нему возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или имеется техническая возможность оборудовать отдельный доступ к данному помещению;

переводимое помещение не является частью жилого помещения;

переводимое помещение не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо иных лиц;

перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Запрещен перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования, а также в целях осуществления религиозной деятельности.

Судебная практика. По мнению суда, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Учитывая, что истцом предполагается обустройство входной группы – крыльца с металлическими ограждениями, которое должно располагаться за пределами здания на прилегающем земельном участке, необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в результате проводимых работ произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (определение ВС РФ от 04.07.2017 № 18-КГ17-82).

Перевод нежилого помещения в жилое по общему правилу не допускается, это возможно только при соблюдении следующих условий:

нежилое помещение отвечает установленным санитарным, техническим и иным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или имеется возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

право собственности на такое помещение не обременено правами каких-либо иных лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления по заявлению собственника или уполномоченного им лица. К заявлению по общему правилу прилагаются правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план помещения с его техническим описанием (в случае, если помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае, если это требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого). При этом правоустанавливающие документы, план переводимого помещения с его техническим описанием или технический паспорт, а также поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение могут быть получены в порядке межведомственного взаимодействия.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее, чем через сорок пять дней со дня представления документов. О принятом решении не позднее, чем через три рабочих дня, уведомляется заявитель.

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

В предлагаемом учебнике излагается курс жилищного права по учебной программе, разработанной в соответствии с ФГОС ВО по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (уровень бакалавриата). На основе действующего жилищного законодательства РФ анализируются базовые институты жилищного права и актуальные проблемы правоприменения. Для закрепления полученных теоретических знаний в учебник включены практические задания.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 3 апреля 2018 г.<br /> Настоящее издание предназначено для студентов юридических вузов, аспирантов, преподавателей, практических работников, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.

Внимание! Авторские права на книгу "Жилищное право. Учебник для бакалавров" ( Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. ) охраняются законодательством!