Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 10.10.2018 ISBN: 9785392287369 Язык: Объем текста: 306 стр. Формат: epub

Оглавление

Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики и их реализация

Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

Глава 4. Система договоров о предоставлении жилых помещений в пользование

Глава 5. Социальный наем. Договор найма жилого помещения фонда социального использования

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

Глава 7. Понятие и правовой режим общего имущества в многоквартирном доме

Глава 8. Управление многоквартирным домом

Глава 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 5.
Социальный наем. Договор найма жилого помещения фонда социального использования

Понятие и признаки договора социального найма. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Права и обязанности сторон. Особенности заключения, изменения и прекращения договора социального найма. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: особенности и отличия от социального найма.

5.1. Понятие и общая характеристика договора социального найма

В последние годы наблюдается уменьшение количества граждан, обеспечиваемых жилыми помещениями по договору социального найма. Иногда на это обращают внимание как на отрицательную тенденцию, тем не менее в условиях, когда государство прикладывает немалые усилия, чтобы предложить гражданам альтернативные способы улучшения жилищных условий, социальный наем напротив должен постепенно сокращаться и обеспечивать жильем лишь наиболее социально незащищенные категории граждан.

Понятие социальный наем относительно новое, если обратиться к действовавшему ранее ЖК РСФСР 1983 года, то в нем мы не обнаружим какого-либо упоминания о договоре социального найма. Применительно к государственному и общественному фонду советское законодательство использовало конструкцию договора найма, заключаемого в письменной форме на основании ордера – документа, подтверждающего предоставление жилого помещения гражданину. Хотя в сущности речь идет о схожих правовых институтах.

Договор социального найма впервые упоминается в законе об основах федеральной жилищной политики и ст. 672 ГК РФ, предусматривающей, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, а с 2014 года еще и по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Доктрина. Некоторое время в науке шли споры о соотношении договора коммерческого и социального найма. Большинство ученых считают, что договор коммерческого найма и договор социального найма являются разновидностями единого договора найма жилого помещения. Иной точки зрения придерживался М.И. Брагинский, указывавший, что гл. 35 ГК РФ рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор коммерческого найма и договор социального найма. Более подробно данная проблема рассмотрена в параграфе 4.1 главы 4.

Важно! По договору социального найма одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом.

По своей природе договор социального найма – консенсуальный, двусторонний, взаимный и по общему правилу возмездный.

Доктрина. По мнению Д.А. Формакидова, договор социального найма можно охарактеризовать как договор присоединения, поскольку Правительством РФ установлена типовая форма договора.

В числе особенностей договора социального найма и одновременно отличий от коммерческого найма следует указать:

Бессрочный характер. Если в коммерческом найме срок договора ограничен пятью годами, то при социальном найме права нанимателя носят гораздо более стабильный характер, что в некотором смысле сближает их с правами собственника. Тем не менее, несмотря на бессрочный характер прав нанимателя, они не становятся вещными, а договор социального найма по-прежнему является обязательственным правовым институтом.

Важной гарантией прав нанимателя служит правило о том, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения. Смена собственника жилого помещения также не позволяет ставить вопрос о прекращении отношений по социальному найму.

Таким образом, владение нанимателя и членов его семьи практически не зависит от воли собственника, наймодатель может расторгнуть договор лишь в ограниченных случаях, при существенных нарушениях условий договора со стороны нанимателя.

Специальный субъектный состав. На стороне наймодатель могут выступать уполномоченные государственные органы или организации, органы местного самоуправления или муниципальные организации, действующие от имени собственника государственного или муниципального жилищного фонда.

Нанимателями могут быть лишь граждане РФ, принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также иные граждане, социальная поддержка которых предусмотрена в законе (более подробно в параграфе 5.2. настоящей главы).

Судебная практика. По мнению Конституционного Суда РФ, из ст. 40 Конституции РФ не вытекают гарантии бесплатного предоставления жилья иностранным гражданам, в том числе в случаях, когда эти граждане являются членами семьи граждан РФ. Разрешение данного вопроса относится к компетенции законодателя, который в ч. 5 ст. 49 ЖК РФ предусмотрел, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (Определение Конституционного Суда РФ от 20.03.2014 № 564-О).

Публично-правовые предпосылки заключения договора. Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления или иного уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении

Доктрина. Как отмечает Ю.К. Толстой, новое жилищное законодательство отказалось от оформления решений о предоставлении социального жилья таким документом, как ордер, по-видимому, расценив его как атрибут административно-командной системы, хотя еще никому не пришло в голову отказаться от наименования многих ценных бумаг ордерными. По существу же мало что изменилось, поскольку ни у кого не вызывает сомнений характеристика решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения как административного акта. Никаких оснований для отказа от ордера как документа, коим такое решение оформлялось, не было.

Типовая форма договора. Договор социального найма заключается в письменной форме, типовая форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.

Ряд особенностей социального найма связан с объемом прав и обязанностей сторон, например, у нанимателя есть право на обмен жилого помещения. По сравнению с коммерческим наймом существенно отличаются основания для расторжения договора, правовое положение членов семьи нанимателя.

Важно! Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Не могут выступать самостоятельным предметом договора неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Судебная практика. Неоднократное на протяжении многих лет предоставление комнаты в коммунальной квартире собственником жилищного фонда по отдельным договорам социального найма свидетельствует о признании им такой комнаты изолированным помещением и самостоятельным объектом жилищных прав (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 1).

Вывод. Договор социального найма является правовым средством, обеспечивающим реализацию ст. 40 Конституции РФ, гарантирующей малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, предоставление его бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Социальный наем является гражданско-правовым обязательством, входящим в систему договоров найма жилых помещений, характеризуется следующими особенностями: бессрочным характером, специальным субъектным составом, наличием публично-правовых предпосылок заключения договора; типовой формой.

5.2. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Для заключения договора социального найма необходимо наступление совокупности юридических фактов:

Гражданин должен быть малоимущим и нуждающимся. Иные категории граждан вправе получить жилое помещение по договору социального найма в исключительных случаях, когда это предусмотрено в законе.

Доктрина. Е.В. Богданов отмечает, что нуждаемость в жилом помещении является тем жизненным обстоятельством, с которым закон связывает трансформацию конституционного права на жилище в субъективное право на получение жилого помещения, в содержание которого входят такие правомочия, как право гражданина требовать постановки на квартирный учет, право пребывать на учете и право требовать предоставления конкретного жилья. При этом ученый не согласен с оценкой данного права в качестве административного. Правоотношения, возникающие между гражданином и компетентным органом по поводу предоставления ему конкретного жилого помещения, характеризуются юридическим равенством сторон. Никто не может обязать нуждающегося в жилье гражданина встать на квартирный учет или поселиться в предоставленном ему жилом помещении.

Важно! Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Таким образом, федеральный законодатель устанавливает лишь общие критерии признания граждан малоимущими, субъекты же РФ с учетом местных социально-экономических условий разрабатывают собственную методику.

Судебная практика. ВС РФ признал незаконным положение ч. 8 ст. 5 закона Саратовской области от 28.04.2005 № 39-ЗСО, устанавливающей, что если гражданин, находящийся в трудоспособном возрасте, не в состоянии подтвердить свои доходы документами и не находится в отпуске по уходу за ребенком, не является получателем пенсии по инвалидности, студентом (учащимся) образовательного учреждения очной формы обучения, военнослужащим, проходящим службу по призыву в Вооруженных Силах РФ, доход определяется исходя из размера средней заработной платы в области за отчетный период, предшествующий расчетному.

По мнению суда, указанная норма подразумевает, что неработающий гражданин, не получающий дохода, который он мог бы фактически подтвердить, предполагается такой доход получающим, что само по себе не соответствует характеру и целям правового регулирования данных правоотношений – определить реальное материальное положение граждан, и исходя из этого установить порядок именно определения конкретного, наличествующего дохода с целью выявления малоимущих граждан и постановки их на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (Определение ВС РФ от 19.05.2010 № 32-Г10-8).

В качестве методических рекомендации для установления порядка признания граждан малоимущими используют Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 № 17. Субъектам рекомендуется при расчете среднедушевого дохода учитывать все виды доходов, полученные заявителем и членами его семьи в денежной и натуральной форме, в том числе: все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, сохраняемый средний заработок, компенсации, выходное пособие, различные социальные выплаты, надбавки и доплаты, доходы от имущества и другие доходы, предусмотренные в п. 3.2–3.3. Приказа Минрегиона РФ от 25.02.2005 № 17.

Не рекомендуется включать в доходы единовременные страховые выплаты, ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию, компенсации материальных затрат, выплачиваемые безработным гражданам в связи с направлением на работу (обучение) в другую местность по предложению органов службы занятости, пособия на погребение, некоторые ежегодные и социальные пособия, а также иные выплаты, предусмотренные в п. 3.4–3.6. Приказа Минрегиона РФ от 25.02.2005 № 17.

В составе стоимости имущества, принадлежащего заявителю и членам его семьи, учитывается различное недвижимое имущество, транспортные средства, паенокопления, предметы антиквариата и искусства, валютные ценности, ценные бумаги и другое налогооблагаемое имущество.

Определение стоимости имущества рекомендуется производить на основании данных налоговых органов по месту жительства граждан, а также по месту нахождения принадлежащего им имущества.

Важно! Для признания гражданина и членов его семьи малоимущими, органам местного самоуправления необходимо рассчитывать среднемесячный совокупный доход, приходящийся на каждого члена семьи в расчетном периоде и стоимость принадлежащего им имущества. Полученную сумму сравнить с пороговыми значениями, установленными на основе показателя рыночной стоимости приобретения жилых помещений по норме предоставления.

Также муниципальным органам следует учитывать возможность получения заявителем и членами его семьи ипотечного кредита, а также возможность самостоятельно накопить необходимую сумму.

Если доходы и стоимость имущества не превышают пороговых значений, а у заявителей нет возможности воспользоваться ипотечным кредитом и самостоятельно накопить необходимую сумму, соответствующие лица признаются малоимущими.

Применительно к г. Москве действует закон г. Москвы от 25.01.2006 № 7, в котором установлены следующие основания для признания граждан малоимущими:

Важно! Малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.

Непосредственная методика расчета доходов и определения стоимости имущества утверждена постановлением Правительства Москвы от 06.06.2006 № 362-ПП.

Важно! Нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются малоимущие граждане:

не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

являющиеся нанимателями жилых помещений или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения.

Если не рассматривать первый случай, когда гражданин вовсе не обеспечен жилым помещением, то для определения нуждаемости использует понятие учетной нормы.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления, представляет собой минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Важно! В Москве учетная норма устанавливается в размере 10 кв. м площади жилого помещения для отдельных квартир.

Доктрина. Сравнивая понятия «учетной нормы» и ранее существовавшее понятие «норма жилой площади», Ю.К. Толстой отмечает, что их различие носит принципиальный характер. Если в содержание первого включается как жилая площадь, так и полезная (места общего пользования), то во втором случае подразумевается исключительно жилая площадь. Данная замена отражает ужесточение политики государства в жилищном вопросе, снижение уровня гарантий социальных прав граждан.

По третьему основанию гражданин может быть признан нуждающимся, если будет установлено, что жилое помещение не отвечает требования, предъявляемым к жилым помещениям в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Например, помещение не обеспечено инженерными системами, не защищено от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек и др.

В отношении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире действует постановление Правительства РФ от 16.06.2006 № 378, однако с 01.01.2018 будет действовать новый перечень, утвержденный Приказом Минздрава России от 29.11.2012 № 987н.

Других требований для признания граждан нуждающимися в ЖК РФ не установлено, однако ряд проблем возникает в случаях, когда субъекты РФ устанавливают дополнительные условия нуждаемости. Например, жители г. Москвы признаются нуждающимися в жилых помещениях, если проживают в г. Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет.

Судебная практика. По мнению ВС РФ, вопрос о конкретном сроке постоянного проживания как обязательном условии признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, ЖК РФ не решен. Поэтому г. Москва как субъект РФ вправе был своим законом в опережающем порядке в силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ урегулировать этот вопрос (Определение ВС РФ от 11.07.2007 № 5-Г07-56).

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

В предлагаемом учебнике излагается курс жилищного права по учебной программе, разработанной в соответствии с ФГОС ВО по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (уровень бакалавриата). На основе действующего жилищного законодательства РФ анализируются базовые институты жилищного права и актуальные проблемы правоприменения. Для закрепления полученных теоретических знаний в учебник включены практические задания.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 3 апреля 2018 г.<br /> Настоящее издание предназначено для студентов юридических вузов, аспирантов, преподавателей, практических работников, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.

Внимание! Авторские права на книгу "Жилищное право. Учебник для бакалавров" ( Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. ) охраняются законодательством!