Юридическая Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

Жилищное право. Учебник для бакалавров

Возрастное ограничение: 0+
Жанр: Юридическая
Издательство: Проспект
Дата размещения: 10.10.2018
ISBN: 9785392287369
Язык:
Объем текста: 306 стр.
Формат:
epub

Оглавление

Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики и их реализация

Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

Глава 4. Система договоров о предоставлении жилых помещений в пользование

Глава 5. Социальный наем. Договор найма жилого помещения фонда социального использования

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

Глава 7. Понятие и правовой режим общего имущества в многоквартирном доме

Глава 8. Управление многоквартирным домом

Глава 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги



Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу



Глава 7.
Понятие и правовой режим общего имущества в многоквартирном доме


Понятие и виды общего имущества в многоквартирном доме. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме. Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.


7.1. Понятие и виды общего имущества в многоквартирном доме


В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, при этом использование помещений, входящих в состав общего имущества, а также имеющих вспомогательное назначение, в качестве жилых помещений не допускается.


Доктрина. Б.М. Гонгало полагает, что многоквартирный дом представляет собой недвижимое имущество, ибо он отвечает всем признакам, обозначенным в ст. 130 ГК РФ. Лишь в силу закона признаются права на такие объекта недвижимости, как помещения, являющиеся частями жилого дома, и общее имущество многоквартирного дома.


Судебная практика. Признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, РФ, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.


Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений; б) нежилых помещений; в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество – только в общей долевой собственности указанных субъектов (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013–2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме).


В гражданском и жилищном законодательстве отсутствует легальное определение общего имущества в многоквартирном доме, поскольку внимание законодателя преимущественно сосредоточивается на формировании перечня его видов, в том числе посредством выявления его отдельных признаков. В целом общее имущество в многоквартирном доме можно определить как имущество, предназначенное для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.



Важно! Основным критерием отнесения того или иного имущества к общему имуществу в многоквартирном доме служит его целевое назначение, выражающееся в обслуживании более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.



Судебная практика. Право общей долевой собственности на имущество в многоквартирных домах возникает в силу ст. 36 ЖК РФ только тогда, когда это имущество неразрывно связано с системами обеспечения жилых помещений (п. 6 Обзора судебной практики Федерального арбитражного суда Московского округа по спорам, связанным с общим имуществом в многоквартирных домах и земельными участками, на которых эти дома расположены, утв. протокольным решением Президиума Федерального арбитражного суда Московского округа № 23 от 23.09.2011).


Доктрина. В.П. Крашенинников подчеркивает, что объединение имущества, которое не относится к жилью в многоквартирных домах, но находится в собственности разных лиц, происходит не по воле субъекта, но в силу юридических фактов, предусмотренных законом.


Подробный юридический анализ практики привлечения застройщиками сторонних инвесторов для строительства в многоквартирных домах крышных блочно-модульных котельных, которые по условиям проектных деклараций передаются в единоличную собственность инвесторов и исключаются из числа общедомового имущества, позволил Д.Б. Короткову резюмировать, что имущество, которое предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме и не имеет самостоятельного значения, относится к общедомовому вне зависимости от субъекта финансирования строительства или приобретения данного имущества, поскольку критерии отнесения имущества в многоквартирном доме к числу общего, указанные в ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, не содержат такого квалификационного признака, как источник финансирования.


В соответствии с гражданским законодательством к общему имуществу в многоквартирном доме относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).


В ст. 36 ЖК РФ выделяются четыре группы общего имущества в многоквартирном доме. Однако представленные перечни внутри той или иной классификационной группы не являются исчерпывающими.


Первую группу составляют помещения в многоквартирном доме, которые: (1) не являются частями квартир, (2) предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. К таковым относятся, в частности, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме (технические подвалы).


Судебная практика. Если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников (Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О).


В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое подвальное помещение в жилом доме, а лишь на технические подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (п. 5 Обзора судебной практики Федерального арбитражного суда Московского округа по спорам, связанным с общим имуществом в многоквартирных домах и земельными участками, на которых эти дома расположены, утв. протокольным решением Президиума Федерального арбитражного суда Московского округа № 23 от 23.09.2011).


Вторая группа представляет собой иные помещения в многоквартирном доме, которые: (1) не принадлежат отдельным собственникам, (2) предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещения в многоквартирном доме. В качестве примеров такого имущества выступают помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.


Третья группа включает в себя крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, (1) находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и (2) обслуживающее более одного помещения.


Четвертая группа представлена земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иными объектами, (1) предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и (2) расположенными на указанном земельном участке.


Судебная практика. Реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах – исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, – установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч. 1 и 2 ст. 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (ст. 16) (п. 2.1 постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П).


Право общей долевой собственности в соответствии с положениями ст. 36 ЖК РФ возникает только на земельный участок, который поставлен на кадастровый учет и границы которого определены в установленном законом порядке (п. 10 Обзора судебной практики Федерального арбитражного суда Московского округа по спорам, связанным с общим имуществом в многоквартирных домах и земельными участками, на которых эти дома расположены, утв. протокольным решением Президиумом Федерального арбитражного суда Московского округа № 23 от 23.09.2011).


В силу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона). В силу ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (п. 66 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).


Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п. 67 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).


Положения ч. 3 ст. 16 Вводного закона об обращении с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, исключительно на основании решения общего собрания собственников находящихся в нем помещений в нарушение конституционных принципов справедливости и равенства вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещения в многоквартирных домах своих прав, гарантированных ст. 19 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 36 Конституции РФ. Это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этой доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (п. 4.3 постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П).


Более подробный перечень общего имущества многоквартирного дома представлен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Так, в состав общего имущества многоквартирного дома включаются:


во-первых, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);


во-вторых, крыши;


в-третьих, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);


в-четвертых, ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещения общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);


в-пятых, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);


в-шестых, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;


в-седьмых, автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»;


в-восьмых, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.


Кроме того, в п. 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме указывается, что в состав общего имущества многоквартирного дома включаются:


– внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;


– инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;


– внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению;


– внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;


– внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.


Судебная практика. Инженерные (тепловые, водопроводные) сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме (п. 3 Обзора судебной практики Федерального арбитражного суда Московского округа по спорам, связанным с общим имуществом в многоквартирных домах и земельными участками, на которых эти дома расположены, утв. протокольным решением Президиума Федерального арбитражного суда Московского округа № 23 от 23.09.2011).


Доктрина. По мнению Е.А. Суханова, «жилищная собственность» в российском праве характеризуется смешением традиционных цивилистических понятий. Так, составные части недвижимой вещи (общее имущество многоквартирного дома), превратились в самостоятельные вещи – объекты вещного права общей собственности. В свою очередь, недвижимая вещь (многоквартирный дом) фактически прекратила самостоятельное юридическое существование, превратившись в совокупность отдельных жилых и нежилых помещений. Схожая судьба у земельного участка, который хотя и сохранился в качестве отдельной вещи, все же утратил самостоятельное значение, войдя в состав общего имущества многоквартирного дома в качестве одной из его «составных частей». Жилые помещения в многоквартирном доме стали не только самостоятельными недвижимыми вещами, но также главными вещами по отношению к общему имуществу многоквартирного дома, в действительности являющегося составной частью главной вещи (многоквартирного дома).


Схожим образом законодатель определят общее имущества собственников комнат в коммунальной квартире, устанавливая, что к таковому относятся помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ).


Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат также имущественные права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете (ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ).




Жилищное право. Учебник для бакалавров

В предлагаемом учебнике излагается курс жилищного права по учебной программе, разработанной в соответствии с ФГОС ВО по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (уровень бакалавриата). На основе действующего жилищного законодательства РФ анализируются базовые институты жилищного права и актуальные проблемы правоприменения. Для закрепления полученных теоретических знаний в учебник включены практические задания.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 3 апреля 2018 г.<br /> Настоящее издание предназначено для студентов юридических вузов, аспирантов, преподавателей, практических работников, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.

329
 Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

В предлагаемом учебнике излагается курс жилищного права по учебной программе, разработанной в соответствии с ФГОС ВО по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (уровень бакалавриата). На основе действующего жилищного законодательства РФ анализируются базовые институты жилищного права и актуальные проблемы правоприменения. Для закрепления полученных теоретических знаний в учебник включены практические задания.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 3 апреля 2018 г.<br /> Настоящее издание предназначено для студентов юридических вузов, аспирантов, преподавателей, практических работников, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.

Внимание! Авторские права на книгу "Жилищное право. Учебник для бакалавров" ( Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. ) охраняются законодательством!