Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 10.10.2018 ISBN: 9785392287369 Язык: Объем текста: 306 стр. Формат: epub

Оглавление

Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики и их реализация

Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

Глава 4. Система договоров о предоставлении жилых помещений в пользование

Глава 5. Социальный наем. Договор найма жилого помещения фонда социального использования

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

Глава 7. Понятие и правовой режим общего имущества в многоквартирном доме

Глава 8. Управление многоквартирным домом

Глава 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 8.
Управление многоквартирным домом

Понятие, цели и задачи управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома: полномочия, виды собраний и порядок созыва и проведения. Совет многоквартирного дома. Способы управления многоквартирными домами. Порядок выбора способа управления. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме. Управление многоквартирным домом управляющей организацией. Правовой статус управляющей организации. Договор с управляющей организацией: правовая природа, порядок заключения, существенные условия. Права и обязанности сторон договора об управлении многоквартирным домом. Порядок изменения и прекращения договора с управляющей организацией. Товарищество собственников жилья: порядок создания и деятельности. Права и обязанности членов ТСЖ. Взаимоотношения ТСЖ и собственников помещений, не являющихся членами товарищества.

8.1. Понятие, цели и задачи управления многоквартирным домом

Согласно ст. 161 ЖК РФ под деятельностью по управлению многоквартирным домом (управлением многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение следующих целей:

обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим доме;

иные цели, определенные решением собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Доктрина. Ю.С. Харитонова отмечает, что в отличие от административно-правового управления в рамках частного права возникают управленческие отношения и соответствующие им организационные формы, которые строятся на началах координации. Цель управления – создание и сохранение определенного состояния объекта управления, организационного состояния деятельности.

С середины двадцатого века в юридической литературе исследуется проблема обоснованности выделения группы организационных отношений среди иных общественных отношений, а также их правовая природа. Согласно мнению С.Н. Братуся, организационные отношения возникают и существуют в сфере государственного управления. Как полагает М.М. Агарков, организационные отношения относятся к предмету административного права.

Иной позиции придерживается О.А. Красавчиков, который считает, что в гражданском праве имеется немало организационных норм, которые регулируют соответствующие организационные отношения и принадлежность которых к предмету регулирования административного права исключена. Под организационными отношениями понимаются построенные на началах координации или субординации социальные связи, направленные на упорядочение (нормализацию) иных общественных (как правило, имущественных) отношений, действий их участников либо на формирование социальных образований. В дальнейшем иные юристы признавали и гражданско-правовые организационные отношения.

Представляется, что организационный элемент, построенный на началах координации, можно выявить и в деятельности по управлению многоквартирным домом. В то же время необходимо учитывать, что организационные отношения являются частью понятия «отношения управления».

Достижение целей управления многоквартирным домом достигается посредством реализации следующих задач (стандартов):

прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);

сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров;

разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а в случае управления многоквартирным домом товариществом или кооперативом – формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

организация собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива, а в случаях, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, управляющей организацией рассмотрения общим собранием собственников помещений, общим собранием членов товарищества или кооператива вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом;

организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания;

ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания;

иные задачи, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Важно! Деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется в целях надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Судебная практика. Суд, исходя из системного толкования ст. 162 ЖК РФ, п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, пп. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, пришел к выводу, что управляющая организация наделена полномочиями по получению платежей от собственников за оказываемые управляющей организацией услуги и расчету с ресурсоснабжающими организациями (Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2015).

По мнению суда, в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ в их системном толковании в настоящее время и ранее предусматривалась обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию и ремонту общего имущества только своего многоквартирного дома, при этом взносы на капитальный ремонт дома также имели строго целевое назначение (Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2013 года).

Вывод. Управление многоквартирным домом – совокупность организационно-управленческих и опосредованных ими имущественных действий по выполнению стандартов, направленных на обеспечение надлежащих условий проживания граждан, включая надлежащее качество оказываемых коммунальных услуг, поддержание надлежащего состояния общего имущества многоквартирного дома, обеспечение и реализацию правомерных условий использования общего имущества многоквартирного дома.

8.2. Общее собрание собственников помещений, совет многоквартирного дома

В силу ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления им путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Важно! Согласно ст. 181.1 ГК РФ правила о решении собраний применяются субсидиарно к проведению и принятию решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, относятся:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества, об использовании фонда капитального ремонта;

принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса;

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество;

принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания;

принятие иных решений.

В силу ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: очного голосования; заочного голосования (опросным путем или с использованием системы); очно-заочного голосования.

Важно! Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений (их представители), обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников. Принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта осуществляется более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.

Решения, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме принимаются по следующим вопросам:

о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества, об использовании фонда капитального ремонта;

о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта;

о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, об иных условиях;

о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

о пользовании общим имуществом иными лицами;

об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания;

принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества;

принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, выходящим за пределы компетенции совета многоквартирного дома.

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

В предлагаемом учебнике излагается курс жилищного права по учебной программе, разработанной в соответствии с ФГОС ВО по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (уровень бакалавриата). На основе действующего жилищного законодательства РФ анализируются базовые институты жилищного права и актуальные проблемы правоприменения. Для закрепления полученных теоретических знаний в учебник включены практические задания.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 3 апреля 2018 г.<br /> Настоящее издание предназначено для студентов юридических вузов, аспирантов, преподавателей, практических работников, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.

Внимание! Авторские права на книгу "Жилищное право. Учебник для бакалавров" ( Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. ) охраняются законодательством!