Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 10.10.2018 ISBN: 9785392287369 Язык: Объем текста: 306 стр. Формат: epub

Оглавление

Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики и их реализация

Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

Глава 4. Система договоров о предоставлении жилых помещений в пользование

Глава 5. Социальный наем. Договор найма жилого помещения фонда социального использования

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

Глава 7. Понятие и правовой режим общего имущества в многоквартирном доме

Глава 8. Управление многоквартирным домом

Глава 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 4.
Система договоров о предоставлении жилых помещений в пользование

Договоры, направленные на предоставление жилых помещений во временное владение и пользование. Особенности договора коммерческого найма. Аренда жилого помещения. Договор безвозмездного пользования жилым помещением.

4.1. Общая характеристика договоров о предоставлении жилых помещений в пользование

Вещные права опосредуют отношения принадлежности (присвоенности) жилых помещений субъектам гражданского оборота. Разумеется, право собственности обеспечивает наиболее полное и прочное господство лица над вещью, тем не менее, далеко не все могут приобрести жилье в собственность. Кроме того, в этом может не быть необходимости, когда гражданин, например, лишь временно работает в другом городе или постоянно переезжает из одного региона в другой.

Договоры по передаче жилого помещения во временное владение и пользование позволяют удовлетворить жилищную потребность, не вкладывая существенного капитала в приобретение жилья и не связывая себя бременем собственности.

Важно! Жилое помещение как объект гражданских прав может передаваться во временное владение и пользование по трем видам договорных обязательств: договору найма, договору аренды и договору безвозмездного пользования (ссуды). В свою очередь, договоры найма подразделяются на следующие подвиды:

договор коммерческого найма;

договор социального найма;

договор найма жилого помещения фонда социального использования;

договор найма специализированного жилого помещения.

Доктрина. Одной из значимых проблем при анализе системы договоров найма жилого помещения служит действующая структура гл. 35 ГК РФ. Дело в том, что в отличие, например, от купли-продажи, аренды, подряда, гл. 35 ГК РФ, посвященная найму жилых помещений, не содержит общих положений о договоре найма.

Из-за этого в ряде случаев ведутся споры. По мнению М.И. Брагинского, структура и содержание гл. 35 ГК не подтверждают вывод о том, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе должны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК РФ один из договоров – договор коммерческого найма – не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. В действительности соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, – коммерческого найма, и параллельно с ним – договор социального найма.

По мнению П.М. Филиппова, действующим законодательством предусмотрен единый договор найма, объединяющий «договоры коммерческого, некоммерческого и социального найма». При этом автор не отрицает того факта, что глава 35 ГК РФ направлена, в первую очередь, «на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом».

С.В. Николюкин объясняет закрепление положений о договоре социального найма в ГК РФ тем, что «на момент составления ГК РФ еще отсутствовал ЖК РФ, поэтому разработчики ГК РФ посчитали целесообразным упомянуть и о договоре социального найма».

Д.А. Формакидов также указывает на понятие единого договора найма, включающего четыре разновидности (договор коммерческого найма, договор социального найма, договор найма специализированного жилого помещения, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования).

Системообразующими элементами анализируемой группы обязательств является объект – жилое помещение, направленность действий сторон – передача жилого помещения во временное владение и пользование и цель – использование жилого помещения исключительно для проживания граждан. Для совершения данных сделок требуется соблюдение письменной формы.

Классифицировать договоры о предоставлении жилых помещений в пользование можно по различным основаниям, например:

в зависимости от источника регулирования: договоры коммерческого найма, аренды жилого помещения и ссуды, прежде всего, регулируются нормами гражданского законодательства; договоры же социального найма, найма жилого помещения фонда социального использования и найма специализированного жилого помещения – положениями ЖК РФ;

в зависимости от вида жилищного фонда: из жилищного фонда коммерческого использования жилые помещения предоставляются по договорам коммерческого найма и аренды; из жилищного фонда социального использования – по договорам социального найма и найма жилого помещения фонда социального использования; из специализированного жилищного фонда – по договорам найма специализированного жилого помещения и безвозмездного пользования; из индивидуального жилищного фонда – по договорам безмездного пользования.

в зависимости от процедуры заключения договора: заключение договоров коммерческого найма, аренды и ссуды подчиняется общим принципам свободы договора; для заключения договора социального найма, найма жилого помещения фонда социального использования, найма специализированного жилого помещения – требуется наличие дополнительных юридических фактов и соблюдение процедуры, предусмотренной в законе.

Безусловно, центральное место в системе договоров по передаче жилых помещений в пользование занимает договор найма.

Доктрина. Как отмечает П.В. Крашенинников, впервые системная и последовательная регламентация отношений по найму жилых помещений была законодательно закреплена лишь в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. До начала XX в. отечественное законодательство не содержало специальных положений о договоре найма жилого помещения.

Действующие в настоящее время в разных странах гражданские кодексы регулируют отношения, связанные с договором жилищного найма, обычно в рамках договора имущественного найма (аренды). Это, однако, не исключает существования в странах различий в подходе законодателя к самому порядку регулирования жилищного найма.

Важно! Причиной обособления отношений по найму жилых помещений служит социальная задача государства защитить слабую сторону – нанимателя.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

К общим чертами договоров найма относят:

объектом договоров найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома);

по договорам найма жилые помещения предоставляются гражданам (физическим лицам);

обязанности нанимателя использовать жилое помещение по назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии;

право нанимателя и членов его семьи при соблюдении условий, предусмотренных в законе, вселять временных жильцов;

переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

Характеристика договоров социального найма, найма жилого помещения фонда социального использования, специализированного найма будет представлена в главах 5–6 настоящего учебника.

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

В предлагаемом учебнике излагается курс жилищного права по учебной программе, разработанной в соответствии с ФГОС ВО по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (уровень бакалавриата). На основе действующего жилищного законодательства РФ анализируются базовые институты жилищного права и актуальные проблемы правоприменения. Для закрепления полученных теоретических знаний в учебник включены практические задания.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 3 апреля 2018 г.<br /> Настоящее издание предназначено для студентов юридических вузов, аспирантов, преподавателей, практических работников, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.

Внимание! Авторские права на книгу "Жилищное право. Учебник для бакалавров" ( Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. ) охраняются законодательством!