Юридическая Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

Жилищное право. Учебник для бакалавров

Возрастное ограничение: 0+
Жанр: Юридическая
Издательство: Проспект
Дата размещения: 10.10.2018
ISBN: 9785392287369
Язык:
Объем текста: 306 стр.
Формат:
epub

Оглавление

Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики и их реализация

Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

Глава 4. Система договоров о предоставлении жилых помещений в пользование

Глава 5. Социальный наем. Договор найма жилого помещения фонда социального использования

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

Глава 7. Понятие и правовой режим общего имущества в многоквартирном доме

Глава 8. Управление многоквартирным домом

Глава 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги



Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу



Глава 6.
Пользование специализированными жилыми помещениями


Правовой режим и виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Понятие и признаки договора найма специализированного жилого помещения. Пользование служебными жилыми помещениями и жилыми помещениями в общежитиях. Маневренный жилищный фонд. Договоры найма жилых помещений для беженцев и вынужденных переселенцев. Обеспечение жильем детей-сирот и лиц, оставшихся без попечения родителей.


6.1. Общая характеристика договора найма специализированного жилого помещения


Специализированный жилищный фонд образуют жилые помещения, принадлежащие на праве собственности государству и муниципальным образованиям, предоставляемые отдельным категориям граждан по правилам разд. IV ЖК РФ. К специализированному жилищному фонду относят:


служебные жилые помещения;


жилые помещения в общежитиях;


жилые помещения маневренного фонда;


жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;


жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;


жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;


жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;


жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.


Доктрина. По мнению Ю.К. Толстого, хотя ЖК определяет правовой режим специализированных жилых помещений, находящихся лишь в пределах государственного и муниципального жилищного фонда, такие помещения (например, служебные жилые помещения и общежития) могут находиться и в других жилищных фондах, в том числе в частном жилищном фонде.


Указанные жилые помещения предоставляются по договору найма специализированного жилого помещения, исключение составляют случаи предоставления жилья для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые пользуются жилыми помещениями на основании договора безвозмездного пользования.



Важно! Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду в установленном законом порядке.



Порядок отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду установлен постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42, в котором закреплены требования, предъявляемые к жилым помещениям, а также утверждены пять типовых форм договора найма специализированных жилых помещений:


типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;


типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;


типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;


типовой договор найма служебного жилого помещения;


типовой договор найма жилого помещения в общежитии.


Типовая форма договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей утверждена постановлением Правительства РФ от 28.06.2013 № 548.


Указанные нормы конкретизируются в ведомственных нормативных актах, в которых закреплён специальный порядок отнесения жилых помещений в специализированный жилищный фонд, например, соответствующие правила установлены Приказом СК России от 19.10.2015 № 90, Приказом Генпрокуратуры России от 07.07.2017 № 470, Приказом Росфинмониторинга от 14.06.2016 № 177, Приказом Минфина России от 28.06.2013 № 64н и др.


Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.


Судебная практика. Судом признано незаконным постановление органа местного самоуправления, которым спорное жилое помещение было отнесено к специализированному жилищному фонду и предоставлено сотруднику органов министерства внутренних дел РФ по договору найма служебного жилого помещения. Суд установил, что на момент принятия оспариваемого постановления сотрудник занимал спорное помещение по договору социального найма что исключало его отнесение к специализированному фонду (Определением ВС РФ от 08.07.2015 № 34-КГ15-7).


Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд осуществляют органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным жилищным фондом. Для отнесения жилого помещения к числу специализированных заявителю необходимо представить:


заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;


документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;


технический паспорт жилого помещения;


заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.


Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, на основании решения собственника.


Судебная практика. Запрет на предоставление специализированного жилого помещения гражданам, которые обеспечены жилым помещением в соответствующем населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ), не означает запрета на пользование таким жилым помещением, если впоследствии у нанимателя или членов его семьи, которым оно было предоставлено, окажется в собственности другое жилое помещение по основаниям, допускаемым законом (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2017).


Судебная практика. Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения) (абз. 3 п.п. «в», п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).


Распоряжение специализированными жилыми помещениями, за исключением предоставления их по договорам найма, ограничено.



Важно! По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.



В отличие от социального найма, договор найма специализированного жилого помещения является срочным, обеспечивающим удовлетворение временной потребности граждан в жилье. Данная потребность может быть вызвана переездом в другое место жительства в связи с прохождением службы или обучения, капитальным ремонтом жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вынужденным переселением в связи с преследованиями гражданина РФ по признаку расовой и национальной принадлежности и т.д.


Учитывая временный характер правоотношений по пользованию специализированным жилым помещением, наниматель ограничен в праве осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.


В отношении прав и обязанностей сторон применяются отдельные положения, регулирующие договор социального найма, в частности, законодатель отсылает к нормам о правах и обязанностях наймодателя, обязанностях нанимателя, правах и обязанностях членов семьи нанимателя. Если речь идет о пользовании служебными помещениями, то правовой статус членов семьи нанимателя приобретает схожий режим с правами членов семьи собственника (действуют правила, закрепленные в ч. 2–4 ст. 31 ЖК РФ).


Подобный подход, с точки зрения законодательной техники, не совершенен. Например, остались неурегулированными права нанимателя по договору специализированного жилого помещения, а равно отсутствуют положения об основания возникновения прав членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения. Данный пробел частично был устранен в судебной практике.


Судебная практика. Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ (п.п. «д», п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).


Доктрина. М.В. Бандо отмечает, что разъяснение ВС РФ о применении к указанным отношениям ст. 70 ЖК РФ можно считать попыткой устранить пробел в жилищном законодательстве. Данный подход оправдан в тех случаях, когда по договору найма специализированного жилья изначально предоставляется отдельное жилое помещение. Однако, как быть в тех случаях, когда нанимателю в общежитии предоставлено так называемое койко-место? Очевидно, что ст. 70 ЖК РФ к указанным отношениям явно неприменима.


Особенности договора также проявляются в зависимости от вида специализированного жилого помещения, предоставляемого гражданину. Например, для найма служебного жилья установлены специальные основания для прекращения договора – переход права собственности на служебное жилое помещение влечет за собой прекращение договора найма, за исключением случаев, когда новый собственник является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения. Более подробно вопросы использования отдельных видов специализированных жилых помещений будут рассмотрены в параграфах 6.2–6.5 настоящей главы.


Вывод. Специализированные жилые помещения предоставляются из государственного или муниципального жилищного фонда отдельным категориям граждан, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, для удовлетворения временной потребности в жилье. Закон исчерпывающим образом предусматривает виды специализированных жилых помещений, порядок признания их таковыми и основания предоставления гражданам.


Пользование жилыми помещениями специализированного жилищного фонда осуществляется по договору найма специализированного жилого помещения, заключаемого на основании решения собственника по утвержденной Правительством РФ типовой форме. Исключение составляют жилые помещения, предоставляемые по договору безвозмездного пользования для социальной защиты отдельных категорий граждан.


6.2. Особенности найма служебных жилых помещений


Спецификой договора найма служебного жилого помещения выступает объект – служебное жилое помещение, предоставляемое гражданам в связи с их трудовыми отношениями с органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями.


Доктрина. Как отмечает П.В. Крашенинников, случаев включения жилых помещений частного жилищного фонда в состав служебных помещений практически нет. Это объясняется не отсутствием необходимости предоставлять жилье сотрудникам, а более широкими правами, которыми обладают частные юридические лица. Например, они могут решить возникшие проблемы с жильем для временного заселения гражданами путем заключения с ними договоров коммерческого найма либо посредством внесения соответствующих пунктов в трудовой контракт (договор).



Важно! Служебное жилье предоставляется на период трудовых отношений, прохождения гражданином службы либо нахождения на государственной должности РФ (субъекта РФ) или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности является основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения.



Судебная практика. По мнению ВС РФ, прекращение трудовых отношений с работодателем, предоставившим жилое помещение, служит лишь основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения, но не влечет за собой автоматическое прекращение договора в момент увольнения сотрудника. Договор найма служебного жилого помещения сохраняет свое действие вплоть до его добровольного освобождения нанимателем, при отказе от которого гражданин подлежит выселению в судебном порядке с прекращением прав и обязанностей в отношении занимаемого жилья (п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2017).


В качестве служебных жилых помещений допускается использование только отдельных квартир, комнаты не могут выделяться под служебное жилье. При этом в качестве служебных могут использоваться как все жилые помещения в многоквартирном доме, так и часть жилых помещений.


Категории граждан, которым предоставляются служебные помещения, устанавливают органы государственной власти РФ, субъекта РФ и органы местного самоуправления в отношении принадлежащих им жилищных фондов. Так, на федеральном уровне служебное жилье предоставляется:


судьям Конституционного Суда РФ на период пребывания в должности, а также переезжающим вместе с ними в город Санкт-Петербург членам их семей, не обеспеченным жилыми помещениями в месте постоянного пребывания Конституционного Суда РФ;




Жилищное право. Учебник для бакалавров

В предлагаемом учебнике излагается курс жилищного права по учебной программе, разработанной в соответствии с ФГОС ВО по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (уровень бакалавриата). На основе действующего жилищного законодательства РФ анализируются базовые институты жилищного права и актуальные проблемы правоприменения. Для закрепления полученных теоретических знаний в учебник включены практические задания.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 3 апреля 2018 г.<br /> Настоящее издание предназначено для студентов юридических вузов, аспирантов, преподавателей, практических работников, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.

329
 Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

В предлагаемом учебнике излагается курс жилищного права по учебной программе, разработанной в соответствии с ФГОС ВО по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (уровень бакалавриата). На основе действующего жилищного законодательства РФ анализируются базовые институты жилищного права и актуальные проблемы правоприменения. Для закрепления полученных теоретических знаний в учебник включены практические задания.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 3 апреля 2018 г.<br /> Настоящее издание предназначено для студентов юридических вузов, аспирантов, преподавателей, практических работников, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.

Внимание! Авторские права на книгу "Жилищное право. Учебник для бакалавров" ( Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. ) охраняются законодательством!