Жилищное право. Учебник

Формакидов Д.А.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 15.05.2017 ISBN: 9785392248063 Язык: Объем текста: 171 стр. Формат: epub

Оглавление

Предисловие

Глава 1. Жилищное право и жилищное законодательство

Глава 2. Объекты жилищных прав

Глава 3. Жилищный фонд социального использования

Глава 4. Специализированный жилищный фонд

Глава 5. Жилищный фонд коммерческого использования

Глава 6. Основания приобретения жилых помещений в частную собственность граждан

Глава 7. Вещные права на жилые помещения

Глава 8. Управление многоквартирными домами

Глава 9. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Глава 10. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 7.
Вещные права на жилые помещения

1. Право собственности на жилое помещение

2. Правовой статус членов семьи собственника жилого помещения, отказополучателей и рентополучателей

3. Особенности ипотеки жилых помещений

4. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома

5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Вещные права в гражданском праве, пожалуй, одна из наиболее сложных и дискуссионных категорий. В юридической литературе нет единства мнений по поводу их понятия, признаков, особенностей и видов.

При изучении жилищного права следует усвоить те разновидности вещных прав, которые в самом законе отнесены к вещным, избегая участия в цивилистических дискуссиях.

К вещным правам на жилые помещения относятся право собственности; право владения; ограниченные вещные права:

• право хозяйственного ведения;

• право оперативного управления;

• права членов семьи собственника жилья;

• права отказополучателей;

• права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;

• права залогодержателей жилья.

В юридической литературе также высказано мнение о вещном характере прав на жилое помещение членов жилищных кооперативов и нанимателей жилых помещений.

1. Право собственности на жилое помещение

Объектом права собственности на жилое помещение является только изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечающее установленным санитарным и техническим нормам и правилам).

Субъектами этого права являются любые участники гражданского оборота.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. При этом, как известно, жилые помещения в основном предназначены для проживания граждан.

Основными правами собственника жилья являются:

• пользоваться жилым помещением для собственного проживания и проживания членов своей семьи;

• осуществлять в занимаемом жилом помещении профессиональную и индивидуальную предпринимательскую деятельность;

• предоставлять жилое помещение юридическим лицам на основании договора аренды или ссуды;

• предоставлять жилое помещение гражданам для проживания по договору найма или ссуды;

• собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома.

Основными обязанностями собственника являются:

• бремя содержания жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома;

• поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская его разрушение;

• соблюдать права и законные интересы соседей.

Статьей 293 ГК РФ и ст. 29, 32 ЖК РФ предусмотрены специальные основания прекращения права собственности на жилое помещение:

1. использование помещения не по назначению;

2. бесхозяйственное обращение с жилым помещением, которое приводит к его разрушению;

3. систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

4. самовольные переустройство и перепланировка;

5. выкуп жилого помещения в связи с его изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Законом предусмотрен обязательный досудебный порядок разрешения возникшего конфликта. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, самовольно переустроил и (или) перепланировал его, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Статья 32 ЖК РФ предусматривает, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части помещения допускается только с согласия его собственника.

Собственнику помещения направляется соответствующее уведомление и проект соглашения об изъятии помещения жилого помещения в порядке, предусмотренном Главой 7.1 Земельного кодекса РФ.

Буквальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод о том, что плательщиком по обязательству, возникающему перед собственником жилья в результате изъятия помещения, может выступать только Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. То есть данное обязательство не может быть переложено указанными субъектами на иных участников гражданского оборота, например, на застройщика земельного участка, для которого данный участок был изъят.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. По заявлению прежнего собственника помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у него не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение

Наибольшее число дискуссий вызвало содержание ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса, в соответствии с которой «признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в вышеописанном порядке».

Данная норма рассчитана на те случаи, когда земельный участок, на котором расположен аварийный дом, представляет собой определенную ценность для его собственников (собственниками такого участка являются собственники жилых помещений в доме). В этом случае они могут быть заинтересованы в сохранении за собой прав на этот участок, и тогда собственники должны снести дом за свой счет. Если же это не так, участок вместе с жилыми помещениями будет изъят у них для муниципальных нужд, которые в данном случае заключаются в том, чтобы жизнь и здоровье граждан не подвергались опасности из-за проживания в аварийном доме.

Формакидов Д.А. Жилищное право. Учебник

Формакидов Д.А. Жилищное право. Учебник

Учебник подготовлен на кафедре гражданского права ФГБОУ ВО «Пермский государственный национальный исследовательский университет» к столетию этого вуза.<br /> Учебник представляет собой систематизированное изложение действующего российского жилищного законодательства и анализ практики его применения в свете последних научных достижений в области жилищного права.<br /> Материал, изложенный в настоящем учебнике, соответствует государственному образовательному стандарту и направлен на формирование у обучающихся необходимых общекультурных и профессиональных компетенций.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2017 г.<br /> Учебник адресован студентам, магистрантам, аспирантам, преподавателям юридических вузов, а также всем лицам, интересующимся изучением жилищного законодательства.

Внимание! Авторские права на книгу "Жилищное право. Учебник" (Формакидов Д.А.) охраняются законодательством!