Жилищное право. Учебник

Формакидов Д.А.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 15.05.2017 ISBN: 9785392248063 Язык: Объем текста: 171 стр. Формат: epub

Оглавление

Предисловие

Глава 1. Жилищное право и жилищное законодательство

Глава 2. Объекты жилищных прав

Глава 3. Жилищный фонд социального использования

Глава 4. Специализированный жилищный фонд

Глава 5. Жилищный фонд коммерческого использования

Глава 6. Основания приобретения жилых помещений в частную собственность граждан

Глава 7. Вещные права на жилые помещения

Глава 8. Управление многоквартирными домами

Глава 9. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Глава 10. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 6.
Основания приобретения жилых помещений в частную собственность граждан

1. Особые основания — самовольная постройка и приобретательная давность

2. Безвозмездные основания

3. Возмездные основания

4. Договор участия в долевом строительстве

5. Жилищные кооперативы (ЖК, ЖСК, ЖНК)

Все основания приобретения жилых помещений в частную собственность граждан можно классифицировать на три основные группы.

1. По субъектному составу: общие (купля-продажа, рента, строительство) и специальные (приватизация).

2. По возникновению права: первоначальные (строительство, долевое участие) и производные (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация).

3. По возмездности: возмездные и безвозмездные.

К безвозмездным основаниям относятся: договоры дарения и приватизации жилых помещений, а также наследование жилых помещений.

К возмездным основаниям относятся: договор купли-продажи, договор мены, договор ренты, договор участия в долевом строительстве жилья, участие граждан в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, индивидуальное жилищное строительство.

Кроме того, в особую группу принято выделять такие основания приобретения права собственности на жилье, как самовольная постройка и приобретательная давность.

1. Особые основания

Самовольная постройка

Самовольной постройкой является недвижимое имущество в том числе жилой дом, возведенное или созданное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, по общему правилу не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан обеспечить опубликование, размещение на официальном сайте и на информационном щите в границах участка сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Приобретательная давность

Лицо, не являющееся собственником жилого помещения, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это помещение.

Таким образом, давностное владение должно отвечать четырем критериям: добросовестность, открытость, непрерывность, владения жильем как своим собственным.

Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого помещением владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Течение срока приобретательной давности в отношении жилья, находящегося у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии с нормами о виндикационном иске, начинается не ранее истечения срока исковой давности по этому иску.

Право собственности на помещение возникает у давностного владельца в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации.

До приобретения на помещение права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками помещения, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

2. Безвозмездные основания

Приватизация жилых помещений

Регулируется Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», действующим до 01.03.2017 года.

Приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе, занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Целью приватизации является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Принципы приватизации жилья:

1. Добровольность — никто не может быть принужден к приобретению жилья путем приватизации. Договор приватизации заключается только при согласии всех граждан, проживающих в жилом помещении на законных основаниях по договору социального найма.

2. Безвозмездность — жилые помещения передаются в собственность граждан бесплатно.

3. Однократность — каждый гражданин имеет право на приватизацию жилого помещения один раз. Исключение: несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилья после достижения ими совершеннолетия.

Субъекты приватизации — физические лица, граждане России, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма (то есть наниматели жилых помещений по договорам социального найма, члены их семей, бывшие члены их семей).

Объекты приватизации — жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, которые заняты гражданами на условиях социального найма.

Не подлежат приватизации:

• свободные жилые помещения;

• жилые помещения, которые заняты гражданами по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

• жилые помещения специализированного жилищного фонда: общежития, служебные помещения и др. (за исключением жилых помещений сельскохозяйственных предприятий, владельцы которых вправе принимать решение об их приватизации);

• помещения, находящиеся в аварийном состоянии;

• помещения в домах закрытых военных городков.

Жилое помещение передается в долевую собственность всех граждан, проживающих в жилом помещении (в том числе и временно отсутствующих), на основании договора приватизации.

Для приватизации жилого помещения необходимо подать в соответствующий орган заявление с приложением документов, подтверждающих право на приватизацию, перечень которых законодательно не определен.

Решение о даче согласия или об отказе в даче согласия на приватизацию должно быть принято в течение двух месяцев со дня подачи заявления.

Если гражданин подал заявление о приватизации и умер, жилое помещение все равно включается в наследственную массу.

Право собственности гражданина на приватизированное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации.

Граждане, ранее приватизировавшие жилое помещение, если оно является для них единственным местом постоянного проживания, вправе расприватизировать их путем их передачи обратно в государственную или муниципальную собственность. С такими гражданами заключается договор социального найма этого жилого помещения.

Особенности наследования жилых помещений

Особенности наследования жилых помещений изложены в ст. 1168 ГК РФ и предусматривают лишь установление особой очередности по получению жилья в счет наследственной доли того или иного наследника:

1. Наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимое жилое помещение, доля в праве на которое входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого жилого помещения, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этим помещением или нет.

В первую очередь приоритет на получение жилого помещения (неделимой вещи) отдан наследнику, имевшему долю в праве собственности на это имущество, то есть когда помещение до открытия наследства принадлежало ему и наследодателю на праве общей собственности. При этом преимущественное право такого наследника не поставлено в зависимость от того, пользовался ли этим помещением он сам или кто-либо другой из числа наследников, а также от размера доли наследника в этом имуществе.

2. Если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

Речь идет о преимущественном праве тех наследников, которые пользовались неделимой вещью до открытия наследства, в частности, использовали жилой дом или квартиру для своего проживания. Никто из наследников к моменту открытия наследства не являлся участником общей долевой собственности на спорную неделимую вещь или жилое помещение. Преимущественное право, предусмотренное п. 3 ст. 1168, вторично по отношению к преимущественному праву, основанному на праве общей собственности умершего и его наследников (п. 1 ст. 1168).

Лицо, претендующее в порядке преимущественного права на дом или квартиру, не должно иметь на момент открытия наследства иного жилого помещения, причем не имеет значения, какого именно другого жилого помещения — на праве собственности или по договору найма. Принципиально важно, чтобы для этого лица спорная квартира или дом являлись единственным и постоянным местом его проживания. Если наследник имел свое жилое помещение, но после открытия наследства произвел его отчуждение либо иным образом отказался от него, это обстоятельство само по себе не может повлечь правовых последствий, то есть у такого наследника не может появиться преимущественное право на спорную квартиру (дом).

Вместе с тем при разрешении такого рода споров, когда наследник имеет другое жилое помещение, необходимо выяснять, почему этот наследник проживал на площади наследодателя, где расположено жилое помещение наследника, и что оно собой представляет, пригодно ли оно по своему состоянию для использования по назначению и насколько у такого наследника имелась и сохраняется реальная возможность для проживания в этом помещении.

Особенности дарения жилых помещений

По договору дарения жилого помещения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому жилое помещение в собственность.

Говоря о дарении жилых помещений, следует помнить правила ст. 572 Гражданского кодекса РФ. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные Гражданским кодексом для притворных сделок.

Несмотря на это четкое правило в договорах дарения жилья очень часто встречается условие о сохранении права пользования за продавцом.

В цивилистике нет единого мнения о действительности рассматриваемых сделок. За последние двадцать лет сложились следующие подходы к данной категории договоров.

Ряд авторов считают возможным, основанным на законе включение в договор дарения жилого помещения условия о сохранении права пользования этим помещением за продавцом.

Другие считают возможным установить право пользования отчуждаемым жильем не только для дарителя, но и для указанных им граждан.

Третьи полагают, что если в тексте договора дарения содержится условие о сохранении права пользования жилым помещением за дарителем, то такой договор следует считать смешанным — содержащим условия договора дарения и договора безвозмездного пользования подаренным помещением.

И наконец, некоторые авторы склонны считать такие договоры недействительными сделками в связи с их притворностью.

Судебная практика в решении рассматриваемого вопроса крайне противоречива.

Рассматривая данную проблему, следует учитывать специфические особенности договора дарения — такой его нормообразующий признак как безвозмездность. Ведь если в договоре дарения содержится условие о сохранении права пользования за дарителем, это в любом случае означает, что воля дарителя не была направлена на безвозмездную (не требующую никакого предоставления со стороны одаряемого) передачу жилья в собственность одаряемого.

Таким образом, если в самом тексте договора дарения жилья есть условие о сохранении права пользования им после его отчуждения, это всегда свидетельствует о несоответствии воли и волеизьявления дарителя, мнимости сделки, ее притворности, то есть такие сделки являются недействительными.

3. Возмездные основания

Особенности купли-продажи жилых помещений

По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение (комнату, квартиру, жилой дом), а покупатель обязуется принять это жилое помещение и уплатить за него обусловленную договором цену.

Существенными условиями договора продажи жилого помещения являются:

1. Предмет договора — в договоре продажи жилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить помещение, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ч. 3 ст. 495, ст. 554 ГК РФ).

2. Цена помещения (ст. 555 ГК РФ) — если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в договоре цена жилого помещения, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим помещением соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена жилья в договоре продажи недвижимости установлена за единицу площади, общая цена жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю помещения, но с учетом особенностей определения общей площади жилого помещения по правилам ч. 5 ст. 15 ЖК РФ;

3. Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением после его приобретения покупателем. К таким лицам относятся: наниматели и члены их семей, поднаниматели и члены их семей, ссудополучатели, отказополучатели, рентополучатели, некоторые члены семьи собственника (в соответствии со ст. 19 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Отсутствие какого-либо из указанных условий в договоре купли-продажи жилого помещения влечет его незаключенность. При этом не следует забывать о новелле ст. 432 ГК РФ, согласно которой сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права на жилое помещение экономического класса на основании договора купли-продажи такого жилого помещения необходима выписка из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса. Указанная выписка должна содержать сведения о гражданине, который является стороной договора купли-продажи жилья экономического класса (ч. 9 ст. 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы этого договора влечет его недействительность (ничтожность). Переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации. Соответственно право собственности считается перешедшим с момента такой регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация перехода права осуществляется в течение 5 рабочих дней со дня подачи документов в Росреестр (7 дней при подаче документов через МФЦ).

Формакидов Д.А. Жилищное право. Учебник

Формакидов Д.А. Жилищное право. Учебник

Учебник подготовлен на кафедре гражданского права ФГБОУ ВО «Пермский государственный национальный исследовательский университет» к столетию этого вуза.<br /> Учебник представляет собой систематизированное изложение действующего российского жилищного законодательства и анализ практики его применения в свете последних научных достижений в области жилищного права.<br /> Материал, изложенный в настоящем учебнике, соответствует государственному образовательному стандарту и направлен на формирование у обучающихся необходимых общекультурных и профессиональных компетенций.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2017 г.<br /> Учебник адресован студентам, магистрантам, аспирантам, преподавателям юридических вузов, а также всем лицам, интересующимся изучением жилищного законодательства.

Внимание! Авторские права на книгу "Жилищное право. Учебник" (Формакидов Д.А.) охраняются законодательством!