1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

______________________________

Комментируемая статья содержит определение понятия договора социального найма, который рассматривается как соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения государственного, муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган государства, уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать гражданину (нанимателю) жилую площадь во владение и пользование для проживания, на условиях, установленных ЖК РФ.

Содержание договора социального найма раскрывается в ст.ст. 61—72 ЖК РФ.

Статья 61.
Пользование жилым помещением по договору
социального найма

1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

______________________________

Согласно ч. 1 комментируемой статьи порядок и условия пользования жилым помещением, предоставленным на основании договора социального найма, устанавливаются ЖК РФ и этим договором.

Статья 17 ЖК РФ предусматривает также, что жилым помещением следует пользоваться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Кроме того, статья допускает возможность использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности.

Права и обязанности нанимателя по пользованию жильем раскрыты в Типовом договоре социального найма и в Правилах пользования жилыми помещениями (см. комментарии к ст. 63 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 комментируемой статьи наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Под общим имуществом понимается имущество, которое предназначено для обслуживания более одного помещения в доме. Примерный перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 (см. комментарий к ней).

Статья 62.
Предмет договора социального найма жилого
помещения

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

______________________________

Комментируемая статья определяет предмет договора социального найма жилого помещения, к которому отнесены жилой дом, квартира, часть дома или квартиры (см. комментарий к ст. 16 ЖК РФ), и содержит запрет на заключение договора социального найма на неизолированные жилые помещения, жилые помещения вспомогательного использования и общее имущество в многоквартирном доме.

Относительно жилых помещений в общежитиях в определении Верховного Суда РФ от 18 июля 2006 г. № 83-В06-7 указано: «Жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальную собственность (муниципальный жилищный фонд), могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность при условии, если это жилое помещение является изолированным».

Статья 63.
Форма договора социального найма жилого
помещения

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

(Часть в ред. Федеральных законов от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ; от 27 июля 2010 г. № 237-ФЗ.)

______________________________

Комментируемая статья определяет форму договора социального найма.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме в виде отдельного документа, подписанного сторонами, и должен соответствовать требованиям ЖК РФ. Типовой договор утверждается Правительством РФ. Так, постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найми жилого помещения» установлена нижеследующая форма типового договора социального найма жилого помещения:

ТИПОВОЙ ДОГОВОР

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

№________________________

II. Обязанности сторон

4. Наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;

м) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

5. Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;

д) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

III. Права сторон

6. Наниматель вправе:

а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и Наймодателя не требуется;

в) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;

г) требовать от Наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;

д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;

е) расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;

ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

7. Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора.

8. Наймодатель вправе:

а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;

в) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.

IV. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора

9. Настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.

10. При выезде Нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда.

11. По требованию Наймодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

а) использование Нанимателем жилого помещения не по назначению;

б) разрушение или повреждение жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) невнесение Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

12. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

V. Прочие условия

13. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

14. Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой — у Нанимателя.

Подпункт «в» п. 8 Типового договора не вводит дополнительных ограничений права нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, поскольку не допускает возможности запрета вселения супруга, детей и родителей нанимателя по мотиву уменьшения общей площади жилого помещения ниже учетной нормы на одного человека. Так, в решении Верховного Суда РФ от 16 января 2008 г. № ГКПИ07-1022 указано следующее: «Подпункт «в» пункта 8 Типового договора предусматривает право наймодателя запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.

Уяснение действительного смысла указанной нормы должно осуществляться с учетом терминологии, употребленной в части 1 статьи 70 Жилищного кодекса РФ для обозначения двух различных категорий членов семьи нанимателя. Такой подход к толкованию оспариваемой нормы позволяет выявить, что она наделяет наймодателя правом запрета на вселение в отношении только одной категории членов семьи нанимателя — граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи и не распространяется на случаи вселения нанимателем своего супруга, своих детей и родителей.

В подпункте «в» пункта 8 Типового договора текстуально воспроизведены правила части 1 статьи 70 Жилищного кодекса РФ, которая ставит в зависимость от соблюдения учетной нормы общей площади жилого помещения на одного человека только вселение названной категории членов семьи и не ограничивает подобным условием право нанимателя на вселение в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей.

Подпункт «в» пункта 8 Типового договора не вводит дополнительных ограничений права нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, поскольку не допускает возможности запрета вселения супруга, детей и родителей нанимателя по мотиву уменьшения общей площади жилого помещения ниже учетной нормы на одного человека. Следовательно, содержащаяся в указанном подпункте норма соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ и оснований для признания ее незаконной не имеется».

Статья 64.
Сохранение договора социального найма жилого
помещения при переходе права собственности на жилое
помещение, права хозяйственного ведения или права
оперативного управления жилым помещением

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

______________________________

Комментируемая статья устанавливает правило, согласно которому смена собственника, субъекта права хозяйственного ведения, оперативного управления по любым основаниям не влечет расторжение или изменение договора социального найма жилого помещения.

Данное правило способствует стабильности жилищных отношений, возникающих из социального найма.

Правило о сохранении договора при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением не распространяется на жилые помещения, принадлежащие к специализированному жилищному фонду. Так, в определении Московского городского суда от 29 июля 2010 г. по делу № 33-20107 указано: «В своей жалобе ответчица ссылается на то, что она проживает в занимаемом жилом помещении с 1984 г. и что в соответствии со ст. 64 ЖК РФ и ст. 675 ГК РФ переход права собственности от государства к ОАО «РЖД» не влечет изменение условий договора социального найма.

Этот довод не может быть принят во внимание, поскольку до передачи жилого помещения в собственность ОАО «РЖД» занимаемое ответчицей жилое помещение имело статус общежития. Следовательно, оно не могло использоваться ответчицей на условиях договора социального найма».

Статья 65.
Права и обязанности наймодателя жилого помещения
по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

______________________________

Комментируемая норма называет права и обязанности наймодателя (передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества и др.), а также отсылает к другим нормам ЖК РФ и к договору социального найма.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги считается внесенной своевременно, если она внесена не позднее десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ст. 155 ЖК РФ).

Правилами пользования жилыми помещениями предусматривается обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.

Пунктом 2 ч. 2 комментируемой статьи предусмотрена обязанность наймодателя принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Госстроем России утверждено Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004.

Методическое пособие разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома в целях:

— защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды;

— обеспечения сохранности, повышения уровня обслуживания жилищного фонда всех форм собственности;

— неукоснительной реализации единых требований к содержанию и ремонту жилищного фонда;

— обеспечения реализации прав потребителей жилищных услуг в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей».

Пунктом 4 ч. 2 комментируемой статьи предусмотрена обязанность наймодателя обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Так, постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (ред. от 22.07.2013) утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Настоящие Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.

В п.п. 5 и 8 Типового договора социального найма, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315, перечислены дополнительные права и обязанности наймодателя (см. комментарий к ст. 63 ЖК РФ).

Статья 66.
Ответственность наймодателя жилого помещения
по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

______________________________

Комментируемая статья устанавливает основания и виды ответственности наймодателя по договору социального найма. Ответственность определяется законом либо договором. Так, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе:

— либо уменьшить плату за пользование жильем;

— либо возместить свои расходы, связанные с устранением недостатков жилого помещения и (или) общего имущества дома;

— либо возместить свои убытки, причиненные несвоевременно проведенным капитальным ремонтом сданного внаем жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома.

Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении таких услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (см. комментарий к ней).

Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами влечет за собой ответственность наймодателя, предусмотренную КоАП РФ (ст. 64 , 722 , 723 , 81, 94 , 916 КоАП РФ).

Частью 1 ст. 215 УК РФ предусмотрена ответственность за незаконные прекращение или ограничение подачи потребителям электрической энергии либо отключение их от других источников жизнеобеспечения, совершенные должностным лицом, а равно лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, если это повлекло по неосторожности причинение крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или иные тяжкие последствия.

Указанные деяния наказываются штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо ограничением свободы на срок до трех лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Частью 2 ст. 215 УК РФ предусмотрено, что те же деяния, повлекшие по неосторожности смерть человека, наказываются принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

Статья 67.
Права и обязанности нанимателя жилого помещения
по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

______________________________

Комментируемая статья устанавливает права и обязанности нанимателя.

В соответствии с ч. 1 наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Перечень указанных прав не является закрытым. Частью 2 комментируемой статьи предусмотрено наличие у нанимателя иных прав, определенных Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма (см. комментарий к ст. 63 ЖК РФ).

Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Данный перечень не является закрытым. Наниматель несет и другие обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма (см. комментарий к ст. 63 ЖК РФ).

Практически в полном объеме обязанности нанимателя содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25.

Согласно п. 9 Правил наниматель обязан:

— обеспечить сохранность жилых помещений, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила пожарной безопасности;

— соблюдать санитарно-гигиенические правила: содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, своевременно производить ремонт жилого помещения;

— экономно расходовать газ, воду, электрическую, тепловую энергию;

— не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях;

— допускать в жилое помещение работников наймодателя для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ;

— при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии и т. п.

Существенная обязанность нанимателя, членов его семьи состоит в соблюдении прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (п. 4 ст. 17 ЖК РФ). Статья 83 ЖК РФ содержит в числе оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (пп. 3 п. 4).

Согласно п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам необходимо иметь в виду, что ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений ст. 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 г.), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315, удовлетворению не подлежит.

Статья 68.
Ответственность нанимателя жилого помещения
по договору социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

______________________________

Данная статья является отсылочной. Вид ответственности нанимателя жилого помещения, ее меры устанавливаются законодательством РФ.

Согласно ст. 90 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Административная ответственность за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению предусмотрена ст. 721 КоАП РФ.

Статья 69.
Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого
помещения по договору социального найма

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

(Часть в ред. Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 49-ФЗ.)

3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

______________________________

Комментируемая статья содержит перечень лиц, которые относятся к членам семьи нанимателя, и называет их права и обязанности.

К членами семьи отнесены: супруг, дети и родители, проживающие совместно с нанимателем. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи нанимателя, если вселены в качестве таковых и ведут с нанимателем общее хозяйство.

Отметим, что ст. 292 ГК РФ предусматривает права и обязанности членов семьи собственника, ЖК РФ (ст. 31) устанавливает критерии отнесения лиц к членам семьи собственника, заимствовав положения семейного законодательства, а комментируемая статья устанавливает требования для отнесения лиц к членам семьи нанимателя.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договорам социального найма — это, во-первых, родственники: родители, дети, иные родственники всех степеней родства (за основу взят критерий родства); во-вторых, супруг (необходимо наличие зарегистрированного в органе ЗАГС брака); в-третьих, нетрудоспособные иждивенцы (инвалиды всех групп, инвалиды детства, мужчины — 60 лет и старше, женщины — 55 лет и старше), относящиеся и не относящиеся к родственникам, которые не менее года получали содержание от нанимателя в натуре или других формах и которое являлось систематическим, единственным либо основным, значительно превышающим собственные доходы иждивенца, по размеру ниже размера прожиточного минимума в конкретной местности, или относящиеся к категории малоимущих; в-четвертых, иные граждане, которые вселены нанимателем в жилое помещение в качестве таковых и с которыми он ведет общее хозяйство, имеет юридические и фактические связи и которые могут быть признаны членами семьи в судебном порядке.

Для отнесения лиц к членам семьи следует исходить из степени родства, наличия супружеской связи, вселения в жилое помещение и ведения с данными лицами общего хозяйства и признания за ними самостоятельного и равного права на жилую площадь, что, как правило, подтверждает регистрация на жилой площади по месту жительства. Особо отметим, что не сам по себе акт регистрации по месту жительства, а как свидетельство признания за членом семьи самостоятельного и равного права на жилую площадь.

Это обстоятельство может быть доказано любыми письменными документами, подтверждающими волю нанимателя.

К критериям, которые могут применяться для отнесения граждан к членам семьи нанимателя, применимы приведенные критерии отнесения граждан к членам семьи нанимателя (см. комментарий к ст. 31 ЖК РФ).

Лица, зарегистрированные по другому месту жительства, но проживающие на жилой площади нанимателя (лица другого пола, с которыми наниматель состоит в фактических брачных отношениях, иные лица), не могут быть наделены самостоятельным и равным с нанимателем правом на занимаемое жилое помещение по причине сохранения правовой и иной связи по отношению к другому жилому помещению, в котором они зарегистрированы, по отношению к которому они осуществляют права и несут обязанности. Они не отказались от него и не расторгли договор, иное основание возникновения их права на это жилое помещение. Более того, в Российской Федерации законодатель предусматривает только одно место жительства (ст. 20 ГК РФ, ст. 65 СК РФ, Закон РФ «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ»).

Купить

Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный научно-практический)" (Беспалов Ю.Ф., Егорова О.А.) охраняются законодательством!

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный научно-практический)

Оглавление

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 8.
СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 60.
Договор социального найма жилого помещения

Статья 61.
Пользование жилым помещением по договору
социального найма

Статья 62.
Предмет договора социального найма жилого
помещения

Статья 63.
Форма договора социального найма жилого
помещения

Статья 65.
Права и обязанности наймодателя жилого помещения
по договору социального найма

Статья 66.
Ответственность наймодателя жилого помещения
по договору социального найма

Статья 67.
Права и обязанности нанимателя жилого помещения
по договору социального найма

Статья 68.
Ответственность нанимателя жилого помещения
по договору социального найма

Статья 69.
Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого
помещения по договору социального найма

ЛитГид

Помощь

Книги

ЛитГид в соцсетях

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный научно-практический)

Оглавление

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 8.СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 60.Договор социального найма жилого помещения

Статья 61.Пользование жилым помещением по договорусоциального найма

Статья 62.Предмет договора социального найма жилогопомещения

Статья 63.Форма договора социального найма жилогопомещения

Статья 65.Права и обязанности наймодателя жилого помещенияпо договору социального найма

Статья 66.Ответственность наймодателя жилого помещенияпо договору социального найма

Статья 67.Права и обязанности нанимателя жилого помещенияпо договору социального найма

Статья 68.Ответственность нанимателя жилого помещенияпо договору социального найма

Статья 69.Права и обязанности членов семьи нанимателя жилогопомещения по договору социального найма

ЛитГид

Помощь

Книги

ЛитГид в соцсетях

Глава 8.
СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 60.
Договор социального найма жилого помещения

Статья 61.
Пользование жилым помещением по договору
социального найма

Статья 62.
Предмет договора социального найма жилого
помещения

Статья 63.
Форма договора социального найма жилого
помещения

Статья 65.
Права и обязанности наймодателя жилого помещения
по договору социального найма

Статья 66.
Ответственность наймодателя жилого помещения
по договору социального найма

Статья 67.
Права и обязанности нанимателя жилого помещения
по договору социального найма

Статья 68.
Ответственность нанимателя жилого помещения
по договору социального найма

Статья 69.
Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого
помещения по договору социального найма