1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

______________________________

Комментируемая статья, наряду с нормами гл. 18 ГК РФ, регламентирует право собственности на жилые помещения.

Собственник осуществляет все правомочия, составляющие содержание права собственности (владение, пользование, распоряжение, иные действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и законные интересы других лиц).

Вместе с тем собственник ограничен назначением жилых помещений, о чем подробно говорилось в комментарии к ст. 17 ЖК РФ. Использование жилого помещения не по назначению является одним из оснований прекращения права собственности на это имущество (ст. 293 ГК РФ).

Помимо предписаний об использовании жилых помещений по назначению правомочия собственника ограничены пределами использования жилых помещений, установленными ЖК РФ.

Рассмотрим некоторые права и обязанности собственника.

Теперь помимо предоставления жилого помещения другим лицам для проживания по договору найма собственник вправе предоставить его по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, а юридические лица — на основании договора аренды или на ином законном основании.

При этом необходимо учитывать, что в случае возмездного разового предоставления жилого помещения для проживания третьим лицам собственник обязан подать налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ), и уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13% в срок не позднее 15 июля, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Если же собственник систематически предоставляет жилое помещение для проживания на возмездной основе, то, поскольку такая деятельность является предпринимательской, он должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и встать на учет в налоговых органах по месту осуществления этой деятельности в порядке, установленном п. 2 ст. 346.28 НК РФ. Собственник при этом будет обязан уплачивать единый налог на вмененный доход исходя из базовой доходности в размере 1000 руб. в расчете на один квадратный метр площади помещения для временного размещения и проживания (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

Глава 36 ГК РФ предусматривает правила безвозмездного пользования имуществом, которые применяются при предоставлении жилых помещений по договору безвозмездного пользования.

ЖК РФ предписывает, дополняя и конкретизируя права и обязанности собственника квартиры, установленные ГК РФ (гл. 18 и ст. 210 ГК РФ), обязанности нести бремя содержания жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире — и бремя содержания общего имущества квартиры.

Кроме того, в силу ч. 4 комментируемой статьи собственник жилого помещения обязан:

— поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;

— соблюдать права и законные интересы соседей;

— правила пользования жилыми помещениями;

— соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Правила пользования жилыми помещениями утверждены постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25.

Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (ред. от 14.05.2013) утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Соблюдение правил пользования жилыми помещениями обеспечено нормами гражданского и административного законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они разрушают жилье, то назначить собственнику соразмерный срок для ремонта.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Под систематическим нарушением прав и интересов соседей необходимо понимать неоднократные действия собственника, ущемляющие жилищные права соседей: проведение ремонтных работ в неустановленном порядке, создание условий, в результате которых соседи будут лишены или ограничены в получении коммунальных услуг, и другие действия, приводящие к невозможности использования ими своих жилых помещений.

Бесхозяйственное содержание жилья — это неисполнение собственником обязанностей по содержанию жилого помещения, действия, производимые собственником в нарушение технических регламентов, либо его бездействие, создание опасности жизни и здоровью рядом проживающих граждан, непринятие мер по устранению аварийных ситуаций в жилом помещении, непроведение текущих и капитальных работ внутри помещения, использование его не по назначению, нарушение правил пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ), правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ), захламление мест общего пользования, вандализм и другие действия, влекущие разрушение жилья.

Право собственности на жилое помещение, являющееся для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не может рассматриваться как исключительно экономическое право. Данное право должно рассматриваться и как социальное право, поскольку выполняет социально значимую функцию и обеспечивает гражданину реализацию ряда основных прав и свобод, гарантированных Конституцией РФ.

Положение абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, устанавливающее имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей), которое является для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, признано не противоречащим Конституции РФ, поскольку данное законоположение направлено на защиту конституционного права на жилище не только самого гражданина-должника, но и членов его семьи, а также на обеспечение указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав и в конечном счете — на реализацию обязанности государства охранять достоинство личности.

Установленный положением абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей) — в целях реализации конституционного принципа соразмерности при обеспечении защиты прав и законных интересов кредитора (взыскателя) и гражданина-должника как участников исполнительного производства — должен распространяться на жилое помещение, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения.

Постановление Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П по жалобе граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова положение абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, устанавливающее имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей), которое является для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, признано не противоречащим Конституции Российской Федерации.

Нарушение абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ своих прав, гарантированных ст.ст. 15 (ч.ч. 1 и 4), 17 (ч. 3), 19 (ч.ч. 1 и 2), 35 (ч.ч. 1 и 3), 45, 46 (ч. 1), 55 (ч.ч. 2 и 3) и 123 (ч. 3) Конституции РФ, заявители усматривают в том, что он не обеспечивает надлежащее и неукоснительное исполнение вступившего в законную силу решения суда о взыскании долга в ситуации, когда у гражданина-должника отсутствует какое-либо иное, помимо принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, имущество, за счет которого можно удовлетворить требования кредитора, поскольку не позволяет обращать взыскание по исполнительным документам на такое жилое помещение (его части), если оно является для должника и лиц, находящихся на его иждивении, единственным пригодным для постоянного проживания, независимо от общих количественных и качественных характеристик конкретного жилого помещения, его фактического использования и безотносительно к тому, что та его часть, которая после удовлетворения требований кредитора могла бы остаться в собственности должника, будет по площади не ниже санитарных норм и позволит сохранить за ним и лицами, находящимися на его иждивении, необходимый уровень существования.

Конституционный Суд РФ указал, что «по смыслу ст.ст. 8 (ч. 2), 35 (ч. 1), 45 (ч. 1), 71 (пункты «в», «д», «о») и 76 (ч. 1) Конституции Российской Федерации право собственности, включая основания и порядок его приобретения, перехода и утраты, а также объем и границы правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, регулируется федеральным законом. Содержание данного регулирования, как следует из ст.ст. 1, 2, 15 (ч. 4), 17 (ч.ч. 1 и 2), 18, 19, 34 (ч. 1) и 35 (ч.ч. 2 и 3) Конституции Российской Федерации, не может определяться федеральным законодателем произвольно: отношения собственности в Российской Федерации должны регламентироваться в соответствии с принципами правового государства, на основе юридического равенства и справедливости и исходя из того, что право собственности, равно как и все другие права и свободы человека и гражданина, признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации.

Право собственности и иные имущественные права — в силу ст.ст. 7, 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч.ч. 1 и 2), 46 и 55 (ч.ч. 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости — подлежат защите на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота — собственников, кредиторов, должников; возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т. е. не ограничивать пределы и применение соответствующих конституционных норм; сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, включая достойную жизнь и свободное развитие человека, обеспечение которых составляет обязанность государства, а также право каждого на жилище (ст.ст. 7, 40, ч. 3 ст. 56 Конституции Российской Федерации).

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающие равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, и вместе с тем — необходимость соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Это означает, в частности, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц; соответственно, предполагается и возможность исполнения собственником своих гражданско-правовых обязательств за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Приведенные правовые позиции Конституционного Суда РФ, изложенные в его решениях, в полной мере распространяются на отношения, которые связывают кредитора и гражданина-должника, не исполнившего свое гражданско-правовое обязательство и в силу этого отвечающего принадлежащим ему имуществом перед кредитором, включая возможность обращения взыскания в предусмотренных законом случаях на имущество, относящееся к объектам недвижимости, в рамках исполнительного производства.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, исполнение судебного решения, в том числе вынесенного в пользу кредитора в случае нарушения должником гражданско-правового обязательства, по смыслу ст. 46 (ч. 1) Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, следует рассматривать как элемент судебной защиты; соответственно, защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт или акт иного уполномоченного органа своевременно не исполняется, что обязывает федерального законодателя при выборе в пределах своей конституционной дискреции того или иного механизма исполнительного производства осуществлять непротиворечивое регулирование отношений в этой сфере, создавать для них стабильную правовую основу и не ставить под сомнение конституционный принцип исполнимости судебного решения.

Эти требования согласуются со ст. 2 Международного пакта о гражданских и политических правах, обязывающей государства обеспечить любому лицу, права и свободы которого нарушены, эффективные средства правовой защиты, а также с п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод в его интерпретации Европейским судом по правам человека, полагающим, что исполнение решения, вынесенного любым судом, должно рассматриваться как неотъемлемая часть «суда» в смысле данной статьи и что право каждого на судебную защиту стало бы иллюзорным, если бы правовая система государства допускала, чтобы окончательное, обязательное судебное решение оставалось недействующим к ущербу одной из сторон.

Поскольку в силу ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина имеет в качестве своего объективного предела воспрепятствование реализации прав и свобод других лиц, причинение вреда их конституционно гарантированным интересам, федеральный законодатель, создавая условия, обеспечивающие равную судебную защиту прав кредитора (взыскателя) и должника (ответчика), должен исходить из того, что возникающие коллизии их законных интересов во всяком случае не могут преодолеваться путем предоставления защиты одним правам в нарушение других, равноценных по своему конституционному значению.

В таких случаях права и законные интересы участников гражданского оборота должны получать соразмерную (пропорциональную) защиту на основе баланса конституционных ценностей. Применительно к нормативно-правовому регулированию разрешения судом коллизий интересов кредиторов и должников это означает, что установленные федеральным законодателем пределы возможного взыскания по исполнительным документам должны отвечать интересам защиты конституционных прав гражданина-кредитора, однако они не могут затрагивать основное содержание конституционных прав гражданина-должника, существо которых ни при каких обстоятельствах не должно быть утрачено.

Собственность, будучи материальной основой и экономическим выражением свободы общества и личности, не только является необходимым условием свободного осуществления предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, но и гарантирует как реализацию иных прав и свобод человека и гражданина, так и исполнение обусловленных ею обязанностей, а право частной собственности как элемент конституционного статуса личности определяет, наряду с другими непосредственно действующими правами и свободами человека и гражданина, смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием (ст. 18 Конституции РФ).

Соответственно, федеральный законодатель призван обеспечивать правовую определенность, стабильность и предсказуемость в сфере гражданского оборота, поддерживая как можно более высокий уровень взаимного доверия между субъектами экономической деятельности и создавая все необходимые условия для эффективной защиты права собственности и иных имущественных прав. Вместе с тем он должен исходить из конституционной обязанности Российской Федерации как социального государства заботиться о благополучии своих граждан, сохраняя им условия для нормального существования, а также из конституционных основ правового статуса личности, в частности требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в данном случае — права лица обязанного (должника), когда в рамках исполнительного производства возникает необходимость обращения взыскания на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности имущество, с тем чтобы не умалялось достоинство личности и не нарушались социально-экономические права граждан (ч. 1 ст. 7; ч. 1 ст. 21 Конституции РФ; ст. 25 Всеобщей декларации прав человека).

Указанные конституционные начала взаимоотношений личности, общества и государства распространяются и на отношения, связанные с реализацией гарантированного каждому ст. 40 (ч. 1) Конституции РФ права на жилище, которое получило международно-правовое признание в качестве одного из необходимых условий обеспечения права на достойный жизненный уровень (ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах).

Право каждого на жилище, как оно закреплено Конституцией РФ и предусмотрено нормами международного права, опирается на выраженный в предписаниях ст.ст. 2, 17—19 и 21 Конституции РФ принцип, в силу которого человек является высшей ценностью и ничто не может служить основанием для умаления его достоинства как субъекта гражданского общества, чьи права и свободы во всей их полноте находятся под защитой Конституции РФ, а следовательно, исключается отношение к нему лишь как к объекту внешнего воздействия.

Европейский суд по правам человека в своей прецедентной практике исходит из того, что, хотя в Конвенции о защите прав человека и основных свобод отсутствует определение права на обеспечение жилищем, тем не менее несомненно желательно, чтобы каждый имел место, где он мог бы проживать с достоинством и которое он мог бы назвать домом.

Таким образом, право собственности на жилое помещение, являющееся для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не может рассматриваться как исключительно экономическое право, поскольку выполняет социально значимую функцию и обеспечивает гражданину реализацию ряда основных прав и свобод, гарантированных Конституцией Российской Федерации.

Конституция РФ, определяя в качестве одной из целей социальной политики РФ заботу государства о социальной защищенности своих граждан, закрепляя право каждого на жилище и предполагая прежде всего ответственное отношение самих граждан к его осуществлению, одновременно возлагает на органы публичной власти обязанность создавать для этого необходимые условия, в том числе путем принятия федеральным законодателем в пределах предоставленных ему полномочий специальных актов, которые определяют порядок обеспечения жилыми помещениями и на основании которых должны разрешаться конкретные дела; при регулировании прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, необходимо соблюдение баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников этих отношений, включая членов семьи собственника жилого помещения, гарантии прав которых должны рассматриваться как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности, а также обеспечение возможности дифференцированного подхода к оценке возникающих жизненных ситуаций, с тем чтобы избежать необоснованного ограничения конституционных прав и свобод.

Осуществляя соответствующее правовое регулирование с учетом конкретно-исторических условий функционирования российской правовой системы, федеральный законодатель обладает определенной дискрецией в выборе тех или иных мер, направленных на обеспечение добросовестного исполнения гражданами своих гражданско-правовых обязательств и их ответственности, в том числе всем своим имуществом, перед кредиторами. Однако эти меры в рамках реализации судебной защиты имущественных интересов лиц, связанных отношениями «должник — кредитор», не должны нарушать справедливый баланс между ценностями, выраженными в признании и гарантировании права частной собственности и в общеправовом принципе добросовестного исполнения обязательств с одной стороны и правом на жилище — с другой.

Купить

Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный научно-практический)" (Беспалов Ю.Ф., Егорова О.А.) охраняются законодательством!

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный научно-практический)

Оглавление

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Раздел II.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Глава 5.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ
В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН

Статья 30.
Права и обязанности собственника жилого
помещения

ЛитГид

Помощь

Книги

ЛитГид в соцсетях