1. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

2. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

______________________________

Комментируемая статья устанавливает основания предоставления специализированных жилых помещений.

Предоставление специализированных жилых помещений осуществляется в форме:

1) договора найма специализированного жилого помещения в случаях:

— предоставления служебных жилых помещений;

— предоставления жилых помещений в общежитиях;

— предоставления жилых помещений маневренного фонда;

— предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения;

— предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцам;

— предоставления жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

2) договора безвозмездного пользования в случае предоставления жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Основанием для заключения соответствующего договора является: решение собственника такого помещения (действующего от их имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления) или уполномоченного им лица.

Согласно п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» после 1 марта 2005 г. основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является согласно ст. 99 ЖК РФ решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42.

В то же время необходимо иметь в виду, что по действующему до 1 марта 2005 г. законодательству основанием для вселения в служебное жилое помещение и заключения договора найма служебного жилого помещения являлся установленной формы ордер (ст.ст. 47, 105 ЖК РСФСР), а основанием для вселения в общежитие — ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (ст. 109 ЖК РСФСР).

Согласно ст. 48 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. № 2 (ред. от 19.06.2013) «Основы жилищной политики г. Москвы» специализированные жилые помещения предоставляются гражданам в соответствии с федеральным законодательством и правовыми актами г. Москвы на основании решений уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы (уполномоченного им лица).

Решение уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы (уполномоченного им лица) является основанием для заключения с гражданами договоров найма специализированных жилых помещений, указанных в п.п. 1—4 ч. 3 настоящей статьи, либо основанием для вселения граждан в жилое помещение в соответствии с п. 5 ч. 3 настоящей статьи.

Основанием для вселения граждан в специализированное жилое помещение являются:

— договор безвозмездного пользования жилым помещением — при вселении в жилые помещения, предоставляемые в целях социальной защиты отдельных категорий граждан;

— договор найма служебного жилого помещения — при вселении в служебные жилые помещения;

— договор найма жилого помещения в общежитии — при вселении в жилые помещения в общежитии;

— договор найма жилого помещения маневренного фонда — при вселении в жилые помещения маневренного фонда;

— решение уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы (уполномоченного им лица), вынесенное в установленном порядке, — при вселении в жилые помещения в домах учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в домах учреждений социального обслуживания, в домах учреждений социальной помощи для лиц без определенного места жительства, в иные жилые помещения специализированного жилищного фонда г. Москвы.

В определении Верховного Суда РФ от 15 марта 2011 г. № 201-В11-5 относительно применения пункта второго комментируемой статьи указано: «Единственным условием предоставления служебных жилых помещений гражданам, имеющим право их получения, является отсутствие у них в собственности, пользовании и владении других жилых помещений в соответствующем населенном пункте».

Статья 100.
Договор найма специализированного жилого помещения

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2—4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

(Часть в ред. Федеральных законов от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ; от 27 июля 2010 г. № 237-ФЗ.)

______________________________

Комментируемая статья дает понятие договора найма специализированного жилого помещения, определяет его существенные условия, форму, а также устанавливает, что типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Под договором найма специализированного жилого помещения следует понимать договор, по которому одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Указанный договор является:

— консенсуальным (считается заключенным с момента согласования всех существенных условий),

— возмездным (в обмен на предоставляемое жилое помещение наниматель обязуется вносить соответствующие платежи);

— взаимным (двусторонне-обязывающим);

— договором присоединения (типовые формы договора предусмотрены постановлением Правительства РФ от 28 июня 2013 г. № 548 «Об утверждении типового договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»; постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»).

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме, несоблюдение формы договора влечет последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ.

Существенными условиями договора найма специализированного жилого помещения являются:

— предмет договора;

— права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением;

— указание на членов семьи нанимателя.

На примере типового договора найма жилого помещения в общежитии, стороны наделены следующими правами и обязанностями:

Права и обязанности нанимателя и членов его семьи

Наниматель имеет право:

1) на использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи;

2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;

3) на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проживающие в жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из жилого помещения или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;

4) на расторжение в любое время настоящего договора;

5) на сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем;

6) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 ЖК РФ.

Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.

Наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

2) соблюдать правила пользования жилым помещением;

3) обеспечивать сохранность жилого помещения;

4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;

5) проводить текущий ремонт жилого помещения;

6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены ст. 155 ЖК РФ;

7) переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;

8) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;

9) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;

10) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

11) при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;

12) при расторжении или прекращении настоящего договора освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке.

Наниматель жилого помещения несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменение их прав и обязанностей по настоящему договору.

Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Члены семьи нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с нанимателем и имеют равные права и обязанности по настоящему договору.

Члены семьи нанимателя обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из настоящего договора.

Права и обязанности наймодателя

Наймодатель вправе:

1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

2) требовать расторжения настоящего договора в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего договора.

Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) без расторжения настоящего договора. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

5) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

6) принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

7) обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг;

8) принять в установленные настоящим договором сроки жилое помещение у нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11 пункта 7 настоящего договора;

9) соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации;

10) предоставлять другие жилые помещения в связи с расторжением настоящего договора гражданам, имеющим право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со ст. 103 ЖК РФ.

Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Согласно п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ.

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (ч. 5 ст. 100, ч.ч. 3, 4 ст. 67, ст. 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с ч. 5 ст. 100 и ч.ч. 2—4 ст. 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя, по общему правилу, не сохраняется (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Статья 101.
Расторжение договора найма специализированного
жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

______________________________

Комментируемая статья предусматривает порядок расторжения договора найма специализированного жилого помещения.

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон либо в одностороннем порядке нанимателем жилого помещения.

При отсутствии согласия нанимателя на расторжение договора наймодатель может расторгнуть договор:

— только в судебном порядке;

— при неисполнении обязательств по договору найма специализированного жилого помещения;

— по основаниям расторжения договора социального найма жилого помещения (ст. 83 ЖК РФ), в частности:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Статья 102.
Прекращение договора найма специализированного
жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.

2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

______________________________

Комментируемая статья предусматривает основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Статья не предусматривает исчерпывающего перечня оснований прекращения договора найма специализированного жилого помещения.

По общему правилу договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи:

— с истечением срока его действия;

— со смертью нанимателя;

— с утратой (разрушением) жилого помещения.

Прекращение договора найма жилых помещений в общежитиях и иных служебных жилых помещениях в силу особенностей правоотношений, связывающих нанимателя и наймодателя, основанных на трудовых отношениях, прохождении службы или обучения, возможно также и по основанию перехода права собственности, а также передачи такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. За исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Прекращение действия трудового договора, при предоставлении служебных жилых помещений и общежитий, также является основанием прекращения действия договора найма специализированного жилого помещения.

Статьей 51 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. № 2 (ред. от 19.06.2013) «Основы жилищной политики города Москвы» предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с гражданином, занимающим жилое помещение по договору найма специализированного жилого помещения, бывший член его семьи не приобретает самостоятельного права пользования данным жилым помещением и подлежит выселению на основании решения суда.

Статья 103.
Выселение граждан из специализированных жилых помещений

1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.

2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

3. Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

4. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

Купить

Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный научно-практический)" (Беспалов Ю.Ф., Егорова О.А.) охраняются законодательством!

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный научно-практический)

Оглавление

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 10.
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И
ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ

Статья 99.
Основания предоставления специализированных жилых помещений

Статья 100.
Договор найма специализированного жилого помещения

Статья 101.
Расторжение договора найма специализированного
жилого помещения

Статья 102.
Прекращение договора найма специализированного
жилого помещения

Статья 103.
Выселение граждан из специализированных жилых помещений

ЛитГид

Помощь

Книги

ЛитГид в соцсетях

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный научно-практический)

Оглавление

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 10.ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ИПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ

Статья 99.Основания предоставления специализированных жилых помещений

Статья 100.Договор найма специализированного жилого помещения

Статья 101.Расторжение договора найма специализированногожилого помещения

Статья 102.Прекращение договора найма специализированногожилого помещения

Статья 103.Выселение граждан из специализированных жилых помещений

ЛитГид

Помощь

Книги

ЛитГид в соцсетях

Глава 10.
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И
ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ

Статья 99.
Основания предоставления специализированных жилых помещений

Статья 100.
Договор найма специализированного жилого помещения

Статья 101.
Расторжение договора найма специализированного
жилого помещения

Статья 102.
Прекращение договора найма специализированного
жилого помещения

Статья 103.
Выселение граждан из специализированных жилых помещений