Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. Учебное пособие

Качаев Р.И., Кальгин А.А.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 08.11.2016 ISBN: 9785392227761 Язык: Объем текста: 134 стр. Формат: epub

Оглавление

Глава 1. Договор управления многоквартирным домом

Глава 2. Порядок предоставления коммунальных услуг и формирование коммунальных платежей

Глава 3. Основы ценообразования и тарифного регулирования

Глава 4. Нормативное правовое регулирование лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами

Глава 5. Взаимодействие государственных жилищных инспекций и служб муниципального жилищного контроля со структурами общественного контроля в сфере ЖКХ

Глава 6. Федеральная и региональная системы капитального ремонта

Глава 7. Федеральное законодательство и регулирование в сфере управления

Глава 8. Содержание и ремонт жилого фонда

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 8.
СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ФОНДА

Обеспечение комфортного проживания жителей будет достигнуто тогда, когда лица, осуществляющие контроль эксплуатации жилого фонда будут знакомы с основами его содержания и ремонта. Жалоб на техническое состояние и на некачественный капитальный ремонт много. На то есть много причин. И одна из них может быть в том, капитальный ремонт осуществляется по типовым проектам, разработанным для определенных серий. Но дома одной серии часто различаются между собой, потому что во время строительства в проекты вносят коррективы.

Взяв за основу типовое решение капитального ремонта, надо вносить коррективы после изучения особенностей объекта. Эти положения должны знать Совет МКД, управляющая организация и работники жилищной инспекции. Например, при осмотре чердака установлено, что он теплый. Надо разобраться, почему: неправильное содержание или нужен капитальный ремонт. Другое дело, если там беспорядок, за это нужно не только штрафовать, а принимать более строгие меры, потому что ставится под угрозу все здание. Как правило, в акт обследования здания включают и прилегающую к нему территорию. На основании акта разрабатывают техническое решение, технологию ремонта или другие документы.

В просторечии говорят, что для ремонта кровли готовят сметы и документы. Это не совсем правильно. Крыша состоит из кровли, несущих конструкций и чердачного помещения. Крыши могут быть без чердака и с чердаком.

Конструкция чердачного перекрытия, по сравнению с совмещенной бесчердачной крышей, находится в более благоприятных влажных условиях. Влага, прошедшая через чердачное перекрытие, поступает в воздушное пространство чердачного помещения и через слуховые окна и приточно-вытяжные отверстия выходит наружу (слайд № 1).

В бесчердачных покрытиях необходимо устройство внутреннего пароизоляционного слоя, предохраняющего утеплитель от увлажнения. Для удаления влаги, попавшей в толщу утеплителя, следует устанавливать в ее верхней части вентилируемые воздушные прослойки в виде прямоугольных или цилиндрических каналов (слайд № 1), по которым скопившая влага сможет уйти из совмещенного покрытия. Без этих вентиляционных каналов выход влаги значительно затруднен, и она скапливается под гидроизоляционным ковром в виде конденсата.

Слайд 1. Вентиляция чердачного пространства: а — двухскатная чердачная кровля с вытяжным и приточно-вытяжными отверстиями; б — двухскатная чердачная кровля со слуховым окном, решетками-жалюзи и приточно-вытяжными отверстиями; в — односкатная кровля с приточно-вытяжными отверстиями; г — односкатная кровля со слуховым окном и приточно-вытяжными отверстиями; д — двухскатная кровля с приточно-вытяжными отверстиями; е — кровля с внутренним водостоком и приточно-вытяжными отверстиями.

Слайд 2. Бесчердачные покрытия с вентилируемыми каналами: 1 — кровля; 2 — легкий бетон; 3 — вентилируемые цилиндрические каналы; 4 — железобетонная плита; 5 — вентилируемая воздушная прослойка; 6 — утеплитель; 7 — несущая железобетонная плита.

В зимнее время, в период оттепели наблюдается резкий переход от минусовой к плюсовой температуре наружного воздуха. Скопившаяся под гидроизоляционным ковром влага при минусовых температурах замерзает и превращается в лед (слайд № 3). При положительных температурах она оттаивает. Такое попеременное замораживание и оттаивание влаги в материале приводит к разрушению сцепления между гидроизоляционным ковром и цементно-песчаным слоем стяжки. Вследствие этих процессов разрушается кровля в совмещенном бесчердачном покрытии. Кроме того, повышение влажности теплоизоляционных материалов приводит к увеличению его коэффициента теплопроводности и снижению теплозащитных свойств совмещенного покрытия.

Слайд 3.

Образование льда под кровельным ковром бесчердачного покрытия: а — проникновение водяных паров из внутреннего помещения через бесчердачное перекрытие и их конденсация под гидроизоляционным ковром; б — отрыв гидроизоляционного ковра от перекрытия в результате расширения замерзшей воды; 1 — кровля; 2 — стяжка; 3 — керамзитобетонные плиты; 4 — железобетонные плиты.

По плите покрытия идет гидропароизоляционная пленка. Ее задача — не дать водяным парам из дома попасть в утеплитель, нахлесты пленки проклеиваются кровельным скотчем. Потом утеплитель, затем любая стяжка, чаще всего армированная цементно-песчаная. Стяжка обеспечивает уклон и должна выдерживать вес человека при обследовании зданий. Сверху стяжки — гидроизоляционный ковер. Большинство домов постройки до 1990 г. имеют уклон кровли 1%, поэтому при ремонте надо предусмотреть устройство уклона не менее 9–12 градусов.

Толщина утеплителя должна обеспечивать заданный температурный режим на чердаке. Много зданий, построенных до 1990 г. с такими кровлями, имеют промерзания и, соответственно, перерасход тепловой энергии на отопление. Утеплитель должен быть в изолированном состоянии и не иметь увлажнения от конденсата снизу и от атмосферной влаги сверху. Мокрый утеплитель не обеспечивает теплозащиту. Все чердаки должны иметь продухи. Бывают случаи, когда при капитальном ремонте или утеплении фасада эти продухи закрывают. Это неправильно, это серьезная ошибка. Продухи должны быть всегда открыты, в противном случае образуется наледь на плитах покрытия. Снаружи продухи должны быть закрыты сетками от проникновения посторонних предметов извне.

Одним из элементов кровли является покрытие парапета, от которого зависит состояние покрытия и фасада тоже. Покрытие парапета может быть двух видов. Или это железобетонные панели, или металлическое покрытие с устройством капельников с уклоном в сторону водостока не менее 5%, выступающие от плоскости стены с обеих сторон на 8–12 сантиметров. Капельник-водоотводник должен отводить воду от конструкции. Если неправильно сделать, то вода потечет по всему фасаду.

Промерзание возникнет не только на верхнем этаже, но и на стенах ниже, поэтому качество покрытия парапета играет большую роль.

Металлическое покрытие должно быть обязательно по кастелям. Картины между собой должны соединяться двойным лежачим фальцем. Фальц — вид шва, образующегося при соединении листов металлической кровли.

Толщина материала для картин варьируется от 0,45 до 0,80 мм. Картины изготавливаются из кровельного материала шириной от 600 до 800 мм. Самой оптимальной считается ширина 600–625 мм. На данный момент рулонная технология изготовления картин находит все большее применение.

Различают фальцевые соединения лежачие и стоячие, одинарные и двойные.

Слайд 4.

Боковые длинные края полос стали, идущие вдоль ската, соединяют стоячими фальцами, а горизонтальные — лежачими. Фальцы выполняются (закатываются) вручную киянками или фальцезакатывающим ручным специальным инструментом, или специальными электромеханическими закаточными устройствами.

При капитальном или текущем ремонте и любом другом нужно обязательно контролировать качество крепления. Прибивать металлическое покрытие шурупами и саморезами ни в коем случае нельзя. Максимум через 2 г. такое крепление не выдержит, потому что здесь разные материалы и разные погодные условия. В обязательном порядке все сопряжения должны быть соблюдены, от этого зависит многое. Например, бетонное покрытие должно иметь капельник, уклон в сторону водостока и ту же величину на вынос. В проекте часто предусматривают заделку швов между плитами цементным или полимерцементным раствором. На практике этот прием не всегда оправдывается. Все швы и стыки в здании предназначены для восприятия растягивающих усилий. За счет климатических нагреваний и остываний швы расходятся, при этом цементный или полимерцементный раствор обязательно потрескается и там будет скапливаться вода.

Ремонт шва включает несколько операций: вскрытие частично разрушенного шва, обеспыливание, утепление и герметизация. В зависимости от технологии и используемых материалов, срок службы отремонтированного шва составляет от 3 до 6 лет, затем заново требуется проводить ремонт. При герметизации межпанельных швов мастикой надо очистить невскрытый шов от остатков старого герметика, шелушившейся краски и пыли. Затем нанести шпателем мастику слоем толщиной от 1 до 3 мм. Этот способ является самым дешевым и быстрым, предназначенным для защиты шва только от воздействия влаги. Помогает при протекании шва, но не помогает при промерзании и продувании шва.

Юридическая Качаев Р.И., Кальгин А.А. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. Учебное пособие

Юридическая Качаев Р.И., Кальгин А.А. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. Учебное пособие

Пособие адресуется руководителям, специалистам и всем тем, чья профессиональная деятельность связана с жилищным и коммунальным хозяйством.<br /> Законодательство приводится по состоянию на ноябрь 2015 г.<br /> При написании пособия были использованы материалы докладов, сделанные на учебных курсах «Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль» П. А. Жбановым, Е. Б. Костюхиным, И. П. Маликовой, С. В. Разворотневой, Е. П. Солнцевой, Н. П. Умняковой и др.