Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. Учебное пособие

Качаев Р.И., Кальгин А.А.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 08.11.2016 ISBN: 9785392227761 Язык: Объем текста: 134 стр. Формат: epub

Оглавление

Глава 1. Договор управления многоквартирным домом

Глава 2. Порядок предоставления коммунальных услуг и формирование коммунальных платежей

Глава 3. Основы ценообразования и тарифного регулирования

Глава 4. Нормативное правовое регулирование лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами

Глава 5. Взаимодействие государственных жилищных инспекций и служб муниципального жилищного контроля со структурами общественного контроля в сфере ЖКХ

Глава 6. Федеральная и региональная системы капитального ремонта

Глава 7. Федеральное законодательство и регулирование в сфере управления

Глава 8. Содержание и ремонт жилого фонда

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 7.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И РЕГУЛИРОВАНИЕ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ

Базовым здесь является Жилищный кодекс РФ. Градостроительный кодекс в части совместных зон ответственности тоже действует, но если мы говорим о жилищном законодательстве, то важнейшей является ст. 161 Жилищного кодекса, выбор способа управления и сущность управления МКД. В этой статье четко прописано, какими Федеральными законами и документами регулируются положения, которые должны выполнять управляющие организации.

В ч. 1 определено, что должно обеспечиваться, это прямая норма: безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества, вопросы пользования имуществом, предоставление коммунальных услуг. Здесь же сказано, что Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД. Такой стандарт утвержден постановлением Правительства РФ № 416, мы его рассмотрим.

Обратите внимание на ч. 1.1, где определены нормы и законы, на основании которых управляющая организация при надлежащем содержании общего имущества должна выполнять свои обязанности. До настоящего времени не было жесткого регулирования надзора в виде лицензии. Никого нельзя было сдвинуть с рынка, кроме как прокуратурой или собранием собственников.

Сегодня мы вынуждены обращать внимание на законы, исполнение которых является важным, чтобы сама жилищная инспекция не попала под наказание за правонарушение. Должны обеспечиваться свод законов в части санитарно-эпидемиологического благополучия, техническое регулирование, пожарная безопасность, защита прав потребителей.

В части надлежащего содержания должен быть состав и минимальный перечень работ (ч. 2), утвержденный постановлением Правительства от 3 апреля 2013 г. № 290.

Таким образом, осуществляется цикл работ по надлежащему содержанию общего имущества, в том числе, где должны быть определенные действия: ремонт, обеспечение пожарной безопасности и т. д. Это связь с законодательными актами, которые должны действовать.

Обратите внимание, что законы о техническом регулировании, о пожарной безопасности, о санитарно-эпидемиологическом благополучии — это нормы, касающиеся технического регулирования, где должны быть определены не стандарты, а технические регламенты в рамках Федерального закона № 184; утверждается свод обязательных и необязательных норм, правил и документов.

Надо выделить отдельные правовые акты в части норм, правил и стандартов по управлению домами, которые достаточно полно раскрывают позиции содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг. Постановление № 307 в части отопления действует до 1 января. Затем вы можете про него забыть. Постановление № 354 будет корректироваться в части правил предоставления коммунальных услуг.

Содержание и текущий ремонт сегодня охватываются Правилами, определенными постановлениями № 490 и № 416. Есть виды работ, утвержденные постановлением Правительства РФ № 290. Это исчерпывающий перечень. Все виды работ описаны.

Часть субъектов сегодня применяет Правила, утвержденные Постановлением Госстроя РФ № 170 для проведения проверок с точки зрения правил и норм, пока они не отменены. Москва использует свои Нормы, которые подробно расписывают не только процедурные, но и качественные характеристики осуществления видов работ. И то и другое в рамках закона о техническом регулировании и положения о лицензировании требует понимания, что оно не в поле законодательства. Если применять нарушения с точки зрения стандарта управления, то это постановление № 290 — перечень работ и услуг с точки зрения организации их проведения.

Правила при предоставлении услуг по управлению МКД

В п. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ есть важный указатель, которого во многих последующих нормативных документах нет. Однозначно сказано, что при управлении МКД выполнение работ по надлежащему содержанию должно соответствовать требованиям технических регламентов в своей части и правил содержания общего имущества, заключения договоров на коммунальные услуги, качество которых соответствует установленным требованиям. Впервые появляется термин «показатель качества». То есть проверяем не только наличие документа, но и качество. Это надо иметь в виду. В рамках закона о техническом регулировании требования к качеству в части сводов норм, правил и стандартов прописаны жестко. В части услуг и работ по управлению МКД есть позиция свободного доступа к информации о видах работ, которые осуществляет управляющая организация. Здесь четко определен постановлением Правительства РФ № 731 только стандарт о раскрытия информации, где полно показаны характеристики, которые должны быть раскрыты. В этом стандарте есть узкое место: порядок раскрытия должен был быть утвержден на федеральном уровне.

Вообще, свод правил, стандартов и норм — это все нормы федерального уровня, и остаются на усмотрение субъектов, применять эти нормы или нет. Сам порядок раскрытия не детализирован и не прописан. Каждый субъект раскрывает на своих сайтах либо на сайте федерального органа информацию по-разному: сканированием документов или иным способом. Москва, например, очень детализировала перечень работ, привязав его к постановлению Правительства РФ № 290, что вызвало большие проблемы у управляющих компаний.

В сфере управления МКД базовым является стандарт, утвержденный постановлением Правительства РФ № 416. В рамках этого стандарта нужно понимать, что это структура утвержденных правил. В структуре сам стандарт является разделом 2 (стандарты по управлению МКД). Эти правила утверждают стандарты. Что он из себя представляет? Это описательная часть определенных функций к качественным показателям, которые не раскрыты. Но два пункта из стандартов все же раскрыты. Это разработка перечня работ и услуг с учетом минимального перечня и, самое главное, заключение договоров с точки зрения качества и достижения цели управления МКД. Вот причинно-следственная связь (это один из стандартов), когда договор должен содержать качественные характеристики, показатели, которые определяются федеральными нормами. Это СанПиНы и т. д.

Есть еще важный раздел в стандарте по управлению домами. Самый первый стандарт, который с точки зрения формы может вызывать вопросы и потребует разъяснений — прием, хранение и передача технической документации на МКД. Сегодня вопрос передачи и наличия этой документации, ее актуализация не является серьезным препятствием, пока дело не доходит до судов. Когда доходит, все это вязнет в потоке противоречивых документов, которые регулируют технический учет и инвентаризацию. Вместе с тем, в соответствии со стандартом, у нас есть четкий порядок передачи технической документации. Он имеет пункт, который говорит о том, что техническая документация на МКД и иные документы, которые подлежат передаче, должны содержать актуальные сведения. Это инвентаризация и технический учет. В постановлении № 491 определен общий перечень документов, который должен быть в доме. Но если стандарт по управлению четко определяет, и ст. 161 Жилищного кодекса РФ говорит, что должны быть достигнуты цели управления (безопасность, надлежащее содержание и т. д.), то это означает, что порядок хранения и наличие этой документации должны служить целям выполнения этих работ. Сегодня не так много этих документов: действующее постановление № 921 по инвентаризации объектов капстроительства, постановление № 1301 базовое от 1997 г. о государственном техническом учете. И если сегодня это постановление действует, то нужно понимать, что часть его терминологии не соответствует Жилищному кодексу РФ.

Можно было бы пользоваться действующим документом, потому что в целях его реализации утверждена инструкция № 37 по процедуре и порядку проведения технической инвентаризации. Подробная инструкция, по которой органы технического учета, которые тоже определены в постановлении № 1301, могут работать по этой инструкции, но терминология «жилищный фонд» — это понятие 1997 г. Сегодня «жилищный фонд» трактуется как «совокупность жилых помещений», а здание как объект управления сегодня имеет название «управление МКД».

Но сама инструкция по описательной части касается здания, потому что определяет не только технические параметры. При организации и проведении, при планировании работ (все, что входит в стандарт управления) базовым является определение необходимых работ, которые нужно провести. И здесь вопросы, связанные с определением технического состояния и возможностей проведения работ капитального характера, являются базовыми.

Это положение, в рамках которого можно получить не только износ отдельных элементов и составить грамотный перечень работ по содержанию и текущему ремонту, но и определение работ капитального характера, которые регулируются законом о техническом регулировании, стандартом безопасности зданий и сооружений и находятся в плоскости другого нормирования.

В 37-й инструкции важным является то, что единица измерения — домовладение. Понятие «жилищный фонд» было другим. Определены организация и порядок производства по съемке земельного участка, техническое описание, определены стоимость, серии, типы постройки, показатели стоимости и т. д.

Постановление № 921, которое определяло инвентаризацию и технический учет объектов капитального строительства, в настоящее время утратило силу в рамках принятия закона о кадастре и недвижимости. Но оно базировалось на реализации и исполнении процедурных процессов в рамках постановления № 1301 и 37-й инструкции. Поэтому сегодня проблема по домам, введенным в действие с 2009 г. — это технические документы на дом, полная комплектность по определению элементов дома как объекта имущества с точки зрения видов работ и стандартизация проведения этих работ. Очевидно, что порядок описания общего имущества является важным. Показания являются базой для перечня видов работ. В Федеральном законе № 290 написано, что проведение осмотра и определение видов работ является базовым.

В рамках постановления № 491, является важным не только кто определяет этот состав общего имущества (органы государственной власти субъекта в целях контроля за содержанием), но и сам порядок, который пока как норма не утвержден.

Вернемся к первому блоку. Мы рассмотрели ряд иных норм, правил и стандартов, которые могут приниматься субъектами в целях реализации норм российского законодательства. Если посмотреть, что должна обеспечивать и за что отвечает управляющая МКД организация, то это прописано в базовом Федеральном законе № 184 «О техническом регулировании». В его рамках изменяется система стандартизации в части безаварийности.

Сам закон № 184 был принят в условиях вхождения нашей страны в ВТО. Сегодня его не достаточно активно применяют субъекты РФ при разработке собственных документов, полагая, что технические стандарты зданий и сооружений к управлению домами относятся мало.

Это раньше мы могли себе позволить некую легкость в применении или неприменении тех или иных норм федерального законодательства, не очень активно обращали внимание на проблемы реализации этих норм. Сегодня ситуация меняется. Вопрос технического регламента является базовым. Он включает в себя общие положения.

Выделим базовые положения. Закон регулирует отношения, которые возникают при разработке, принятии, применении и исполнении обязательных требований к процессам эксплуатации. Например, термин «эксплуатация». В жилищном законодательстве нет термина «эксплуатация», но по сути явлений и процессов это одно и то же.

Обратите внимание на несколько позиций этого закона. Он четко, как базовый закон, несет в себе понятийный аппарат. Выберем часть из важных. Однозначно определяется, что такое стандарты — международный, национальный, организации и т. д. Четко определяются техническое регулирование, технический регламент и соответствие. При любой проверке возникнет вопрос соответствия заключенных договоров по проведенным работам. Вы должны очень внимательно посмотреть, что соответствует понятию и коррелирует с теми нормами, которые определены жилищным законодательством в других частях.

В законе о техническом регулировании четко указывается, что стандарт — это документ, в котором устанавливаются правила, нормы и характеристики процессов. У нас второй раз появляется показатель, который относится к качеству. Это характеристики процессов выполнения работ или оказания услуг.

Закон четко указывает, что все принятые положения федеральных законов, правовых актов и т. д. в части, касающейся технического регулирования, должны соответствовать нормам и правилам Федерального закона «О техническом регулировании». То есть для любых региональных документов первичны нормы закона о техрегулировании.

В главе 2 четко определено, что такое технические регламенты как с точки зрения процедур, так и с точки зрения их реализации. Там много других сфер экономики, но в нашей части это четыре базовых регламента, касающиеся только сферы управления домами.

После принятия Федерального закона № 184 были отменены два базовых закона, которые были приняты в начале 1990-х годов — стандартизация и сертификация. Учитывая, что этих документов уже нет, закон «О техническом регулировании» остался как базовый.

Федеральный закон № 184 в главе 2 дает отдельное толкование и описание технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Технический регламент определяет перечень национальных стандартов, свод правил и каким органом и документом может быть определен перечень стандартов как обязательный и тот, который может носить добровольный характер.

В рамках технического регламента базовым является распоряжение Правительства РФ № 1047. Оно утверждает обязательные стандарты в рамках управления МКД. Рекомендации утверждены приказом Федерального агентства. В раздаточном материале есть табличка соотнесения стандартов, которые являются обязательными, и постановление № 290 — перечень и виды работ и услуг. Например, как выглядят обязательные стандарты. Стандарт определяет не только своды правил, он определяет, какие из них относятся к национальным, и какой свод норм и правил принят и по каким направлениям, какими документами утвержден и т. д.

Еще один документ, относящийся к распоряжению № 1047 — перечень национальных стандартов (приложение № 2). При утверждении обязательных стандартов часть этих документов еще советского периода. Но они сюда вошли, как носящие обязательный характер, сегодня они все еще являются обязательными к исполнению.

У субъекта РФ в части определения стандартов, норм, сводов и правил права нет. В смысле полноты Федерального закона № 290. Это касается закрытия вопросов по СанПиНу, пожарной безопасности и т. д.

Федеральный закон «О техническом регулировании» определяет еще и перечень стандартов: стандарты организаций, саморегулируемых организаций и т. д. Появляются ситуации, когда перечень работ и услуг на 80% состоит из работ капитального характера. Основная работа — это осмотр, лишь потом соответствующее действие. Исходя из закона о техническом регулировании и регламент о безопасности зданий и сооружений важно понимать, как действовать, если тема стандартизации в части саморегулируемых организаций, работы по ресурсосбережению, энергоаудиту, вопросы по капитальному ремонту и реконструкции, модернизации и т. д. находятся в рамках саморегулируемых организаций.

Закон «О техническом регулировании» четко определяет, что могут быть стандарты организаций, стандарты предприятий, которые сами для себя их определяют. Стандарты СРО действуют и не должны противоречить нормам федерального законодательства при организации определенных работ и услуг.

Технический стандарт безопасности зданий и сооружений, регламент по пожарной безопасности разработаны в соответствии с требованиями Федерального закона № 123 «О пожарной безопасности…». Приказом федерального агентства по техническому регулированию утверждены перечни национальных сводов норм, стандартов, применение которых обязательно в целях обеспечения пожарной безопасности.

В большом количестве регионов есть проблема, где пожарные инспекции понятия не имеют об этом техническом регламенте, и начинают штрафовать на основании тех норм и правил, которые применялись раньше. Выносятся судебные решения. Начиная с 2011 г. штрафы по нарушению пожарной безопасности выросли в 10 раз. Когда органы исполнительной власти совершают действия не по умыслу, а в силу того, что они этого не знают, объяснить это потом общественности и предпринимателям сложно. Сразу возникают подозрения, что коррупция процветает и т. п. А на самом деле сотрудники органов исполнительной власти не глубоко знают вопросы технического регулирования и технических регламентов. Мое к вам предложение — очень внимательно их посмотреть.

Юридическая Качаев Р.И., Кальгин А.А. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. Учебное пособие

Юридическая Качаев Р.И., Кальгин А.А. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. Учебное пособие

Пособие адресуется руководителям, специалистам и всем тем, чья профессиональная деятельность связана с жилищным и коммунальным хозяйством.<br /> Законодательство приводится по состоянию на ноябрь 2015 г.<br /> При написании пособия были использованы материалы докладов, сделанные на учебных курсах «Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль» П. А. Жбановым, Е. Б. Костюхиным, И. П. Маликовой, С. В. Разворотневой, Е. П. Солнцевой, Н. П. Умняковой и др.