Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. Учебное пособие

Качаев Р.И., Кальгин А.А.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 08.11.2016 ISBN: 9785392227761 Язык: Объем текста: 134 стр. Формат: epub

Оглавление

Глава 1. Договор управления многоквартирным домом

Глава 2. Порядок предоставления коммунальных услуг и формирование коммунальных платежей

Глава 3. Основы ценообразования и тарифного регулирования

Глава 4. Нормативное правовое регулирование лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами

Глава 5. Взаимодействие государственных жилищных инспекций и служб муниципального жилищного контроля со структурами общественного контроля в сфере ЖКХ

Глава 6. Федеральная и региональная системы капитального ремонта

Глава 7. Федеральное законодательство и регулирование в сфере управления

Глава 8. Содержание и ремонт жилого фонда

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 2.
ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ФОРМИРОВАНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

Жилищный кодекс определяет основы подхода ко всем вопросам, связанным с предоставлением коммунальных услуг. Статья 8 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что в части предоставления коммунальных услуг, внесения платы за коммунальные услуги применяется иное законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ (слайд № 1).

Слайд 1

Эта норма говорит нам о том, что отношения по предоставлению коммунальных услуг связаны с деятельностью не только Управляющих компаний (УК) и ТСЖ, но и с деятельностью ресурсоснабжающих организаций, которые регулируются другими федеральными законами «О теплоснабжении», «О водоснабжении», «Об электроснабжении», «О газоснабжении». Поэтому все остальные законы будут применяться с учетом требований, установленных Жилищным кодексом.

Постановление Правительства РФ № 354 является тем актом жилищного законодательства, которое будет превалировать над всеми остальными правилами и нормативными актами. И всегда, когда разбираются конфликтные ситуации, связанные с предоставлением коммунальных услуг, с порядком их оплаты, с ответственностью, в первую очередь будут применяться акты жилищного законодательства. Если одни и те же отношения по-разному регулируются различными актами, мы применяем нормы жилищного законодательства (слайд № 2).

Слайд 2

Вы видите дополнения: ч. 2.2, 2.3 и 11 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, созданные в 2011 г. В них написано: «При управлении многоквартирным домом товариществом или управляющей организацией… (под товариществом я понимаю и кооператив тоже) …по договору управления… такие управляющие компании и товарищества несут ответственность за предоставление коммунальных услуг… в зависимости от уровня благоустройства многоквартирного дома».

Это говорит о том, что если до введения этой нормы был спорным вопрос о том, является ли УК исполнителем коммунальных услуг, если в договоре управления она не прописала, что предоставляет такую услугу, то сегодня в Жилищном кодексе этот вопрос закрыт. УК несет ответственность в зависимости от уровня благоустройства многоквартирного дома. Прописала она в договоре управления, не прописала — сегодня не имеет никакого значения. Она является ответственным лицом.

Дополнена ч. 2 ст. 161. Внесен абзац: «Управляющая компания или ТСЖ, осуществляющие управление домом, не в праве отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями». Что это значит? Если управляющая компания или РСО направит другой стороне договор ресурсоснабжения для заключения, то сторона, направившая оферту и получившая отказ, вправе требовать от другой стороны заключение этого договора. Таким образом, на сегодняшний день стороны не вправе ссылаться на то, что у них не заключен договор ресурсоснабжения. Нормы ЖК РФ предполагают, что любая из сторон вправе понудить другую заключить договор. На это дано 30 дней. Вы приходите в УК и говорите: «Почему у вас нет договора ресурсоснабжения? Вы не можете выполнять функции исполнителя коммунальных услуг». Вам отвечают: «А я не могу заключить такой договор, РСО держит его уже три месяца». У нее есть 30 дней, чтобы обратиться в суд о принуждении РСО заключить договор. Участились случаи, когда обе стороны не хотят заключать договор и начинают ссылаться, что они в стадии регулирования. Однако теперь мы не принимаем это в качестве аргумента со стороны управляющей компании, когда у нее возникает ответственность. Она имела право понудить РСО в судебном порядке заключить такой договор.

Есть только один случай, который исключает ответственность УК за предоставление коммунальных услуг, — это газ. Постановление Правительства РФ № 354 делает исключение: коммунальные услуги газоснабжения оказываются по прямым договорам в соответствии с постановлением Правительства № 549. Постановление № 354 отправляет к № 549.

Обратим внимание на фразу, написанную в п. 13: «В случаях, когда заявитель на заключение договора с поставщиком газа — юридическое лицо, приобретающее газ для предоставления коммунальных услуг газоснабжения потребителям, основаниями для отказа поставщика газа в заключении договора является отсутствие общедомового прибора учета газа». А если посмотреть Федеральный закон № 261, то там вообще нет требований к установке общедомовых приборов учета газа. Индивидуальных — да, а общедомовых — нет. Следовательно, делаем вывод: газоснабжающие организации пролоббировали себе прямые отношениях. Не требуется от управляющей компании, чтобы она была исполнителем коммунальных услуг газоснабжения. Это единственная сфера, где она может не быть исполнителем коммунальных услуг. Во всех остальных случаях она должна предоставлять коммунальные услуги.

До 2012 г. сложилась судебная практика, когда суд, в том числе Высший Арбитражный Суд, признавал, что управляющая компания не может ссылаться на отсутствие в договоре управления такой услуги и что она не признается исполнителем коммунальных услуг. Высший Арбитражный Суд пришел к выводу: отсутствие у управляющей организации статуса абонента РСО ввиду отсутствия заключенного договора не является основанием для неисполнения управляющей организацией обязанностей по предоставлению коммунальных услуг, в том числе, произвести оплату. Суды правомерно пришли к выводу о том, что именно управляющая компания является исполнителем и абонентом РСО.

Это сложилось в 2011 г. На базе этого судебного решения все суды, начиная с 2012 г., по ранее рассмотренным отношениям стали делать те же выводы, которые сделал Высший Арбитражный Суд РФ. Одно из показательных решений — постановление ФАС Восточно-Сибирского округа: «С момента заключения договора с УК, собственник не может самостоятельно заключить договор с РСО. Ранее заключенные договоры между собственником и РСО утрачивают юридическую силу». Управляющая организация автоматически становится исполнителем коммунальных услуг и обязана заключить договоры с РСО на приобретение коммунальных ресурсов (слайд № 3).

Слайд 3

Но такие решения принимались судами на основании того законодательства, которое сложилось до 2012 г. Эти судебные решения датированы спорами до 2012 г. Что изменилось? С такими решениями судов появилась проблема, когда (читаем определение ВАС) управляющая компания, даже не заключив договор с ресурсоснабжающей организацией, должна была отвечать перед РСО по всем обязательствам. Даже по неплатежам потребителей. То есть потребители были на прямых отношениях с РСО, должны были заплатить за услуги ей. С управляющей компанией никто договора не заключал, она плату не собирала. Плата выставлялась напрямую РСО, и вся оплата шла туда. Но РСО получила определение Высшего Арбитражного Суда, что управляющая компания автоматически становится исполнителем после того, как она заключила договор. И взыскивает плату с управляющей компании. Последняя фраза определения: «Суды правомерно пришли к выводу о том, что именно управляющие компании являются исполнителем коммунальных услуг и абонентом РСО». Следовательно, управляющая компания должна произвести оплату. И все РСО обращаются в суд по востребованию задолженности с управляющей компании за три предшествующих года, когда у нее был договор управления. И начались проблемы: управляющие компании стали банкротиться одна за другой. Не имея ни рубля денег, они должны были отвечать за все неплатежи потребителей.

Чтобы сломать эту практику, законодатель вводит новые нормы в два правовых документа. С 7 марта 2012 г. вступает в действие Правило № 124, с 1 сентября 2012 г. — постановление Правительства РФ № 354 (слайд № 4).

Слайд 4

Что меняется? Статья 157 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что правила предоставления коммунальных услуг утверждает Правительство РФ. Обязательные условия — тоже Правительство РФ.

О чем эти два правовых акта? Правило № 354 указывает на то, что управляющая компания, ТСЖ приступает к предоставлению коммунальных услуг с даты, указанной в протоколе собрания, или с даты заключения договора. Но (!) не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору с РСО. При этом тут же дублируется норма: п. 17б Правил № 354: РСО приступает к предоставлению коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления.

Управляющую компанию выбрали, она начала управлять домом, но не заключила договор в РСО. На весь этот период РСО является исполнителем коммунальных услуг. Появляется новое понятие — дата начала поставки коммунального ресурса. Что это за дата? В Правилах № 124 сказано, что договор вступает в силу со дня его подписания последней стороной. И стороны вправе установить применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса. Делаем вывод: дата начала поставки коммунального ресурса, следовательно, дата начала предоставления коммунальных услуг управляющей компанией, определяется исключительно в заключенном договоре с РСО. И пока не будет заключен этот договор, управляющую компанию нельзя признать исполнителем коммунальных услуг. Сделали это специального, чтобы не банкротить управляющие компании.

Учитывая, что два правовых акта сегодня регулируют отношения, запретили РСО выставлять долги потребителей на управляющую компанию. Фактически ресурсоснабжающим организациям сказали: «Заключи сначала договор с управляющей компанией, согласуй, что дата начала поставки была три года назад. Если согласуешь, востребуй долги с управляющих компаний». Фактически запретили банкротство. И на сегодняшний день, исходя из двух этих правовых актов, только один выход — управляющая компания имеет долги перед РСО только при заключении договора (слайд № 5).

Слайд 5

Варианты расчетов потребителей с РСО

Рассмотрим варианты прямых расчетов потребителей с РСО при управлении домом управляющей организацией.

Первый вариант. Управляющая компания не заключила договор с РСО, но заключила договор управления. В этом случае договор ресурсоснабжения, содержащий условия предоставления коммунальных услуг, по подп. «б» п. 17 Правил возникает с РСО у потребителей. Следовательно, РСО признается исполнителем коммунальных услуг, при наличии управляющей компании с договором управления. И РСО должна соблюдать все обязательства, которые лежат как на исполнителе коммунальных услуг по Правилу № 354. Управляющая компания в этом случае не несет обязательств перед РСО по оплате поставленных в МКД коммунальных ресурсов за весь период признания РСО исполнителем коммунальных услуг. Правительство РФ сказало, что РСО тоже должна быть заинтересована в заключении договора, чтобы востребовать долги.

Юридическая Качаев Р.И., Кальгин А.А. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. Учебное пособие

Юридическая Качаев Р.И., Кальгин А.А. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. Учебное пособие

Пособие адресуется руководителям, специалистам и всем тем, чья профессиональная деятельность связана с жилищным и коммунальным хозяйством.<br /> Законодательство приводится по состоянию на ноябрь 2015 г.<br /> При написании пособия были использованы материалы докладов, сделанные на учебных курсах «Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль» П. А. Жбановым, Е. Б. Костюхиным, И. П. Маликовой, С. В. Разворотневой, Е. П. Солнцевой, Н. П. Умняковой и др.