Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. Учебное пособие

Качаев Р.И., Кальгин А.А.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 08.11.2016 ISBN: 9785392227761 Язык: Объем текста: 134 стр. Формат: epub

Оглавление

Глава 1. Договор управления многоквартирным домом

Глава 2. Порядок предоставления коммунальных услуг и формирование коммунальных платежей

Глава 3. Основы ценообразования и тарифного регулирования

Глава 4. Нормативное правовое регулирование лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами

Глава 5. Взаимодействие государственных жилищных инспекций и служб муниципального жилищного контроля со структурами общественного контроля в сфере ЖКХ

Глава 6. Федеральная и региональная системы капитального ремонта

Глава 7. Федеральное законодательство и регулирование в сфере управления

Глава 8. Содержание и ремонт жилого фонда

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 1.
ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Начиная данную тему, необходимо обратить внимание на новые нормы Жилищного кодекса, которые вступили в силу с 9 июня 2011 г. Статья 161 Жилищного кодекса РФ — это основная статья, в которой изложены требования к практической деятельности по управлению многоквартирными домами. Требования к управляющим организациям, которые заключили договор управления, выражены в этой норме. Управляющая организация, заключившая договор управления, несет ответственность за оказание всех услуг или выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество, соответствующее техническим регламентам и Правилам, определенным постановлением Правительства РФ № 491 (далее Правилами). Основная часть в этой норме — это надлежащее содержание общего имущества. Об этом мало сказано в части первой ст. 161 Жилищного кодекса РФ, но сейчас сконцентрируем на нем внимание и разберем, что оно означает. Рассмотрим фразу «Управляющая организация по договору оказания услуг и выполнения работ». Это «непосредственный способ управления». Мы знаем, что у нас уже запрещено реализовывать непосредственный способ управления путем заключения договора с разными организациями. Это значит, что при «непосредственном способе управления» в обязательном порядке в домах, имеющих свыше 12 квартир, должна быть одна управляющая организация. Для обслуживания домов, имеющих более 12 квартир, с 1 марта 2012 г. запрещено заключать договор с отдельным подрядчиком на вывоз мусора, на обслуживание лифта, на уборку подъездов, на ремонт и так далее. Должна быть одна управляющая организация. Это было сделано для того, чтобы исключить в 700-квартирном доме или даже в 100-квартирном доме 100 договоров, потому что возникали проблемы льгот и субсидий. Поэтому запретили в многоквартирных домах, имеющих более 12 квартир, заключать несколько договоров. Должна быть одна управляющая компания. Именно поэтому в Жилищном кодексе не написали «подрядная», а написали «управляющая», потому что заключается один договор. В доме с количеством квартир более 12 с «непосредственным способом управления» должен быть один договор с управляющей организацией. Теперь рассмотрим комплекс работ. Управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы (и опять видим важные моменты) по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме (слайд № 1).

Слайд 1

Эта управляющая организация несет ответственность за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенным договором. Если в управляющей компании при таком способе управления говорят: «У нас специализированная организация обслуживает лифты», мы должны понимать, мы сами за лифты не отвечаем, соответственно, Госжилнадзор не должен нас штрафовать. Но наложение штрафа правомерно, потому что управляющая организация в соответствии с Правилами № 491 должна выполнять весь комплекс работ по надлежащему содержанию общего имущества. Если в доме есть подрядчик и договоры заключены между подрядчиком и собственником помещения, это еще не говорит о том, что данный подрядчик несет ответственность перед собственником: с 1 марта 2012 г. у нас запрещены иные отношения. Итак, есть два вида управляющих компаний, которые ответственны за надлежащее содержание общего имущества. Законодатель вводит расшифровку, в которой лежит основа того, чтобы Госжилнадзор поменял свое отношение к контролю деятельности управляющих компаний. Это было сделано специально. Сначала посмотрим, что это такое, а потом разберем, почему это сделали. Итак, надлежащее содержание общего имущества (слайд № 2). Вы видите пять пунктов. По содержанию общего имущества сначала идет норма о соблюдении требований законодательства, а потом пять позиций и перечень.

Слайд 2

Рассмотрим пункты снизу вверх. Постоянная готовность внутридомовых инженерных систем (ВДИС), приборов учета к поставкам коммунальных ресурсов.

Норма относительно ВДИС понятна: в доме должны предоставляться коммунальные услуги, поэтому управляющая компания должна нести ответственность за то, чтобы в доме оказывались коммунальные услуги в соответствии с тем режимом, который установлен для подачи коммунального ресурса, то есть беспрерывно. Норма относительно приборов учета говорит, что управляющая компания обязана обеспечивать надлежащее содержание приборов учета, установленных в многоквартирном доме. Данный прибор учета должен быть в эксплуатации управляющей компании.

Пункт 4 «соблюдение прав и законных интересов собственников» говорит о том, что если собственник заказал эту услугу, управляющая компания не имеет права ее не выполнить, она должна быть включена в договор.

Пункт 3 «доступность пользования помещениями и иным имуществом» понятен и останавливаться на нем не будем.

Пункты 1 и 2 — это безопасность жизни и здоровья граждан, имущество физических и юридических лиц, соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома. Следовательно, законодатель написал, что под надлежащим содержанием общего имущества понимается не весь перечень, который указан в постановлении Госстроя от 27 сентября 2003 г. № 170. Государственный жилищный надзор (Госжилнадзор) неправильно говорит, что управляющая компания должна делать все, что указано в постановлении № 170. Сегодня жильцов ограничивают этими критериями. Из всего, что написано в постановлении Госстроя № 170, управляющая компания должна обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц. Именно этот критерий является сегодня определяющим для ответственности управляющих компаний. Также существуют требования законодательства, которых нет на слайде: это Государственный пожарный надзор (Пожнадзор), СанПиН, требования по энергоэффективности, если они есть. Но давайте посмотрим, например, правила СанПиНа. В них написано, что должны соблюдаться правила санитарного благополучия в соответствии с законодательством. Ни в одном законе, ни в одном правовом акте не указано, сколько раз нужно мыть подъезды. Тогда что означает соблюдение законодательства в рамках санитарно-эпидемиологического благополучия населения? Это значит, что только те нормы, которые прописаны в законе, являются обязательными, за них и отвечает управляющая компания. Например, если указано, что вывоз твердых бытовых отходов должен осуществляться летом ежесуточно, а зимой раз в три дня, а крупногабаритный мусор должен вывозиться по мере его накопления, следовательно, управляющая компания вместе с собственником не имеет права принять иное решение. Это регулируется действующими законами. Но в законе не прописано, сколько раз нужно проводить уборку в подъезде. Следовательно, это решают собственники. В одном подъезде нужно убираться, может быть, каждый день. В другом подъезде или в домах нужно убираться раз в квартал, а в каких-то раз в полгода, и то влажная уборка. Почему? Потому что, например, в высотных домах, где есть лифты, жильцы редко ходят пешком по лестнице. В этаких случаях, может быть, достаточно уборки раз в полгода. Таким образом, сколько раз убираться в подъездах, устанавливают собственники. Поэтому, прежде чем предъявить претензии управляющей компании, сначала смотрим условия договора по уборке подъезда и уже исходя из этого предъявляем требования, если есть нарушения и подтверждения нарушений. Теперь рассмотрим формирование минимального перечня (слайд № 2). Критерий составления минимального перечня — это ч. 1.1 ст. 161. В этой норме сказано о минимальном перечне по надлежащему содержанию общего имущества. Давайте посмотрим порядок формирования минимального перечня по постановлению Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290. Минимальный перечень содержит требования к осмотру общего имущества, проверке технического состояния, выявлению нарушений, дефектов и составлению мероприятий по проведению восстановительных работ неотложного характера и по составлению плана мероприятий по виду работ, связанных с устранением причин нарушения. Минимальный перечень — это те работы, которые отвечают характеру безопасности, жизни, имуществу, здоровью граждан и самому дому. Вот что такое сегодня минимальный перечень. Следовательно, если в управляющую компанию приходит Госжилнадзор и говорит, что вы не выполняете и не делаете косметический ремонт подъезда, то согласитесь, что косметический ремонт подъезда не является минимальным перечнем. У нас минимальным перечнем является только то, что описано сегодня в Жилищном кодексе в ст. 161. Какие документы должна предъявить управляющая компания органам Госжилнадзора, чтобы обосновать минимальный перечень? Первое — акт технического состояния дома. Это в обязательном порядке, это требование к минимальному перечню. Все нарушения (дефекты), выявленные в этом доме, должны отвечать характеру безопасности и надежности. То есть если ничего не угрожает жизни, имуществу, здоровью, то управляющая компания не составляет перечень мероприятий по проведению восстановительных работ неотложного характера, которые входят в минимальный перечень. У управляющей компании минимальный перечень состоит исключительно из косметических работ: мытье, уборка, подметание в подъезде и на придомовой территории, два осмотра в год, и все. Текущего ремонта нет, так как перечень рассчитан на новые или относительно новые дома, которые не требуют текущего ремонта и в которых жизни жильцам ничего не угрожает. Следовательно, для Госжилнадзора проверкой соблюдения минимального перечня сегодня является последовательность перечисленных действий. У управляющей компании нужно запрашивать два документа, на основании которых составляется дефектная ведомость и составляется план работ. Далее, в соответствии с постановлением Правительства № 290, данный перечень составляется либо по немедленному устранению выявленных нарушений (а немедленное устранение опять это первые два пункта), либо по составлению плана мероприятий по устранению выявленных дефектов. И все. Минимальный перечень составляется на базе актов обследования технического состояния МКД, иных документов, содержащих сведения о выявленных дефектах, заключений экспертных организаций (при необходимости) (слайд № 3). На основании этого управляющая компания составляет перечень работ и услуг.

Слайд 3

Итак, перечень работ, услуг должен содержать объемы, стоимость, периодичность или график оказания услуг и выполнения работ. Чем отличается график от периодичности? Периодичность — это мытье, уборка и так далее, работы выполняются с определенной периодичностью. График — это текущий ремонт. Вы видите ссылку на п. 8 Правил № 416. Сегодня перечень работ и услуг утвержден стандартом. Стандарт управления многоквартирным домом выглядит, как перечень. Объемы, стоимость, периодичность и график оказания услуг. Вот так выглядит перечень сегодня. И отсутствие чего-либо — это несоблюдение стандартного управления многоквартирным домом. Что иногда делает управляющая компания? Иногда она просто пишет фразу в договоре о том, что она обязуется выполнять минимальный перечень. Что это значит, никому не известно. Это уже нарушения, так как перечень должен быть. Если мы говорим об объемах по периодическим работам, то указывается периодичность: раз в две недели, раз в месяц, раз в квартал и так далее. Если мы говорим о текущем ремонте, то смета на выполнение объема работ. Это может быть косметический ремонт подъезда, если он заказывается собственниками и так далее. Стоимость может указываться по-разному. Здесь, чтобы предъявлять какие-то требования к управляющим компаниям, мы должны посмотреть, как составлено это условие в договоре. Если в договоре управления стоимость управления определяется единой величиной, не расписывается по видам работ, значит, по договору управления будет единая цена. Как говорится, сами себе подписали приговор, потому что в данном случае единая цена ведет к пересчету всей стоимости за нарушение качества, раз нет разбивки. Если есть разбивка по стоимости, значит, она должна быть в перечне. Собственники помещения обязаны утвердить на общем собрании перечень, условия их оказания и выполнения, размер их финансирования. При обсуждении на рабочей группе п. 17 Правил № 491, у членов рабочей группы были разные мнения вот по какому поводу. Если перечня работ в договоре нет, то управляющая организация обязуется выполнять минимальный перечень. И не указано, что это за перечень, какие работы и так далее. В основном все члены рабочей группы пришли к тому, что если перечень не установлен, значит, перечень не согласован. Следовательно, уже есть сомнения в легитимности договора управления, потому что перечень является существенным условием в договоре управления. Что управляющая организация самостоятельно определяет в этом перечне, вы видите. Собственники помещения обязаны утвердить это на общем собрании: требования, стандарт. Не управляющие, а собственники должны утвердить. Орган местного самоуправления не имеет права утверждать перечень. У него нет таких полномочий. Следовательно, ссылаться на то, что перечень работ утвердил орган местного самоуправления, ни управляющая организация, ни собственники, они не в праве. Условия оказания выполнения — это тот же график периодичности. Размер их финансирования указывается или единой ценой за все виды работ, или ценой за каждый вид работ.

Юридическая Качаев Р.И., Кальгин А.А. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. Учебное пособие

Юридическая Качаев Р.И., Кальгин А.А. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. Учебное пособие

Пособие адресуется руководителям, специалистам и всем тем, чья профессиональная деятельность связана с жилищным и коммунальным хозяйством.<br /> Законодательство приводится по состоянию на ноябрь 2015 г.<br /> При написании пособия были использованы материалы докладов, сделанные на учебных курсах «Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль» П. А. Жбановым, Е. Б. Костюхиным, И. П. Маликовой, С. В. Разворотневой, Е. П. Солнцевой, Н. П. Умняковой и др.