Книги

Земельное право в вопросах и ответах. 2-е издание

Ред. Боголюбова С.А.

Возрастное ограничение:

12+

Жанр:

Юридическая

Издательство:

Проспект

Дата размещения:

11.08.2014

ISBN:

9785392030095

Язык:

Объем текста:

193 стр.

Формат:

epub

Глава 4. Право собственности и иные права на землю

Что представляет собой земельный участок как объект прав на землю?

Если речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает конкретный земельный участок или его часть.

Определение земельного участка как объекта земельных отношений приведено в ст. 112 ЗК РФ: это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Установление границ земельных участков на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация земельных участков — в порядке ведения государственного земельного кадастра.

Согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам, или, иными словами, недвижимому имуществу, недвижимости. Это влечет особый порядок регистрации прав на них (ст. 131 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ), предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земельные участки образуются:

– из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

– при разделе земельного участка, когда из него образуется несколько земельных участков, а первоначальный земельный участок по общему правилу прекращает свое существование;

– выделе земельных участков в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности;

– объединении смежных земельных участков, при котором образуется один земельный участок, а существование таких смежных земельных участков прекращается;

– перераспределении нескольких смежных земельных участков, в результате которого образуется несколько других смежных земельных участков, а существование изначальных смежных земельных участков прекращается.

Не допускается образование земельных участков:

– границы которых пересекают границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

– если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

– если при разделе, перераспределении или выделе земельных участков сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;

– если их образование приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушает требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются: градостроительными регламентами для участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются такие регламенты; ЗК РФ и иными федеральными законами – для остальных земельных участков.

Минимальный размер земельных участков, например, сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 ГК РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены ЗК РФ. В п. 4 ст. 27 Кодекса приводится перечень земельных участков, изъятых из оборота, в п. 5 той же статьи — земельных участков, ограниченных в обороте; особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены указанным выше специальным законом.

Какие существуют виды прав на землю?

По действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю:

собственность;

постоянное (бессрочное) пользование;

пожизненное наследуемое владение;

безвозмездное срочное пользование;

аренда земельных участков;

ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут).

Соответственно в ЗК РФ используются следующие понятия по отношению к лицам, обладающим правами на земельные участки: собственники земельных участков, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторы земельных участков и обладатели сервитута.

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности — государства или муниципального образования, юридического или физического лица. Это объединяет перечисленные права на землю, а также право сервитута, которым посвящена гл. IV ЗК РФ. В гражданском праве они называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК РФ). Они имеют целый ряд общих свойств.

Только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав. В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ, т. е. даже и в случае нарушения прав указанного лица собственником имущества.

Каково содержание права собственности на землю?

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим. Например, для юридического лица это означает возможность числить его на своем балансе.

Пользование землей — это возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т. д. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законодательством порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды и обводненные карьеры.

Однако собственник земельного участка не располагает абсолютной свободой в выборе способов и направлений использования своего участка. Во-первых, по российскому законодательству земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Во-вторых, использование земель должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Правомочие распоряжения состоит в возможности для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т. д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т. д. В отдельных случаях правомочия собственника по распоряжению земельным участком ограничены законом. Так, ст. 27 ЗК РФ установлен перечень изъятых из оборота земельных участков; ст. 37 предусмотрены особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Земля в России может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности (т. е. собственности граждан и юридических лиц).

Установление множественности форм собственности на землю явилось одним из основных достижений земельной реформы в нашей стране, впервые оно было провозглашено в 1990 г. Законом РСФСР «О земельной реформе». До этого на всем протяжении существования советского государства действовало право исключительной государственной собственности на землю: земельные участки гражданам и юридическим лицам предоставлялись только в пользование, любые сделки с землей были запрещены.

Конституция РФ, принятая 12 декабря 1993 г., установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). При этом в ст. 36 подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст. 35 — что право частной собственности охраняется законом. По гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Кто может иметь землю в частной собственности?

В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать (т. е. в данном случае земель, изъятых из оборота). При этом количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Ограничения в общей площади земельных участков, находящихся в собственности одного гражданина, его родственников и созданных с его участием юридических лиц, установлены для земель, относящихся к сельскохозяйственным угодьям (см. главу о землях сельскохозяйственного назначения).

Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством. Кроме того, федеральными законами могут быть особо установлены территории, на которых запрещается приобретение земельных участков в собственность иностранцами.

Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения запрещено приобретение в собственность иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, а также лицами без гражданства участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Что касается юридических лиц, то собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. При этом общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенной ими земли и могут использовать ее лишь для целей, предусмотренных их учредительными документами.

Земельные участки могут быть как переданы в собственность хозяйственного общества, товарищества, производственного кооператива в качестве вкладов их учредителями (участниками, членами), так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям.

В гражданском праве есть понятие общей собственности, которая представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Так, совместная собственность на имущество, в том числе и земельные участки, бывает у супругов; общая долевая собственность на земельный участок — у сособственников жилого дома, на котором расположен этот участок.

Кто выступает в качестве субъекта права государственной собственности на землю?

Государство (в лице Российской Федерации и ее субъектов) в земельных отношениях может выступать в одной из двух ролей: в качестве субъекта государственной власти, устанавливающего нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный контроль за использованием земель и другие функции, названные в ст. 9–10 ЗК РФ, и в качестве собственника земельных участков — в последнем случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков. В соответствии со ст. 124 ГК РФ при заключении сделок с землей и в иных отношениях, регулируемых гражданским законодательством, Российская Федерация и ее субъекты выступают на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами.

Государственная собственность на землю имеет сложный состав: она включает земельные участки, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и земельные участки, принадлежащие на праве собственности субъектам Российской Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

Купить

Внимание! Авторские права на книгу "Земельное право в вопросах и ответах. 2-е издание" (Ред. Боголюбова С.А.) охраняются законодательством!

Земельное право в вопросах и ответах. 2-е издание

Оглавление

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу