Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности

Вылегжанин В.Н.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 27.03.2018 ISBN: 9785392264674 Язык: Объем текста: 252 стр. Формат: epub

Оглавление

От автора

Глава 1. Покупатель должен сделать правильный выбор

Глава 2. Продать тоже непросто

Глава 3. Выходя на рынок, помни!

Глава 4. Безопасность — залог успеха

Глава 5. Рассказы о недвижимости

Глава 6. Аферы на рынке недвижимости — совсем не редкость для столицы

Глава 7. Законы и комментарии

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 4.
Безопасность — залог успеха

Историю квартиры узнать очень непросто. Поэтому к проверке ее юридической чистоты надо относиться очень внимательно. Именно квартиры с «червоточиной» чаще всего и становятся причиной судебных разбирательств. Но чтобы у вас в дальнейшем не возникло сложностей, будьте настойчивы и просите, чтобы вам показали полную картину истории квартиры. И лучше всего, чтобы сделали это в письменном виде.

Помните, что наше законодательство пока несовершенно.

Несмотря на то, что уже много лет регистрация является электронной, выписка из Единого государственного реестра недвижимости дает информацию на последнего собственника. А что с квартирой было раньше? Поэтому получать информацию о прежних собственниках приходится разными способами, в том числе от соседей. Кто, к примеру, докажет, что брак был фиктивным? Только соседи могут сказать о том, проживали супруги вместе или просто формально расписались, чтобы провернуть какое-то дельце. И такие квартиры могут нести очень большие риски.

В практике бывают ситуации, когда неожиданно объявлялись наследники, которых в свое время обошли или «забыли» сообщить им, что их родственник ушел в мир иной. И что тогда? Суды. А какое судья примет решение, знать никто не может. Поэтому мы настоятельно рекомендуем квартиру с «червоточиной» застраховать. В случае неблагоприятного исхода дела человек получит хотя бы свои деньги. А так и квартиры лишится, и деньги ему вряд ли кто вернет.

Вячеслав ШЕЯНОВ,
генеральный директор
агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

«Мины» в вашей квартире

Когда вы покупаете квартиру, то обязательно должны знать, по каким основаниям суд может признать сделку недействительной и обязать стороны возвратить друг другу все полученное по сделке.

Обязать-то он обяжет, но только возвратить покупателю уплаченные деньги будет очень и очень непросто. Продавца судебные приставы без особых проблем вселят в свою же квартиру, а вот покупателю «выбивать» деньги, даже если это предписал суд, приходится годами. Так что обратите внимание на пункты, перечисленные ниже.

Итак, основания для признания сделки недействительной могут быть следующие:

• жилье приобретено не у истинного владельца;

• на купленное жилье наложен арест из-за неуплаченных бывшим владельцем налогов или иных обязательств;

• продавец не достиг совершеннолетнего возраста, страдает психическими расстройствами, ограничен судом в дееспособности;

• на приобретенную недвижимость имеют право наследники ее бывшего владельца;

• у представителя продавца истекли или были недействительны полномочия поверенного лица;

• документы, сопровождающие сделку, были составлены неправильно;

• продавец не сообщил о несогласии супруги на сделку;

• в оформлении сделки были использованы подложные документы;

• сделка совершена под влиянием насилия, обмана, угрозы;

• в некоторых других случаях.

Сделка признается недействительной в случаях, предусмотренных положениями российского законодательства, и в иных случаях:

• совершения недееспособным гражданином или ограниченным в дееспособности судом;

• совершения неправоспособным юридическим лицом;

• совершения лицом, имеющим недостаточные полномочия на совершение сделки;

• совершения лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;

• совершения лицом, находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;

• совершения сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них;

• появления не указанных в договоре лиц, прописанных в квартире или имеющих право собственности на нее;

• появления неучтенных наследников по закону или завещанию. По закону к первой очереди относятся дети, супруг и родители умершего, ко второй — братья и сестры умершего, его дедушка и бабушка. По завещанию — граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти, иждивенцев, престарелых и несовершеннолетних граждан, если квартира была приватизирована с нарушениями, лиц, проходящих действительную службу в рядах российской армии, и лиц, отбывающих наказания в местах лишения свободы.

Как видно из перечня, условий для расторжения сделки более чем достаточно. При покупке квартиры об этом всегда следует помнить.

Квартира должна быть чистой. Юридически

Строго понятия «юридическая чистота квартиры» не существует, данные критерии просто не определены. А что существует?

Риски проведения сделки. Любой. И эти риски состоят из двух блоков. В первом случае они бывают порождены дефектами правовой истории объекта, во втором — ошибками при подготовке и проведении сделки. Последствия могут быть тяжелыми как в первом, так и во втором случаях. Самые негативные — это суд и выселение, но чаще всего потеря денег и не покупка квартиры.

Сейчас давайте посмотрим, как их можно избежать. Все очень просто — надо соблюдать технологию сделок. Хочется заметить, что со всем этим потребитель и сам может справиться. Если полгода позаниматься и изучить рынок недвижимости, подготовиться, посоветоваться, как правильно проводить проверку квартиры, на что обратить внимание. Но здесь вопрос сводится к тому, а готов ли человек освоить новую специальность? Это же силы, время и нервы. Кроме того, может, это ему совсем не нужно и даже неинтересно. А вдруг что-то он не так поймет, и затем сделка будет оспорена, ответ придется держать самому. Если же у вас за спиной стоит надежная компания, то с нее можно будет спросить за огрехи в работе. Это дилемма, над которой должен задуматься человек, прежде чем решаться проводить сделку самостоятельно.

В серьезной риелторской компании система проверки истории квартиры отработана. Есть перечень стандартных пунктов проверки. Например, нужно исследовать историю перехода прав собственности, кто куда уехал и доехал ли до места назначения. Внимательно изучить личность текущего собственника, не состоит ли он на учете у нарколога. Нет ли выбывших граждан в места не столь отдаленные и т. д. Это некий небольшой набор стандартных пунктов проверки. И они должны проводиться на любой объект. Это стандартная проверка! Но она не является окончательной. Когда юрист просмотрел все документы на квартиру, тогда по результатам просмотра, как правило, назначается вторая проверка, более глубокая. Потому как при первичном изучении документов вопросы всегда возникают. И пока юрист не получит на все вопросы ответы, желательно документальные, он не даст «добро» на проведение сделки.

Иногда можно слышать, что, мол, юрист не будет «ломать» сделку, если есть какие-то незначительные шероховатости в истории квартиры, это ведь его компания, которая может лишиться прибыли. Поверьте, в приличной и уважающей себя компании юрист так никогда не поступит, тем более его зарплата не зависит от того, пройдет сделка или нет. Репутация для него дороже. Если же он не обратит внимания на небольшие изъяны в истории квартиры, а они потом станут предметом судебного разбирательства, то сами понимаете, такого юриста не станут держать в компании. Да и другие сертифицированные фирмы вряд ли возьмут такого работника.

«Подводные камни» авансового соглашения

Нередко, когда сделка купли-продажи квартиры происходит без участия посредников, то покупатель предлагает вносимую им сумму денег как гарантию серьезности намерений оформить задатком.

Но продавцы помнят о том, что в случае непродажи квартиры по каким-то причинам им придется отдавать деньги обратно в двойном размере. Это их пугает, и они стараются оформить предоплату как аванс. Тогда и возвращать, мол, нужно будет только эту сумму. Но и при оформлении аванса не стоит расслабляться, так как авансовое соглашение имеет много «подводных камней».

Как же правильно и грамотно составить такое соглашение? Во-первых, должно быть подробное описание недвижимости, под которую вносится аванс: адрес, характеристики БТИ (количество комнат, площадь). Во-вторых, стоимость, за которую недвижимость будет продаваться или приобретаться, должна быть определена однозначно, чтобы впоследствии она внезапно не стала выше. Помните, что все, о чем вы договариваетесь устно, не является доказательством в суде, а значит, несерьезно. В-третьих, нужно указать срок заключения договора купли-продажи.

Эти пункты, как говорят юристы риелторских компаний, незыблемы, и они должны присутствовать в заключаемом документе. Помимо этих основных пунктов есть еще дополнительные, которые указывать необязательно, но иногда и важно, и нужно. Например, в авансовое соглашение стоит включить условие о наличии телефонного номера. Выяснить и отразить письменно, является ли номер спаренным или отдельным. Так же следует поступить, если квартира продается со всеми ниже перечисленными аксессуарами: произведен ремонт, стоит хорошая сантехника, в оконные рамы встроены стеклопакеты, межкомнатные двери сделаны из ценных пород дерева. Не лишним будет и включение, казалось бы, таких мелочей, как настеленный на пол линолеум или паркетная доска, обои в комнатах и кафельная плитка в санузле, а подчас кухонная плита и выключатели с розетками, — все это нужно описать подробно. Поверьте, бывают случаи, когда продавцы, уезжая, снимают всю сантехнику и электрику, оставив после себя голые стены. Для того чтобы такого не случилось, и нужно все прописать.

Но и это еще не все. Уже на этапе внесения аванса можно и нужно выяснить и письменно отразить в соглашении сроки юридического и физического освобождения квартиры. По возможности, проверить наличие прав третьих лиц, прав несовершеннолетних. Бывают случаи, когда проверка правоустанавливающих документов авансируемой квартиры только начата, ясной картины «юридической чистоты» еще нет, но аванс тем не менее уже внесен. И вдруг обнаруживаются обстоятельства, о которых на момент внесения аванса никто, кроме продавца, не знал и не мог догадываться. Сделка расторгается, о заключении договора купли-продажи и речи быть не может, и встает вопрос: «Как вернуть аванс?» На первый взгляд, все просто. Аванс как предварительное средство платежа по будущей сделке должен быть возвращен, если сделка не состоялась. Это правило. На практике же аванс может и не вернуться к покупателю. Поэтому в ваших интересах письменно отразить следующее: кто, кому, в каких случаях и в какой срок должен заплатить штраф, вернуть аванс и возместить убытки.

Когда аванс принимает частное лицо, проверьте его причастность к сделке: собственник это или доверенное лицо. Не стесняйтесь попросить посмотреть доверенность. Когда аванс принимает организация или ее представитель — убедитесь, что это не аферисты. Поэтому удостоверьтесь, есть такая компания на самом деле или нет. Если она есть, то оцените состояние офиса, поинтересуйтесь, сколько лет на рынке недвижимости работает и т. д. Потребуйте оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру, которую вы собираетесь покупать. Старайтесь привлекать к заключению авансового соглашения специалистов, обращайтесь за помощью в агентство недвижимости, которому доверяете.

В каком бы состоянии ни находился рынок недвижимости, о безопасности сделки нужно помнить всегда. Ибо мошенники не дремлют. Для любой ситуации, которая складывается на рынке, они придумывают различные махинации. Кстати, за последние 20 лет принципиальных изменений на нем не произошло. Конечно, кошмарные 90-е гг., когда запросто за квартиру могли лишить жизни, в прошлом, но напороться на мошенников можно и сегодня. Статистика показывает, что примерно каждая 15-я сделка в суде оспаривается. И эта цифра держится уже много лет. Понятно, что не все квартиры через суд отнимают у покупателей, но кто возвратит вам потраченное время, деньги и нервы? Так что лучше проблем себе не создавать, т. е. нужно озаботиться экспертизой покупаемой квартиры.

Сейчас много разговоров о том, что скоро будет нотариальное удостоверение сделок, и тогда, мол, мошенники не смогут отобрать квартиру. Все это «сказка про белого бычка». Дороже станет — точно, а вот безопаснее — нет. Если даже нотариусу откроют базу данных, то это лишь часть проверки квартиры. Основное — это оперативная работа, которую выполняют по большей части агенты. Нотариус опирается на документы, которые ему представили. Но этого порой не всегда достаточно. Бывают нюансы, которые можно выяснить только на месте, к примеру, у соседей. Нотариус же не пойдет опрашивать соседей. Все действия он подчинит документам, которые мошенники могут изготовить в лучшем виде. А вот если выяснится, что сделка оспаривается в суде, то на этот случай Федеральная нотариальная палата утверждает, что нотариус будет нести всю полноту ответственности своим имуществом. А есть оно у них? Отвечать же никому не хочется, поэтому чаще всего имущество бывает оформлено на родственников. Могут сказать, что деятельность нотариуса застрахована. Да, это так, но размер страховки такой, что она не покроет даже самую дешевую квартиру в Москве. Кроме того, как показывает практика, нотариусы в суд не ходят, они присылают туда что-то типа отзыва по сделке. В нем пишут, что все было проверено, дееспособность установлена, документы сомнений не вызывали. Как уже было отмечено, подделать документы для мошенников большого труда не составляет.

Стоит помнить, что мошенники на рынке жилья есть всегда, отсюда всегда присутствует опасность попасть в их сети. И хотя статистика оспариваемых в суде сделок от их общего количества не такая большая, но вы спросите того, кто попал в эту «пятнадцатую сделку», и что он вам ответит?! От такой статистики ему легче! Так что лучше не изобретать велосипед, а пройти стартовый период. И чтобы этот период пройти правильно, необходимо озаботиться своевременно вопросами экспертизы, правил подготовки и проведения сделки. Никто не настаивает на том, что нужно обращаться к риелтору. Если у вас есть знакомый юрист-«жилищник», то можно обратиться к нему. Но если вы ни к кому не обращаетесь, то можете за это жестоко поплатиться.

Особо опасны: наследство и доверенность

Стоит отметить, что в судах чаще всего фигурируют квартиры, которые продавались по доверенности или были получены по наследству.

Количество претендующих на квартиру наследников выявить довольно сложно. Многие узнают о смерти родственника, когда проходит немало лет. И если причина пропуска срока вступления в наследство была уважительная, то суд восстанавливает таких людей в правах наследника. Но бывает, что квартира к тому времени уже продана, и что делать покупателю? Думаю, что его ждут неприятные моменты. Кстати, судьи не всегда расторгают сделку. Если доля стороны, которая претендует на наследство, незначительна, то покупателя обязывают выкупить ее, т. е. еще доплатить за купленную им квартиру. Неприятно? Но это все же лучше, чем тебя из нее выселят. Правда, практика в других странах по этому вопросу немного иная. Во многих странах суд обязывает недобросовестного продавца расплачиваться с обойденным наследником. И это, я думаю, правильно.

Также будьте всегда очень внимательны, если квартира продается по доверенности. Не покупайте никогда недвижимость, если при сделке не присутствует хозяин квартиры. Бывает, что квартира продавалась по уже отозванной доверенности, или ее получали посредники насильственным путем либо под принуждением. И хозяин, когда вырывался из лап мошенников, подавал в суд, который и выигрывал. Иногда хозяин (особенно, если он любитель выпить) действует в сговоре с «черными» маклерами, но доказать это бывает очень и очень сложно.

С двойной предосторожностью относитесь к доверенности, которая была получена в другом городе. Проверить, отозвана она или нет, практически невозможно. Поэтому от покупки такой квартиры лучше отказаться.

К тому же покупатель должен насторожиться, когда квартира часто меняла собственника. К примеру, человек купил, а через несколько месяцев ее уже продает. Почему? Может быть, обстоятельства заставляют его это сделать, а может, мошенники таким образом заметают следы. Понять бывает не всегда просто.

При заключении договора с лицом, действующим по доверенности, следует проверить саму доверенность, а ее копию приложить к договору. Не стоит пренебрегать этими мерами предосторожности, потому как порой мошенники показывают копию, тогда как оригинал может и не существовать вовсе или не содержать полномочий по заключению именно таких сделок. В этом случае договор купли-продажи будет признан недействительным. Также следует убедиться, что срок действия доверенности не истек, что она оформлена надлежащим образом.

Добросовестность требует…

Нередко те, кто приобрел квартиру, считают себя добросовестными приобретателями, а потом у них по суду эту квартиру отнимают. Так кто же является добросовестным покупателем?

Для того чтобы суд признал вас добросовестным приобретателем, нужно три момента: разумная осмотрительность, осторожность и добрая воля. И все они будут проверяться судом. И на все нужно представить документальное подтверждение. Обзор судебной практики от 1 октября 2014 г., утвержденный президиумом Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, четко об этом говорит.

Вылегжанин В.Н. Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности

Вылегжанин В.Н. Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности

Эта книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться в рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи недвижимости пройдет успешно. В книге рассказывается о том, каким бывает рынок, когда лучше заключать сделку, кого выбирать в помощники при совершении сделки, как понять, насколько компания надежна, чтобы провести сделку по всем правилам. Как подписывать договор, на каком этапе вносить предоплату, что лучше вносить: аванс или задаток? На основании каких законов сделка может быть признана недействительной? Ответы на все эти вопросы, а также комментарии опытных юристов – в этой книге.<br /> Законодательство приведено по состоянию на август 2017 г.

Внимание! Авторские права на книгу "Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности" (Вылегжанин В.Н.) охраняются законодательством!