Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности

Вылегжанин В.Н.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 27.03.2018 ISBN: 9785392264674 Язык: Объем текста: 252 стр. Формат: epub

Оглавление

От автора

Глава 1. Покупатель должен сделать правильный выбор

Глава 2. Продать тоже непросто

Глава 3. Выходя на рынок, помни!

Глава 4. Безопасность — залог успеха

Глава 5. Рассказы о недвижимости

Глава 6. Аферы на рынке недвижимости — совсем не редкость для столицы

Глава 7. Законы и комментарии

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 3.
Выходя на рынок, помни!

Риелтор не может отвечать за титул квартиры. Хотя многие клиенты так ошибочно думают. Риелтор, изучив документы, может существенно снизить риски добросовестного покупателя. Но никто не может гарантировать полную уверенность в том, что история квартиры безупречна и права покупателя никогда не могут быть оспорены. Выявить до конца все просто невозможно. К сожалению, при действующей системе регистрации прав любая сделка теоретически может быть оспорена как на первичном, так и на вторичном рынке.

И если риелтор утверждает, что все хорошо, документы подлинные, гарантирует «чистоту сделки», то это обман, введение в заблуждение. Это равносильно тому, что адвокат гарантировал бы выигрыш в судебном споре. Еще раз повторим: профессиональный риелтор, так же как профессиональный юрист, адвокат, может значительно снизить риски, оградить своего клиента от ошибок, но он не может в принципе дать стопроцентной гарантии.

Проверять квартиру можно только на основании тех документов, которые можно легально получить. В принципе невозможно узнать о тех судебных спорах, которые еще не инициированы или решения по которым не вынесены. Существует еще много других нюансов, связанных с бурной, а порой и противоречивой историей развития современного российского законодательства и правоприменительной практики. К тому же доступ ко многим важным документам, касающимся истории права собственности, все более усложняется.

Поэтому пока нет законов, защищающих добросовестного приобретателя, квартиру лучше застраховать. И многие наши граждане это понимают, постепенно в их сознание входит необходимость страхования купленной квартиры от претензий третьих лиц. Но мы все же как стратегическую перспективу видим государственную ответственность за сохранность прав собственности на недвижимость.

Григорий ПОЛТОРАК,
президент компании «Бест-недвижимость»

Кого защищает договор

Вы хотите купить или продать свою квартиру. Приходите в компанию, а вас там просят подписать договор. Многие, естественно, задают риелторам вопрос: что такое договор? Для чего его заключают? Кого он защищает? Об этом мы и поговорим далее.

Договор — это соглашение сторон, выполненное в письменном виде. Договор закрепляется подписями сторон и печатью юридического лица. «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей» (ст. 420 ГК РФ).

Любой договор составляется для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, иными словами, кто какие функции выполняет и кто за что несет ответственность. Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.

Стоит отметить, что в законе нет такого понятия, как «договор с риелтором», поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете, как при купле-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риелтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы других договоров. Чаще всего за основу берется образец договора на оказание услуг, который разработала РГР и который прошел юридическую экспертизу, соответствует действующим законам и подходит для современного рынка недвижимости. Важно понимать, что договор — это документ, в котором в письменном виде зафиксированы права и обязанности сторон. Договор с подписью и печатью — это юридически значимый документ, с которым можно защищать свои права, если они были нарушены другой стороной договора. При обращении клиентов к «черным» маклерам такой возможности устное соглашение не предусматривает.

В договоре должны быть указаны сроки и порядок действий сторон при недостижении того результата, на который стороны рассчитывали при его подписании. Важно, чтобы все эти обстоятельства были подробно прописаны и указаны надлежащим образом, грамотным языком. Ссылки на статьи законов и статей кодекса на самом деле не перегружают текст договора, а лишь превращают его в практический инструмент, устанавливающий предусмотренные законом варианты взаимоотношений сторон договора при любом развитии событий.

Как и в любом договоре, в договоре с риелторской компанией важны не только предмет, права и обязанности, но также ответственность сторон и порядок взаиморасчетов. Необходимо, чтобы обязанности, как со стороны агентства, так и со стороны клиента имели чётко прописанные сроки выполнения. Так что бояться больших текстов, скорее всего, не стоит. Чем больше по объему текст, тем тщательней прописаны права и обязанности сторон.

Если клиент попросил оказать услугу по поиску и подбору объекта недвижимости по указанным им параметрам, то это будет только поиск и подбор. Если он примет решение, кроме поиска и подбора подходящего ему жилья, подготовить и организовать ему проведение сделки, то компания в этом случае занимается не только поиском, подбором и показами определенного договором количества вариантов, удовлетворяющих клиента, но и готовит, организует и проводит все этапы сделки до ее логического завершения.

В договор можно включить, например, заказ на получение от агентства недвижимости юридического заключения или, например, дополнительных документов, которые напрямую не предусмотрены законом как обязательные для заключения сделки, но для юридического анализа и принятия принципиальных решений бывают крайне важны.

Стоит отметить, что если риелтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риелтор обязан восстановить их за свой счет.

Комиссионное вознаграждение риелторов

Риелторская комиссия колеблется от 2 до 6 процентов. Бывает и выше. Но это, как правило, только тогда, когда сделка очень сложная.

Потребители, разумеется, стремятся к тому, чтобы сумма, причитающаяся риелтору, была невелика. И зачастую агенты компаний их в этом стремлении охотно поддерживают, обещая «звезду с неба» за весьма небольшие деньги. «Увы, вынужден разочаровать: на моем профессиональном пути риелторы-альтруисты не встречались ни разу, — отмечает президент компании «Релайт-недвижимость» Олег САМОЙЛОВ. — Бесплатно или «за копейки» не работает никто — ни представители компаний, ни частные маклеры. Поэтому если вам обещают, что возьмут недорого, гораздо меньше, чем в других фирмах, не расслабляйтесь: на практике возьмут никак не меньше, чем другие. Просто возьмут «вчерную», т. е. так, чтобы вы об этом не узнали.

Каков же реальный размер вознаграждения агентства, от которого следует «плясать» при переговорах? В соответствии с практикой, действующей на сегодняшний день, комплекс услуг при простой сделке (например, когда требуется лишь продать или купить квартиру) в среднем оценивается в 3–4 процента. Если же предполагается более сложный объем работ (в частности, обеспечение широко распространенной «альтернативной» сделки, когда взамен существующей квартиры, которую необходимо продать, приобретается иное жилье), расценки на риелторские услуги составляют порядка 5–6 процентов. Получить профессиональную и качественную услугу за меньшие деньги почти нереально».

Многие могут сказать, что есть фирмы, которые оказывают услуги и за 2 процента. Да, есть, но… только на бумаге. Они декларируют эту сумму, а реальная цифра намного выше.

Давайте разберемся, что же стоит за низким процентом. Во-первых, цифра «2» «лукавая», так как заявленная сумма указывалась без НДС, то есть в жизни немедленно «волшебным образом» превращалась в 2,36 процента. Во-вторых, эта «двухпроцентная» услуга никогда не включала в себя работы по проведению правовой экспертизы и юридическому сопровождению сделки. Эти услуги, скажут вам в такой компании, подлежат отдельной оплате в размере не менее 1 процента. Так что низкая комиссия — это «заманиловка», чтобы клиент именно к ним пришел, а в действительности все то же самое. Так что лучше идти в ту компанию, которая честно и открыто декларирует свою комиссию, а не «выжимает» ее из клиента под разными соусами.

Что такое «черная» комиссия

Риелторов в столице очень много, и не все они, скажем так, профессионалы своего дела, но зато умеют «стричь купоны» с доверчивых граждан. Речь идет о так называемой «черной» комиссии. Что это такое? Это мы сейчас и рассмотрим.

Как правило, обращаясь в риелторскую фирму, клиент оговаривает сумму вознаграждения, которое должны получить агенты за свой труд. Величина этой суммы может быть фиксированной, но чаще она рассчитывается в процентах от стоимости каждого объекта, которые будут задействованы в сделке. Так, при размене трехкомнатной квартиры на две однокомнатные человек платит агентству недвижимости за продажу трехкомнатной и за две покупки однокомнатных — всего за работу по трем квартирам. Понятное дело, что при нынешней стоимости жилья даже увеличение или уменьшение комиссии компании на 1 процент от стоимости каждой квартиры в абсолютном выражении выльется в сотни тысяч рублей. И естественно, баталии о том, какой процент от стоимости квартиры должен будет клиент заплатить агентству, разгораются нешуточные. Впрочем, порой риелторы делают вид, что идут на уступки. Однако реально эти уступки случаются далеко не всегда: никому ведь не интересно работать «забесплатно». Поэтому случаи, когда риелторы, помимо официально выплаченной им комиссии, увеличивают свой доход за счет того, что самостоятельно прихватывают у клиента «еще немного», не редкость. К слову, размеры «черной» комиссии порой бывают сопоставимы и даже могут превышать сумму вознаграждения, официально оговоренную в договоре.

«Вопрос, сколько прихватить, если появляются возможности, полностью зависит от моральных (вернее, аморальных) качеств и смелости риелтора, — рассуждает президент АН «Релайт» Олег САМОЙЛОВ. — Кстати, для того чтобы у специалиста по недвижимости возникло желание получить “черную„ комиссию, вовсе не обязательны демпинговые официальные расценки. Нередко руку в карман клиента за дополнительным вознаграждением запускают и при высоких официальных тарифах на услуги. Ведь денег согласно распространенному мнению слишком много не бывает…

“Черной„ комиссии от роду ровно столько же, сколько и российскому рынку недвижимости. И вполне понятно, что лежит в основе этого явления. С одной стороны, базой является стремление риелторов к повышению собственных доходов в сочетании с недостаточной потребительской ценностью оказываемых услуг, с другой — непонимание клиентами системы, по которой осуществляются взаиморасчеты при сделках купли-продажи жилья».

Аванс, основная сумма, сумма под выписку, аванс за альтернативу, комиссия риелтора продавца, комиссия риелтора покупателя, доплата за «альтернативу»… Разных денежных «кучек», движущихся между участниками сделки и их риелторами, а также раскладываемых по банковским ячейкам, может быть великое множество. Где уж тут разобраться и свести «дебет с кредитом» человеку, далекому от риелторской кухни, особенно если в цепочке задействовано несколько объектов. В итоге, какая-то «кучка» и прилипает к рукам нечестного риелтора в виде «черной» комиссии.

Можно ли распознать «черную» комиссию?

Вспомнив известное изречение «предупрежден — значит вооружен», предлагаем разобраться в способах получения агентских нетрудовых доходов, что позволит клиентам с большой долей вероятности предотвращать неприятные ситуации.

Способов извлечения нетрудовых доходов существует великое множество, и рассмотреть все возможные варианты ухищрений, на которые идут нечистые на руку риелторы, в рамках одной главы едва ли возможно. Поэтому, не претендуя на стопроцентную полноту охвата, остановимся на наиболее распространенных методиках, практикуемых на московском рынке.

Обычно отправной точкой для риелтора, в мозгу которого живет стремление к «черной» комиссии, является недостаточная внимательность клиента к информации о реальных ценах предстоящей сделки. Случаев таких, невзирая на то, что об этом говорили и писали не одну сотню раз, на рынке по-прежнему хоть отбавляй. Самая примитивная технология получения «черной» комиссии обычно начинается со слов риелтора: «Ни в коем случае не обсуждайте ничего напрямую с продавцом (покупателем)». Частенько к этому агент добавляет более или менее категорическое требование «не разговаривать о ценах», причем объяснение этому требованию приводится самое благовидное: «Все переговоры — моя компетенция, так как это моя работа в ваших интересах!» И клиент, повинуясь риелтору, отказывается от своего права знать, что же реально происходит. А жулику только того и надо: разведя продавца и покупателя в разные стороны, он приобретает широкие возможности для манипулирования в образовавшемся информационном вакууме по старому принципу «разделяй и властвуй». И нетрудно догадаться, как он этими возможностями пользуется.

Если клиент отказывается быть «барашком», риелторы пускают в ход более сложные способы получения «черной» комиссии. Одним из таких способов является «подставной посредник». В общем схема примерно такая: риелтор сообщает своему клиенту, что между ним и продавцом (покупателем) квартиры имеется посредник, который требует оплатить его услуги. Если оплаты не будет — не будет и сделки, так как посредник имеет достаточное влияние на продавца (покупателя), чтобы разрушить предстоящее сотрудничество.

Иногда такой посредник является реальным лицом. Однако чаще всего его на самом деле не существует, а доход от оплаты «посреднических услуг» банально оседает в кармане риелтора. Это не означает, что в случае, если клиент хочет видеть несуществующего посредника, он не может быть ему предъявлен: как правило, в этой роли при необходимости выступает кто-то из коллег, с удовольствием разыгрывая перед клиентом «театр одного актера». Кстати, обычно после таких представлений жуликоватые риелторы с удовольствием обсуждают все подробности на кухнях и в курилках компаний, неизменно повышая свое настроение. Ведь в случае, если спектакль прошел успешно, они не только пополняют собственные карманы, но и получают богатую порцию позитивных эмоций по теме «как мы этих лохов обули». Для тех, кто не понял: «лохи» в данном случае — это уважаемые клиенты.

Еще одной риелторской вариацией, обеспечивающей получение «черной» комиссии, является «продажа права» продажи или покупки. Выполняется этот «кульбит» тогда, когда риелтор-жулик представляет интересы продавца квартиры, на которую имеется несколько претендентов. В этом случае представителям покупателя объявляется, что предпочтение будет отдано им за соответствующее «дополнительное личное вознаграждение».

В период кризисной стагнации рынка, имевшей место на протяжении почти всего прошлого года, метод «продажи прав» имел широкое распространение, но выполнялся наоборот. В условиях категорической недостаточности покупателей риелторы торговали ими, заявляя представителям продавцов, что «дополнительное вознаграждение» является условием покупки их объектов. И частенько продавцы, которым надо было реализовать свои квартиры, соглашались на такие условия.

В случае если возможности получения денег за счет «продажи прав» отсутствуют, может быть применен «дисконтный» метод. Выполняется он примерно так: риелтор сообщает своему клиенту-продавцу, что покупатель найден, но жестко торгуется, поэтому надо бы «малость скинуть». Однако реально покупатель и не думает торговаться: продавца понижает в цене не кто иной, как его риелтор. А чтобы продавец ни о чем не догадался, прием аванса производится по той сниженной цене, на которую скрепя сердце дал согласие клиент-продавец. И этот договор при необходимости даже предъявляется клиенту. Где же в этом случае «черная» комиссия? Она выплачивается непосредственно риелтору фирмой, представляющей интересы противоположной стороны. Кстати, частенько в этом случае часть «чернухи» остается у риелтора покупателя в виде оплаты «за прикрытие». Соответственно, по этой же технологии может быть разыгран и обратный вариант, при котором в роли дойной коровы выступает покупатель. Просто его в этом случае не понижают, а поднимают в цене.

Как противостоять поборам

Понятно, что первый и главный шаг в плане защиты своего кармана — получение исчерпывающей информации о ценах всех объектов.

Кто сказал, что покупатель не имеет права обсуждать с продавцом цену квартиры? Это же их деньги, именно они — лица, принимающие решения, главные в сделке, а риелторы лишь платные помощники. Поэтому в обязательном порядке поговорите с другой стороной. Причем, вполне возможно, этот разговор будет при риелторах. И тут нечего стесняться. Если риелторы по какой-то причине стараются этому разговору воспрепятствовать, стоит всерьез задуматься о причинах такого их поведения, вероятно, дело тут «нечисто».

Кстати, решиться на то, чтобы применить технологию «черной» комиссии, риелтор может в ситуации, которую он оценивает как условно безопасную для себя. Иными словами, когда высока вероятность, что клиент его «не поймает». Поэтому даже выражение потребителем инициативы провести очный разговор на финансовую тему с другими участниками сделки позволит продемонстрировать риелтору, что в данном случае клиент не лох и будет отслеживать каждую копейку. И при таком раскладе большинство риелторов предпочтет не рисковать.

Вылегжанин В.Н. Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности

Вылегжанин В.Н. Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности

Эта книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться в рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи недвижимости пройдет успешно. В книге рассказывается о том, каким бывает рынок, когда лучше заключать сделку, кого выбирать в помощники при совершении сделки, как понять, насколько компания надежна, чтобы провести сделку по всем правилам. Как подписывать договор, на каком этапе вносить предоплату, что лучше вносить: аванс или задаток? На основании каких законов сделка может быть признана недействительной? Ответы на все эти вопросы, а также комментарии опытных юристов – в этой книге.<br /> Законодательство приведено по состоянию на август 2017 г.

Внимание! Авторские права на книгу "Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности" (Вылегжанин В.Н.) охраняются законодательством!