Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности

Вылегжанин В.Н.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 27.03.2018 ISBN: 9785392264674 Язык: Объем текста: 252 стр. Формат: epub

Оглавление

От автора

Глава 1. Покупатель должен сделать правильный выбор

Глава 2. Продать тоже непросто

Глава 3. Выходя на рынок, помни!

Глава 4. Безопасность — залог успеха

Глава 5. Рассказы о недвижимости

Глава 6. Аферы на рынке недвижимости — совсем не редкость для столицы

Глава 7. Законы и комментарии

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 1.
Покупатель должен сделать правильный выбор

При выборе риелторской компании необходимо обратить особое внимание прежде всего на опыт работы и репутацию непосредственного исполнителя — агента, затем — на опыт и репутацию руководителя компании, а уже затем на бренд самой риелторской компании.

В том случае, если сделку по покупке квартиры все же приходится совершать самим, нужно очень внимательно смотреть не столько на документы (подделать их при современной технике не так сложно), сколько на поведение хозяина квартиры. Если он живет в квартире не очень много времени, то обязательно поинтересуйтесь, а почему он ее продает? Если же говорит, что проживает в квартире много лет, то различные житейские вопросы помогут вам разобраться в том, насколько правдив продавец. Спросите, к примеру, о том, а кто ваши соседи? Или когда делали капитальный ремонт дома? Какой магазин в районе самый лучший? Ответы на эти и другие вроде бы простые вопросы помогут вам понять: настоящий хозяин перед вами или нет.

Бывают случаи, когда мошенники арендуют квартиры и пытаются их продать. И хотя такие случаи сегодня достаточно редки, но все равно будьте бдительны. Попросите у того, кто продает квартиру, его паспорт. Сверьте его данные с документами, которые он вам предоставляет.

И если квартира вам понравилась, и продавец не показался подозрительным, то все же окончательную проверку документов поручите профессионалам.

Так надежнее!

Константин АПРЕЛЕВ,
вице-президент
Российской гильдии риелторов (РГР)

Куда качнется маятник рынка

Вы решили купить себе квартиру или загородный дом. Вышли на рынок недвижимости. И первое, что должен сделать как покупатель, так и продавец, — узнать, какова сейчас ситуация на рынке недвижимости.

Дело в том, что рынок может быть растущим, падающим и спокойным. И на каждом из данных этапов рынка от его участников требуется определенное поведение. Например, сейчас рынок спокойный, вполне благоприятен для покупки, но не очень благоприятен для продажи. Почему? Цены стоят, спроса нет. Покупатель может посмотреть массу квартир, даже поторговаться. И продавцы, как правило, идут навстречу, уступают в цене.

Данная ситуация хороша для альтернативных сделок (когда человек продает одну квартиру и сразу же покупает взамен ее другую). Правда, у продавцов не всегда сходится дебет с кредитом. При продаже сами они могут уступить, а вот продавец квартиры, которую они хотят купить, на скидку может не пойти. А время идет, все же ограничены договорами, поэтому, если нет денег, то приходится либо занимать у родственников или друзей, либо брать в банке кредит. Только не стоит брать деньги в различных микрофинансовых организациях. Как показывает практика (об этом будет упомянуто далее), люди просто попадают в финансовую кабалу, и потом сами не рады, что связались с непорядочными займодавцами.

Характерной чертой рынка недвижимости является то, что свободных продаж становится меньше, потому как многие не знают, что делать с рублями, которые месяц от месяца обесцениваются. Да, можно сейчас продать, а потом через какое-то время купить на эти деньги квартиру, лучшую по параметрам (аналитики предполагают небольшое понижение цен), но это все «гадание на кофейной гуще». Прогнозы экспертов не всегда сбываются. Предугадать, как поведет себя рынок через, допустим, полгода, довольно сложно. Так что многие продавцы, если им не нужно покупать взамен жилье, снимают квартиры с продажи и ждут, когда прояснится ситуация и начнется рост цен на недвижимость. А это непременно случится. Только когда? Ответить на этот вопрос не может пока никто.

Как уже было указано, сейчас рынок находится в спокойной стадии. Цены, как утверждают некоторые риелторы, достигли дна, поэтому самое время покупать, если… есть деньги, причем «живые», а не ипотека, то можно приобрести жилье гораздо высшего качества, о котором полгода назад вы могли только мечтать.

Сложнее всего покупателям на рынке растущем. Там господствуют продавцы, они «заказывают музыку». Они нередко и диктуют цены, которые иной раз растут не «по дням, а по часам». Вы внесли аванс по одной цене, а перед выходом на сделку вам говорят, что, «мол, наша квартира стоит уже несколько дороже». И покупатель вынужден делать выбор: либо забрать аванс (его без проблем отдадут), либо искать дополнительные деньги. Поэтому на растущем этапе рынка продавец может выгодно продать свою квартиру, а вот покупателю медлить с выбором не рекомендуется — нужно очень быстро решать, брать эту квартиру или в соседнем доме. Промедление здесь — это лишние деньги, ибо «вчера было за три, а сегодня уже за пять». …И совсем не большие «раки», а те же, маленькие.

Вот поэтому еще раз напомним всем участникам рынка, что прежде чем совершать на нем какие-либо операции, вы должны четко определить или узнать, какой период сегодня он проходит — «рост», «штиль» или «падение». И сообразно ситуации выстраивать план своих дальнейших действий.

Риелтор призван помогать

Пожелав приобрести себе квартиру, что вы сначала должны сделать?

Большинство в первую очередь штудируют Интернет или газеты с объявлениями о купле-продаже недвижимости, потом начинают прицениваться. Только вот зачастую человек просто тратит свое время, ему иногда вовсе не этим нужно заниматься. И вот с этого момента начинается риелторская услуга. Риелтор должен помочь понять, что требуется потенциальному клиенту, зачем он, например, приобретает квартиру — у него увеличилась семья, и нужно расширить жилплощадь, он хочет вложить денежные средства, чтобы их сохранить, а может, у него другие цели. Поэтому, прежде чем давать рекомендации, специалист компании должен понять, почему клиент обратился к нему, с какими целями и задачами. Дело в том, при каждой операции нужно предпринять определенные действия. Если, скажем, вы хотите купить, а потом сдавать жилье в аренду, то в настоящее время это не очень выгодно — 6–7 процентов годовых (согласитесь, не самая высокая доходность). Банк может дать и 10 процентов. Нередко потребитель над этим не задумывается, когда выходит на рынок недвижимости, и в таких случаях и необходима консультация профессионала, которую уважающие себя компании, как правило, предоставляют бесплатно.

Самостоятельно сделать выбор довольно сложно. Просмотр газет и сайтов в Интернете не дает реальной информации — базы нередко бывают «грязными», квартиры уже проданы, а они продолжают «висеть» на сайте, или цены изменились, а человек настроится, позвонит и… в сердцах бросит трубку. То же самое можно сказать и про банки: куда ни глянь, все обещают «златые горы», ипотечные кредиты чуть ли не с «нулевым» первым взносом, а на деле оказывается все не совсем так. И снова человек испытывает разочарование. Возможно, что банки и дают деньги на тех условиях, какие заявлены в рекламе, в частности, клиентам, которые получают в этих банках заработную плату. Но человек может и не знать об этом, а выстраивает в своей голове схему улучшения своих жилищных условий: «Здесь я возьму, потом свою продам, добавлю и куплю что-то получше…»

Но это в мыслях, а на деле… Когда он сам начинает заниматься своим квартирным вопросом, то примерно через полгода теряет веру в это дело, наступает разочарование. Если неудачно обратился к риелторам, то перестает верить и в них. Он им говорит: «Видите, тут все написано, а вы утверждаете, что это невозможно. Вы не профессионалы, значит». И начинается «борьба» между клиентом и компанией. Именно поэтому, чтобы понять, что собой представляет рынок недвижимости, надо на старте, когда вы еще только задумались об улучшении своих жилищных условий, воспользоваться услугами консультанта, который, выслушав ваши пожелания, вместе с вами выстроит схему покупки квартиры, согласно которой вы и будете действовать. Но здесь самое сложное — это правильно выбрать себе помощника.

Кого в помощники выбрать

Те, кто уже продает и покупает квартиры, считают себя продвинутыми, т. е. самостоятельно занимаются поиском клиента или объекта. В век Интернета, когда можно найти все, это вполне реально.

Нередко люди обращаются к знакомым, которые уже проводили сделки с данной компанией и остались довольны качеством ее услуг. Но рекомендовать вам могут как частного маклера, так и работника компании. И вот здесь вы уже должны выбрать. Не просто подходить к человеку с меркой, что «он хороший и берет недорого», но и понять, какой он специалист. Особенно, если это частный маклер. Если в компании агента страхуют, сделку он сам не проводит, то над частником никого нет. Даже очень грамотный риелтор не может «объять необъятное», а от частых сделок «глаз замыливается» — можно просто-напросто не заметить небольшие огрехи в документах. Кроме того, там, где дилетант стал бы сомневаться, «мастер», каковым он себя считает, никакие нюансы сомнениям не подвергает. Итог порой бывает плачевным.

Или вам предлагают обратиться в компанию. Но как ее выбрать, тем более что среди массы фирм по недвижимости, которые имеются сегодня в Москве, только несколько десятков являются настоящими профессионалами. Как найти «в груде шлака ценный минерал»? Задача не из легких. Лицензии отменены, и все риелторские компании кажутся одинаковыми, если они, к примеру, по стажу и количеству филиалов равны. Но одинаково ли хорошо они проводят сделки? Могут ли нести ответственность перед клиентом, если, не дай бог, что-то просмотрели, и квартира оказалась под судом? Более подробно, как правильно выбрать компанию, чтобы потом не лишиться купленной недвижимости, расскажем далее.

Как выбрать агентство

Несмотря на то, что вопрос выбора агентства недвижимости с завидной регулярностью обсуждается как среди потребителей, так и в прессе, посвященной операциям с недвижимостью, внятного ответа на него, гарантирующего хороший результат, до сих пор не дано. Почему?

На мой взгляд, дело тут в том, что ответы преимущественно дают сами риелторы, причем, как правило, те, кто работает в ограниченном наборе маститых компаний. И интересует их в момент выдачи рекомендаций в первую очередь отнюдь не задача — обеспечить соответствие интересам клиентов, а стремление привлечь их в качестве заказчиков собственных услуг. Поэтому перечислить стандартные советы нетрудно. Как правило, все они сводятся к следующим вариациям: время работы на рынке, размер компании, членство в профессиональных объединениях риелторов, наличие офиса компании, обширность рекламы, наличие разнообразных наград.

Между тем совершенно очевидно, что использования перечисленных критериев для реального выбора недостаточно. Почему? Да хотя бы потому, что в приведенном списке нет ни одного пункта, обращенного к интересам потребителей. А раз так, то и принятие решения о выборе на базе стандартного перечня будет носить характер «пальцем в небо». Случайно, конечно, можно угадать, но никакой твердой закономерности здесь не имеется…

Рассмотрим критерий «время работы». Допустим, компания вышла на рынок полгода назад. Является ли этот факт однозначно достаточным для того, чтобы на его основании заявить, что она непрофессиональна? И почему при этом не уделяется внимания вопросу о том, какой стаж работы имеют ее специалисты? Это порой является более важным фактором, чем общий стаж самой компании. Но в данном случае, чтобы узнать о том, сколько лет работает на рынке тот или иной специалист, потребуется собрать о нем дополнительные сведения. Это сделать совсем нетрудно. Сначала попросите его рассказать о себе, в каких риелторских компаниях он работал. И если ему нечего скрывать, то он вам выложит все как на духу. Затем поинтересуйтесь у прежних работодателей характеристикой данного специалиста, причем не всегда она может быть лестной, но пусть это вас не пугает. Возможно, кто-то просто мелко мстит опытному и знающему работнику, а вы не знаете наверняка, по каким причинам он покинул «рекомендуемую» фирму. Поэтому еще имеется масса критериев того, как понять, что перед вами опытный специалист, а не болтун, которого интересует только комиссионное вознаграждение.

Профрепутация — важный фактор

Чем все же руководствоваться потребителям, которые хотят приобрести недвижимость? Попробуем сформулировать принципы, которые позволяют повысить вероятность правильного выбора.

Итак, с моей точки зрения, первым и главным фактором, заслуживающим внимания, должна являться профессиональная репутация любой компании, как большой, так и маленькой, которая работает на этом рынке совсем немного времени. Вот только как убедиться в том, что с компанией, которую вы выбрали себе в помощники, все в порядке?

Как правило, подтверждением репутации могут служить рекомендации друзей, родственников или заслуживающих доверия знакомых. В случае их наличия задача выбора агентства обычно является несложной: клиент обращается к рекомендованному специалисту или в ту компанию, которую ему посоветовали, заключает договор и получает, в итоге, услуги того уровня, на который он рассчитывал по рассказам родственников или друзей, давших рекомендации. Но при этом он зачастую остается недоволен. Почему? Ответ прост и не имеет прямого отношения к вопросу репутации: не факт, что услуги, качество которых удовлетворило того, кто рекомендовал, устроят того, кому рекомендовали. Ведь у каждого человека свои представления о профессионализме, квалификации риелтора. Как говорится, что русскому хорошо…

Поэтому при наличии рекомендаций стоит поинтересоваться, что же реально хорошего было в работе компании. Согласитесь, что высокая квалификация и точность исполнения договорных условий не являются автоматической гарантией, к примеру, отличного сервиса. И если оба этих фактора имеют для вас равноценную важность при выборе риелтора, то рекомендацию, данную лишь на основе одного из них, можно считать как минимум недостаточной.

В любом случае только рекомендаций для снижения вероятности ошибки при выборе риелтора недостаточно. Если они есть — отлично, однако необходимо изучить и ряд дополнительных критериев. Например, пристальное внимание следует обратить на краеугольный камень операций с жильем — их безопасность и надежность. Для этого необходимо внимательно изучить договор об оказании услуг, предлагаемый компанией, и с особым пристрастием вчитаться в то, какие обязательства по проверке правовых аспектов сделки готова принять на себя фирма.

На словах, разумеется, компания обещает, что все будет проверено «по полной программе». Но какова при этом уверенность, что так оно и будет на самом деле? «Все проверено, проблем нет, можно выходить на сделку», — в один прекрасный день сообщает клиенту риелтор. Заметим, устно сообщает, не выдавая при этом никаких документов, подтверждающих проведенную проверку и содержащих выводы о ее результатах.

Многие ли читатели, которые когда-либо пользовались услугами риелторских фирм, получали до сделки заключения о результатах проверок? Уверен, что почти никто. Почему? Да все просто: подобный официальный документ создает для компании, его выдавшей, дополнительные риски. Ведь если в дальнейшем возникнут проблемы, клиент будет иметь в своем распоряжении аргумент, позволяющий предъявить претензии. А так, без документа, и проблемы нет. Пусть клиент сам разбирается, ведь деньги-то от него уже получены…

Нет сомнений, что среди клиентов риелторских фирм не найдется почти никого, кто бы в завершение цикла обслуживания получил письменное обязательство компании по правовой поддержке в случае возникновения каких-либо проблем. А ведь, на мой взгляд, выдача подобных обязательств должна входить в нормальную практику работы агентств недвижимости: проверку провели, на сделку клиента «выпустили», комиссионное вознаграждение получили, следовательно, не должны оставлять потребителя один на один с трудностями, производными от того, за что приняли на себя ответственность.

Сертификат — гарантия надежности

Из всего вышесказанного напрашивается недвусмысленный вывод: при выборе риелторской компании необходимо обращать пристальное внимание на то, готова ли она в качестве вашего кандидата принять на себя следующие письменные обязательства: провести правовую проверку объекта; представить по итогам проведенной проверки письменное заключение о ее результатах; оказать клиенту правовую поддержку, в случае если к нему как к покупателю объекта после сделки будут предъявлены какие-либо претензии.

Помимо этого, рекомендую внимательно изучить тот раздел договора об оказании риелторских услуг, в котором описаны обязательства компании. Увы, нередки случаи, когда эти самые обязательства в соответствии с договором считаются исчерпанными в тот момент, когда документы по сделке поданы на государственную регистрацию, т. е. за все, что будет происходить после этого: завершение расчетов, «перепрописка», физическое освобождение и процедура передачи квартиры от продавца покупателю, — за все это риелтор никакой ответственности не несет. Почему? Да потому, что деньги, составляющие размер риелторского вознаграждения, получены агентством не позднее момента сделки. Следовательно, их можно поделить и пожелать клиенту всего наилучшего… Соответствует ли такой подход интересам клиента? Ответ «нет» очевиден. Поэтому, если в договоре об оказании риелторских услуг в той или иной форме сказано, что моментом завершения обслуживания является сделка, можно сделать очевидный вывод: риелтора интересует не решение жилищной задачи клиента, а его деньги, а с таким риелтором лучше не связываться.

К сожалению, не каждый клиент может проверить квалификацию компании и несет ли она ответственность за ошибки, допущенные при проведении сделки. Что если по квартире клиента будут судебные тяжбы? Поможет ему в этом случае риелторская компания? Как это понять? А понять очень просто. Если компания имеет СЕРТИФИКАТ, то в нее можно смело обращаться. Если, не дай бог, вы потеряете квартиру, то не останетесь без жилья или денег. Уже больше 10 лет Российская гильдия риелторов (далее — РГР) проводит сертификацию риелторской деятельности. В рамках ее существует ряд строгих требований, которые включают и требование к профессиональной квалификации специалистов, которые регулярно обновляются (каждые три года). Кроме того, профессиональная ответственность компании застрахована, — застрахована на случай риска утраты недвижимости по вине риелторов. Если таковой произойдет, то деньги клиенту за утраченную недвижимость выплатит страховая компания.

А как понять клиенту, не устарел ли выданный компании сертификат? В течение многих лет в РГР обсуждалось, что нужен публичный документ, и, наконец, он принят — единый реестр сертифицированных компаний, в которых агенты и брокеры обучены и имеют аттестат соответствия профессии. Он действует по всей России. К примеру, покупаете вы квартиру в Перми, зашли на сайт РГР, нашли нужный город и выбрали среди сертифицированных компаний ту, которая вам нравится или находится к вам ближе по расстоянию. Если она имеет сертификат, то и услуги у нее ничем не будут отличаться по качеству от других сертифицированных компаний.

Очень важно, что на сайте появился новый раздел — фирмы, лишенные аттестата за те или иные нарушения. Тем не менее очень многие из исключенных компаний пишут на своих сайтах, что они являются членами РГР, что у них имеются аттестаты. Поэтому, прежде чем обратиться в компанию за услугой, проверьте на сайте РГР, в каком разделе она находится — исключенных из РГР или сертифицированных. Если вы этого не сделаете, то можете попасть в ситуацию, когда услуга вам будет оказана неквалифицированная, но спросить ни с кого не сможете, так же как и вернуть уплаченные за такую «услугу» деньги.

«Знак качества» для компании

Уже не первый год членство в РГР и наличие сертификата соответствия профессиональным стандартам являются двумя основными и, несомненно, отличительными «знаками качества», подтверждающими высокий уровень оказываемых услуг.

Хотя, конечно, никто пока не может полностью гарантировать, что не появятся какие-либо локальные «шероховатости». Но то, что глобальных проблем у клиентов при пользовании услугами компаний, сертифицированных РГР, не будет — однозначно. Если же нечто подобное вдруг возникнет, хочу напомнить, что в РГР и каждой из региональных ассоциаций существуют комитеты по защите прав потребителей риелторских услуг, которые наверняка сумеют поставить коллегу-нарушителя на «правильное место». Подобный опыт уже есть: например, в прошлом году в связи с ошибками, допущенными двумя членами Уральской палаты недвижимости, покупатель квартиры лишился своего приобретения, причем члены названной палаты, допустившие просчеты, отказались возместить ущерб. Остался ли клиент один на один со своей бедой? Отнюдь: члены Уральской палаты недвижимости собрали необходимую сумму и купили пострадавшему клиенту аналогичную квартиру. Ну а участь компаний-нарушителей оказалась печальна: их лишили сертификатов, исключили из членов палаты недвижимости и отключили от единой базы данных объектов недвижимости. Иными словами, они больше не смогут работать на рынке недвижимости. Какой же клиент пойдет после этого в такую фирму…

Так что РГР и ее региональные ассоциации реально являются мощным инструментом защиты интересов потребителей риелторских услуг. Может ли что-то подобное обеспечить частный маклер или отдельно взятая фирма, не входящая в данное сообщество? Вероятно, данный вопрос можно признать риторическим. А значит, членство в РГР и наличие сертификата соответствия профессиональным стандартам можно уверенно назвать совершенно четкими критериями, которыми клиентам следует руководствоваться при выборе того, кому будет поручено решение одной из важнейших задач человеческой жизни, — задачи обретения крыши над головой.

Вылегжанин В.Н. Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности

Вылегжанин В.Н. Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности

Эта книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться в рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи недвижимости пройдет успешно. В книге рассказывается о том, каким бывает рынок, когда лучше заключать сделку, кого выбирать в помощники при совершении сделки, как понять, насколько компания надежна, чтобы провести сделку по всем правилам. Как подписывать договор, на каком этапе вносить предоплату, что лучше вносить: аванс или задаток? На основании каких законов сделка может быть признана недействительной? Ответы на все эти вопросы, а также комментарии опытных юристов – в этой книге.<br /> Законодательство приведено по состоянию на август 2017 г.

Внимание! Авторские права на книгу "Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности" (Вылегжанин В.Н.) охраняются законодательством!