Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности

Вылегжанин В.Н.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 27.03.2018 ISBN: 9785392264674 Язык: Объем текста: 252 стр. Формат: epub

Оглавление

От автора

Глава 1. Покупатель должен сделать правильный выбор

Глава 2. Продать тоже непросто

Глава 3. Выходя на рынок, помни!

Глава 4. Безопасность — залог успеха

Глава 5. Рассказы о недвижимости

Глава 6. Аферы на рынке недвижимости — совсем не редкость для столицы

Глава 7. Законы и комментарии

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 2.
Продать тоже непросто

«Продать — не купить, можно это сделать и самому. Там же юридическую чистоту квартиры проверять не нужно» — так порой говорят неопытные участники рынка недвижимости. Действительно, продать квартиру можно и самому. Но вот «можно» и «правильно» — это две совершенно разные задачи.

На рынке сейчас ажиотажного спроса нет. Поэтому на нем нужно правильно определиться. И в первую очередь с ценой, ибо все имеет свою цену. И схема «вот у меня сосед продал за столько-то» здесь не пройдет.

Второе, ваша задача продать или поиграть в продажу? Если «поиграть», то можно самостоятельно давать объявления, только учтите, что каждая группа объектов требует своей рекламной кампании. Если вы продаете комнату, то можно расклеить объявления «на столбах». Малобюджетный объект рекламируем «малыми средствами». А если объект дороже, то рекламой «на столбе» уже не обойдешься. Или некоторые думают, «мол, повешу растяжку на балконе, и ко мне ломанутся покупатели». Но это иллюзия. А вот мошенники могут взять вашу квартиру «на карандаш». И когда вы ее продадите, они придут и скажут, а где деньги? Если вы обычный обыватель, то не стоит играть в такие игры. Лучше продавать через представителя, который может правильно все сделать. Не забывайте, что каждой квартире требуется правильная предпродажная подготовка. И какой ей быть, должен определить специалист.

Олег САМОЙЛОВ,
председатель Комитета РГР
по совершенствованию нормативной базы

И сами с усами

Часто перед продавцами квартир встает вопрос: платить или не платить риелтору за участие в сделке?

Вопрос этот не праздный, все же на кону 4–5 процентов от стоимости квартиры! Вот и приходит им в голову мысль: «А чего тут сложного? Мол, продам и сам. Дал рекламу и жди клиента. А о том, что деньги можно и нужно передать от покупателя продавцу через депозитную ячейку банка, в наше время знает каждый потенциальный продавец квартиры». Но так ли все просто, как это представляют себе люди? Беседуя со специалистами рынка недвижимости, я составил 10 шагов, которые должен сделать человек, самостоятельно продающий квартиру. И если вам они по силам, то самостоятельная продажа не будет для вас обременительной, к тому же сэкономите немалую сумму денег.

Шаг первый. Проверьте свой правовой статус.

Большинство считает, что начинать надо с рекламы. Но опыт подсказывает, что прежде чем начать рекламировать свою квартиру, стоит удостовериться в том, что ваши права не ограничены, а документы в порядке, что ничто не станет для участников сделки неприятным сюрпризом в самый неподходящий момент. К примеру, вы собственник, а ваш брат, который прописан в этой квартире, — наниматель. Недооформленные или утерянные документы, неузаконенные перепланировки, просроченные паспорта, даже задолженности по квартплате могут стать в той или иной мере досадными препятствиями или даже кардинально повлиять на ход сделки.

Прежде чем приступить к продаже недвижимости, вызовите риелтора к себе домой, а лучше съездите в офис какого-нибудь агентства и покажите все имеющиеся у вас документы — воспользуйтесь бесплатной консультацией, о которой часто упоминается в рекламе практически любого агентства недвижимости.

Шаг второй. Определите стоимость квартиры.

Это важная и ответственная задача, потому как правильно выставленная цена напрямую определяет срок продажи квартиры, а время, в свою очередь, зачастую те же деньги. Опыт продаж и статистика показывают, что большинство продавцов недооценивают значимость правильной оценки своей квартиры и безответственно завышают стартовую цену продажи, теряя при этом гораздо больше времени. Конечно, завышенная цена объясняется объективными обстоятельствами. Во-первых, при сравнительном методе оцениваются не конкретные продажи, а только другие предложения, что сильно искажает реальную ситуацию на рынке, поскольку предложение предложению рознь. Во-вторых, продавцы при анализе не учитывают, что более 95 процентов объектов в любой рекламной газете выставлено от агентств или профессиональных частных маклеров, а значит, цена продажи квартиры, выставленной непосредственно собственником, всегда будет ниже. Покупатель либо предпочтет купить вариант за те же деньги в агентстве, либо готов будет иметь дело непосредственно с продавцом, но, конечно, захочет сэкономить. Но тем не менее продавец выставляет свою квартиру по заведомо высокой цене только потому, что субъективно смотрит на конкурентную среду или действует «на авось».

Доверьте оценку стороннему и профессиональному человеку. Не стоит платить деньги оценочной компании — просто прозвоните несколько агентств под видом как продавца, так и покупателя и, сравнив цены сделайте вывод. Для проверки, мысленно поставьте себя на место покупателя и непредвзято постарайтесь рассмотреть конкурентные предложения, предварительно очень скрупулезно проверив их.

Шаг третий. Дайте рекламные объявления.

Способов сегодня рекламировать свою квартиру масса: это и газеты, и Интернет, и базы данных, и бюллетени, а также «доски объявлений» на улице, остановках, зданиях. Работать нужно по всем трем каналам, но сосредоточиться придется все равно на ограниченном круге рекламных площадок, поскольку «нельзя объять необъятное».

В любом случае ключевым инструментом при продаже недвижимости будет телефон. Давая рекламу на свой телефон, надо приготовиться к звонкам и многочисленным, а часто и длительным, но по большей части бестолковым звонкам. Звонить будут рано утром, когда вы еще спите, днем, когда вы работаете и вам некогда разговаривать, и вечером, когда хочется отдохнуть.

Нормально отнеситесь к тому, что кроме потенциальных покупателей будут звонить многочисленные стажеры жилищных агентств, а также частные маклеры, которые будут предлагать в разной степени завуалированности свои услуги. От этого никуда не деться, как бы вам этого ни хотелось. Надо заметить, что звонки посредников не самое неприятное, что может быть в данном случае. Мошенники всякого рода тоже могут вам позвонить.

Реклама на свой телефон — это всегда некоторый риск и большие затраты времени. Запаситесь силой и терпением.

Вы сэкономите много времени, прямо задавая еще по телефону вопросы о нюансах покупки. Кто вам звонит, риелтор или непосредственно покупатель, что уже смотрели они и за какие деньги, кто будет жить, как будет оплачиваться покупка. Начните практиковаться в этих вопросах и увидите, что это и несложно, и очень полезно. Как избежать риска, не впустить в квартиру под видом покупателя воришек или грабителей, если человек самостоятельно продает квартиру, честно говоря, даже и посоветовать нечего, разве что старайтесь фиксировать данные посетителей, прячьте ценные вещи, не показывайте квартиру в одиночку…

Шаг четвертый. Покажите товар лицом.

И вот очередной звонок приводит к необходимости ехать, показывать квартиру. К сожалению, даже риелторы зачастую неуважительно относятся к этому этапу и показывают квартиру без должной подготовки. Но вместе с тем существует масса советов, как улучшить привлекательность своей квартиры без больших затрат. Так, если вы вкрутите лампочки помощнее, то при ярком освещении квартира будет казаться больше. Уберите из углов все коробки, а комнаты проветрите. Испеките домашним к чаю «шарлотку» — приятный запах пирога создаст ощущение уюта. Оставьте дома как можно меньше домочадцев, добавив, таким образом, пространства, хотя учтите, что этот совет понижает безопасность. От того, как правильно вы покажете квартиру, сумеете ли раскрыть преимущества проживания в ней, зависит конечный результат просмотра и согласие клиента.

Учтите, что человек покупает не только квадратные метры, но и те бытовые блага и преимущества, которыми он будет обладать, купив эту квартиру. К примеру, многих людей больше интересует, кто рядом с ними живет, в каком состоянии подъезд, где находятся школа, детсад, поликлиника… Раскрывая преимущества, которые сулит проживание в вашем доме и районе, можно серьезно воздействовать на решение покупателей.

Шаг пятый. Заключите договор о намерениях.

Итак, вы приняли сотню-другую звонков, показали десяток-другой раз квартиру, не потеряли рассудок, сон и работу, и вот покупатель найден! Теперь, чтобы всем дождаться окончания сделки (процесс этот занимает некоторое время), нужно заключить с ним предварительный договор о намерениях. Пропишите, в течение какого времени должна совершиться сделка, при каких условиях и по какой цене. При заключении этого договора покупатель, как правило, вносит продавцу какие-то деньги. Этим он подтверждает серьезность своих намерений.

По возможности, избегайте принятия задатка, в случае срыва сделки по вашей вине вы должны будете вернуть сумму в двойном размере. Все сроки указывайте с запасом, часто их всегда не хватает. Пусть все ваши родные, имеющие отношение к сделке, тоже подпишут договор и примут солидарную ответственность. И, естественно, все, о чем вы договариваетесь, оформляйте письменно.

Если взамен продаваемой квартиры вам не нужна другая, можете пропустить следующий шаг.

Шаг шестой. Подберите альтернативное жилье.

В России большинство продавцов предполагают покупать себе другую квартиру взамен продаваемой исключительно одновременно. Если это ваш случай, приготовьтесь к тому, что на этом этапе все переворачивается с ног на голову, т. е. продавец занимает место покупателя, и он должен пройти весь путь заново, только в другой ипостаси. Он должен прозвонить, посмотреть, выбрать и оценить риски, т. е. проверить юридическую чистоту квартиры, заключить договор о намерениях, но уже как покупатель. Еще надо внести задаток (теперь уже именно задаток), а затем ждать, пока продавцы выбранной вами квартиры не соберут документы, подберут себе альтернативу и надеяться, что те не сорвут сделку. И учтите, за срыв сделки по вине продавцов квартиры, которую вы намеревались продавать, перед покупателями будете отвечать вы.

При прочих равных, всегда выбирайте так называемую чистую продажу, т. е. квартиру, продавцам которой покупать взамен ничего не надо. Более того, выбирайте чистую продажу, даже если она чуть дороже, чуть меньше, чуть дальше. И не стесняйтесь задавать вопросы, в частности, изучите мотивы продавцов к продаже своей квартиры — это может помочь принять правильное решение о партнерстве с ними.

Шаг седьмой. Соберите документы.

Этот пункт идет восьмым в нашем повествовании, но хороший продавец реально будет осуществлять его на протяжении всей сделки — постепенно, не спеша, собирая справку за справкой, на самых ранних этапах. Не бойтесь просрочки действительности справок — их легко продлить. А вот если вы не побеспокоитесь о документах заблаговременно, то потом можете не уложиться в срок, что опять же может послужить причиной расторжения сделки.

Не пользуйтесь устаревшими справочниками о перечне документов необходимых на сделку, рынок очень динамичен — могут действовать новые правила. На данный момент времени действуют правила, по которым вам не нужно по закону собирать много документов, но приготовьтесь представить по требованию покупателей дополнительные справки, гарантирующие ему большую безопасность в сделке. Не стесняйтесь требовать того же со «своих» продавцов.

Шаг восьмой. Организуйте и проведите сделку.

Этот этап подразделяется на три больших раздела. Первый — организация схемы взаиморасчетов, т. е. механизма передачи денег. Хорошо попасть в цепочку к риелторам, которые предложат откатанные схемы, защищающие каждую из сторон. Если же не повезло, вам с покупателем (продавцами вашей альтернативной квартиры, продавцами альтернативной квартиры для ваших продавцов и т. д.) самим придется решать, кому, где и как передавать деньги. Из трех вариантов — расчетные счета в банке, депозитные ячейки или с рук на руки — депозитарий хорошего банка представляется наилучшим по соотношению надежность — удобство — стоимость.

Второй — проект договора купли-продажи. Сегодня сделки принято оформлять в простой письменной форме (т. е. не заверять нотариально), так что берете стандартную «рыбу» договора, вносите туда свои данные и можно подписывать. В принципе, все это не сложно, но неприятные сюрпризы возможны. Если что-то в договоре напишите неправильно, получите приостановку или даже отказ в регистрации.

Вылегжанин В.Н. Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности

Вылегжанин В.Н. Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности

Эта книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться в рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи недвижимости пройдет успешно. В книге рассказывается о том, каким бывает рынок, когда лучше заключать сделку, кого выбирать в помощники при совершении сделки, как понять, насколько компания надежна, чтобы провести сделку по всем правилам. Как подписывать договор, на каком этапе вносить предоплату, что лучше вносить: аванс или задаток? На основании каких законов сделка может быть признана недействительной? Ответы на все эти вопросы, а также комментарии опытных юристов – в этой книге.<br /> Законодательство приведено по состоянию на август 2017 г.

Внимание! Авторские права на книгу "Покупка/продажа квартиры. Правила безопасности" (Вылегжанин В.Н.) охраняются законодательством!