|
|
ОглавлениеМногоквартирный дом как зеркало жилищной реформы 1. Повышение энергетической эффективности жилищного фонда в контексте реализации жилищной реформы 4. Компенсация управляющей организацией ключевых барьеров результативности Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуПриложенияПрактические примеры, рекомендации и материалы для самостоятельного изученияПриложение 1 Карта вакансии должности «управляющий домами» (пример) 1. Вакантная позиция:
2. Требования к кандидату (кандидатам):
Приложение 2 Функциональные обязанности управляющего домами по группам (пример) Для достижения целей, предусмотренных должностью, Работник обеспечивает … выполнение функций: Группа А. Состояние, эксплуатация и обслуживание многоквартирных домов 1.1. Обеспечение текущего и периодического мониторинга и контроля соответствия состояния многоквартирных домов (далее — МКД) нормативному, включая: – ведение технической документации на МКД; – подготовку представлений на проведение текущих ремонтов отдельных элементов общего имущества МКД; – участие в плановых и внеплановых осмотрах общего имущества МКД; – ежемесячный личный осмотр общего имущества МКД; – ведение необходимой документации по выявленным недостаткам и дефектам общего имущества МКД; – инициирование и контроль выполнения работ по их оперативному устранению; – участие в составлении планов, графиков, нарядов-заказов и дефектных ведомостей на текущий и капитальный ремонт МКД; – контроль процесса подготовки МКД к эксплуатации в осенне-зимние периоды, включая заполнение паспортов готовности МКД к работе в зимних условиях. 1.2. Информирование собственников о состоянии общего имущества в МКД, необходимых работах, их сроках и расчетной стоимости, подготовка документации для обсуждения на общем собрании собственниками, участие в общем собрании в качестве уполномоченного представителя УК по вопросам эксплуатации и содержания МКД и иным связанным с этим вопросам. 1.3. Планирование работ, включая: – оперативное (день, неделя, месяц) планирование/корректировка планов выполнения работ по каждому МКД в соответствии с оперативной информацией, поступающей от: данных текущего мониторинга; собственников и нанимателей; единой диспетчерской; руководства УК; исполнителей/подрядчиков и поставщиков коммунальных ресурсов; контрольных органов; иных имеющих значимость сведений; – текущее согласование оперативных планов с поставщиками; исполнителями/подрядчиками; собственниками/нанимателями; единой диспетчерской; руководством УК, а также с городскими службами и органами (при необходимости); – своевременное информирование жильцов о планируемых работах (в том числе внутри жилых помещений) и связанных с этим отключениях/приостановках подачи коммунального ресурса, изменениях в режиме эксплуатации МКД и его оборудования. 1.4. Мониторинг и контроль соответствия выполняемых исполнителями/подрядчиками работ: – утвержденным планам / планам-графикам и объемам работ (своевременность и полнота); – заданному конечному результату (оценка качества работ по внешним признакам); – например, надлежащее состояние придомовой территории, конструктивных элементов МКД, нормальное функционирование внутридомовых сетей, инженерного оборудования и т. д. 1.5. Мониторинг и контроль соответствия коммунальных ресурсов, поставляемых ресурсоснабжающими организациями, установленным требованиям. 1.6. Актирование (или участие в актировании) установленным порядком фактов: – выполненных работ, включая плановые/внеплановые, аварийные/иные непредвиденные работы; – нарушений сроков/графиков при выполнении работ / подаче коммунального ресурса; – обнаруженных и/или устраненных несоответствий при выполнении работ или подаче коммунального ресурса; – нанесения вреда жизни, здоровью или имуществу жильцов в связи с авариями, стихийными бедствиями, отсутствием или некачественным предоставлением коммунальных услуг; – иных — на усмотрение Работника — фактов, являющихся значимыми с точки зрения фиксации исполнения контрагентами договорных обязательств; исполнения жильцами нормативных и законодательных требований; риска возникновения нештатных ситуаций и т. п. Группа Б. Поддержание уровня безопасной эксплуатации МД 1.7. Информирование жильцов о требованиях пожарной и иной безопасности при эксплуатации жилых помещений МКД и мест общего пользования. 1.8. Информирование жильцов о порядке действий при угрозе возникновения / возникновении чрезвычайных ситуаций. 1.9. …… В. Административная поддержка 1.10. Административная поддержка собственников и нанимателей МКД, в том числе: – … 1.11. Содействие исполнению жильцами требований законодательства и технических норм при эксплуатации помещений в МКД, в том числе: – контроль соблюдения жителями требований законодательства и технических норм при: подключении жильцов к внутридомовым инженерным системам; использовании бытовых машин, приборов, оборудования; содержании участков ВДС, за техническое состояние которых отвечают жильцы. 1.11.1. … Г. Социологическая и консультационно-разъяснительная работа 1.12. …… Д. Содействие удовлетворенности жильцов услугами УК, формирование лояльности 1.13. …… Е. Отчетность Текущая и сводная отчетность установленным порядком непосредственному руководителю по существу перечисленного выше. Приложение 3 Пример формирования реестра одобренных поставщиков и подрядчиков на основании критериев Реестр одобренных поставщиков и подрядчиков может быть сформирован как самой компанией, так и в рамках профессионального сообщества управляющих организаций. Последний вариант предпочтителен, поскольку позволяет пользоваться репутационными характеристиками участников рынка и избегать целого ряда рисков. Для формирования реестра необходимо выделить критерии, имеющие значение при отборе поставщика (подрядчика), и сформировать оценочную шкалу. В настоящем примере оценочная шкала составляет 10 баллов.
Рассмотрим критерии для оценки подрядчика, оказывающего услуги по диспетчерскому обслуживанию многоквартирных домов, находящихся в управлении некой управляющей организации. Выделим наиболее значимые из них и определим (также по 10-балльной шкале путем экспертной оценки) значимость каждого критерия при обеспечении диспетчерского обслуживания. Приведен пример расчета по каждому критерию (табл. 15). Первая группа — технические критерии, то есть оценка способности подрядчика обеспечить диспетчеризацию с позиции технического оснащения и профессионализма сотрудников. Это, например, способность принять максимум вызовов в единицу времени, наличие такой приятной опции, как предварительная диагностика ситуации оператором, наличие базовых знаний в предметной сфере, понимание остроты ситуации, способность оперативно связаться со специальными службами, дать первые важные рекомендации звонящему и т. д. Вторую группу могут составить репутационные критерии — такие как опыт сотрудничества самой организации (постоянные отношения), отзывы клиентов, отзывы других участников рынка. Критерий подтвержденной квалификации персонала особенно важен с позиции компенсации квалификационного барьера, когда процессы передаются на аутсорсинг. Могут быть применены любые важные для деятельности организации критерии. По факту оценки все потенциальные подрядчики делятся, как минимум, на три группы: группа АА — подрядчики, безусловно одобренные при любых условиях; группа АB — подрядчики, одобренные при условии невозможности заключения договора с группой АА; группа ВВ — подрядчики, с которыми может быть заключен договор в крайнем случае. В этом случае договор будет требовать дополнительной проработки по условиям рисков. Таблица 15 Оценка подрядчика по критериям
Приложение 4 Пример формирования системы критериев качества в отношении работ, переданных на аутсорсинг Рассмотрим на примере заключения договора аутсорсинга с подрядчиком на выполнение работ по профессиональному выполнению технических осмотров зданий в рамках ТО. Очевидно, что при общей эффективности подхода (естественно, что узкоспециализированная организация способна выполнить осмотры более профессионально и в установленные сроки) управляющая организация сталкивается с рядом проблем. Это, во-первых, необходимость значительной стандартизации работ при том, что объекты сильно разнятся как по инженерно-техническим характеристикам, так и по социальному составу получателей услуги. Вторая проблема — оперативный сбор стандартизованной отчетности о выполненных работах и оперативное применение ее результатов в целях управления домом. Третья проблема — гарантия соответствия квалификации персонала подрядчика. Вероятно, руководители управляющих организаций, читающие эти строки, назовут еще проблемы, в связи с которыми передача такой важной части деятельности, как технические осмотры, сторонней организации несет в себе риски высокой значимости. Следует отметить, что при заключении договоров описание рисков, связанных даже с перечисленными тремя проблемами, уже само по себе будет представлять нелегкую задачу. А в том случае, если недостаточное качество техосмотров приведет к ущербу собственников и, как следствие, судебному разбирательству, доказать вину подрядчика только на основании договора будет непросто. Между тем международная практика, применяемая в ряде отраслей, позволяет назвать приемлемый инструмент. Это регламент (руководство, manual), описывающий, как именно и каким образом, в какие сроки, персоналом какой квалификации и с какой последующей отчетностью аутсорсер должен обеспечивать выполнение работ (в данном случае технических осмотров многоквартирных домов). Такой документ (назовем его «Руководство по выполнению технических осмотров многоквартирных домов»), являясь неотъемлемым приложением к договору между управляющей организацией и подрядчиком, регламентирует работы ровно на ту глубину, насколько это требуется управляющей организации для управления вероятными рисками. Остается отметить, что для организаций, входящих в профессиональное объединение с функциями саморегулирования, такой документ может быть единым (стандартизованным или рекомендуемым). Это позволит в том числе и воздействовать на качество работ подрядчиков в достаточно широком масштабе. Пример того, как может выглядеть часть технической карты по проведению осмотров, приведен ниже. Внимание! Авторские права на книгу "Как управлять многоквартирным домом. Методическое пособие" (Аринцева О.П., Богомольный Е.И., Гонда А.Н., Шерешовец Е.В.) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
