Книги

Как управлять многоквартирным домом. Методическое пособие

Аринцева О.П., Богомольный Е.И., Гонда А.Н., Шерешовец Е.В.

Возрастное ограничение:

Жанр:

Экономика

Издательство:

Проспект

Дата размещения:

01.09.2015

ISBN:

9785392198252

Язык:

Объем текста:

102 стр.

Формат:

epub

3. Динамика энергетической эффективности многоквартирного дома как показатель качества услуги управления

3.1. Понятие услуги управления многоквартирным домом

Представляется целесообразным определить понятие услуги управления многоквартирным домом, исходя из:

а) описанного выше процесса управления многоквартирным домом как обеспечения основных процессов (содержание домового комплекса и коммунальное обслуживание пользователей домом), направленных на реализацию потребностей и достижение соответствующих им целей собственников данного дома;

б) понятия и содержания услуги как объекта гражданских прав в понимании гражданского законодательства;

в) договора управления как особого вида договора, требования к которому предусмотрены жилищным законодательством.

Вывод 9. Услуга управления многоквартирным домом — это оказываемый на коммерческой основе (за плату) комплекс работ и мероприятий, обеспечивающий процесс управления многоквартирным домом в целях его собственников (собственников помещений в данном доме) на условиях, предусмотренных договором управления.

Если процесс управления домом как элемент процессной модели реализации потребностей собственников дома предусматривает полную реализацию перечисленных выше потребностей, то услуга управления, оказываемая по договору управления, не может быть реализована в полном объеме одноименного процесса, а в любом случае будет реализовывать только его часть по обоюдному соглашению сторон договора. Услуга управления общим имуществом собственников многоквартирного дома всегда будет являться двухсторонней реализацией части процесса управления. Разумеется, при наличии соответствующей массы договоров, предусматривающих со стороны собственников соответствующего требования и гарантийного обязательства оплаты заказываемой услуги. Обязательным условием этого является наличие полноценного рыночного спроса и адекватного спросу коммерческого предложения.

3.2. Факторы влияния на формирование услуги управления

3.2.1. Спрос и предложение на услугу управления

Услуга профессионального управления многоквартирным домом или ее составляющие (коммунальное обслуживание, услуги содержания) в изначальном понимании относятся к продуктам низкой эластичности. Заботящийся о своей собственности потребитель даже при значительном колебании доходов домохозяйства склонен нести затраты на поддержание эксплуатационных характеристик своей недвижимости и привычного уровня комфорта. В силу того, что рынок оказания коммерческой услуги управления многоквартирными домами (услуга управления) в России находится на стадии становления и может быть охарактеризован как незрелый, описанная закономерность присутствует в неполном объеме.

Нерыночный (административный) спрос. Услуга профессионального управления жилищным фондом является востребованной государством как элемент обеспечения жилищной реформы. Используя имеющийся административный ресурс, государство обеспечило первичное (стартовое) стимулирование формирования услуги управления как таковой путем создания правовых норм и возможностей получения доходов с использованием бюджетных средств.

Рыночный (потребительский) спрос. Рынок потребителя услуги управления не сформирован. Собственник как фактический потребитель не формирует спрос на услугу, поскольку не имеет четкого понимания как назначения услуги управления, так и ее состава. Доля затрат на услугу управления незначительна в бюджете домохозяйств и не стимулирует большинство собственников к осознанию ее смысла и содержания. Собственники помещений в многоквартирных домах в значительной мере связывают свои затраты на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) с оплатой коммунальных ресурсов, санитарным содержанием домового комплекса, благоустройством и лишь в незначительной — с необходимостью несения существенных затрат на поддержание в нормативном состоянии или приведение к нормативному состоянию конструкции и систем многоквартирного дома, принадлежащих более чем одному собственнику.

Предложение рынка на спрос нерыночного характера. Предложение услуги управления по полному циклу, направленное на удовлетворение нерыночного (административного) спроса, в значительной мере не является обеспеченным как спросом со стороны юридических владельцев многоквартирных домов, так и перечисленными ранее видами обеспечения (2.9.1, 2.9.2, 2.9.3, 2.9.4). Плеяда склонных к риску предпринимателей при формировании услуги или даже ее эрзаца сориентирована именно на эту форму спроса и лишь в незначительной степени (в рамках управления собственными рисками) принимает во внимание степень удовлетворенности фактических конечных потребителей услуги — собственников многоквартирных домов. Это связано с тем, что измерение удовлетворенности группы при несформированном спросе на фоне неосознанной потребности не имеет экономического смысла.

Формирование рыночного (коммерческого) предложения. Рынок коммерческого предложения, направленного на удовлетворение потребностей конечного потребителя (собственника), также пока не сформирован. Условия для формирования услуги управления как продукта, адекватного перечисленным выше потребностям многоквартирного дома и его собственников (2.3.2), являются крайне некомфортными, что при сдерживании формирования массового потребителя может привести к коллапсу этой рыночной ниши.

3.2.2. Фактор соответствия правового поля

Наблюдается неполная проработанность ряда нормативных правовых актов — в частности, диссонанс понятийного аппарата, слабый аппарат стандартизации услуги управления, квалификационных требований, недостаточная проработка НПА с точки зрения практического их применения. Слабо учитывается экономический аспект при необходимости практической реализации некоторых законодательных требований. Наблюдается отчетливое лоббирование экономических интересов ресурсоснабжающих организаций в сравнении с управляющими организациями. Слабо работают меры контроля соблюдения собственниками жилья возложенных на них обязанностей по обеспечению в полном объеме нормативных требований к содержанию принадлежащей им недвижимости.

3.2.3. Фактор сдерживания размера платы на ЖКУ

Наблюдается низкий уровень платежеспособности основной массы собственников, ставших ими в процессе приватизации.

Естественным следствием этого является искусственное удерживание экономически обоснованной цены на полноценное содержание жилья на «социально приемлемом» уровне. Такое положение не только способствует выдавливанию с рынка добросовестных его участников, но и поддерживает условия для работы на рынке организаций, не склонных к оказанию услуги управления и содержания в полном объеме, готовых довольствоваться неполной оплатой услуги и минимизацией усилий по ее оказанию.

3.2.4. Фактор социального заигрывания

Наблюдается публичное заигрывание власти и средств массовой информации с собственниками, поощрение правового нигилизма, протестных настроений. Массовое недовольство ситуацией нередко используется в политических целях, происходит подмена понятия «собственник объекта недвижимости» понятием «электората».

3.2.5. Фактор острой профессиональной недостаточности

Наблюдается острый кадровый голод. Отсутствуют образовательные стандарты для подготовки специалистов в сфере управления многоквартирными домами и сама система подготовки. Исполнитель профессионально в массе своей несостоятелен как управляющий домом и основные усилия направляет не на процесс управления, а на процесс содержания. Он склонен выйти из ниши управления домом и перейти к оказанию услуг содержания домов, где услуга ремонта по заявкам уже давно востребована в отношении принадлежащих собственникам помещений и, следовательно, достаточно высока готовность к формированию заказа на эту услугу в отношении общего имущества собственников.

3.2.6. Фактор когнитивного диссонанса

Стороны договора управления — собственники помещений в многоквартирном доме и управляющая организация — имеют сильно разнящийся понятийный аппарат. Наблюдается значительная разница в понимании прав и обязанностей участников жилищных отношений и степень такого понимания. Стороны склонны занижать свои обязанности и завышать обязанности противоположной стороны, а также не всегда по существу апеллируют к другим участникам жилищных отношений. Налицо состояние постоянной и непродуктивной взаимной борьбы, между тем как любая услуга должна быть направлена на удовлетворение потребностей ее получателя и адекватно, то есть в полном объеме и в срок, оплачена исполнителю.

Затруднения вызывает и взаимная конструктивная оценка состава и стоимости работ, поскольку обе стороны слабо владеют базовым понятийным аппаратом, связанным с управлением многоквартирным домом, его содержанием и коммунальным обслуживанием (рис. 12).

Рис. 11. Степень понимания заказчиком и исполнителем услуги управления прав и обязанностей жилищных отношений (оценка по 10-балльной шкале)

По мнению авторов, настолько ярко выраженное несовпадение понятийного аппарата является одной из ключевых причин ряда важнейших проблем. Во-первых, это не позволяет сторонам прийти к адекватной проработке условий договора управления, формирования его цены и условий ее изменения во времени и по обстоятельствам, что порождает в социуме значительное конфликтное поле. Во-вторых, недобросовестность представителей как заказчика, так и исполнителя позволяет взаимно манипулировать друг другом и прибегать к элементам шантажа. В частности, преимущество получают не те управляющие организации, которые стремятся обеспечить соответствие услуги управления требованиям за обоснованную цену, а те, которые готовы демпинговать на ценовом рынке, заранее зная, что за предлагаемую ими и одобренную собственниками цену услугу управления, равно как и услугу содержания общего имущества собственников помещений дома, оказать экономически невозможно.

Рис. 12. Степень понимания заказчиком и исполнителем услуги управления базовых понятий, связанных с содержанием и коммунальным обслуживанием многоквартирного дома (оценка по 10-балльной шкале)

К сожалению, такого рода прецеденты позволяют говорить о массовой недобросовестности поголовно всех управляющих организаций, а также способствуют поддержанию напряженности даже там, где ее можно было бы избежать.

Между тем именно собственник, достаточно хорошо ориентирующийся в базовых понятиях, связанных с содержанием и коммунальным обслуживанием многоквартирного дома, способный идентифицировать свои цели в отношении собственной недвижимости и осознающий роль управления домом в конечном достижении этих целей, является наиболее адекватным заказчиком услуги управления и способен сформировать на нее активный спрос.

3.3. Управление многоквартирным домом как двухсторонний процесс при реализации договора управления

Предполагается, что в соответствии с требованиями действующего законодательства договор управления многоквартирным домом предусматривает со стороны управляющей организации исполнение обязательств по оказанию услуги управления с обеспечением полного цикла управляющего воздействия при управлении процессами содержания и коммунального обслуживания многоквартирного дома. Мы уже говорили, что такой подход подразумевает достаточность правового обеспечения, в том числе в части принятия решения по ключевым вопросам содержания дома (утверждение состава услуг по содержанию, оказываемых на регулярной основе, утверждение планов проведения текущего ремонта, необходимости и объемов финансирования текущего и капитального ремонта).

Купить

Внимание! Авторские права на книгу "Как управлять многоквартирным домом. Методическое пособие" (Аринцева О.П., Богомольный Е.И., Гонда А.Н., Шерешовец Е.В.) охраняются законодательством!