Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости

Вылегжанин В.Н.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Деловая Издательство: Проспект Дата размещения: 13.02.2018 ISBN: 9785392247899 Язык: Объем текста: 149 стр. Формат: epub

Оглавление

От автора

Глава 1. Уходит ли рынок жилья от жулья?

Глава 2. Как мошенники обманывают покупателей и продавцов недвижимости

Глава 3. Доля выходит на рынок

Глава 4. Титульное страхование — эффективный способ защиты вашей собственности

Глава 5. Судебные дела с застрахованными квартирами

Глава 6. Как правильно застраховать свою квартиру

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 5.
Судебные дела с застрахованными квартирами

В этой главе мы покажем, как на деле работает договор страхования вашей квартиры от претензий третьих лиц. На конкретных судебных делах увидим механизм взаимодействия страховщика и страхователя. Не всегда их отношения бывают гладкими. Но если люди были честны при заключении договора страхования, то компания их никогда не оставит в беде. Если же ей не удастся (и такое, к сожалению, бывает) отбить претензии третьих лиц на недвижимость и прежние собственники, к примеру, вернут себе квартиру, то в этом случае страховая компания всегда выплачивает людям страховое возмещение по договору.

Титул отстояли

В июне 2010 года семья Куляевых (здесь и далее фамилии участников судебного процесса изменены) приобрела с помощью ипотечного кредита трехкомнатную квартиру в хорошем спальном районе у Салимова Т. А. И хотя титульное страхование даже при ипотеке не является обязательным, они свою квартиру от притязания третьих лиц все же застраховали. И как показали дальнейшие события, поступили очень правильно.

Купленная квартира оказалась с подмоченной историей. Давайте вернемся на несколько лет тому назад и посмотрим, кто в ней жил и как она попала на рынок. Жила в ней до 2006 года семья Мосенко, муж с женой. Муж умер в 2002 году, а старушка-вдова, инвалид 2-й группы, пригласила пожить у себя подругу Юрасову А. М. Как говорится, «товарища по несчастью». Та тоже была инвалидом, но так как она моложе хозяйки квартиры, то могла оказывать всю необходимую помощь по ведению домашнего хозяйства. И вот жили они так вместе до кончины Мосенко Л. М. А случилось это 3 марта 2006 года. Так как у Мосенко не было родственников, то Юрасовой самой пришлось заниматься похоронами своей подруги. Затем она погоревала-погоревала, да и перешла к делам житейским. То есть начала хлопотать по поводу квартиры, в которой она и осталась проживать после смерти умершей хозяйки. И выгнать ее никто не мог. У умершей не было родственников, а государству она ранее 6-месячного срока отойти не могла. Вдруг объявятся наследники. А так как Юрасова, как мы помним, тоже была инвалидом и проживала с умершей более года, то в соответствии с ч. 2 ст. 1148 Гражданского кодекса РФ она имела все права на наследство. В этой статье сказано, что «…к наследникам по закону относятся граждане, которые не входят в круг наследников, указанных в ст. 1142–1145 ГК РФ, но ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним».

И Юрасова подает в Кунцевский районный суд г. Москвы заявление о том, чтобы был признан факт совместного проживания. Только в этом случае она бы имела все права на получение наследства. И суд, выслушав свидетелей и изучив документы Пенсионного фонда (а пенсия у Мосенко была гораздо больше, и она действительно содержала Юрасову), решил:

«Установить факт нахождения Юрасовой А. М., инвалида второй группы, на иждивении Мосенко Л. М., 1930 года рождения, умершей 3 марта 2006 года, и факт совместного проживания Юрасовой А. М. с Мосенко Л. М. на жилой площади по адресу….».

Юрасова после такого решения вздохнула свободно и на следующий же день направилась к нотариусу.

Наследница воздушных замков

Пришла Юрасова с решением суда к нотариусу г. Москвы Юсуповой с заявлением об открытии наследственного дела. Нотариус, как и положено, запросила сведения из ЕГРП. Из выписки следовало, что спорная квартира принадлежит не Мосенко, а совершенно другому лицу. Оказалось, что 10.03.2005 года между Мосенко Л. М. и Моняном Н. А. был заключен договор купли-продажи данной квартиры. Но это еще не все. Пока Юрасова ходила по инстанциям и собирала документы, квартира была уже перепродана другим лицам. Согласно выписке из ЕГРП 20.09.2006 года квартира была продана Косенко О.А, а 21.09.2006 года был заключен договор купли-продажи между Косенко О.А и Салимовым Т. А. Узнав такое, Юрасова просто пришла в ужас. Она не помнит, чтобы ее благодетельница и хозяйка данной квартиры когда-то говорила о ее продаже. Такого просто быть не могло. И спустя несколько дней Юрасова вновь подает исковое заявление в Савеловский районный суд — по нахождению спорного имущества. В нем она просит расторгнуть все ранее совершенные сделки с квартирой, мотивируя тем, что Мосенко длительное время состояла на учете в ПНД № 4 и была неадекватна в своем поведении, а после смерти мужа ее психическое состояние только обострилось, поэтому на момент заключения договора, если таковой и был, она не понимала значения своих действий.

К сожалению, документальных доказательств того, что Мосенко не понимала своих действий, суду не было представлено, хотя в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать суду те обстоятельства, на которые она ссылается, выдвигая свои требования или возражения по делу.

Из решения Савеловского районного суда г. Москвы от 15 июля 2008 года:

«Истица, заявляя требования о признании сделок недействительными, указала, что Мосенко Л. М. длительное время состояла на учете в ПНД № 4, была неадекватна в своем поведении, после смерти мужа ее психическое состояние резко обострилось, и на момент подписания договора купли-продажи она не понимала значения своих действий.

Для проверки доводов истицы судом была истребована медицинская документация Мосенко Л. М., в частности, из ПНД № 4, а также больниц, в которых находилась на лечении Мосенко Л. М.

С 1985 г. Мосенко Л. М. являлась инвалидом 2 группы по общему заболеванию. Как видно из медицинской документации, Мосенко Л. М. с 1995 года состояла на учете в ПНД, наблюдалась в консультативной группе.

Судом также были допрошены свидетели со стороны истицы — Урасов М. П. (знакомый умершей) и Кайдаш М. Н. (подруга умершей). Свидетели показали суду, что психическое состояние здоровья Мосенко Л. М. после смерти супруга изменилось в худшую сторону, все это выражалось в нехарактерном для нее поведении: всплески истерик, постоянный плач, необоснованная подозрительность, психическая неуравновешенность. Свидетели полагали, что по состоянию здоровья она не могла отдавать отчет своим действиям, также указали, что самостоятельно принять решение о продаже квартиры Мосенко Л. М. не могла.

Однако, по мнению суда, показания свидетелей не могут быть положены в основу решения суда, поскольку суд считает, что с учетом принципа допустимости доказательств, обстоятельства, свидетельствующие о психическом состоянии здоровья, не могут подтверждаться только показаниями свидетелей. Субъективные показания свидетелей не могут являться бесспорным доказательством того, что Мосенко Л. М. по состоянию здоровья не отдавала отчет в своих действиях.

Судом для правильного разрешения спора на основании ст. 79 ГПК РФ была назначена по делу посмертная судебно-психиатрическая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ПКБ им. Алексеева. По заключению комиссии экспертов № 271-2 от 19 мая 2008 г. Мосенко Л. М. обнаруживала органическое расстройство личности в связи со смешанными заболеваниями. Об этом свидетельствуют данные медицинской документации о наличии у нее медленно прогрессировавших сосудистых заболеваний (гипертонической болезни, церебрального атеросклероза), нараставших гормональных нарушений, связанных с перенесенной в 1967 г. струмэктомией, инвалюционным периодом с формированием дисциркуляторной энцифалопатии…».

И еще несколько строк суд посвятил разным болезням Мосенко Л. М., и как они могли повлиять на ее состояние. И в заключение судья пришел к выводу, что «…степень имевшегося у Мосенко Л. М. психического расстройства была незначительна и не лишала ее возможности при оформлении договора купли-продажи квартиры 10.03.2005 г. понимать значение своих действий и руководить ими».

Далее судья пояснил, что сам факт наблюдения умершей в ПНД не может являться основанием для признания сделки недействительной. Умершая Мосенко Л. М. при жизни недееспособной не признавалась. И суммируя все доказательства, суд отказал в признании всех сделок купли-продажи недействительными. Он также отказал Юрасовой и в принятии квартиры в порядке наследования.

И хотя Юрасова подала заявления в инстанции выше, но 26 августа 2008 года Московский городской суд постановил, что решение Савеловского суда от 15 июля 2008 года оставить без изменения. Больше никаких апелляций она не подавала. Это значит, что она согласилась с решениями судов и смирилась с тем, что квартира отошла к законным хозяевам. Но это был 2008 год. В принципе, к 2010-му, когда ее купила семья Куляевых, ничего не изменилось, по данной квартире не было никаких судебных исков, поэтому люди, купившие ее, по закону являются добросовестными приобретателями и могут жить в ней спокойно.

Только спокойствие это длилось недолго. Купили они квартиру летом, а уже осенью Юрасова вновь подает исковые заявления в суд.

Новые собственники — проблемы старые

Как мы уже сказали выше, летом 2010 года эта некогда спорная квартира была выставлена на продажу, и ее у Салимова Т. А. приобретает семья Куляевых. И купили они ее с помощью ипотечного кредита. А это значит, что квартиру проверял банк. Но еще более тщательно проверяла страховая компания, прежде чем выдать полис Куляевым. Отсюда следует, что они действительно добросовестные приобретатели и претензий к ним быть не должно, но… неожиданно на горизонте вновь появилась обиженная Юрасова и завела старую песню. Она осенью 2010 года вновь подает исковое заявление в суд и просит расторгнуть договоры купли-продажи, а квартиру передать ей как наследнице. Для всех это было полной неожиданностью. Особенно для Куляевых, которые еще толком и не сумели обжить свое жилье. Их привлекли тоже в качестве ответчиков. Понятное дело, что раз квартира их застрахована от притязания третьих лиц, то они обратились в СК «Росно». Там тоже удивились такому повороту событий. И хотя иск им показался абсурдным (как мы помним, Юрасова, проиграв все суды, успокоилась), но они были готовы защищать своего клиента. И юрист компании А. Л. Зайцева начала собирать и изучать все документы по этой квартире.

И вот снова Савеловский суд разбирает это дело, начиная от смерти Мосенко. Юрасова доказывает, что она является наследницей и что договор купли-продажи бывшая хозяйка не подписывала. Отсюда и все другие сделки должны быть признаны ничтожными. Но на резонный вопрос, а почему же, прожив после подписания договора еще целый год, сама Мосенко его не оспаривала, Юрасова внятного ответа не дала. По логике выходит, что Мосенко из каких-то своих соображений втайне от своей сиделки провела сделку. Это, по всей видимости, значит, что старушка все же не хотела, чтоб Юрасова оставалась жить в этой квартире. Почему такое произошло? Сейчас у покойницы об этом уже не спросишь.

Одним словом, наверняка суд бы и так оставил решения прежних судов без изменения, ибо никаких новых доказательств Юрасова не представила. Но она настаивала на суде, потому, как считала истица, что она недавно узнала о том, что еще не истек срок исковой давности по этому делу. Поэтому она у нового судьи хочет добиться справедливости, ибо по-прежнему считает, что Мосенко квартиру не продавала, денег не получала и переезжать никуда не собиралась.

Перед юристом СК «Росно» встала задача — предоставить суду доказательства о том, что Юрасова уже пропустила срок исковой давности. И ей это удалось. Как мы помним из прошлых судов, Юрасовой стало известно о том, что квартиру Мосенко продала еще в 2006 году, после смерти хозяйки. Исковое же требование было подано 4 апреля 2010 года. Процитируем несколько абзацев юриста СК «Альянс», касаемых пропуска срока исковой давности: «В силу положений п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Полагаем, что общий срок, регламентированный ст. 196 ГК РФ, и специальный срок, установленный ст. 181 ГК РФ, истекли на момент предъявления данного иска…».

Из заявления о применении исковой давности:

«Применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодательством в п. 1 ст. 181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором — осведомленностью лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.

Поэтому к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки не применяются правила, установленные ст. 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности. Указанная позиция подтверждается Определением Верховного суда РФ от 02.11.2010 г.

Исполнение договора началось с момента регистрации Моняном Н. А. права собственности на спорную квартиру, то есть 6 апреля 2005 г. Соответственно, срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенный между Мосенко Л. М. и Моняном Н.А, начал течь с 06.04.2005 г. И ко времени обращения истицы в суд с указанными требованиями истек».

В своем исковом заявлении Юрасова написала, что она узнала о том, что квартира продана, только в феврале 2007 года, и просит применить к ее иску ст. 200 ГК РФ, где срок исковой давности исчисляется периодом в 3 года. Но даже если взять за рассмотрение требования истицы, то все равно получается, что срок исковой давности она пропустила. Узнала она в феврале 2007 года, а заявление в суд по поводу спорной квартиры подала только 4 октября 2010 года.

И суд, изучив все собранные сторонами доказательства и опираясь на то, что при жизни Мосенко Л. М. никаких требований по поводу расторжения договора купли-продажи свой квартиры не предъявляла, в иске Юрасовой отказал. Будем надеяться, что сейчас уже окончательно.

И в завершение хочется сказать, что если вы покупаете квартиру на вторичном рынке и если она несколько раз меняла своих хозяев, то лучше данную недвижимость застраховать от претензий третьих лиц. Смотрите, даже в этом случае, когда квартира покупалась с помощью ипотечного кредита, которую банк тщательно проверял (большая же часть денег вложена ими), но все равно возникло судебное дело. А что уж говорить, когда квартира покупается через риелторские компании, я уже не говорю, если с помощью частного маклера.

На первый взгляд, это дело может показаться простым, претензии же уже выставлялись и были судами отклонены. Но не забывайте, что суды наши непредсказуемы. Вернее, судьи. Один судья ситуацию видит так, а другой по-иному. И не будь в деле страховой компании, где работают опытные и квалифицированные юристы, неизвестно, как бы все закончилось. Вполне возможно, что Юрасовой удалось бы доказать свою правоту. И что бы было с добросовестными приобретателями, известно одному Богу. Так что еще раз хочу напомнить, будьте внимательны при покупке недвижимости, а лучше всегда страхуйте ее. И страховая компания всегда выступит в вашу защиту в случае судебных разбирательств. Если же, не дай Бог, она суд проиграет, то возвратит вам уплаченные за квартиру деньги. И не по справке БТИ, а ее рыночную стоимость. В данном конкретном деле сумма была более чем значительная — 8 млн рублей.

И мошенники были вынуждены отступить…

Не так давно в Москве скончался композитор с мировым именем. После него осталась большая квартира на Газетном, 13. Наследники, брат с сестрой, между собой особо не спорили по поводу дележа наследства. Квартира была большая, наследников двое, куш для каждого солидный, поэтому они и решили ее продать, а на эти деньги купить для себя квартиры меньшего размера. Купил у них квартиру за 32 миллиона рублей известный в Москве бизнесмен Каманин Вячеслав Федорович (здесь и далее фамилии героев этой истории изменены). Понятно, что при такой сумме сделка проходила по всем правилам риелторского искусства. Одна из собственниц квартиры, Татьяна Лапина, имела пристрастие к «зеленому змию». И хотя она не стояла на учете в психоневрологическом диспансере, но перед подписанием договора был приглашен врач, который и дал заключение, что женщина вполне отдает отчет своим действиям. Кроме того, договор подписывали у нотариуса. А деньги передавали даже не через ячейку, а через аккредитив перечислили на ее счет. Потом на них была куплена двухкомнатная квартира на Бутырском валу. И последняя подстраховка — сделка была застрахована в страховой компании на полную стоимость. Хозяин богатой недвижимости не поскупился на недешевый, скажем так, полис, чтоб в дальнейшем спать спокойно. Но как показала практика, спокойно ему спать не пришлось. И довольно долго. Но обо всем по порядку.

Прошло 3 месяца после сделки. Новые хозяева еще не успели даже начать ремонт своего жилища, как их пригласили в суд. И что они там узнают! Наша Татьяна, тихая алкоголичка, подает заявление на расторжение сделки. Мол, ах, не ведала, что творила. И больная я вся, особо на голову. Понятно, что все это за нее говорил адвокат Семенович Аристарх Петрович. Татьяна дала ему доверенность, поэтому в суде ее не было.

Из искового заявления в Тверской районный суд:

«…согласно ч. 1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения…

Истец длительное время злоупотребляет спиртными напитками. Данное обстоятельство сказалось на ее поведении и принятии обдуманных решений. Продавая квартиру, Лапина Т. А. не понимала значения тех действий, которые она совершала у нотариуса Кузнецова В. Н. Впоследствии она даже не могла вспомнить, что она действительно подписывала договор купли-продажи квартиры от 5 марта 2010 года. Факт совершения Лапиной Т. А. сделки по продаже своей доли в квартире в момент, когда она не способна была понимать значение своих действий и руководить ими, могут подтвердить знакомые, знающие Лапину в период совершения ей данной сделки, а также специалисты в области медицины».

И в подтверждение написанных в исковом заявлении требований адвокат приложил важный медицинский документ — осмотр заведующего психиатрическим отделением Главного военного клинического госпиталя имени академика Н. Н. Бурденко. А это вам не справка-консультация врача-психиатра, которая осматривала Лапину перед сделкой. Так вот, осмотр, проведенный 26 июля 2010 года, показал, что у Лапиной Т. А. «органическое поражение головного мозга… Это синдром зависимости вследствие употребления алкоголя, средняя стадия, фаза неустойчивой ремиссии». И рекомендовано Лапиной Т. А. лечение у психиатра-нарколога по месту жительства.

Гадать не нужно, каково должно быть предполагаемое решение суда при таком диагнозе продавца квартиры. Адвокат ответчика понял, что побить эту «козырную карту» практически нечем, поэтому тоже приступил к активным действиям. Так как квартира была застрахована, то для начала он подал в тот же суд ходатайство о привлечении в качестве третьего лица страховой компании. Затем юрист страховой компании подает федеральному судье Макаровой Н. А. в Тверской районный суд г. Москвы ходатайство о вызове для допроса в качестве свидетелей всех лиц, которые присутствовали в день заключения договора и обладают информацией о жизни Лапиной Т. А., состоянии ее здоровья, поведением в быту на протяжении долгих лет.

Эта отсрочка суда дала возможность стороне ответчика собрать необходимые документы и заполучить неуловимую Татьяну Лапину. Говоря по-русски, выкрасть из логова врага. Ее хорошо спрятали и попросили рассказать, что же произошло за те несколько месяцев со дня совершения сделки. В итоге этот рассказ лег в заявление на имя начальника УВД «Тверское» ГУВД г. Москвы, которое подал некто Бочкин Сергей Иванович, доверенное лицо брата Татьяны. Из этого заявления вырисовывается довольно любопытная картина. Приведем из него ряд выдержек:

Вылегжанин В.Н. Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости

Вылегжанин В.Н. Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости

Наш отечественный рынок недвижимости, к сожалению, пока далек от цивилизованных отношений. На нем все еще крутится немало откровенных мошенников. Все же квартира – большая ценность, большие деньги, поэтому она и притягивает к этому рынку аферистов всех мастей. Чтобы не стать их жертвой, надо научиться ориентироваться в хитросплетениях рынка недвижимости. Понятно, что неспециалисту это сделать сложно, но описанные в книге ситуации помогут вам увидеть истинные намерения людей, которые стоят по ту сторону сделки.<br /> Законодательство приводится по состоянию на 1 марта 2017 г.<br /> Книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться в рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи пройдет успешно.

Внимание! Авторские права на книгу "Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости" (Вылегжанин В.Н.) охраняются законодательством!