Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости

Вылегжанин В.Н.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Деловая Издательство: Проспект Дата размещения: 13.02.2018 ISBN: 9785392247899 Язык: Объем текста: 149 стр. Формат: epub

Оглавление

От автора

Глава 1. Уходит ли рынок жилья от жулья?

Глава 2. Как мошенники обманывают покупателей и продавцов недвижимости

Глава 3. Доля выходит на рынок

Глава 4. Титульное страхование — эффективный способ защиты вашей собственности

Глава 5. Судебные дела с застрахованными квартирами

Глава 6. Как правильно застраховать свою квартиру

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 2.
Как мошенники обманывают покупателей и продавцов недвижимости

Способов обмана доверчивых продавцов и покупателей недвижимости великое множество. В этой главе мне хочется привести несколько характерных случаев, которые произошли в последние два года. Особенно опасны для людей организации, которые предлагают кредиты без справок и поручителей, т. е. практически всем желающим, у кого есть в собственности… недвижимость. Ибо соблазн получить деньги без проблем у людей большой, и они порой, сами того не подозревая, лезут в петлю, расставленную нечистоплотными людьми. Как говорится, бойтесь данайцев, дары приносящих...

Афера дала осечку

Не так давно в Люблинском районном суде города Москвы слушалось дело по выселению из квартиры добропорядочного приобретателя. «Предприимчивые» люди сначала продали свою «убитую» квартиру, а потом, когда новые собственники сделали в ней хороший ремонт, побежали в суд и заявили, что их обманули. Мол, мы не ведали, что творили, поэтому хотим вернуть назад свое жилище. И еще недавно так бы и произошло. Но судебная практика постепенно начинает меняться. Суды уже стали больше вникать в проблему, чем идти на поводу у «обиженных» пенсионеров. Одним словом, в этот раз афера дала осечку. Но обо все по порядку…

Марина Васильевна Карасева (здесь и далее ФИО действующих лиц изменены) с семьей долго искали квартиру в пределах своего бюджета. Женщина посмотрела не один десяток квартир. Наконец судьба им улыбнулась. Только улыбка эта, как оказалось впоследствии, была ехидной. Но тогда Карасевы этого не заметили. Тем более что покупали жилье не сами, а через риелторов. Правда, компании были небольшие и малоизвестные.

Квартиру по их деньгам нашли в районе станции метро Люблино. Она была небольшой, в пятиэтажке на третьем этаже. Когда риелторы привели в нее Марину Васильевну, то женщина в первые минуты даже лишилась дара речи. Не квартира, а свинарник какой-то. На полу вповалку спали квартиранты, таджики, которые работали на расположенном рядом рынке. Она сначала хотела отказаться от нее, но вспомнила, что за эти деньги ей предлагали только первый или пятый этажи. А тут все же третий. Хотела поторговаться по цене, чтобы те немного уступили, но риелторы до хозяйки квартиры покупателя не допустили. Сказали, что так положено, а она будет только на сделке.

Тогда она попросила у риелторов историю квартиры. Она оказалась простой. Хозяйка квартиры Хлопушкина Е. Ю. являлась единственной собственницей. Она после смерти матери квартиру приватизировала на себя. В ней были прописаны ее муж, сын и бабушка. Все они выписались еще до сделки, кроме бабушки — Скуратовой Р. А. Она попросила два месяца еще «повисеть», ссылаясь на то, что без прописки ей не дадут пенсии. Кроме того, она не сможет посещать поликлинику, где начала оформлять инвалидность. Марина Васильевна поверила в порядочность пенсионерки, и даже залог под выписку не оставила. Она этих тонкостей знать не могла, а агенты компании не подсказали.

Как покупатель превратился в ответчика в суде

Прошло около 2 месяцев. Ремонт был в самом разгаре, когда Марина Васильевна получила повестку в суд. Оказалось, что Скуратова, защищая больную внучку и несовершеннолетнего ребенка, написала заявление в прокуратуру о том, что их обманули и лишили жилья. У Хлопушкиной еще в школе была травма головы и она страдала эпилепсией, но на учете нигде не состояла. Потом, правда, бабушка ее устроила в больницу. Но это было уже после сделки, что тем не менее не помешало Скуратовой надавить на этот факт и… выиграть дело в суде. Ушлая старушка стаскала внучку в институт Сербского, где ей написали, что ввиду болезни во время сделки она не понимала юридических последствий своих действий.

Из решения Люблинского районного суда города Москвы от 20 августа 2013 года

«…В судебном заседании была допрошена эксперт Королева Е. В., которая показала, что она составляла экспертное заключение в отношении Хлопушкиной Е. Ю., находящееся в материалах дела. Она сделала однозначные выводы, материалов дела для этого было достаточно, порядок в заключении не был нарушен, тонкие анамнестические данные нельзя установить по психическому состоянию. Люди вполне могли не замечать психического расстройства Хлопушкиной Е. Ю.

Оценивая данное заключение и показания свидетелей, суд доверяет выводам судебно-психиатрической экспертизы, проведенной ФГУ „Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. В. П. Сербского“, поскольку данное доказательство получено с соблюдением закона, выводы обоснованы, мотивированы, сделаны комиссией врачей-психиатров на основании всестороннего исследования материалов гражданского дела, данных медицинской документации и подтверждены результатами клинического обследования. Выводы экспертизы согласуются с другими доказательствами по делу: справкой из ПНД № (т. 1 л. д. 18), справкой и данными из истории болезни из *** (т. 1 л. д. 20–27), данными из ПБ № (т. 1 л. д. 28,29,50–66). Судом также исследованы медицинские данные из ПБ № в отношении Хлопушкиной Е. Ю. (т. 2 л. д. 120–123), выписка из истории болезни Детской городской больницы № на Хлопушкину Е. Ю. (т. 2 л. д. 132–144)».

И хотя Карасева нанимала независимых экспертов, которые доказывали, что при таком заболевании бывают стадии ремиссии, но судья посчитала, что заключение из института Сербского стоит выше всяких высказываний независимых экспертов. И сколько адвокат Карасевой ни бился, он суду доказать ничего не смог.

Из решения суда

«…Допрошенный в ходе рассмотрения дела свидетель-специалист Абакумова Е. В. показала, что ей была дана копия вышеуказанного экспертного заключения для рецензии. Специалист считает, что в данном заключении не разделены анамнез жизни и болезни, слова и выводы эксперта не подтверждены документально. Абакумова Е. В. не согласна в оценке и выводах фактов, указанных в медицинском заключении…».

Немалую роль, как мне кажется, здесь сыграло и то, что Скуратова обратилась за помощью в прокуратуру, где слезно просила, чтобы ее больную внучку и ее несовершеннолетнего сына защитили от мошенников. Это была для них выигрышная ситуация. Как правило, суды идут навстречу прокурорам. Так и случилось. Суд вынес решение: квартиру вернуть прежним хозяевам, а Карасевой вернуть деньги за квартиру. В ходе судебных заседаний факт передачи покупателем 5,5 млн рублей продавцу Хлопушкиной через банковскую ячейку был доказан. Как покажет дальнейший ход событий, для ответчика это было очень важным пунктом в решении суда.

Но так как Хлопушкина денег не отдавала, то Марина Васильевна подала апелляцию в Мосгорсуд. Но там в суть дела особо не вникали. Буквально в течение 2 минут утвердили решение нижестоящего суда.

Получив решение суда, Хлопушкина быстро побежала в Регпалату. Вскоре она получила документы на собственность. Квартира вновь перешла к ним. И они в ней прописались.

Выселить совсем непросто

Далее — выселение. Просто так этого не сделаешь, не придешь и не выкинешь вещи. Нужно, чтоб все было по закону, чтоб не приехала потом полиция и не привлекла за самоуправство. Поэтому Хлопушкина подает в суд на выселение семьи Карасевых из квартиры. А Марина Васильевна подала в Люблинский суд встречное исковое требование к Хлопушкиной по поводу возврата полученных за квартиру денег. Вы нам деньги — мы освобождаем квартиру. Но Скуратова с внучкой, понятно, платить и не собирались. Они думали, что это все пройдет автоматически, как случилось в Мосгорсуде, Карасеву выселят, и все тут, поэтому расслабились и о защите не особо думали. Пришли на суд даже без адвоката. Но самоуверенность их подвела, и здесь афера дала осечку…..

Напротив, к суду Марина Карасева подготовилась более основательно. Во-первых, она тоже пошла в прокуратуру с заявлением о том, что на каком основании их хотят выселить, когда у них трое несовершеннолетних детей (кстати, третий родился уже в этой квартире). Во-вторых, она нашла отца несовершеннолетнего ребенка, в интересах которого подала в суд Хлопушкина. Он обещал прийти на суд. И, в-третьих, сыну Марины Васильевны удалось узнать, что есть статья в Гражданском кодексе РФ № 359, которая дает возможность проживать в квартире до полного возврата денежных средств от продавца. Правда, многие юристы, к которым они обращались, сказали, что данная статья применяется в основном к спорам, которые проходят между юридическими лицами. Но это же не отрицает того, что она не может быть применена и к физическим.

Все эти действия со стороны Карасевой дали результат. Отец мальчика сказал, что он разведен с Хлопушкиной, сын живет с ним и ни в чем не нуждается. Прокурор, изучив ситуацию, заявил, что выселять несовершеннолетних детей на улицу нельзя. Другой квартиры их родители не имеют. Тогда судья, руководствуясь этой ст. 359 ГК РФ, своим решением оставил Карасевых проживать в купленной ими квартире. Понятно, что Хлопушкина обратилась в Моргорсуд. На дворе стоял 2015 год. Но сейчас заседание там длилось уже не 2 минуты, а несколько часов. Всех участников спора внимательно выслушали и посчитали, что «…двухсторонняя реституция предусматривает одновременный момент исполнения обеими сторонами обязательств друг перед другом, в противном случае если возврат осуществляет только одна сторона, баланс прав нарушается. До настоящего времени решение суда о выплате ему денежной суммы Хлопушкиной не исполнено и как следует из пояснений Хлопушкиной, она будет выплачивать *** рублей из своей пенсии.

Поэтому суд считает, что требования истца Хлопушкиной о выселении Карасевой и членов ее семьи нарушают баланс интересов сторон, поскольку Хлопушкина не в состоянии, как следует из ее пояснений, выплатить взысканную с нее по решению суда денежную сумму».

Итог — «…признать за Карасевой И. В. право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ХХХ до исполнения Хлопушкиной Е. Ю. обязательств по возврату денежных средств в соответствии с решением Люблинского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ». Вроде бы все закончилось хорошо, судья решил по совести. Но увы, проблемы семьи Марины Карасевой на этом не закончились. Во-первых, они живут как на пороховой бочке. Квартира-то им не принадлежит. Во-вторых, бывшие собственники их постоянно третируют, оказывают психологическое давление. Мол, квартира наша, освобождайте ее. Пишут в разные инстанции, куда Карасеву приглашают для пояснений. А это потраченное время и нервы. И как выйти из этой ситуации добросовестному приобретателю, сказать пока никто не может.

Аванс под «погашенные» документы

После успешной продажи квартиры Григорий Петрович и Славик накрыли небольшую «поляну». Комната стояла полупустая, часть скарба была уже упакована, поэтому стол был скудный. Но это ничуть не мешало им обмывать удачную сделку. — Слушай, Петрович, я это видел или меня зрение подвело, тебе вернули старые документы на квартиру? — спросил помощник по продаже квартиры Славик. — Да, вернули, — недоуменно пожав плечами, проговорил Григорий Петрович. — И штампов никаких не поставили. Странно как-то… — Ты это серьезно? — заинтересованно спросил Славик, видимо, в его молодом мозгу уже созрел какой-то план. — Покажи-ка их. Григорий Петрович протянул ему документы. — Странно, почему ничего нет, — недоумевал Славик, вертя в руках свидетельство о собственности. — Это же можно его еще раз пустить в дело. Еще раз продать! — Ну, это вряд ли, — проговорил Григорий Петрович. — Здесь нет отметки, но там-то, в их компьютере, должна быть. — Но все же до регистрации дойти можно, — не унимался доморощенный агент. Он встал и в волнении стал ходить по комнате, что-то соображая и прикидывая в такт своим шагам. — Нет-нет-нет, я на это не пойду, — запротестовал Григорий Петрович. — Это дело подсудное, и я на старости лет с Фемидой не хочу иметь дела. — Да чего тебе беспокоиться, ты уедешь в другой город, и кто тебя будет искать, — наступал на пенсионера молодой человек. — Город твой найти не смогут, потому как не знают. — Эге, не знают. Когда будет нужно, то быстро узнают и привлекут, — отнекивался Григорий Петрович. — Ну, хорошо, тебя я светить не буду, все беру на себя, но и заработок будет весь моим. Согласен? — и Славик, наполнив рюмки, подмигнул ошарашенному Григорию Петровичу. — Да кстати, и мои комиссионные, которые мне причитаются за работу, можешь оставить себе. Это заставило Григория Петровича призадуматься. Все же денег ему было жалко. Он считал, что 100 тысяч рублей — это слишком много. «И за что? За то, что Славик несколько раз показал его квартиру и помог составить договор», — так размышлял пенсионер, глядя во двор своего еще некогда родного двора. — Ну, и что ты надумал? — Славик горел нетерпением. — Даже и не знаю, — медленно проговорил Григорий Петрович.– А меня точно не привлекут? А как быть с покупателем? Мне же через неделю, как прописано в договоре, квартиру нужно освобождать. — Не боись, — весело проговорил молодой человек. — Это я беру на себя. Все будет в ажуре.

Подготовка к показам

В последующие два дня Славик помогал Григорию Петровичу собирать и упаковывать оставшиеся вещи и приводить квартиру в сносное состояние. Бывший хозяин квартиры уже заказал контейнер и хотел их отправить в приморский город. И хотя он знал куда, но об этом даже Славику не хотел говорить. Не хотел лишних проблем. Мало ли что. Все же, по его мнению, тот задумал не вполне законные действия. Хотя понятно, что все это рассчитано на лохов и людей жадных, понятно так же, что много они не потеряют, поэтому их ему особо не было жалко, но как-то было все же не совсем приятно, муторно на душе. Когда все было упаковано и в комнате наведен марафет, то Славик сказал, что нужно связаться с покупателем и попросить отсрочки въезда в квартиру. — Как? Что я ему скажу? — проговорил Григорий Петрович, посмотрев недоуменно на своего помощника. — А ты скажи, что обстоятельства туда-сюда, скажи, что заплатишь ему за месяц, ты как бы снимаешь у него квартиру. Григорий Петрович поморщился, но набрал нового хозяина. К его изумлению, тот легко согласился, но цену выставил чуть выше рыночной. Григорий Петрович замешкался, он не знал, что ответить. Слышавший разговор Славик стал махать рукой. Мол, соглашайся. И они договорились встретиться завтра в кафе, вблизи работы нового собственника. — Ну вот, а ты боялся, — весело проговорил Славик. — Деньги, брат, все любят, особо халявные. Он снимает за 15 тысяч, а с тебя запросил 30. Где он столько заработает, ничего не делая?

Сбор авансов

Назавтра Славик дал рекламу. Цену поставил заметно ниже рынка, поэтому звонков, хотя на дворе стоял кризис, было много. Григорию Петровичу он предложил пожить пока у него и не светиться. Мол, раз доверенность еще действует, то я поищу лохов. — Только много не проси, — напутствовал он молодого человека, — иначе поймают и побьют, как Остапа Бендера. — Спокойно, товарищ! — пробасил Славик. — Остапа хотели побить, но это им не удалось. Думаю, что и нам удастся избежать такой участи. Да и кто много даст под… доверенность. Буди так, крохи. — Ну, смотри, я-то уеду, а тебе здесь жить, — отрешенно проговорил пенсионер, махнув вяло рукой. — А может, ты все же на аванс придешь, чего тебе стоит? — как-то нерешительно проговорил Славик. — Я подписывать бумаги не буду, — жестко отверг это предложение Григорий Петрович. — Ищи таких, кто даст по доверенности. — Да уж, — как-то горестно подумал Славик, — если только еще им уступить, когда показывать буду, тогда, может, кто и согласится. — Конечно, — с усмешкой проговорил Григорий Петрович, — ты же ничего не теряешь, если только…. Но дальше он продолжать не стал, а только махнул рукой. Мол, делай что хочешь.

В последующие две недели Славик показывал квартиру и принимал авансы, кто их решался дать. Деньги он брал небольшие, в пределах 30 тысяч рублей. «Агент» решил заработать на количестве. И «бизнес» его шел неплохо. Все же дешевизна недвижимости и обещанные скидки давали результат, лохов оказалось достаточно.

Вылегжанин В.Н. Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости

Вылегжанин В.Н. Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости

Наш отечественный рынок недвижимости, к сожалению, пока далек от цивилизованных отношений. На нем все еще крутится немало откровенных мошенников. Все же квартира – большая ценность, большие деньги, поэтому она и притягивает к этому рынку аферистов всех мастей. Чтобы не стать их жертвой, надо научиться ориентироваться в хитросплетениях рынка недвижимости. Понятно, что неспециалисту это сделать сложно, но описанные в книге ситуации помогут вам увидеть истинные намерения людей, которые стоят по ту сторону сделки.<br /> Законодательство приводится по состоянию на 1 марта 2017 г.<br /> Книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться в рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи пройдет успешно.

Внимание! Авторские права на книгу "Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости" (Вылегжанин В.Н.) охраняются законодательством!