Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости

Вылегжанин В.Н.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Деловая Издательство: Проспект Дата размещения: 13.02.2018 ISBN: 9785392247899 Язык: Объем текста: 149 стр. Формат: epub

Оглавление

От автора

Глава 1. Уходит ли рынок жилья от жулья?

Глава 2. Как мошенники обманывают покупателей и продавцов недвижимости

Глава 3. Доля выходит на рынок

Глава 4. Титульное страхование — эффективный способ защиты вашей собственности

Глава 5. Судебные дела с застрахованными квартирами

Глава 6. Как правильно застраховать свою квартиру

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 3.
Доля выходит на рынок

Деление квартир на доли и продажа их создает людям массу проблем. Особенно тем, кто остается в квартире проживать. Как правило, покупают долю не совсем добропорядочные люди и чаще всего не для проживания. Это их бизнес. Далее покупатели долей начинают сначала психологически, а потом и реально давить на других сособственников. Они принуждают тех, кто проживает в квартире, продать им свою долю за «смешные» деньги. А если кто упрямится, то им устраивают невыносимые условия для жизни: либо вселяются в квартиру сами, либо сдают долю в аренду людям из южных регионов России или выходцам из Средней Азии. Чтобы научиться избегать ситуаций, о которых мы расскажем ниже, вам следует ознакомиться с информацией, которая представлена здесь. Или заглянуть на сайт www.dolya.org. Там собрано немало реальных историй людей, которые пострадали от квартирных рейдеров.

Особенности купли-продажи долей в квартире

Купля-продажа доли в праве общей собственности на недвижимое имущество и движимое имущество регулируется ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки». Принятием данного закона законодатели преследовали, казалось бы, благородные цели по уменьшению количества коммунальных квартир и тем самым улучшения жизни граждан. Но количество коммуналок, к сожалению, не уменьшается. С каждым годом проблема купли-продажи доли в недвижимом имуществе становится все более актуальной и нередко даже драматичной, если между сособственниками согласия нет. Если же между сособственниками нет противоречий по поводу дальнейшей судьбы доли в недвижимом имуществе, то и нет предмета для споров. В этом случае недвижимое имущество выставляется на продажу, определяется его рыночная стоимость, которая и делится между сособственниками в соответствии с количеством принадлежащих им долей. Бывает, что тот участник долевой собственности, который проживает в квартире, хочет быть единоличным собственником ее, тогда он обязан выплатить остальным участникам долевой собственности рыночную стоимость их долей. Что же здесь сложного? Но в теории складывается все отлично, тогда как практика совершенно другая. Потому как разногласий даже между близкими людьми бывает великое множество. Все дело в деньгах. Тот, кто хочет купить, предлагает меньшую сумму, а тот, кто продает, обычно старается выжать по максимуму. Так родственники порой не находят общего языка, и тогда хозяин доли продает ее постороннему лицу.

Можно ли избежать споров?

Как же лучше сделать так, чтобы продать долю и не судиться по несколько лет со скандальными сособственниками? Пункт 2 ст. 250 ГК РФ определяет, что «продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю другому постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее». Как правило, данное извещение подается через нотариуса, который направляет его ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Уведомление подлежит возврату отправителю и служит доказательством того, что письмо вручено адресату, и, что важно, оно содержит конкретную дату вручения, а опись вложения в ценное письмо служит доказательством, какой конкретно документ (в нашем случае — уведомление о продаже доли) направлялся. Это позволит собственнику соблюсти месячный срок, после которого при отсутствии отказа или согласия на покупку доли со стороны совладельцев он сможет продать ее иным лицам.

Кроме цены, в нем надо сразу же определить, кто будет оплачивать расходы по сделке, такие как:

а) составление договора в простой письменной или нотариальной форме (с июня 2016 года законом определена только нотариальная форма), расходы по государственной регистрации сделки; б) каким образом будет производиться оплата доли, через депозитарий банка или через расчетный счет в банке. Возможно ли приобретение доли с привлечением ипотечного кредита, кто будет оплачивать услуги депозитария банка и прочее...

Возможно, у продавца есть еще какие-либо пожелания по поводу сделки. Например, сроки физического освобождения жилого помещения и снятия с регистрационного учета. Все это должно быть зафиксировано в извещении. В нем еще желательно указать предположительный срок и место совершения сделки.

Хотя и буквальное толкование ст. 250 ГК РФ не предполагает вручение извещения другим участникам долевой собственности, тем не менее надо попытаться вручить данное извещение. Для этого нотариус отправляет извещение заказным письмом с уведомлением о вручении. Хорошо бы его еще продублировать и послать это извещение заказной бандеролью. С момента вручения извещения начинает течь месячный срок, в течение которого участники долевой собственности должны приобрести долю в праве собственности. Ошибочно понимают многие нотариусы и юристы, что для продажи доли в праве необходимо согласие участников долевой собственности. Такое согласие не требуется, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения. То, как сказано в п. 2 ст. 250 ГК РФ, в этом случае продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Однако судебная практика показывает: если сособственник выразил письменно свое согласие о покупке доли в праве собственности на недвижимое имущество, то суд рассматривает согласие на приобретение доли в праве как существенное условие. И этим фактом пользуются недобросовестные участники долевой собственности. Подав заявление нотариусу о своем согласии на приобретение доли, они тут же исчезают, думая, что теперь долю продать невозможно. Выход из этого положения простой. В последний день истечения месячного срока участникам долевой собственности посылается телеграмма с приглашением осуществить сделку у нотариуса в определенный день и час. При неявке сособственников составляется акт, который подписывается всеми присутствующими. И доля может быть продана любому лицу, за цену и на условиях написанного ранее извещения. Причем цена продаваемой доли может быть и выше указанной в извещении, но никак не ниже. (Но лучше от этого воздержаться и цену оставить прежней.) Очень трудный вариант, когда один из участников долевой собственности не проживает по месту нахождения доли в праве, скрывается, или место нахождения которого неизвестно. Здесь необходимо руководствоваться требованиями гл. 10 ГПК РФ «Судебные извещения и вызовы».

Государева доля

Если собственником одной из долей является государство, то извещение о продаже доли должно быть отправлено в районную управу. Как правило, из управы приходит письменный отказ от приобретения доли в праве собственности на квартиру, но если покупатель занизил цену доли в извещении, то, возможно, управа и согласится на выкуп доли. Управа также соглашается на выкуп доли, если люди, проживающие в квартире по договорам социального найма, являются признанными нуждающимися в улучшении жилищных условиях и являются очередниками. В зависимости от срока принятия на учет им может быть выделена жилищная субсидия для приобретения доли.

Если участник долевой собственности откажется от приобретения в собственность доли в праве, то данный отказ должен быть составлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. В этом случае отказ, как и извещение о намерении продать долю в праве, прилагается к пакету документов, необходимых для государственной регистрации договора купли-продажи доли недвижимого имущества. Бывает, что сособственник отказывается от преимущественного права покупки, но оформлять свой отказ нотариально не хочет. Придется для верности взять с него расписку об отказе и все-таки выждать месячный срок, иначе сделка не пройдет государственную регистрацию.

Продажа через дарение

Однако правильно составленного и переданного извещения о продаже доли не всегда бывает достаточно для того, чтобы быстро совершить сделку. Очень часто встречается ситуация, когда совладелец не отказывается от покупки доли, а, наоборот, обещает в скором времени «подкопить» денег или взять ипотеку и эту долю выкупить. Таким образом, люди, которые часто реально не могут приобрести вашу долю, пытаются отдалить момент ее продажи посторонним. И продавец может ожидать выполнения обещания очень долго, иногда до нескольких лет. Вариант выхода из такой ситуации — дарение своей доли или ее части постороннему человеку (при дарении доли третьему лицу владелец не обязан предлагать эту долю другим сособственникам). В этом случае требования ст. 250 ГК РФ на дарителя не распространяются. Но при продаже долей дарением существует вероятность, что раздосадованный сособственник обратится в суд с иском о «Недействительности мнимой и притворной сделки» (ст. 170 ГК РФ). Однако доказать мнимость и притворность сделки будет крайне трудно. Особенно если стороны по сделке будут заявлять, что состоялось дарение, а не купля-продажа, и если противоположная сторона не докажет передачу денег. И в заключение стоит отметить, что если участник долевой собственности на недвижимое имущество отправил всем другим сособственникам извещение о своем намерении продать свою долю в праве собственности, то это никоим образом не обязывает его продать эту долю. Он может сколько угодно менять цену в извещении и другие существенные условия сделки. А может в итоге и вообще отказаться продавать свою долю. В данном случае обязать собственника продать свою долю в праве собственности на квартиру никто не может.

Могут вселить даже в однушку

Иски об определении порядка пользования квартирой и о вселении относятся к разряду самых многочисленных в ряду исков о реализации права долевой собственности на квартиру. К великому сожалению, суды при рассмотрении споров между совладельцами долевой собственности мало считаются с так называемым «человеческим фактором». Вселение в квартиру участника долевой собственности, не являющегося членом семьи других участников, — обычное дело. «Суды вселяют таких лиц даже в однокомнатные квартиры, — отмечает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Ирина Горина, — даже к лицам иного пола, даже к малолетним детям, даже к тяжелобольным. Данным обстоятельством энергично пользуются так называемые „черные“ риелторы, они же — квартирные рейдеры. По всей России торговля долями в квартирах приобрела устрашающий размер. Основополагающим доводом судебных решений о вселении участника долевой собственности (истца) является защита его конституционного права собственности, в том числе — на жилище. При этом без внимания остаются, как правило, имеющиеся в деле обстоятельства: истец никогда не проживал в спорной квартире, никаких вещей истца в квартире не имелось и не имеется; при приобретении доли в спорной квартире истец квартиру не осматривал, акт передачи доли им не подписывался; истец является ответчикам абсолютно посторонним человеком; истец уклоняется от мирного урегулирования спора и многократных предложений ответчиков выкупа у истца доли по оценке независимых экспертов, соответствующей реальной стоимости доли».

Вылегжанин В.Н. Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости

Вылегжанин В.Н. Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости

Наш отечественный рынок недвижимости, к сожалению, пока далек от цивилизованных отношений. На нем все еще крутится немало откровенных мошенников. Все же квартира – большая ценность, большие деньги, поэтому она и притягивает к этому рынку аферистов всех мастей. Чтобы не стать их жертвой, надо научиться ориентироваться в хитросплетениях рынка недвижимости. Понятно, что неспециалисту это сделать сложно, но описанные в книге ситуации помогут вам увидеть истинные намерения людей, которые стоят по ту сторону сделки.<br /> Законодательство приводится по состоянию на 1 марта 2017 г.<br /> Книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться в рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи пройдет успешно.

Внимание! Авторские права на книгу "Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости" (Вылегжанин В.Н.) охраняются законодательством!