|
|
ОглавлениеРаздел 1. Онятие о девелопменте и экономико-правовой среде девелоперской деятельности в России Раздел 2. Первый цикл инвестиционного анализа Раздел 3. Второй цикл инвестиционного анализа Раздел 4. Третий цикл инвестиционного анализа Раздел 5. Четвертый цикл инвестиционного анализа Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуПРИЛОЖЕНИЯКейс № 1. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Критерии сопоставления | Ногинск | Черноголовка | Электросталь | Раменское | Щелково |
| Удаление от МКАД, км | 40 | 40 | 38 | 33 | 14 |
| Население, тыс. чел. | 120 | 18,9 | 146,4 | 84,4 | 103,5 |
| Среднемесячная заработная плата, тыс. руб. (январь – февраль 2007 г.) | 13,5* | 13,6 | 14,6 | 15,0* | 15,3* |
| Прирост к соответствующему периоду, % | –2,8* | 39,0 | 27,5 | –1,7* | –2,2* |
| Средняя численность работников, тыс. чел. (январь – февраль 2007 г.) | 45,6* | 7,7 | 43,5 | 41,3* | 33,6* |
| Прирост к соответствующему периоду, % | –1,3* | 3,6 | -0,7 | 1,2* | 6,9* |
| Объем отгруженных товаров, млн руб. (январь – март 2007 г.) | 5864,2* | 587,3 | 6240,8 | 10 291,4* | 7013,8* |
| Прирост к соответствующему периоду, % | 36,0 | 24,2 | 17,8 | 52,9 | 58,2 |
| Средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья $ кв. м (май 2007 г.) | 1812 | 2139 | 1909 | 2215 | 2277 |
| Средняя удельная цена предложения на первичном рынке жилья $ кв. м (май 2007 г.) | 1349 | – | 1670 | 1885 | 1666 |
| Объем предложения на вторичном рынке жилых квартир, шт. (май 2007 г.) | 296 | 25 | 715 | 476 | 815 |
| Количество зарегистрированных сделок купли-продажи, шт. (2006 г.) | 1054 | 35 | 1674 | 629 | 697 |
| Удельное количество сделок, квартир/1000 чел. населения (2006 г.) | 8,8 | – | 13,1 | 8,2 | 6,7 |
| Жилищный фонд, тыс. кв. м | 2874,7* | 3,9 | 3126,6 | 3606,2* | 2764,9 |
| Обеспеченность жильем, кв. м/чел. | 19,9 | 0,2 | 21,4 | 29,4 | 23,8 |
| Ввод в действие общей (полезной) площади, тыс. кв. м (2005 г.) | 20,9 | – | 21,3 | 33,9 | 72,1 |
| Ввод в действие многоквартирных жилых домов за 5 лет, шт. | 8 | 16 | – | 21 | – |
| Удельный ввод в действие многоквартирных жилых домов за 5 лет, шт./1000 чел. населения | 0,068 | 0,109 | – | 0,257 | – |
| Число построенных квартир (2005 г.), шт. | 244 | – | 257 | 452 | 1213 |
| Удельное число построенных квартир (2005 г.), шт./1000 чел. населения | 2,03 | – | 1,76 | 5,36 | 1,18 |
| Покупатели квартир – жители Москвы (2006 г.) | 265 | 22 | 189 | 254 | 201 |
| Доля покупателей-москвичей в общем числе покупателей (2006 г.), % | 10,8 | 9,7 | 15,0 | 16,4 | 17,8 |
| Покупатели квартир-нерезиденты (москвичи, жители других регионов РФ, иностранцы, 2006 г.) | 1309 | 64 | 689 | 638 | 670 |
| Доля покупателей-нерезидентов в общем числе покупателей (2006 г.), % | 53,3 | 28,2 | 54,7 | 41,3 | 50,6 |
| Экологическая обстановка** | мко | ко | мко | уно | ко |
* В связи с отсутствием данных по конкретным городам использованы данные по району в целом.
** Экологическая обстановка: мко – максимально критическая, ко – критическая, уно – умеренно напряженная.
Таблица 2
Балльная оценка показателей социально-экономического развития городов и их рынков жилья
| Критерии сопоставления | Ногинск | Черноголовка | Электросталь | Раменское | Щелково |
| Удаление от МКАД | 2 | 2 | 2 | 3 | 4 |
| Население | 4 | 1 | 5 | 2 | 3 |
| Среднемесячная заработная плата, (январь – февраль 2007 г.) | 4 | 4 | 5 | 5 | 5 |
| Прирост к соответствующему периоду | 1 | 5 | 5 | 1 | 1 |
| Средняя численность работников, тыс. чел. (январь – февраль 2007 г.) | 5 | 1 | 5 | 5 | 4 |
| Прирост к соответствующему периоду | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 |
| Объем отгруженных товаров (январь – март 2007 г.) | 4 | 2 | 4 | 5 | 4 |
| Прирост к соответствующему периоду | 2 | 2 | 2 | 4 | 4 |
| Средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья (май 2007 г.) | 3 | 5 | 4 | 5 | 5 |
| Средняя удельная цена предложения на первичном рынке жилья (май 2007 г.) | 2 | - | 4 | 5 | 4 |
| Объем предложения на вторичном рынке жилых квартир (май 2007 г.) | 2 | 1 | 4 | 3 | 5 |
| Количество зарегистрированных сделок купли-продажи (2006 г.) | 4 | 1 | 5 | 3 | 3 |
| Удельное количество сделок (2006 г.) | 4 | – | 5 | 4 | 3 |
| Жилищный фонд | 4 | 1 | 5 | 5 | 4 |
| Обеспеченность жильем | 4 | 5 | 3 | 5 | 3 |
| Ввод в действие общей (полезной) площади (2005 г.) | 3 | 0 | 3 | 4 | 5 |
| Ввод в действие многоквартирных жилых домов за 5 лет | 3 | 4 | – | 5 | – |
| Удельный ввод в действие многоквартирных жилых домов за 5 лет | 3 | 4 | – | 5 | – |
| Число построенных квартир (2005 г.) | 2 | – | 2 | 3 | 5 |
| Удельное число построенных квартир (2005 г.) | 2 | – | 1 | 3 | 1 |
| Покупатели квартир – жители Москвы (2006 г.) | 5 | 1 | 4 | 5 | 4 |
| Доля покупателей-москвичей в общем числе покупателей (2006 г.) | 3 | 3 | 4 | 4 | 5 |
| Покупатели квартир-нерезиденты (москвичи, жители других регионов РФ, иностранцы, 2006 г.) | 5 | 1 | 4 | 4 | 4 |
| Доля покупателей-нерезидентов в общем числе покупателей (2006 г.) | 5 | 3 | 5 | 4 | 5 |
| Экологическая обстановка | 1 | 2 | 1 | 3 | 2 |
| Сумма баллов | 77 | 49 | 83 | 96 | 85 |
| Средний балл | 3,08 | 2,33 | 3,61 | 3,84 | 3,70 |
| Рейтинговая оценка по всем критериям | 7 | 9 | 3 | 1 | 2 |
Вопросы
1. На основе данных, представленных в табл. 1 и 2, сопоставьте потенциальную привлекательность подмосковных городов для девелопера.
2. Проведите подробный сравнительный анализ привлекательности любых двух городов. Может ли город с меньшей итоговой рейтинговой оценкой обладать большей привлекательностью для конкретного девелопера? Обоснуйте свое мнение.
Кейс № 2.
Оценка привлекательности города Ногинска Московской области с точки зрения входа девелопера на рынок жилищного строительства в 2007 г.
Ногинский, Раменский и Щелковский районы Московской области составляют территориальную зону Восток-2. Ногинск является центром одноименного района, обладает преимуществом над другими городами зоны по численности населения (120 тыс. человек), но уступает по расстоянию от Москвы (город находится на восточной границе среднего Подмосковья, в 40 км от МКАД).
Ногинский район является одним из самых крупных промышленных районов Московской области. Однако по темпам роста производства за последний год (38%) он уступает Раменскому (53%) и Щелковскому (58%) районам и находится на уровне среднеобластных темпов (38%). Численность работников составляет 45,6 тыс. чел. против 41,4 тыс. в Раменском и 33,6 тыс. в Щелковском районах. Среднемесячная заработная плата в Ногинском районе составляет 13,5 тыс. руб. против 15,0 тыс. руб. в Раменском районе, 15,3 тыс. руб. в Щелковском районе и 15,2 тыс. руб. в среднем по Московской области. За год эта величина снизилась во всех муниципальных образованиях и по области в целом на 3–5%. По обороту розничной торговли в 2006 г. (2018,4 млн руб.) Ногинск значительно опережает все города зоны Восток-2.
В структуре жилого фонда Ногинска, представленного на вторичном рынке, преобладают панельные и кирпичные дома (по 45%), квартиры в монолитных домах составляют около 10%. При этом однокомнатные и двухкомнатные квартиры занимают 36,3 и 39,6% соответственно, трехкомнатные и более – 24,2%. Средняя удельная цена предложения квартир в настоящее время составляет 1812 $/кв. м и уже в течение шести месяцев медленно снижается. Общая стоимость жилого фонда составляет ориентировочно $5209 млрд.
Минимальное значение средней удельной цены предложения по городам зоны Восток-2 наблюдается в городе Фрязино (1576 $/кв. м), максимальное – в городе Жуковский (2360 $/кв. м). Средняя удельная цена на вторичном рынке в городе Ногинск составляет 1812 $/кв. м. Для панельных домов цена достигает 1833 $/кв. м, для кирпичных – 1902, для монолитных – 1322 $/кв. м. Средняя удельная цена на вторичном рынке в Ногинском районе составляет 1991 $/кв. м, в Раменском районе – 2183, в Щелковском районе – 2129 $/кв. м. По уровню цен Ногинск занимает предпоследнее место среди городов зоны Восток-2.
Самый низкий уровень обеспеченности жильем приходится на Ногинский район (15,4 кв. м на одного человека). Наибольший результат – в Щелковском районе (46,8 кв. м на человека). Среди городов трех районов самыми обеспеченными по уровню жилья являются жители города Бронницы (25,5 кв. м на человека).
Важной составляющей экономики Ногинского района является строительство. Ежегодно вводятся в эксплуатацию новые жилые дома и объекты социального назначения. Быстрыми темпами происходит застройка нового микрорайона Заречье-2: уже построено 8 жилых домов общей площадью более 45 тыс. кв. м. Только за последние четыре года в районе построено 3,5 тыс. квартир общей площадью более 311 тыс. кв. м. Однако по сравнению с городами зоны Восток-2 объем строительства города Ногинск незначителен и составляет всего 9%. Лидерами являются города Щелково (39%), Жуковский (28%) и Раменское (24%).
Покупателями жилья в Ногинском районе являются:
– местные жители, приезжие из других районов Московской области (47%);
– москвичи, желающие улучшить свои жилищные условия по более низким ценам либо получить доплату за обмен (10%);
– состоятельные иммигранты из других (прежде всего южных и нефтегазодобывающих) регионов России и стран СНГ, переселенцы из северных районов, бывшие военнослужащие – участники государственных программ обеспечения жильем (43%).
В 2006 г. наибольшее количество квартир было приобретено москвичами в Ногинском районе (476), затем следуют Раменский район (415) и Щелковский район (302). По сравнению с предыдущим годом количество покупателей-москвичей выросло на 15–44%.
В последние 4 года происходило снижение доли местных покупателей:
– в Московской области – с 60 до 51%;
– в Ногинском районе – с 56 до 47%;
– в Щелковском районе – с 61 до 51%;
– в Раменском районе – с 74 до 59%.
При этом наблюдалось увеличение доли покупателей из других регионов России:
– в Ногинском районе – с 23 до 33%;
– в Щелковском районе – с 26 до 28%;
– в Раменском районе – с 16 до 25%.
Целевым рынком для строительного проекта в г. Ногинске является Московская область (преимущественно ее восточный сектор – первичная зона конкуренции), Москва (вторичная зона конкуренции) и вся Россия (третья зона конкуренции).
По оценкам экологов, Ногинский район относится к зоне, получившей неудовлетворительную оценку природной среды с максимально критической (потенциально опасной) обстановкой. Соседние районы зоны Восток-2 немного превосходят Ногинский район – они относятся к зоне с критической обстановкой (Щелковский) и умеренно напряженной обстановкой (Раменский). Криминальную обстановку в Ногинском районе и непосредственно в г. Ногинск можно оценить как удовлетворительную.
Территория Ногинска сравнительно обустроена. В перспективе Ногинский район будет являться одной из точек роста экономики области, а строящаяся вблизи Ногинска Скоростная центральная кольцевая автомобильная дорога (СЦКАД) станет важным рычагом развития территории.
Вопросы
1. Какие рекомендации вы бы дали девелоперу на основании проведенной оценки? Используйте также материал кейса 1 «Квалиметрическая методика рейтинговой оценки городов и районов по привлекательности для девелопера».
2. Какие дополнительные характеристики города необходимо рассмотреть для принятия решения о входе на рынок жилищного строительства?
3. Как изменилась современная ситуация по сравнению с данными 2007 г.? Актуализируйте оценку привлекательности Ногинска с учетом современных тенденций.
Кейс № 3.
Предварительная оценка рыночной реализуемости помещений в муниципальных районах Раменский, Очаково-Матвеевское, Тропарево-Никулино Москвы (анализ разрывов рынка жилья)
В ходе инвестиционного анализа проекта застройки района Раменский Москвы была выполнена предварительная оценка рыночной реализуемости помещений. Для анализа разрывов между величиной платежеспособного спроса и объемом предложения на вторичном рынке жилья использованы месячные выборки открытого предложения квартир муниципальных районов Раменский, Очаково-Матвеевское и Тропарево-Никулино за исследуемый период (2005–2006 гг.). Выборки представляют собой количество квартир, выставленных на продажу в базовом и отчетном месяце (в случае годовых показателей – май 2005 и май 2006 г.). При расчете динамики показателей использованы выборки предыдущего и текущего месяцев соответственно. Также для анализа использована накопленная выборка бесповторного предложения, пришедшего на рынок за исследуемый период (так называемое новое предложение).
Разрыв рынка (дефицит предложения) образуется при превышении объема нового предложения над величиной поглощения (удовлетворенного спроса) в исследуемом периоде. При превышении величины поглощения над объемом нового предложения наблюдается избыток предложения, разрыв рынка характеризуется отрицательной величиной.
Результаты расчетов показывают, что за 12 месяцев в исследуемой локации объем поглощения составил 4128 квартир, величина полного предложения – 3870 квартир, разрыв рынка (дефицит предложения) соответственно составил 258 квартир. Удовлетворенный спрос на 7% превышает объем нового предложения.
Выявлены следующие тенденции динамики рассматриваемых показателей (рис. 1):
1) объем полного предложения снизился вдвое за период с мая 2005 по февраль 2006 г., к маю 2006 г. произошло частичное восстановление;
2) объем нового предложения оставался достаточно стабильным в течение исследуемого периода;
3) начиная с мая 2005 г. наблюдается нарастающий разрыв рынка (дефицит предложения) за исключением января и мая 2006 г.;
4) при растущем платежеспособном спросе объем удовлетворенного спроса снижается в связи с дефицитом предложения.
Рис. 1. Динамика объемов предложения, поглощения и разрывов рынка в муниципальных районах Раменский, Очаково-Матвеевское, Тропарево-Никулино Москвы
Вопросы
1. Объясните выявленные тенденции показателей спроса, предложения и разрывов рынка.
2. Какие рекомендации вы могли бы дать девелоперу, основываясь на полученных результатах?
Кейс № 4.
Методика прогнозирования разрывов рынка (дефицита предложения) в зависимости от класса качества жилья
Методика оценки разрывов рынка жилья включает следующие этапы:
1) мониторинг объема предложения жилья на первичном и вторичном рынках в текущем году, его дифференциация по классам качества в соответствии с принятой в компании классификацией, прогнозирование на будущий год (табл. 1);
2) социологическое исследование и прогнозирование объема предъявленного платежеспособного спроса на жилье на будущий год;
3) статистическое исследование структуры спроса относительно классов качества жилья по данным обращений покупателей и их заявок на приобретение жилья в конкретных домах на первичном рынке (табл. 2);
4) сопоставление предпочтений потребителей групп населения с различным уровнем дохода с классами качества жилья, определение объема спроса на жилье различных классов качества;
5) расчет разрывов рынка и дефицита/избыточного предложения жилья на будущий год и его дифференциация по классам качества (табл. 3).
Таблица 1
Объем предложения жилья в зависимости от класса качества (Москва, 2007)
| Категории и класс качества жилья | Первичный рынок жилья | Вторичный рынок жилья | ИТОГО, предложение квартир на рынке | |||
| Объем предложения,тыс. кв. м | Кол-во квартир,тыс. шт. | Доля квартир в открытом предложении, % | Кол-во квартир, тыс. шт. | Тыс. шт. | Доля, % | |
Внимание! Авторские права на книгу "Девелопмент недвижимости. Учебное пособие" (Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В.) охраняются законодательством!
