Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

Возрастное ограничение: 0+
Жанр: Деловая
Издательство: Проспект
Дата размещения: 13.09.2015
ISBN: 9785392199631
Язык:
Объем текста: 252 стр.
Формат:
epub

Оглавление

Введение

Раздел 1. Онятие о девелопменте и экономико-правовой среде девелоперской деятельности в России

Раздел 2. Первый цикл инвестиционного анализа

Раздел 3. Второй цикл инвестиционного анализа

Раздел 4. Третий цикл инвестиционного анализа

Раздел 5. Четвертый цикл инвестиционного анализа

Приложения



Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу



Раздел 5.
Четвертый цикл инвестиционного анализа


Глава 15.
Анализ рисков проекта


В заключительном, четвертом цикле инвестиционного анализа и проектного консалтинга производится анализ рисков проекта и принимается окончательное решение о выборе единственного, наиболее эффективного варианта концепции.


15.1. Оценка показателей экономической эффективности проекта с учетом неопределенности


В ходе анализа эффективности рекомендуется учитывать неопределенность, т. е. неполноту и неточность информации об условиях реализации проекта. Отдельные факторы неопределенности подлежат учету при расчете показателей эффективности, если при разных значениях этих факторов затраты и результаты по проекту существенно различаются.


Проект считается устойчивым, если при всех сценариях он оказывается эффективным и финансово реализуемым, а возможные неблагоприятные последствия устраняются мерами, предусмотренными организационно-экономическими механизмами проекта. В целях оценки устойчивости и эффективности проекта в условиях неопределенности рекомендуется использовать следующие методы (каждый следующий метод является более точным, хотя и более трудоемким, и поэтому применение каждого из них делает ненужным применение предыдущих):


1) укрупненная оценка устойчивости;


2) расчет границ безубыточности;


3) метод вариации параметров;


4) оценка ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик неопределенности.


Все методы, кроме первого, предусматривают разработку сценариев реализации проекта в наиболее вероятных или наиболее опасных для каких-либо участников условиях и оценку финансовых последствий осуществления таких сценариев. Это дает возможность при необходимости предусмотреть в проекте меры по предотвращению или перераспределению возникающих потерь.


При выявлении неустойчивости проекта рекомендуется внести коррективы в организационно-экономический механизм его реализации, в том числе:


– изменить размеры и (или) условия предоставления займов (например, предусмотреть более «свободный» график их погашения);


– предусмотреть создание необходимых запасов, резервов денежных средств, например, путем отчислений в дополнительный фонд;


– скорректировать условия взаиморасчетов между участниками проекта, в необходимых случаях предусмотреть хеджирование сделок или индексацию цен на поставляемые друг другу товары и услуги;


– предусмотреть страхование участников проекта от различных страховых случаев.


Если при внесении корректив проект остается неустойчивым, его реализация признается нецелесообразной, если отсутствует дополнительная информация, достаточная для применения четвертого метода оценки устойчивости. В противном случае вопрос о реализации проекта решается на основании этого метода без учета результатов всех предыдущих.


В ходе оценки ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик неопределенности рекомендуется использовать умеренно-пессимистические прогнозы технико-экономических параметров проекта, цен, ставок налогов, обменных курсов валют и иных параметров экономического окружения проекта, объема производства и цен на продукцию, сроков выполнения и стоимости отдельных видов работ и т. д. При этом позитивные отклонения указанных параметров будут более вероятными, чем негативные. Кроме того, необходимо предусмотреть резервы средств на непредвиденные инвестиционные и операционные расходы, обусловленные возможными ошибками проектной организации, пересмотром проектных решений в ходе строительства, непредвиденными задержками платежей за поставленную продукцию и т. п.


Следует также увеличивать норму дисконта на величину поправки на риск.


При соблюдении этих условий проект признается в целом устойчивым, если он имеет достаточно высокие значения интегральных показателей, в частности положительное значение ожидаемого ЧДД.


Метод укрупненной оценки устойчивости. Устойчивость инвестиционного проекта может быть укрупненно проверена по результатам расчета эффективности для основного (базисного) сценария реализации проекта путем анализа динамики реальных денежных потоков. Входящие в расчет потоки при этом исчисляются по всем видам деятельности участника проекта с учетом условий предоставления и погашения займов.


Если на том или ином шаге расчетного периода возможна авария, ликвидация последствий которой, включая возмещение ущерба, потребует дополнительных затрат, в состав денежных оттоков включаются соответствующие ожидаемые потери. Они определяются как произведение затрат по ликвидации последствий аварии на вероятность ее возникновения на данном шаге.


Для укрупненной оценки устойчивости проекта иногда могут использоваться показатели внутренней нормы доходности (IRR) и индекса рентабельности дисконтированных затрат. При этом инвестиционный проект считается устойчивым, если соблюдаются следующие условия:


значение IRR достаточно велико (не менее 25–30%);


значение нормы дисконта не превышает уровня малых и средних рисков (до 15%);


не предполагается займов по реальным ставкам, превышающим IRR;


индекс доходности дисконтированных затрат превышает 1,2.


При соблюдении всех требований к параметрам основного сценария реализации проекта, проект рекомендуется оценить как устойчивый только при наличии определенного финансового резерва. Учитывая, что свободные финансовые средства предприятия включают не только накопленное сальдо денежного потока от всех видов деятельности, но и резерв денежных средств в составе активов предприятия, условие устойчивости проекта может быть сформулировано следующим образом. На каждом шаге расчетного периода сумма накопленного сальдо денежного потока от всех видов деятельности (накопленного эффекта) и финансовых резервов должна быть неотрицательной. Рекомендуется, чтобы она составляла не менее 5% суммы чистых операционных издержек и осуществляемых на этом шаге инвестиций.


Для выполнения данной рекомендации может потребоваться изменить предусмотренные проектом нормы резервирования финансовых средств, предусмотреть отчисления в резервный капитал или скорректировать схему финансирования проекта. Если подобные меры не обеспечат выполнения указанного требования, необходимо более детальное исследование влияния неопределенности на реализуемость и эффективность инвестиционного проекта.


Метод расчета границ безубыточности. Степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий его реализации может быть охарактеризована показателями границ безубыточности и предельными значениями таких параметров проекта, как объемы производства, цены производимой продукции и др. Подобные показатели используются только для оценки влияния возможного изменения параметров проекта на его финансовую реализуемость и эффективность, но сами по себе не относятся к показателям эффективности инвестиционного проекта, и их вычисление не заменяет расчета интегральных показателей эффективности.


Граница безубыточности параметра проекта на определенном шаге расчетного периода определяется как такое значение этого параметра, при применении которого чистая прибыль проекта на этом шаге становится нулевой. Одним из наиболее распространенных показателей этого типа является уровень безубыточности.


Уровнем безубыточности УБm на шаге m называется отношение безубыточного объема продаж (производства) к проектному объему на этом шаге. Безубыточным считается объем, при котором чистая прибыль проекта на шаге m становится равной нулю. При расчете уровня безубыточности принимается, что на шаге m:


– объем производства равен объему продаж;


– объем выручки меняется пропорционально объему продаж;


– доходы от внереализационной деятельности и расходы по этой деятельности не зависят от объемов продаж;


– полные текущие издержки производства могут быть разделены на условно-постоянные (не изменяющиеся при изменении объема производства) и условно-переменные, изменяющиеся прямо пропорционально объему производства.


Расчет уровня безубыточности производится по формуле:



где Cm – полные текущие издержки производства продукции (производственные затраты плюс амортизация, налоги и иные отчисления, относимые как на себестоимость, так и на финансовые результаты, кроме налога на прибыль) на шаге m; CVm – условно-переменная часть полных текущих издержек производства (включающая наряду с переменной частью производственных затрат и, возможно, амортизацией налоги и иные отчисления, пропорциональные выручке: на пользователей автодорог, на поддержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы и пр.) на шаге m; DCm – доходы от внереализационной деятельности за вычетом расходов по этой деятельности на шаге m; Sm – объем выручки на шаге m.


Все затраты при расчете по этой формуле следует учитывать без НДС. Обычно проект считается устойчивым, если по проекту в целом уровень безубыточности не превышает 0,6–0,7 после освоения проектных мощностей. Близость уровня безубыточности к 1 (100%), как правило, свидетельствует о недостаточной устойчивости проекта к колебаниям спроса на продукцию на данном шаге. Даже удовлетворительные значения уровня безубыточности на каждом шаге не гарантируют эффективность проекта (положительность ЧДД). В то же время высокие значения уровня безубыточности на отдельных шагах не могут рассматриваться как признак нереализуемости проекта.


Если предположения о пропорциональности Sm и (или) CVm на шаге m объему продаж (производства) на том же шаге не выполняются, вместо использования данной формулы следует определять уровень безубыточности вариантными расчетами (подбором) чистой прибыли при разных объемах производства.


Наряду с расчетом уровня безубыточности можно оценить границы безубыточности для других параметров проекта: уровня цен на продукцию и основные виды сырья, доли продаж без предоплаты, доли компенсационной продукции и доли инвестора в прибыльной продукции (для проектов, реализуемых на основе соглашений о разделе продукции). Для подобных расчетов необходимо учитывать влияние изменений соответствующего параметра на разные составляющие денежных потоков. Близость проектных значений параметров к границам безубыточности может свидетельствовать о недостаточной устойчивости проекта на соответствующем шаге.


Границы безубыточности можно определять и для каждого участника проекта (критерий достижения границы – обращение в ноль чистой прибыли этого участника). Для этого необходимо определить, как меняются доходы и затраты этого участника при изменении значений параметра, для которого определяются границы безубыточности.


Метод вариации параметров – еще один метод, применяемый для оценки устойчивости проекта в условиях неопределенности. Выходные показатели проекта могут существенно изменяться при неблагоприятном изменении (отклонении от проектных) некоторых параметров. Рекомендуется проверять реализуемость и оценивать эффективность проекта в зависимости от изменения следующих параметров:


– инвестиционных затрат (или их отдельных составляющих);


– объема производства;


– издержек производства и сбыта (или их отдельных составляющих);


– процента за кредит;


– прогнозов общего индекса инфляции, индексов цен и индекса внутренней инфляции (или иной характеристики изменения покупательной способности) иностранной валюты;


– задержки платежей;


– длительности расчетного периода (момента прекращения реализации проекта).


При отсутствии информации о возможных, с точки зрения участника проекта, пределах изменения значений указанных параметров рекомендуется провести вариантные расчеты реализуемости и эффективности проекта последовательно для следующих сценариев.


Сценарий первый – увеличение инвестиций. При этом стоимость работ, выполняемых российскими подрядчиками, и стоимость оборудования российской поставки увеличиваются на 20%, стоимость работ и оборудования иностранных фирм – на 10%. Соответственно изменяется стоимость основных фондов и доля амортизации в себестоимости.


Сценарий второй – увеличение на 20% от проектного уровня производственных издержек и на 30% удельных (на единицу продукции) прямых материальных затрат на производство и сбыт продукции. Соответственно изменится стоимость запасов сырья, материалов, незавершенного производства и готовой продукции в составе оборотных средств.


Сценарий третий – уменьшение объема выручки до 80% от ее проектного значения.


Сценарий четвертый – увеличение на 100% времени задержек платежей за продукцию, поставляемую без предоплаты.


Сценарий пятый – увеличение процента за кредит на 40% от его проектного значения по кредитам в рублях и на 20% по кредитам в валюте.




Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

На начальном этапе становления рынка недвижимости и девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности) в переходной экономике России технико-экономические параметры будущих проектов определялись эмпирически, на основе субъективного экспертного мнения архитекторов, маркетологов и менеджеров рынка недвижимости (девелоперов, брокеров, риелторов и др.). За 25 лет с 1991 по 2015 г. такая практика еще не полностью себя изжила.<br /> Обобщая 25-летний опыт развития рынка, настоящее учебное пособие кратко излагает научно обоснованный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, который разрабатывался и внедрялся в том числе и авторами настоящего пособия.<br /> Учебное пособие по дисциплине «Девелопмент недвижимости» рассчитано как на студентов бакалавриата и магистратуры по направлениям «Экономика» и «Менеджмент» в соответствии с Федеральными стандартами образования, так и на широкий круг профильных специалистов и руководителей частного и государственного сектора управления инвестиционно-строительной деятельностью в Российской Федерации.

249
Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

На начальном этапе становления рынка недвижимости и девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности) в переходной экономике России технико-экономические параметры будущих проектов определялись эмпирически, на основе субъективного экспертного мнения архитекторов, маркетологов и менеджеров рынка недвижимости (девелоперов, брокеров, риелторов и др.). За 25 лет с 1991 по 2015 г. такая практика еще не полностью себя изжила.<br /> Обобщая 25-летний опыт развития рынка, настоящее учебное пособие кратко излагает научно обоснованный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, который разрабатывался и внедрялся в том числе и авторами настоящего пособия.<br /> Учебное пособие по дисциплине «Девелопмент недвижимости» рассчитано как на студентов бакалавриата и магистратуры по направлениям «Экономика» и «Менеджмент» в соответствии с Федеральными стандартами образования, так и на широкий круг профильных специалистов и руководителей частного и государственного сектора управления инвестиционно-строительной деятельностью в Российской Федерации.

Внимание! Авторские права на книгу "Девелопмент недвижимости. Учебное пособие" (Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В.) охраняются законодательством!