|
|
Девелопмент недвижимости. Учебное пособие
|
|
|
| Возрастное ограничение: |
0+ |
| Жанр: |
Деловая |
| Издательство: |
Проспект |
| Дата размещения: |
13.09.2015 |
| ISBN: |
9785392199631 |
|
Язык:
|
|
| Объем текста: |
252 стр.
|
| Формат: |
|
|
Оглавление
Введение
Раздел 1. Онятие о девелопменте и экономико-правовой среде девелоперской деятельности в России
Раздел 2. Первый цикл инвестиционного анализа
Раздел 3. Второй цикл инвестиционного анализа
Раздел 4. Третий цикл инвестиционного анализа
Раздел 5. Четвертый цикл инвестиционного анализа
Приложения
Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу
Раздел 4.
ТРЕТИЙ ЦИКЛ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА
Глава 12.
Концептуальное проектирование
На этапе концептуального проектирования (этап 9 инвестиционного анализа) производится формирование основных элементов концепции девелопмента и технико-экономических показателей нескольких вариантов предполагаемого объекта (объектов). Также осуществляется зонирование территории с учетом физических особенностей участка и окружения, детализируются планировочные параметры объектов и определяются другие ключевые этапы маркетингового управления проектом.
12.1. Содержание концепции застройки земельного участка и порядок ее разработки
Разработка концепции застройки территории включает следующие задачи:
1) изучение градостроительного задания и мнения заказчика (инвестора, девелопера);
2) определение баланса территории комплексной застройки;
3) выбор категории комфортности (класса качества) продуктов проекта;
4) выбор номенклатуры морфотипов жилых и нежилых помещений и разработка рекомендаций по планировочному зонированию: функция, класс, морфотип продукта;
5) расчет максимального выхода площадей;
6) расчет технико-экономических показателей (ТЭП) застройки;
7) разработка рекомендаций относительно инфраструктуры района.
При разработке концепции проекта развития застроенных территорий (в отличие от проекта комплексного освоения территорий) дополнительно необходимо провести экспертизу имеющихся на участке зданий и сооружений и выработать рекомендации по их сохранению, реконструкции или сносу.
В результате концептуального проектирования для каждого варианта проекта должны быть определены следующие основные параметры:
– перечень предполагаемых продуктов проекта и их функциональное назначение (жилье, обязательные социально-культурно-бытовые учреждения и площади коммунального назначения, коммерческие нежилые помещения и др.);
– морфотип и класс качества каждого предполагаемого продукта проекта;
– общая площадь по каждому виду функционального назначения, морфотипу и классу качества.
Ключевая задача инвестиционного проектирования – определение такого соотношения функций, морфотипов, классов качества объектов и их площадей, при котором финансовый результат от строительства и реализации меньшего количества продукта по большей цене превышает финансовый результат от строительства и реализации большего количества продукта по меньшей цене. Одновременно должны быть обеспечены градостроительная, маркетинговая и экономическая целесообразность (эффективность) проекта.
Исходными данными для концептуального проектирования служат площадь и границы территории застройки, градостроительное, ландшафтное и строительное зонирование участка (правила землепользования и застройки), нормативы планировки и застройки. Также необходимо учитывать характерные особенности окружающего ландшафта, сложившуюся транспортную и инженерную инфраструктуру, обременения и ограничения, имеющиеся на рассматриваемом участке (включая здания и сооружения).
Плотность комплексной жилой застройки в части наземных жилых и нежилых площадей обычно задана региональными нормами и регламентами. При этом девелопер может изменять такие расчетные показатели застройки, как площадь дополнительного жилого фонда, остаток подземных и наземных площадей для коммерческой реализации, предварительно исследовав чувствительность проекта к значению этих показателей. Изменение расчетных показателей застройки зависит от следующих взаимосвязанных параметров: прогнозируемое население, требуемые социальные нежилые площади, требуемые гаражные площади, категории комфортности (плотность заселения для различных классов качества), коэффициент эффективности жилого фонда и наземных нежилых помещений.
Проанализировав эффективность различных вариантов, финансовый аналитик должен сформулировать значения рассмотренных параметров проектировщику застройки. Проектировщик, в свою очередь, может на этом основании изменять показатели процента застроенности территории и средней этажности жилой застройки в пределах градостроительных ограничений.
Экспертиза имеющихся на участке зданий и сооружений проводится в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Оценка физического износа жилых зданий регулируется ведомственными строительными нормами ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» и учитывает техническое состояние здания и его элементов.
Как правило, техническое обследование зданий и сооружений включает несколько обязательных этапов. Прежде всего, проводится сбор и анализ проектно-сметной документации на объект и визуальная техническая экспертиза зданий. Далее следует полное техническое обследование конструкций и отдельных элементов здания с применением необходимых приборов и специальных методик. Выявленные в процессе обследования дефекты фиксируются документально. В зависимости от выявленных дефектов может потребоваться дальнейшее техническое обследование конструкций с применением профессионального оборудования и лабораторных испытаний.
По итогам проведенной экспертизы зданий и сооружений составляется техническое заключение, содержащее перечень всех нарушений и дефектов, выявленных в процессе экспертизы конструкций и экспертизы строительных материалов, документально подтвержденных фотоматериалами и расчетами. Также в заключение входит объяснение причин возникновения дефектов и описание возможных последствий, к которым могут привести выявленные нарушения и повреждения.
12.2. Федеральные и региональные нормативы застройки земельных участков
В системе федеральных и региональных нормативов градостроительного проектирования выделяются три основные группы – социальные, инженерные и градостроительные нормативы.
Социальные нормативы представляют собой регулирование размещения объектов капитального строительства социальной инфраструктуры.
Инженерные нормативы регулируют размещение сетей, объектов и элементов инженерной, жилищно-коммунальной и транспортной инфраструктур.
Градостроительные нормативы содержат информацию о пространственной организации и регулировании развития территорий. Примером градостроительных нормативов является максимально допустимая этажность территории застройки (табл. 6).
Таблица 6
Максимально допустимая этажность жилых и нежилых зданий в населенных пунктах Московской области
| Население, тыс. чел. |
Устойчивая система расселения |
| Городская |
Рекреационно-городская |
Рекреационно-аграрная |
| Городские населенные пункты |
Сельские нас. пункты |
Городские населенные пункты |
Сельские нас. пункты |
Городские населенные пункты |
Сельские нас. пункты |
| Города |
Поселки городского типа |
Города |
Поселки городского типа |
Города |
Поселки городского типа |
| Свыше 100 |
17 |
– |
– |
17 |
– |
– |
9 |
– |
– |
| От 50 до 100 |
9 |
– |
– |
9 |
– |
– |
7 |
– |
– |
| От 15 до 50 |
7 |
7 |
– |
9 |
7 |
– |
5 |
5 |
– |
| От 3 до 15 |
7 |
5 |
3 |
5 |
5 |
3 |
5 |
4 |
3 |
| От 1 до 3 |
– |
5 |
3 |
– |
4 |
3 |
– |
3 |
3 |
| Менее 1 |
– |
– |
3 |
– |
– |
3 |
– |
– |
3 |
Плотность застройки жилых зон рассчитывается с учетом установленного в градостроительной документации зонирования территории на основе анализа дифференциации территории по градостроительной ценности, типа и этажности застройки, состояния окружающей среды и других особенностей градостроительных условий. Максимальная плотность застройки участков территориальных зон городских поселений многоквартирными жилыми домами приведена в табл. 7.
Таблица 7
Расчетные показатели интенсивности использования жилых территорий в населенных пунктах Московской области
| Вид застройки |
Средняя этажность жилых домов |
Коэффициент застройки жилыми домами, не более, % |
Плотность застройки жилыми домами, не более, кв. м/га |
| Населенные пункты с численностью населения от 15 до 50 тыс. человек, расположенные в городских устойчивых системах расселения |
| Многоквартирные жилые дома |
1 |
46,4 |
4 640 |
| 2 |
38,1 |
7 620 |
| 3 |
32,0 |
9 600 |
| 4 |
27,7 |
11 100 |
| 5 |
24,4 |
12 200 |
| 6 |
21,9 |
13 100 |
| 7 |
19,8 |
13 900 |
| 8 |
18,2 |
14 500 |
| 9 |
16,7 |
15 100 |
| 10 |
15,5 |
15 500 |
| 11 |
14,5 |
16 000 |
| 12 |
13,6 |
16 300 |
| 13 |
12,8 |
16 600 |
| 14 |
12,1 |
16 900 |
| 15 |
11,5 |
17 200 |
| 16 |
10,9 |
17 400 |
| 17 |
10,4 |
17 700 |
Расчетные показатели интенсивности использования жилых территорий населенных пунктов Московской области и плотности населения на жилых территориях для различных типов застройки определены постановлением Правительства Московской области от 24.06.2014 № 491/20 (табл. 8).
Таблица 8
Удельные показатели элементов территории (кв. м/чел.) и плотности многоквартирной жилой застройки на свободных территориях микрорайона
| № пп. |
Вид жилого образования |
Интенсивность использования |
| Низкая |
Средняя |
Высокая |
| А |
Территории, кв. м/чел. |
41–33 |
29,4–25,4 |
24–20,4 |
| 1 |
Участки школ |
6,7–5,4 |
5,4–4,5 |
4,5–3,8 |
| 2 |
Участки детских садов |
1,6–1,5 |
1,5–1,4 |
1,4–1,2 |
| 3 |
Участки зеленых насаждений общего пользования и спортивных сооружений |
7–5 |
7–5 |
7–5 |
| 4 |
Участки предприятий культурно-бытового обслуживания и коммунальных объектов |
0,8–0,5 |
0,8–0,5 |
0,8–0,5 |
| 5 |
Участки гаражей-стоянок, принадлежащих гражданам |
1,9–1,6 |
1,6–1,3 |
1,3–1,1 |
| 6 |
Территории жилой застройки (включая подходы и подъезды к дому, открытые автостоянки для временного хранения автомобилей, озеленение и прочие территории) |
23–19 |
13,1–12,7 |
9–8,8 |
| Б |
Плотность застройки: |
|
|
|
| 1 |
плотность жилого фонда, кв. м/га |
4400–5400 |
6100–7100 |
7500–8800 |
| 2 |
коэффициент плотности застройки |
0,44–0,54 |
0,61–0,71 |
0,75–0,88 |
| 3 |
плотность населения, чел/га |
220–272 |
306–355 |
375–450 |
Требуемые площади обязательных социально-культурно-бытовых и коммунальных учреждений обслуживания в жилом районе определяются в соответствии с СНиП 30-01-2008. Градостроительные нормы обеспеченности социально необходимыми объектами инфраструктуры приведены в табл. 9.
Таблица 9
Градостроительные нормы обеспеченности социально необходимыми объектами инфраструктуры
| Объекты инфраструктуры |
Обеспеченность на 1000 жителей, кв. м |
Количество учреждений |
| Общеобразовательная школа |
1350 |
1 |
| Детские дошкольные учреждения |
420 |
1 |
| Амбулаторно-поликлинические учреждения |
300 |
1 |
| Предприятия торговли и общественного питания |
280 |
8 |
| Бытовое обслуживание (парикмахерские, ателье и т. д.) |
50 |
5 |
| Спортивные сооружения |
100 |
2 |
| Административные и хозяйственные учреждения |
25 |
3 |
| Культурно-досуговый центр |
350 |
1 |
| Всего |
2875 |
22 |
Минимальная потребность в гаражной площади в Москве рассчитывается в соответствии с МГСН 1.01-99 «Нормы и правила проектирования, планировки и застройки г. Москвы». При застройке жилыми домами повышенной комфортности (с обеспеченностью общей площадью свыше 50 кв. м на 1 жителя) требуется не менее двух машиномест на квартиру. На 15 кв. м торговой площади должно приходиться минимум одно машиноместо.
Обеспечивающая инфраструктура проектируемого микрорайона рассчитывается исходя из следующих нормативов.
Электроснабжение. Определение нагрузки на источники электроэнергии следует производить в соответствии с РД 34.20.185-94 «Инструкция по проектированию городских электрических сетей». Для предварительных расчетов удельные показатели электрической нагрузки жилищно-коммунального сектора (Вт/кв. м общей площади жилых зданий) допускается принимать по табл. 10.
Таблица 10
Удельные показатели электрической нагрузки, Вт/кв. м
| Этажность застройки |
Здания с плитами |
| на природном газе |
на сжиженном газе или твердом топливе |
электрическими |
| 1–2 этажа |
15,0 |
18,4 |
20,7 |
| 3–5 этажей |
15,8 |
19,3 |
20,8 |
| 5 и более |
16,3 |
17,9 |
20,9 |
Теплоснабжение. При планировке и застройке поселений г. Москвы необходимо предусмотреть мероприятия по энергосбережению и охране окружающей природной среды на основе оптимального сочетания централизованных и децентрализованных источников теплоснабжения, включая применение индивидуальных теплоисточников для малоэтажной застройки и крышных котельных для многоэтажных зданий в соответствии с МГСН 2.01-99 «Энергосбережение в зданиях. Нормативы по теплозащите и тепловодоэлектроснабжению». Для нового строительства допускается применять следующие укрупненные удельные расходы тепла на отопление жилых зданий при расчетной температуре наружного воздуха минус 26 градусов (табл. 11).
Таблица 11
Данные для расчетов расходов тепла на отопление жилых зданий
| Этажность застройки |
Расход тепла, Вт/кв. м общей площади |
| 1–2 этажа |
106 |
| 3–5 этажей |
70 |
| 5 и более |
55 |
Возможно централизованное обеспечение микрорайона теплом от единого источника – квартальной котельной. Для обеспечения потребителей горячей водой предусмотрено строительство центральных тепловых пунктов (ЦТП) либо установка в подвалах зданий полностью автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов (ИТП). Подключение вновь построенных объектов капитального строительства к тепловым сетям должно производиться в соответствии с «Правилами подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», утвержденными в 2006 г.
Газоснабжение. Строительство системы газоснабжения понадобится району застройки только в случае строительства дополнительной тепловой электростанции (если будет недостаточно источников тепла и электроэнергии). Проектирование и строительство систем газоснабжения должны базироваться на СНиП 2.04.08-87.
Водоснабжение и водоотведение. Расчет мощности систем водоснабжения городских и сельских поселений, включая выбор источников хозяйственно-питьевого и производственного водоснабжения, размещение водозаборных сооружений, а также определение расчетных расходов на противопожарные нужды следует производить в соответствии с требованиями СП 31.13330.2012 «Водоснабжение». Расход воды по отдельным объектам различных категорий потребителей определяется по действующим нормам СНиП 2.04.01-85 (табл. 12).
Таблица 12
Расход воды по категориям потребителей
| Категория потребителей |
Расчетная величина удельного водопотребления жителей Москвы, литров в сутки на чел. |
| Жилые здания |
235,0 |
| Административные и общественные здания |
23,0 |
| Предприятия торговли и общественного питания |
55,0 |
| Предприятия бытового и коммунального обслуживания, в том числе гостиницы |
40,0 |
| Учреждения здравоохранения |
10,0 |
Девелопмент недвижимости. Учебное пособие
На начальном этапе становления рынка недвижимости и девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности) в переходной экономике России технико-экономические параметры будущих проектов определялись эмпирически, на основе субъективного экспертного мнения архитекторов, маркетологов и менеджеров рынка недвижимости (девелоперов, брокеров, риелторов и др.). За 25 лет с 1991 по 2015 г. такая практика еще не полностью себя изжила.<br />
Обобщая 25-летний опыт развития рынка, настоящее учебное пособие кратко излагает научно обоснованный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, который разрабатывался и внедрялся в том числе и авторами настоящего пособия.<br />
Учебное пособие по дисциплине «Девелопмент недвижимости» рассчитано как на студентов бакалавриата и магистратуры по направлениям «Экономика» и «Менеджмент» в соответствии с Федеральными стандартами образования, так и на широкий круг профильных специалистов и руководителей частного и государственного сектора управления инвестиционно-строительной деятельностью в Российской Федерации.
Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие
Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие
На начальном этапе становления рынка недвижимости и девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности) в переходной экономике России технико-экономические параметры будущих проектов определялись эмпирически, на основе субъективного экспертного мнения архитекторов, маркетологов и менеджеров рынка недвижимости (девелоперов, брокеров, риелторов и др.). За 25 лет с 1991 по 2015 г. такая практика еще не полностью себя изжила.<br />
Обобщая 25-летний опыт развития рынка, настоящее учебное пособие кратко излагает научно обоснованный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, который разрабатывался и внедрялся в том числе и авторами настоящего пособия.<br />
Учебное пособие по дисциплине «Девелопмент недвижимости» рассчитано как на студентов бакалавриата и магистратуры по направлениям «Экономика» и «Менеджмент» в соответствии с Федеральными стандартами образования, так и на широкий круг профильных специалистов и руководителей частного и государственного сектора управления инвестиционно-строительной деятельностью в Российской Федерации.
Внимание! Авторские права на книгу "Девелопмент недвижимости. Учебное пособие" (Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В.) охраняются законодательством!
|
