Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Деловая Издательство: Проспект Дата размещения: 13.09.2015 ISBN: 9785392199631 Язык: Объем текста: 252 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел 1. Онятие о девелопменте и экономико-правовой среде девелоперской деятельности в России

Раздел 2. Первый цикл инвестиционного анализа

Раздел 3. Второй цикл инвестиционного анализа

Раздел 4. Третий цикл инвестиционного анализа

Раздел 5. Четвертый цикл инвестиционного анализа

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Раздел 2.
ПЕРВЫЙ ЦИКЛ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА

Глава 6.
Анализ реализуемости местоположения и определение целесообразности входа девелопера на рынок

6.1. Описание района и города как среды для развития рынка недвижимости

Первоочередная задача прединвестиционного исследования – описание и анализ территории предполагаемого размещения девелоперского объекта. Решение этой задачи позволяет выявить специфические характеристики территории – материального и нематериального характера. В результате должны быть сделаны четкие выводы о тенденциях и перспективах социально-экономического развития территории с точки зрения реализации предполагаемого девелоперского проекта.

Первая группа характеристик территории (факторов) – это специфические особенности района и города, определяющие уровень спроса и цен, который сложился в долгосрочном периоде в изучаемом сегменте рынка недвижимости:

– административный статус и масштаб города;

– основные экономические параметры города, характер промышленного развития, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;

– удаление от столиц, других крупных центров, от границ с соседними государствами, характер транспортных связей с ними, состояние транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры;

– природно-климатические и экологические условия;

– характер и состояние жилого и нежилого фонда, обеспеченность населения и бизнеса жилыми, торговыми, офисными и производственно-складскими площадями, планы местных и региональных властей по выводу ветхого и аварийного жилья, развитию инфраструктуры;

– пространственная организация территории города, наличие и содержание генерального плана развития города, градостроительных регламентов территориальных зон.

Вторая группа факторов, определяющая темпы изменения цен и арендных ставок, уровень активности рынка, включает:

– современные социально-экономические условия в районе, городе, стране, мире;

– характер деловой активности отечественных и зарубежных инвесторов – потенциальных арендаторов и покупателей объектов коммерческой и жилой недвижимости на рынке города;

– состояние нормативно-правовой базы рынка (на федеральном, региональном и городском уровнях) и его инфраструктуры;

– политика местных властей относительно привлечения инвесторов, развития конкуренции или поддержания монополии на рынке, степень риска влияния коррупционной составляющей во взаимоотношениях власти и бизнеса.

Третья группа факторов носит нематериальный характер – их нельзя непосредственно измерить, но можно выразить качественно или образно. Группа включает характеристики исторической, культурной и эстетической среды города (района), определяющие его привлекательность для проживания.

Различные сочетания рассмотренных факторов и их изменение во времени приводят к большому разнообразию сценариев становления рынков недвижимости в различных городах, к несинхронности их развития. Определение типа, фазы и стадии развития различных сегментов рынка в городе – задача третьего этапа комплексного алгоритма инвестиционного анализа.

На практике многие из этих характеристик могут быть неизвестны, данные о них не опубликованы. В этом случае при оценке перспективности территории для девелопмента и определении сравнительного рейтинга территорий аналитик использует ограниченное количество доступных данных.

6.2. Ключевые понятия инвестиционного анализа территории и рынка

Зона торговли – зона, из которой поступает основная часть потребителей, поддерживающих планируемое использование собственности. Зона торговли конкретной недвижимостью может как совпадать с географическим районом (границами административно-территориального деления), так и отличаться от него в бо`льшую или меньшую сторону.

Барьер для входа – препятствие, удерживающее конкурента от входа на рынок. Барьеры могут возникать в результате административного регулирования, географических препятствий, неподходящего местоположения, ограниченного доступа на рынки капитала.

Барьер для роста – препятствие для развития рынка, компании или проекта. Барьеры могут быть физическими (например, река, гора или автомагистраль с ограничением въезда-выезда), политическими (например, городской совет, возражающий против расширения) или нематериальными (например, неблагоприятная репутация района).

Векторы роста – внешние факторы в исследуемом районе, ускоряющие развитие города в определенном направлении, например, вдоль транспортной магистрали.

Генератор движения – компания или торговая точка, привлекающая бизнес в регион, город или район. Например, крупный магазин – якорный арендатор в региональном торговом центре – притягивает более мелкие розничные магазины.

Качество жизни – оценка жителями степени удовлетворения их материальных и культурных потребностей (комфорт жилья, качество питания, здравоохранения, образования, сферы обслуживания, окружающей среды и т. п.), влияющая на престиж и привлекательность района или города.

Центроид, центральная точка – точка на карте, представляющая собой наибольшую концентрацию численности потенциальных покупателей в определенном регионе. Понятие центроида также используется для обозначения центральной точки других показателей, например, объема продаж.

Теория центрального места определяет наиболее эффективное местоположение объекта, учитывая размер города, его организацию и распределение населения. Теория используется для максимизации объема продаж и прибыли от реализации девелоперского проекта.

Теория концентрических кругов (рис. 20) состоит в том, что во многих городах можно четко выделить ядро – центральный деловой район, – в котором расположены офисные здания, крупные торговые центры и государственные учреждения. Пояс, окружающий деловой район, представляет собой переходную зону, в которой ведется производственная деятельность и находится часть низкодоходного жилья. Третий район – пояс жилой недвижимости для населения с низким уровнем дохода. В наиболее удаленном от центра кольце находится жилье для людей со средними и высокими доходами.

Рис. 20. Концентрическая организация территории города

Теория секторного роста (рис. 21) описывает альтернативные схемы развития города вокруг центрального делового района. В отличие от предыдущего варианта, рост возникает на периферии, а не в центре.

Рис. 21. Секторная организация территории города

Теория осевого роста (рис. 22) учитывает развитие транспортной сети города. За пределами центрального делового района рост возникает вдоль путей транспортного сообщения, таких как линии метро, основные автомагистрали и железные дороги.

Рис. 22. Осевая организация территории города

Теория множественных центров (рис. 23) описывает часто встречающийся на практике вариант развития города, когда новые центры развития возникают как сообщества-спутники, представляющие собой уменьшенные копии центрального делового района.

Рис. 23. Многоцентрическая организация территории города

6.3. Описание земельного участка

В ходе инвестиционного анализа необходимо указать основные параметры земельного участка:

1) адресные ориентиры участка – район (жилой массив, промзона и др.), город, поселок, улица, номер дома и строения;

2) вид имущественно-земельного права на участок (собственность (частная, государственная), пользование, аренда и др.);

3) субъект имущественно-земельного права (собственник, арендатор) – юридическое или физическое лицо, его точный адрес, учредительные документы, финансовые реквизиты;

4) документы, устанавливающие и удостоверяющие права землепользования (постановление, решение, распоряжение, иной государственный акт, свидетельство о собственности, договор аренды и т. д.);

5) категория земель, вид разрешенного использования, целевое назначение и фактическое использование участка, код классификатора земель;

6) площадь согласно правоустанавливающим документам, фактическая площадь (длина, ширина, форма);

7) площадь санитарно-защитной зоны и (или) зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка или по его границам;

8) характеристики поверхностного и подпочвенного слоя, ландшафта, рельефа, контуров участка;

9) улучшения и инженерные сети (электро-, тепло-, газоснабжение и др.).

Кадастровые паспорта земельного участка и расположенных на нем строений содержат:

– экспликацию земель (застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями и др.);

– размер земельного налога или арендной платы на единицу площади;

– кадастровую стоимость земельного участка;

– балансовую стоимость строений и сооружений;

– ставку налога на объекты недвижимости;

– инженерно-технические характеристики (грунты, уровень грунтовых вод и др.);

– экологические показатели;

– градостроительные характеристики – функциональная, планировочная зона и др.;

– сведения о залежах полезных ископаемых.

Ключевые характеристики участка, определяющие реализуемость девелоперского проекта, следующие:

– макроположение участка (уровень привлекательности прилегающих районов, наличие различных классов жилья и уникальных природных или культурных объектов);

– микроположение участка (характеристики окружающей застройки, непосредственно граничащей с участком);

– транспортная доступность (выезды на автомагистрали, доступность общественного наземного и подземного транспорта, возможности для грузоперевозок);

– социальная инфраструктура (наличие магазинов, школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов в пешей доступности);

– видовые характеристики (возможность построить объект с видом на парк, лес, водные объекты, старую или новую застройку окружающих микрорайонов и др.);

– уровень и источники шума;

– физическое состояние участка (наличие и характеристики строений и сооружений, дорог, коммуникаций, рельеф участка).

Подробное описание земельного участка приведено в кейсе № 10 «Анализ земельного участка совхоза Марфино (Северо-Восточный административный округ Москвы)».

6.4. Формирование инвестиционного замысла проекта и проверка на юридические и физические (технические) ограничения

В соответствии с концепцией НЭИ, по результатам предварительного анализа участка консультант разрабатывает перечень функций, которые теоретически могут быть реализованы на базе исследуемого участка. Изначально составляется максимально полный перечень, в режиме «мозгового штурма» в него без ограничений включаются все функции, реализуемые на участке с имеющимися характеристиками и в существующем окружении.

Как для свободного земельного участка, так и для участка с существующими улучшениями должна быть учтена возможность дополнительных изменений объекта. Так, в соответствии с принципами баланса и экономического разделения участок может быть разделен на равные или неравные доли с выполнением или без выполнения работ по расчистке территории, прокладке дорог и инженерных коммуникаций на всем участке или на отдельных частях.

Если для потенциально востребованного гипермаркета, технопарка, складского комплекса нужна территория площадью больше оцениваемого участка, необходимо рассмотреть вариант присоединения полностью или частично соседнего участка путем покупки, аренды или привлечения «соседа» к участию в инвестиционном проекте.

Существующие строения при необходимости могут быть расширены, реконструированы или снесены, на свободной части земельного участка может быть построено дополнительное здание или сооружение. Многолетние насаждения могут быть посажены или ликвидированы. Набор юридических прав и обременений может быть дополнен или реструктурирован.

Недопустимо исключать из рассмотрения некоторые функции только на основании сведений о том, что объекты подобного профиля уже имеются в непосредственной близости. Исключение возможно только по результатам анализа степени удовлетворения текущего и прогнозируемого потребительского спроса на соответствующий вид товаров или услуг на локальном рынке. Также необходимо провести анализ возможного обеспечения более высокой конкурентоспособности исследуемого объекта в сравнении с «соседним» объектом (таким образом часто ставится задача перед управляющими коммерческой недвижимостью).

Принятию решения об отказе от той или иной функции (варианта использования участка) должен предшествовать анализ рынка в данной локации – предложения, спроса, оборота рынка близких по назначению объектов, предпочтений потребителей относительно характеристик объектов и их местоположения.

На втором этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие градостроительных ограничений, в том числе установленных:

– правилами землепользования и застройки или существующими регламентами получения разрешения на строительство, разделение или объединение участков;

– требованиями технических регламентов, в частности, о взаимном расположении зданий и коммуникаций;

– нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников истории и культуры.

Запрет и ограничения могут относиться как к самим функциям, так и к работам (строительно-монтажным, наладочным), предназначенным для их реализации.

Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитываются:

– наличие сервитутов (в том числе не реализованных, но потенциально возможных) и других ограничений прав на объект;

– местные правила и сложившаяся практика финансирования застройщиком развития инфраструктуры или передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;

– наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;

– возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемой функции.

Отметим, что в перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий и финансирования.

На третьем этапе анализа изучаются возможности физической осуществимости оставшихся функций. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно в силу инженерно-технических особенностей земельного участка или из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства.

Для анализа физической (технологической) реализуемости варианта использования участка необходимо, во-первых, рассчитать суммарную потребность в инженерном обеспечении на этапе освобождения, строительства и эксплуатации, исходя из удельных норм и требований (на единицу проектного населения или на единицу застройки). Далее требуется провести предпроектный анализ доступных технических решений по удовлетворению этих потребностей и рассчитать затраты на осуществление этих решений. В составе затрат нужно учесть потребности в землеотводе, реконструкции и строительстве необходимых инженерных узлов, сооружений и коммуникаций, в том числе районного и городского масштаба. В некоторых случаях требуется предварительно согласовать землеотвод с органами местного самоуправления и частными землепользователями.

Аналогично предыдущему этапу, в перечне функций для дальнейшего анализа остаются функции, которые физически нереализуемы в текущем состоянии объекта, но могут быть реализованы после дополнительных улучшений. Требуемое для таких улучшений дополнительное финансирование понижает конкурентоспособность функции при окончательном выборе варианта использования участка по критерию максимальной продуктивности.

6.5. Оценка привлекательности городов для девелопмента

При сравнении нескольких городов (районов) по их привлекательности для девелопера оценка каждого города производится на основании следующих показателей:

1) население и его динамика;

2) среднемесячная заработная плата и ее динамика к предыдущему периоду;

3) средняя численность работников и ее динамика;

4) объем отгруженных товаров и его динамика;

5) средние удельные цены предложения на первичном и вторичном рынке жилья и их динамика;

6) объемы предложения на первичном и вторичном рынке жилья и их динамика;

7) общее и удельное (на 1 тыс. населения) количество зарегистрированных сделок купли-продажи;

8) общее и удельное количество зарегистрированных договоров долевого участия;

9) состояние жилищного фонда;

10) обеспеченность населения жильем (на 1 человека);

11) общая и удельная вводимая общая (полезная) площадь и ее динамика;

12) общее и удельное число построенных квартир;

13) уровень полных удельных (на 1 кв. м) затрат на строительство жилья;

14) доля покупателей квартир-нерезидентов в общем числе покупателей;

15) экологическая обстановка;

16) инвестиционная политика местных властей;

17) уровень коррупции и криминальная обстановка в регионе;

18) сложность и затратность процедуры получения разрешений на строительство.

На основании сравнения перечисленных показателей (в количественном и качественном выражении) можно сделать вывод о большей или меньшей привлекательности города для реализации девелопмента. Методика и примеры сравнительной рейтинговой оценки городов по их инвестиционной привлекательности для девелопера приведены в кейсе № 1 «Квалиметрическая методика рейтинговой оценки городов и районов по привлекательности для девелопера» и кейсе № 2 «Оценка привлекательности города Ногинска Московской области с точки зрения входа девелопера на рынок жилищного строительства в 2007 году».

Вопросы для самопроверки

1. Каковы цели описания территории города и района при разработке концепции девелоперского проекта?

2. Какие основные социально-экономические характеристики города и района необходимы для анализа реализуемости местоположения инвестиционно-строительного проекта?

3. Дайте определение понятий: зона торговли, барьер для входа, барьер для роста, векторы роста, генератор движения, цетроид, качество жизни.

4. Перечислите теории организации территории города, охарактеризуйте их.

5. Охарактеризуйте тип территориальной организации и роста Москвы до и после присоединения территорий Новой Москвы.

6. Назовите ключевые характеристики земельного участка, определяющие реализуемость девелоперского проекта.

7. Перечислите показатели, по которым проводится оценка привлекательности каждого города для девелопера.

Эссе, рефераты или доклады по теме

Подготовить презентацию на тему «Сравнительный анализ привлекательности городов для реализации девелопмента» на примере двух городов Московской области по выбору.

Материалы для ситуационного анализа

Кейс № 1 «Квалиметрическая методика рейтинговой оценки городов и районов по привлекательности для девелопера» и кейс № 2 «Оценка привлекательности города Ногинска Московской области с точки зрения входа девелопера на рынок жилищного строительства в 2007 году».

Глава 7.
Анализ реализуемости площадей в различных сегментах рынка

При исследовании локального рынка в интересах осуществления девелоперского проекта (этап 3 инвестиционного анализа) необходимо сопоставить спрос и предложение, установившиеся на рынке аренды и купли-продажи площадей каждого рассматриваемого типа и класса качества недвижимости. Также необходимо учесть ситуацию, сложившуюся на рынке долгосрочного капитала.

На основании полученных данных можно рассчитать текущие усредненные индексы доходности рынка и дать предварительную оценку общей финансовой реализуемости (доходности) типовых девелоперских проектов для каждого типа и класса собственности (этап 4 инвестиционного анализа).

На основании построенной статистической модели рынка, включающей объемные, ценовые и доходные показатели во всех его сегментах (типах и классах коммерческой недвижимости с территориальным дифференцированием), необходимо определить экономический тип, степень развития рынка, фазу и стадию рыночного цикла, а также текущую и прогнозируемую стратегию основных участников рынка.

Инвестиционный анализ можно продолжать только при наличии накопленных результатов анализа сегментов рынка.

7.1. Содержание общего (универсального) анализа рынка недвижимости

Содержание общего анализа рынка недвижимости в интересах девелопмента включает следующие задачи.

1. Сбор и верификация данных, создание и наполнение аналитических баз данных.

1.1. Сбор данных о строительстве объектов, о предложении объектов и помещений на продажу (в аренду), о проведенных сделках. Источникам данных могут служить базы данных риэлторов и агентств недвижимости, строительных ассоциаций, мультилистинговые системы, публикации на сайтах компаний, в СМИ, проектные декларации застройщиков.

1.2. Сбор данных о макроэкономических условиях функционирования рынка недвижимости. Источники данных – публикации Росстата, региональных и местных статистических органов, Центрального банка Российской Федерации, Министерства экономического развития, а также специализированных институтов макроэкономического анализа.

1.3. Сбор данных о развитии территории района и города, а также о планах и намерениях властей по поддержке инвестиционно-строительной деятельности в регионе. Источники данных – градостроительные документы и документы территориального планирования, публикации на официальных сайтах федеральных, региональных и местных властей, а также в СМИ.

1.4. Построение аналитических баз данных, включающих сведения о строящихся и существующих объектах недвижимости, объемах и ценах предложения, совершенных сделках.

1.5. Верификация данных.

2. Статистическая обработка данных и построение Дискретной пространственно-параметрической модели состояния сегмента рынка в рассматриваемом периоде.

2.1. Разделение выборки строящихся объектов, предложений, сделок на подгруппы (кластеры) с учетом местоположения, типа и качества недвижимости, ее площади, стадии строительства и других признаков.

2.2. Статистическая обработка каждой полученной выборки.

2.3. Построение Дискретной пространственно-параметрической модели и ее оптимизация.

3. Аналитическое описание состояния сегмента рынка.

3.1. Текстовый и графический анализ показателей состояния сегмента рынка в текущем периоде и динамики за предшествующие периоды.

3.2. Анализ влияния внешних условий на показатели сегмента рынка, выявление причин изменений состояния рынка.

4. Исследование факторов ценообразования и закономерностей функционирования локального рынка недвижимости.

4.1. Выявление закономерностей функционирования рынка по результатам статистического мониторинга.

4.2. Эконометрическое исследование взаимодействия показателей рынка и влияющих на них факторов.

4.3. Социологическое исследование закономерностей поведения субъектов рынка.

4.4. Квалиметрическое исследование и рейтинговая оценка территорий города по комфорту и престижу проживания, по инвестиционной привлекательности, по качеству существующих объектов недвижимости.

5. Прогнозирование развития локального рынка недвижимости.

5.1. Выявление тенденций развития рынка.

5.2. Разработка экспертных и расчетных прогнозов развития рынка (долгосрочных, среднесрочных, краткосрочных).

5.3. Совершенствование математических моделей функционирования рынка и методик его прогнозирования.

В первом цикле инвестиционного анализа используются показатели (индикаторы) сегментов рынка, накопленные в ходе создания аналитических баз данных и регулярного статистического мониторинга рынка.

Идеальная структура баз данных по каждому сегменту рынка, создаваемая в аналитических, консалтинговых и крупных девелоперских компаниях, включает 9 блоков (рис. 24):

Рис. 24. Идеальная структура баз данных в крупной компании и источники информации

1) реестр объектов существующего/строящегося фонда;

2) базу предложения объектов/помещений/площадей на продажу и в аренду;

3) базу сделок компании;

4) базу заявок на приобретение объектов в собственность/аренду;

5) базу данных об объеме и структуре спроса и предпочтениях потребителей;

6) базу данных о клиентах компании, их ключевых характеристиках;

7) базу статистических данных о городе, регионе, стране;

Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

На начальном этапе становления рынка недвижимости и девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности) в переходной экономике России технико-экономические параметры будущих проектов определялись эмпирически, на основе субъективного экспертного мнения архитекторов, маркетологов и менеджеров рынка недвижимости (девелоперов, брокеров, риелторов и др.). За 25 лет с 1991 по 2015 г. такая практика еще не полностью себя изжила.<br /> Обобщая 25-летний опыт развития рынка, настоящее учебное пособие кратко излагает научно обоснованный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, который разрабатывался и внедрялся в том числе и авторами настоящего пособия.<br /> Учебное пособие по дисциплине «Девелопмент недвижимости» рассчитано как на студентов бакалавриата и магистратуры по направлениям «Экономика» и «Менеджмент» в соответствии с Федеральными стандартами образования, так и на широкий круг профильных специалистов и руководителей частного и государственного сектора управления инвестиционно-строительной деятельностью в Российской Федерации.

Внимание! Авторские права на книгу "Девелопмент недвижимости. Учебное пособие" (Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В.) охраняются законодательством!