Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Деловая Издательство: Проспект Дата размещения: 13.09.2015 ISBN: 9785392199631 Язык: Объем текста: 252 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел 1. Онятие о девелопменте и экономико-правовой среде девелоперской деятельности в России

Раздел 2. Первый цикл инвестиционного анализа

Раздел 3. Второй цикл инвестиционного анализа

Раздел 4. Третий цикл инвестиционного анализа

Раздел 5. Четвертый цикл инвестиционного анализа

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Раздел 3.
Второй цикл инвестиционного анализа

Глава 9.
Анализ объектов-конкурентов и предпочтений потребителей

9.1. Анализ объектов-конкурентов

Напомним, что второй цикл инвестиционного анализа выполняется в случае, если по результатам первого цикла принято решение о продолжении исследования. При этом произведен предварительный выбор сегментов рынка недвижимости для исследования, отбор функций, морфотипов и класса качества объектов недвижимости, подлежащих дальнейшему анализу. Задачей этапа 6 является анализ в каждом отобранном сегменте рынка выполненных и выполняемых проектов-конкурентов для прогнозирования потенциального объема строительства на этапе 8 и аналогов для использования их основных параметров и характеристик при разработке концепции застройки на этапе 9.

Источниками данных для анализа объектов-аналогов служат реестры строящихся объектов, в которых собрана подробная информация о проектах. Аналитик должен выбрать наиболее современные и актуальные параметры проектов и рекомендовать их разработчику концепции застройки территории.

Источниками данных об объектах-конкурентах являются:

– Дискретная пространственно-параметрическая модель (ДППМ), в которой объем строительства и предложения объектов в текущем периоде в данном сегменте рынка дифференцирован по местоположению, качеству, стадии строительной готовности и другим признакам;

– объявленные планы девелоперов и властей относительно перспективных проектов и объемов строительства.

Эта информация используется в качестве исходных данных для прогнозирования развития рынка недвижимости на этапе 8, после чего необходимо заново проверить возможность реализации местоположения проекта (поглощения площадей в отобранных сегментах рынка).

9.2. Анализ предпочтений потребителей

Задачей анализа предпочтений потребителей является составление портрета целевой группы (групп) потребителей в различных сегментах рынка. Исследование предпочтений потребителей на рынке недвижимости проводится количественным и качественным методом.

Количественный метод оценки структуры предпочтений потребителей строится на основе их анкетирования. Исследование включает четыре основных этапа:

1) кабинетное исследование (предварительное изучение состояния и проблем рынка по результатам ранее выполненных либо опубликованных другими авторами исследований);

2) составление программы полевого исследования, подготовка анкет;

3) полевое исследование;

4) обработка результатов полевого исследования и подготовка отчета.

Анкеты должны составляться по результатам кабинетного исследования и отражать цели и задачи анализа, а также существующие на рынке проблемы. В анкеты включаются вопросы, касающиеся уровня доходов потребителя (в том числе косвенные – марка автомобиля, место последнего отпуска), жилищной обеспеченности семьи, намерений по улучшению жилищных условий, предпочитаемых характеристик будущего жилья, использования ипотеки и другие вопросы в зависимости от решаемой задачи.

При составлении программы исследования важными вопросами являются:

– распределение респондентов по заданным признакам (пол, возраст, уровень жилищной обеспеченности, уровень доходов и т. д.);

– обеспечение случайности выборки;

– обеспечение репрезентативности выборки относительно генеральной совокупности (например, всех жителей города, или всех потенциальных покупателей квартир в городе);

– обеспечение заданной погрешности оценок.

Качественный метод изучения рынка строится на основе глубинных интервью с экспертами. Метод глубинных интервью предполагает неформальное собеседование с респондентом – экспертом рынка и выяснение его мнения о состоянии и перспективах рынка, о предпочтениях и приоритетах покупателей.

Вместо анкет составляется сценарий собеседования, в котором предусматриваются различные варианты беседы в зависимости от предыдущих ответов интервьюируемого. Результаты такого исследования во многом определяются квалификацией интервьюера, которая должна быть не ниже квалификации эксперта рынка.

Существуют и иные методики анализа предпочтений потребителей, специфические для различных сегментов рынка. Некоторые результаты исследования предпочтений потребителей на рынке строящихся домов Московской области в 2006 г. приведены на рис. 32–35.

Рис. 32. Структура предпочтений покупателей квартир по этажности дома

Рис. 33. Структура предпочтений покупателей квартир по критериям выбора дома

Рис. 34. Структура предпочтений покупателей по количеству комнат в квартире

Рис. 35. Структура распределения предпочтений по общей площади квартиры

На рис. 36–38 показаны некоторые результаты исследования предпочтений покупателей на рынке коттеджей Подмосковья в 2004 г.

Рис. 36. Структура предпочтений покупателей по архитектуре коттеджей (Минско-Рижский сегмент рынка)

Рис. 37. Структура предпочтений покупателей по общей площади коттеджа (Минско-Рижский сегмент рынка)

Рис. 38. Структура предпочтений покупателей по размеру земельного участка в зависимости от площади коттеджа

9.3. Составление портрета целевой группы потребителей

Целью исследования предпочтений потребителей является, во-первых, составление качественного портрета потребителей с учетом уровня их доходов, менталитета, стиля жизни, закономерностей массового поведения, а во-вторых – количественная характеристика параметров этого портрета.

В теории потребительского спроса выделяют функциональный и нефункциональный спрос. Функциональным спросом признается та часть спроса, которая обусловлена потребительскими свойствами, присущими экономическому благу (товару или услуге). Например, основное потребительское свойство жилой недвижимости – удовлетворение первичной потребности в жилье.

Нефункциональным спросом называется та часть спроса, которая обусловлена факторами, непосредственно не связанными с качествами экономического блага. На величину нефункционального спроса влияют следующие факторы:

– социальный (вторичный спрос на жилье повышенного качества, спрос на жилье как средство сбережения капитала);

– спекулятивный (спрос на жилье как средство приумножения капитала);

– нерациональный (спрос на жилье как статусное средство).

Критерии выбора объекта недвижимости для групп потребителей с различным уровнем дохода различаются. Категория населения с низкими доходами, как правило, характеризуется низкой жилищной обеспеченностью и рассматривает жилье как товар первой необходимости. Другая категория (как правило, со средними доходами) стремится выдержать общий уровень жизни («не хуже других») и покупает товары, которые приобретают те, на кого она равняется, иногда подсознательно – «присоединяется к большинству». Складывается некий необходимый набор потребляемых товаров и услуг, куда помимо автомобиля, фитнес-клуба и отдыха за границей включается жилье соответствующего уровня, желательно в престижном районе.

Категория людей с высоким уровнем дохода часто подвержена обратному эффекту и стремится в своем потреблении отличаться от большинства, достичь исключительности и оригинальности. В таком случае выбор отдельного потребителя тоже в некотором роде зависит от выбора остальных, но зависимость носит обратный характер – чем больше масштабы потребления какого-либо товара, тем меньше спрос на него среди рассматриваемой категории. Это наглядно проявляется, например, в планировке и оформлении квартир, где фантазия обычно ограничивается лишь размерами бюджета.

Наконец, некоторые потребители достигли уровня жизни, важной стороной которого становится демонстративное потребление, когда товары и услуги используются, чтобы произвести неизгладимое впечатление. В экономической теории подобное явление носит название эффекта Веблена. Стоимость товара в этом случае складывается из двух составных частей: реальной и престижной. Торстейн Веблен в своей работе «Теория праздного класса» раскрывает механизм престижного потребления следующим образом: «Отождествляя в некоторой степени достоинство товара с ценой, мы начинаем остерегаться низких цен». Полезность товара, используемого для престижного потребления, зависит не только и не столько от качественных характеристик, сколько от цены, уплачиваемой за него. Покупка пентхауса с видом на центральный проспект или гигантской квартиры с отделкой и мебелью «под Людовика XIV» является типичным проявлением эффекта Веблена.

Для покупателей жилья эконом-класса характерен функциональный спрос – выбор жилья по критерию минимизации цены при требуемом уровне качества (например, числе комнат в квартире). Эти покупатели готовы платить за малогабаритные квартиры с отделкой «муниципального» уровня и не готовы платить за излишки внеквартирных площадей. В застройке этого класса необходимо предусмотреть нежилые площади для объектов социального характера. Ключевыми нормами проектирования, закрепляющими минимальный необходимый набор социальных нежилых площадей, являются их приближенность и доступность.

Капитальные гаражи в застройке эконом-класса могут оказаться недостаточно ликвидными, поэтому застройщику нецелесообразно превышать заданную минимальную норму их строительства. Размещать капительные гаражи лучше всего в подземном пространстве. Остаток пространства можно игнорировать как неокупаемый, поскольку возможность его рентабельного использования (под спортивное, развлекательное, складское помещение) вызывает сомнение и требует тщательной проработки. Наземные коммерческие нежилые площади в микрорайоне эконом-класса также недостаточно рентабельны и ликвидны.

Покупатели жилья комфорт-класса демонстрируют элементы нефункционального спроса по принципу «присоединения к большинству» – они оптимизируют свое потребительское решение по критерию максимального качества при заданном ограничении бюджета. Они готовы платить за квартиры улучшенной планировки с двумя санузлами, кладовками и лоджиями, предпочитают собственную отделку помещений, в том числе остекление. Также они готовы платить за комнату для консьержа в подъезде и место для колясок, но за холлы с диванами, цветами и местами для курения готовы платить не все.

В социальных нежилых площадях покупатели жилья комфорт-класса предъявляют спрос на муниципальные детские сады и школы (желательно – отдельно стоящие, с собственной озелененной территорией, а не встроено-пристроенные). В последнее время наблюдается ажиотажный спрос на специализированные детские учреждения и умеренный спрос на частные детские сады и школы. Из-за высоких требований к выбору школьных и дошкольных учреждений нормальным явлением являются ежедневные поездки с ребенком в пределах микрорайона и дальше. К государственным поликлиникам предъявляется умеренный интерес. Имеется спрос на услуги отделений коммерческих банков. К товарам и услугам объектов коммерческой недвижимости микрорайона интерес высокий. Нормальными считаются ежедневные поездки в пределах микрорайона в супермаркеты, салоны красоты, медицинские, спортивные, развлекательные центры, кафе и рестораны.

Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

На начальном этапе становления рынка недвижимости и девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности) в переходной экономике России технико-экономические параметры будущих проектов определялись эмпирически, на основе субъективного экспертного мнения архитекторов, маркетологов и менеджеров рынка недвижимости (девелоперов, брокеров, риелторов и др.). За 25 лет с 1991 по 2015 г. такая практика еще не полностью себя изжила.<br /> Обобщая 25-летний опыт развития рынка, настоящее учебное пособие кратко излагает научно обоснованный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, который разрабатывался и внедрялся в том числе и авторами настоящего пособия.<br /> Учебное пособие по дисциплине «Девелопмент недвижимости» рассчитано как на студентов бакалавриата и магистратуры по направлениям «Экономика» и «Менеджмент» в соответствии с Федеральными стандартами образования, так и на широкий круг профильных специалистов и руководителей частного и государственного сектора управления инвестиционно-строительной деятельностью в Российской Федерации.

Внимание! Авторские права на книгу "Девелопмент недвижимости. Учебное пособие" (Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В.) охраняются законодательством!