Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Деловая Издательство: Проспект Дата размещения: 13.09.2015 ISBN: 9785392199631 Язык: Объем текста: 252 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел 1. Онятие о девелопменте и экономико-правовой среде девелоперской деятельности в России

Раздел 2. Первый цикл инвестиционного анализа

Раздел 3. Второй цикл инвестиционного анализа

Раздел 4. Третий цикл инвестиционного анализа

Раздел 5. Четвертый цикл инвестиционного анализа

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Раздел 1.
ОНЯТИЕ О ДЕВЕЛОПМЕНТЕ И ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЙ СРЕДЕ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ

Глава 1.
Девелопмент как вид инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

1.1. Основные понятия о девелопменте

Англоязычный термин «development» (развитие) применительно к девелопменту (созданию, развитию) недвижимости пришел в русский язык с началом рыночных преобразований и уже с 1991 г. упоминался в СМИ как один из видов деятельности на рынке недвижимости. Приведем развернутое описание этого понятия, пришедшее в отечественную практику с выходом в 2003 г. книги «Профессиональный девелопмент недвижимости» Ричарда Б. Пейзера и Анны Б. Фрей:

«Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков. Девелоперы координируют эту деятельность, преобразуя представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость. Девелоперы инициируют, создают, финансируют, контролируют и организуют процесс девелопмента от начала до конца. Девелоперы берут на себя наибольшие риски по созданию и реконструкции недвижимости и получают наибольшую выгоду. Как правило, девелоперы покупают участок земли, определяют целевой рынок, разрабатывают программу строительства и проект, получают необходимую исходно-разрешительную документацию и финансирование, строят объект, сдают его в аренду, управляют им и, наконец, продают его».

Обобщая данное определение, можно коротко заключить, что девелопмент недвижимости – это предпринимательская деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов.

С середины прошлого десятилетия отмечается устоявшееся словоприменение терминов «девелопер», «девелопмент», «девелоперская компания», «девелоперский проект» и «девелоперская деятельность» в нормативно-правовых актах Правительства РФ, министерств РФ, документах судебных органов, региональных органов власти Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных субъектов Федерации. При этом значения терминов определениями не формализуются, но однозначно подразумевают предпринимательскую деятельность застройщиков по созданию и качественному изменению недвижимости любого масштаба в целях повышения ее стоимости и извлечения прибыли от ее коммерческой реализации.

Однако гораздо чаще названия «девелопмент» и «девелопер» в нормативно-правовой базе вытесняются близкими по содержанию (но не идентичными) понятиями, соответственно – «градостроительная деятельность» и «застройщик». В редакции Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), действующей с 22 января 2015 г., они формулируются так:

«Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений»;

«Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии “Росатом”, органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта».

В данном определении акцентируются функции организатора застройки на собственном или чужом участке и не упоминаются (но и не отрицаются) функции инвестора (привлечение финансирования проекта) и функции организатора коммерческой реализации (продажа или сдача в аренду и др.) недвижимости, полученной в результате осуществления проекта. В то же время в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014 с изменениями, вступившими в силу с 22.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» используется определение, в котором акцентируются функции инвестора проекта именно по привлечению финансирования: «Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” (далее – Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства”) случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (в ред. Федерального закона от 10.07.2012 № 118-ФЗ)».

И, наконец, в действующем Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД) имеется группа 41.10 «Разработка строительных проектов», включающая «разработку проектов по строительству жилых и нежилых зданий посредством объединения финансовых, технических и физических средств для реализации проекта с целью дальнейшей продажи». Однако название «девелопмент» по отношению к данному виду предпринимательской деятельности, к сожалению, в документе не закреплено.

При этом во многих нормативно-правовых актах независимо используется понятие «технический заказчик», сформулированное в ГрК РФ: «Технический заказчик – физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно».

В англоязычной литературе различия между застройщиком и заказчиком отражены в двух видах девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и BTS-development (built-to-suit): создание объекта недвижимости под цели конкретного заказчика или собственные нужды.

В первой схеме, fee-development, девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т. д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.

В российской практике такого участника традиционно называют чаще «управляющая строительством компания», «управляющий проектом», «менеджер проекта», «технический заказчик», «инжиниринговая компания» и т. п. В последние годы уже встречается и употребление наименования «фи-девелопер».

Вторая разновидность девелопмента – speculative development – гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и «предарендных» платежей от будущих арендаторов или авансов от покупателей.

Необходимо отметить, что, хотя обычно функции девелопера выполняет юридическое лицо (девелоперская компания), тем не менее, на практике это название применяют и к специалисту – физическому лицу, причем не только к первому лицу компании.

1.2. Некоторые понятия инвестиционного анализа в интересах девелопмента недвижимости

В Российской Федерации в девяностые годы прошлого и в начале нынешнего века был принят ряд законов, прямо или косвенно касающихся инвестиционной деятельности, , .

Указанные законы определяют инвестиции как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Основные принципы, системные и расчетные методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционных проектов, включающие раздельную оценку коммерческой эффективности и общественной эффективности инвестиций, в общем случае инвестиционного анализа проектов любого типа в России применяются в соответствии с действующими «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 (№ ВК 477).

Данная методология по настоящее время является не только официально принятой в России, но и объективно актуальной в научном и прикладном отношении, поскольку соответствует международным стандартам инвестиционного анализа UNIDO (United Nations Industrial Development Organization – Организация Объединённых Наций по промышленному развитию).

Вместе с тем, указанная методология является универсальной для финансового анализа инвестиционных проектов любого профиля, но именно поэтому в ней не учитывается отраслевая экономико-правовая специфика инвестиций, во-первых – именно в недвижимость, во-вторых – именно на развивающемся рынке России.

Методология финансового инвестиционного анализа на рынке недвижимости переходной экономики России сложнее, чем в других реальных секторах и отраслях экономики, и существенно отличается от классики жанра (например – от инвестиционного анализа промышленных проектов и др.).

Классификация типов инвестиций и инвестиционных решений в экономической теории и на практике имеет существенное значение в силу того, что различные инвестиции могут иметь различные цели и экономические последствия для инвесторов. При этом каждый тип инвестиций, как правило, имеет свой отдельный рынок и должен анализироваться с применением соответствующих методологий.

В мировой литературе инвестиции классифицируются по экономическому типу объекта инвестирования на инвестиции в реальные активы, инвестиции в финансовые активы и инвестиции в нематериальные активы. Под реальными (материальными) активами понимаются физические объекты со сроком службы более одного года, в том числе зарегистрированные вещные права на недвижимое имущество, под финансовыми активами – ценные бумаги и иные долговые обязательства, под нематериальными активами – авторские и смежные права, патенты, лицензии, торговые марки и т. п.

Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы являются инвестиции в недвижимость, особенности анализа и оценки которых для управления их эффективностью являются предметом рассмотрения в настоящем учебном пособии.

Все инвестиционные операции на рынке недвижимости принципиально сводятся к трем составным бизнес-процессам:

– спекулятивное инвестирование в приобретение готового объекта недвижимости на вторичном или первичном рынке с целью дальнейшей дилерской продажи без внесения изменений в объект в расчете на рост рыночной стоимости (извлечение дохода только от роста капитала – дилерские операции);

– консервативное инвестирование в приобретение готового объекта недвижимости на вторичном рынке без внесения изменений в объект в течение инвестиционного срока с целью извлечения дохода от эксплуатации (например – сдачи в аренду) и последующей продажи (рентные операции);

– инновационное инвестирование в создание нового или изменение существующего объекта недвижимости с целью извлечения дохода от реализации на первичном рынке нового продукта в виде продажи, сдачи в аренду и др. (девелоперские операции).

Последний вид деятельности (девелопмент недвижимости, или инвестиционно-строительная деятельность) с точки зрения инвестиционного анализа отличается двумя особенностями:

– имеет составной экономический тип инвестиций, причем состав меняется во времени (стоимость нематериальных активов в виде распорядительных документов о правах на девелопмент, лицензий и др. и финансовых активов проекта в виде договоров о долевом инвестировании, векселей и др. постепенно переносится в материальные активы – вещные права – через незавершенные капитальные вложения);

– регулируется не только гражданским законодательством об обороте вещных прав на недвижимое имущество, но и градостроительным законодательством. Это институциональное свойство среды проекта порождает существенные отличия в анализе эффективности и управлении стоимостью девелоперских проектов по сравнению со спекулятивными и консервативными инвестиционными проектами на рынке недвижимости.

Важно подчеркнуть разницу между инвестированием в куплю-продажу (аренду) недвижимости и в создание недвижимости для продажи (аренды), т. е. между доходностью дилерских (спекулятивных) инвестиций и доходностью инвестиционно-строительной деятельности на рынке недвижимости. Происхождение дохода в обоих случаях одинаково – сумма цен продажи помещений или арендные платежи (хотя во втором случае часто продаются и долевые права требования до завершения строительства объекта). Но в дилерских операциях затраты определяются ценой приобретения объекта (здесь прибыль – это вознаграждение инвестора как разность между ценой реализации объекта и ценой его приобретения), а в инвестиционно-строительной деятельности затраты представляют собой суммарные инвестиции девелопера (тогда прибыль – это вознаграждение девелопера как разность между ценой реализации объекта и полной инвестиционной стоимостью строительства).

Также важно понять, что цена реализации объекта недвижимости и затраты на его создание часто не имеют прямой причинно-следственной связи.

Цена реализации определяется спросом и предложением, затраты – совокупностью цен на элементы девелопмента и иных платежей. Цена реализации в условиях рыночной экономики не определяется стоимостью инвестиций, увеличенной на некоторую заданную норму прибыли (как было в централизованной, плановой экономике). Наоборот, прибыль проекта равна разности между ценой реализации и затратами.

К полным затратам на девелопмент (часто они называются полной, или инвестиционной стоимостью строительства объекта) относятся затраты на приобретение земли, на приобретение и согласование прав застройки, на иные отчисления городу, на освоение и инженерное обеспечение участка, на строительно-монтажные работы (СМР) и сдачу объекта в эксплуатацию, на обслуживание заемных средств. При этом:

– затраты на строительные материалы и работы относительно одинаковы по всей стране (расчет укрупненной сметной стоимости СМР с поправкой на региональные коэффициенты);

– цены на землю значительно отличаются в зависимости от местоположения и региона, назначения и категории использования, порядка приобретения прав;

– затраты на приобретение и согласование прав застройки (чиновники, архитекторы, юристы, сборы, проценты и др.) значительно отличаются по локальным рынкам;

– затраты на освоение и инженерное обеспечение участка значительно отличаются в зависимости от ресурсных показателей участка.

В условиях высокой доходности инвестиционно-строительных проектов подрядчики, поставщики строительных ресурсов начинают повышать цену своей продукции и услуг, увеличивать инвестиции в расширение своего производства. Тем самым создаются условия для увеличения объемов строительства и тем самым – снижения в дальнейшем цен реализации площадей. В случае, если цены на ресурсы не повышаются, не происходит увеличения инвестиций в их производство, усиливается дефицит товаров и услуг, не увеличиваются объемы строительства, что ведет (при сохранении спроса) к дальнейшему повышению цен реализации площадей.

В условиях низкой доходности по причине высоких затрат девелопер стремится снизить издержки строительства и сохранить уровень прибыли. Если это не удается и уровень доходности не удовлетворяет девелопера – он не начинает новые строительные проекты, рынок девелопмента сужается, что грозит дальнейшим повышением цен реализации площадей.

В условиях снижения доходности по причине падения спроса застройщики неохотно снижают цену предложения, вследствие чего покупатель уходит на другие объекты, спрос еще больше снижается вплоть до остановки продаж. Следовательно, в этом случае прибыль снижается не вследствие падения цены реализации, а вследствие падения продаж.

Рассмотрим некоторые понятия финансового инвестиционного анализа рынка недвижимости Института коммерческих инвестиций в недвижимость США (CCIM, Certified Commercial Investment Member Institute, USA), отражающие отраслевые международные стандарты в данной сфере деятельности. Данные понятия преобразованы и адаптированы к российскому рынку. По ряду актуальных на российском рынке задач в указанную систему разработаны и введены недостающие понятия, принципы и методы, вытекающие из экономико-правовых реалий развивающегося рынка недвижимости в транзитивной российской экономике.

Тип собственности – Property type. Классификация инвестиционной недвижимости по ее основному использованию. К четырем основным типам собственности по глоссарию CCIM Institute относятся промышленная, офисная, жилая собственность и собственность для розничной торговли.

Коммерческая недвижимость – Commercial real estate. Любая многосемейная жилая, офисная, промышленная собственность или собственность, предназначенная для розничной торговли, которая может быть куплена или продана на рынке недвижимости.

Ликвидность – Liquidity. Возможность быстрого преобразования инвестиции в денежные средства без убытка для основной суммы.

Реализуемость – Marketability. Возможность быстро продать инвестицию при фактическом состоянии рынка по сложившейся на рынке цене.

Затраты, расходы, себестоимость, полная стоимость строительства (Investments) является ценой, заплаченной за приобретение товаров или услуг в процессе производства новых товаров и услуг, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги.

Выручка, доход (Income) – это денежные поступления от реализации продукции, услуг, от сдачи в аренду продажи недвижимости.

Прибыль (Profit) – это разность между выручкой, доходом (Income) и затратами (Investments).

Валовая прибыль (Gross Profit) – до налогообложения.

Чистая прибыль (Net Profit) – после налогообложения.

Доходностью называется отношение прибыли (Profit) к затратам (Investments).

Рентабельностью называется отношение прибыли (Profit) к выручке, доходу (Income).

Сроком окупаемости («простой» срок окупаемости, payback period) называется продолжительность периода со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение.

При этом датой начала срока окупаемости является момент осуществления первой оплаты расходов, связанных с осуществлением инвестиционного проекта. Датой окончания срока окупаемости является день, когда исчисленная нарастающим итогом сумма чистой прибыли от реализации инвестиционного проекта с амортизационными отчислениями превысила исчисленную нарастающим итогом сумму всех затрат, связанных с реализацией инвестиционного проекта.

Для организаций, осуществляющих реализацию одного инвестиционного проекта наряду с иной деятельностью, срок его окупаемости определяется независимо от результатов деятельности организации в целом. При этом организация обязана вести раздельный учет доходов и расходов по данному инвестиционному проекту или применять методологию бухгалтерского учета, которая позволяет определить доходы и расходы, относящиеся к инвестиционному проекту.

При оценке эффективности срок окупаемости, как правило, выступает только в качестве ограничивающего критерия.

Точка безубыточности – это объем продаж, при котором чистая прибыль становится равной нулю.

Приведенная система определений представляется пригодной для российского рынка недвижимости. Необходимость для российского рынка детализации по функциональному назначению основных типов (у нас они называются «виды», «подвиды») коммерческой недвижимости на более мелкие категории (например – гостиничную, общественного питания, развлекательную и др.) не требует дальнейшего обсуждения, так как не противоречит международному пониманию основных типов. Вместе с тем, жилую недвижимость в России относят к отдельному виду. Что касается отнесения к коммерческой исключительно многосемейной (т. е. не односемейной) жилой собственности – то девелопмент коттеджных поселков, несомненно, также можно рассматривать как комплексный девелопмент многосемейной жилой собственности, объединяющей односемейные дома.

В данной системе определений необходимо обратить внимание на соотношение понятий ликвидность и реализуемость. Второе понятие экономически шире, чем первое, и позволяет сделать вывод, что ликвидность – это реализуемость по накопленной к определенному моменту инвестиционной стоимости, определяющая возможность (точку) безубыточного выхода инвестора из проекта на любой стадии.

В связи с изложенным представляется важным уточнить, что определение ликвидности конкретного проекта как актива не является задачей собственно инвестиционного анализа рынка, в ходе которого производится только предварительная оценка финансовой реализуемости на основании среднерыночных затрат и среднерыночной доходности типового девелопмента. Определение текущей ликвидности конкретного проекта – это задача инвестиционного анализа конкретного проекта и инвестиционного проектирования или управления проектом (на любой стадии). Выполняется она инвестиционным консультантом и (или) управляющим проектом (девелопером), и осуществляется на основании не только анализа рынка, но и сначала укрупненного, а затем все более детализированного исследования конкретных инвестиционных затрат и параметров финансирования конкретного проекта. Нередко на практике (в том числе по канонам CCIM Institute – в обязательном порядке) инвестиционный консультант в интересах девелопера последовательно обеспечивает функции:

– инвестиционного анализа рынка,

– проектного маркетинга,

– инвестиционного проектирования,

– а иногда и экономического управления проектом, включая реализацию продуктов проекта.

Практически реализация набора этих функций, вместе с функцией технического заказчика по проектированию и строительству, составляет полный цикл fee-development (наемного профессионального девелопмента).

Системное применение финансового инвестиционного анализа рынка в рамках и в интересах всего комплекса перечисленных функций управления инвестициями в девелопменте сводится к трем обобщенным целям:

1) прогнозирование инвестиционной привлекательности и рисков определенного рынка (сегмента);

2) прогнозирование инвестиционной эффективности и рыночных рисков определенного проекта;

3) поиск рыночных закономерностей и механизмов, позволяющих разработать управленческие шаги по повышению эффективности и снижению рисков определенного проекта на определенном рынке (проектный маркетинг).

Необходимо подчеркнуть, что инвестиционный анализ всегда, по определению, направлен на формирование прогноза о некоем будущем в пределах инвестиционного горизонта предполагаемого девелопмента.

На уровне прикладного применения в управлении проектами под инвестиционным анализом рынка недвижимости понимается системный процесс получения и анализа инвестиционно значимой информации о рынке, необходимой на различных стадиях финансирования проектов на рынке недвижимости для достижения целей и задач:

– обеспечения ликвидности (рыночной реализуемости) создаваемой недвижимости;

– снижения рыночных рисков инвестиций в создание ликвидной недвижимости;

– управления экономической эффективностью инвестиционных проектов (потоками затрат и доходов по объемам и срокам).

В общем случае управление эффективностью и стоимостью инвестиционного проекта различается в трех фазах жизненного цикла проекта, разграниченных по признаку состава финансовых потоков:

– прединвестиционная фаза – с момента замысла инвестиционного проекта до начала денежных потоков инвестиционных затрат (группа процессов инициирования и планирования по PMBoK);

– инвестиционная фаза – с момента начала инвестиционных затрат до начала денежных потоков выручки от реализации продуктов инвестиционного проекта (при этом замысел проекта в течение данной фазы может претерпевать изменения);

– операционная фаза – с момента начала выручки до конца инвестиционного горизонта проекта, т. е. до завершения проекта (при этом замысел проекта может продолжать претерпевать изменения, а также инвестиционные затраты могут продолжаться или возобновляться помимо операционных затрат).

Отдельно рассматривается управление эффективностью и стоимостью проекта в ликвидационной фазе, в зависимости от причин, обстоятельств и сроков ликвидации проекта.

1.3. Соотношение фаз инвестирования и градостроительных стадий девелопмента

Жизненный цикл девелоперского проекта, с учетом градостроительного законодательства, включает следующие стадии.

А. Предпроектная стадия.

Б. Стадия проектирования.

В. Стадия строительства.

Г. Стадия реализации.

Д. Стадия эксплуатации (операционная).

А. Предпроектная стадия включает этапы (задачи):

1) анализ рынка недвижимости;

2) подбор объекта девелопмента;

3) формирование замысла и концепции проекта;

4) подготовка объекта к девелопменту (расселение, освобождение, снос и др.) – по необходимости;

5) оформление предпроектной исходно-разрешительной документации (ИРД), включая проведение инженерных изысканий и согласование технических условий присоединения к инженерным сетям (по необходимости);

6) разработка финансовой схемы, организация финансирования, привлечение кредитных и инвестиционных средств;

7) разработка задания на архитектурно-строительное проектирование.

Б. Стадия проектирования включает этапы (задачи):

1) формирование профильного состава исполнителей проектирования, заключение договоров;

2) привлечение профильных консультантов по маркетинговым параметрам проектирования и по реализации площадей (маркетологов, брокеров и др.);

3) контроль и координация процесса проектирования и промежуточных согласований;

4) получение положительного заключения государственной экспертизы проектной документации;

5) оформление разрешения на строительство (реконструкцию).

В. Стадия строительства (реконструкции) включает этапы (задачи):

1) формирование профильного состава исполнителей строительства (реконструкции), заключение договоров;

2) заключение договоров на привлечение долевых инвестиций (по необходимости);

3) контроль и координация ведения строительных работ, снабжения и инженерно-технического обеспечения, качества строительства и сметных расходов;

4) организация ввода объекта в эксплуатацию;

5) оформление прав собственности.

Г. Стадия реализации включает этапы (задачи):

1) маркетинг, реализация площадей (заключение договоров с арендаторами, покупателями и др.);

2) расчеты с кредиторами и долевыми инвесторами проекта;

Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие

На начальном этапе становления рынка недвижимости и девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности) в переходной экономике России технико-экономические параметры будущих проектов определялись эмпирически, на основе субъективного экспертного мнения архитекторов, маркетологов и менеджеров рынка недвижимости (девелоперов, брокеров, риелторов и др.). За 25 лет с 1991 по 2015 г. такая практика еще не полностью себя изжила.<br /> Обобщая 25-летний опыт развития рынка, настоящее учебное пособие кратко излагает научно обоснованный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, который разрабатывался и внедрялся в том числе и авторами настоящего пособия.<br /> Учебное пособие по дисциплине «Девелопмент недвижимости» рассчитано как на студентов бакалавриата и магистратуры по направлениям «Экономика» и «Менеджмент» в соответствии с Федеральными стандартами образования, так и на широкий круг профильных специалистов и руководителей частного и государственного сектора управления инвестиционно-строительной деятельностью в Российской Федерации.

Внимание! Авторские права на книгу "Девелопмент недвижимости. Учебное пособие" (Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В.) охраняются законодательством!