Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография

Касьяненко Т.Г., Краснова А.Д.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 26.09.2018 ISBN: 9785392285839 Язык: Объем текста: 269 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Особенности зданий-памятников как объектов культурного наследия (ОКН) и как объектов оценки

Глава 2. Особенности оценки нематериальных компонент недвижимых объектов культурного наследия

Глава 3. Теоретические основы оценки недвижимых ОКН

Глава 4. Практика оценки рыночной стоимости зданий-памятников — объектов культурного наследия

Заключение

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 4.
Практика оценки рыночной стоимости зданий-памятников — объектов культурного наследия

4.1. Зарубежный опыт охраны и оценки зданий-памятников

4.1.1. Особенности охраны объектов культурного наследия за рубежом

Историческое имущество может обладать юридической или законной защитой в силу своего культурного и экономического значения. Многие правительства приняли меры по защите конкретных объектов исторического имущества или обеспечивают защиту в целом территориям, представляющим особый архитектурный или исторический интерес.

Частные организации также играют существенную роль в развитии охраны и распространении знаний об объектах исторического имущества. В некоторых случаях объекты исторического имущества также приносят экономический эффект из-за распространения туризма в тех областях, где они расположены.

Весьма любопытным представляется рассмотрение особенностей систем охраны недвижимых ОКН в некоторых зарубежных странах. Дадим информационную сводку по этому вопросу.

В Республике Беларусь основными нормативными актами, регулирующими оценку недвижимости, являются:

– Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь»;

– стандарты оценки стоимости объектов гражданских прав (СТБ 52.0.01-2011, СТБ 52.0.02-2011, СТБ 52.3.01-2011) и

— Технический кодекс установившейся практики ТКП 52.3.01-2011.

Но на проведение оценки зданий — памятников истории, архитектуры и градостроительства действие перечисленных законодательных актов и стандартов не распространяется.

В своей деятельности белорусские оценщики зданий — памятников истории, архитектуры и градостроительства руководствуются «Инструкцией по оценке стоимости памятников архитектуры, истории, градостроительства в составе недвижимых материальных историко-культурных ценностей», утвержденной приказом Министерства культуры Республики Беларусь № 196 от 30.08.2007. Расчет стоимости объектов оценки выполняется тремя походами: Затратным, Доходным и Сравнительным. Учитывая неразвитость рынка зданий-памятников, применение Сравнительного подхода носит необязательный характер, в то время как расчет стоимости Затратным подходом является обязательным.

Стоимость недвижимых памятников истории, архитектуры и градостроительства определяется как в текущем, так и в наиболее эффективном использовании. Однако при определении рыночной стоимости земельного участка в республике не предусматривается оценка стоимости культурного слоя.

При определении первоначальной стоимости объекта оценки и нереставрационных вмешательств используются проектно-сметная документация или сборники укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС-96). Использование сметных расчетов наиболее точно описывает все особенности объекта оценки. Также следует отметить, что отдельно определяется первоначальная стоимость подлинной части, реставрационных замен и нереставрационных вмешательств.

Внешнее удорожание объекта определяется как увеличение стоимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект оценки. Собственно нематериальный «актив», отличающий здание-памятник от обычного здания, учитывается именно в расчете внешнего удорожания. Для объектов недвижимости, являющихся памятниками архитектуры, истории и градостроительства, при расчете внешнего удорожания должны учитываться специфические (нематериальные) факторы, отражающие историко-культурную значимость объекта, к которым относятся:

— датировка (время создания объекта);

— авторство;

— уникальность (редкость);

— историческая (мемориальная) ценность;

— историко-художественная ценность;

— технологическая ценность;

— градостроительная (ансамблевая) ценность;

— сохранность исторической функции;

— характер декора фасада и интерьеров.

Кроме того, при расчете коэффициента капитализации и ставки дисконтирования учитываются дополнительные риски, связанные с управлением «историчным» объектом недвижимости. Величина дополнительной премии за риск определяется экспертно. При этом дополнительно проводятся корректировки, учитывающие «историчность» объекта оценки. Величина корректировок обычно определяется экспертным методом и имеет достаточно высокую субъективность. Таким образом, можно сделать вывод о том, что, несмотря на наличие в Республике Беларусь специальной методики по оценке зданий — памятников истории, архитектуры и градостроительства, она все же не учитывает в полной мере всю специфику такого рода объектов.

На Украине в настоящее время имеется 1,4 тыс. городов и поселков и свыше 8 тыс. сел с ценным культурным наследием. Постановлением Кабинета Министров Украины утвержден Список исторических населенных городов и поселков городского типа, в который вошел 401 населенный пункт. На государственном учете находится: 51 364 памятников истории, в том числе 142 — национального значения; 16 293 памятников архитектуры, градостроения и садово-паркового искусства, в том числе 3541 национального значения; 5926 памятников монументального искусства, в том числе 44 национального значения.

Общее количество памятников, находящихся на государственном учете Украины, превышает 130 тыc. Важными центрами сохранения культурного наследия являются историко-культурные заповедники, из которых функционирует 61, из них 14 национальных. Среди памятников национального значения имеется несколько комплексов, отнесенных к Списку всемирного культурного наследия ЮНЕСКО. Это ансамбли Киево-Печерской лавры, Софии Киевской и исторического центра Львова.

Отдельного внимания заслуживают фортификационные сооружения Украины, сотни замков Подолья и «Золотой подковы Львова», а также крепости. Их количество приближается к 3000. В замках также хранятся произведения искусства и исторические реликвии: картины, оружие, амуниция, скульптура, мебель и др.

Самые большие потери архитектурное наследие Украины понесло в период с 1920 до 1988 г. Больше всего пострадали памятники церковной архитектуры ‒ потеряно свыше 50% от общего их количества. Только за последние пять лет на Украине сгорело более 20 церквей.

На Украине в настоящее время насчитывается 1900 деревянных храмов, две трети из которых находятся на Западной Украине, в том числе 600 ‒ на Львовщине. Подавляющее большинство деревянных храмов передано в пользование религиозным общинам, а эксплуатировать такие церкви очень тяжело ввиду наличия Охранного договора относительно отопления, электропроводки. Кроме того, религиозная община должна придерживаться определенных правил: не перерисовывать древнюю живопись, не переделывать иконостас и т. п.

В 2005 г. Министерство культуры Украины начало государственную программу сохранения памятников деревянной сакральной архитектуры Украины, которая должна была действовать до 2010 г. Программой предусматривалось составление перечня деревянных церквей, которые сохранились до нашего времени, изучение их состояния, а также проведение необходимых работ по реставрации. Учитывая количество церквей, уничтоженных в 2006 и 2007 гг., уже после начала работы программы, эффективность ее не очень высока.

Большая проблема и с сохранением, так называемого, «щита Европы» — украинских замков и крепостей, ‒ фортификационных сооружений эпохи Средневековья и Возрождения, подавляющее большинство которых (около 500) ‒ в руинах. На государственном учете состоят всего 99 замков, которые имеют охранные номера.

Еще одно опасное явление ‒ так называемая, черная археология, — раскапываются и уничтожаются курганы, валы, городища. Все выкопанное идет преимущественно в частные руки без описаний и отчетов, цивилизованного научного исследования, — тем самым идет уничтожение археологических памятников.

По оценкам украинских специалистов основные причины потери тех или других объектов архитектурного и археологического наследия являются:

— причины утилитарного характера — 19%;

— войны и революции — 8%;

— стихийные беды (преимущественно пожары) — 4%;

— государственная политика уничтожения — 60%;

— низкий культурный уровень местного руководства и населения, что приводит к «неосознанному вандализму» — 9%.

Недостаточное финансирование мероприятий по охране объектов культурного наследия в течение последних десятилетий привело к еще большему ухудшению состояния памятников. В отдельных регионах Украины до 50% объектов культурного наследия находится в неудовлетворительном состоянии, а каждый десятый — в аварийном. Срочные противоаварийные и консервационные работы необходимо провести более чем на 300 памятниках архитектуры национального значения.

Таким образом, можно отметить, что к сожалению, памятники Украины на сегодняшний день не получают надлежащей защиты со стороны уполномоченных государственных органов и должностных лиц, в чью компетенцию входит создавать соответствующий режим сохранения культурного наследия.

На момент провозглашения независимости Украина подтвердила присоединение к Гаагской конвенции (1954 г.), Международной Конвенции «Об охране культурного и природного наследия» (1972 г.), а также подписала другие международные акты и документы относительно охраны памятников культуры и обязалась привести свое законодательство в этой сфере к требованиям Конвенции.

Основными нормативно-правовыми актами, которые регулируют правовой режим сохранения и использования объектов, причисленных к культурному наследию Украины, стал ряд законов, среди которых — законы «Об охране культурного наследия» (от 08.06.2000) и «О перечне объектов культурного наследия, которые не подлежат приватизации» (от 23.09.2008). Текст второго закона сопровождает приложение, которое, собственно, и содержит список «неприкосновенных» объектов. Список состоит из 2464 памятников культуры, истории, архитектуры, монументального искусства, которые остаются на попечении государства. Этим списком государство определило перечень объектов, «которые могут рассчитывать» на государственную охрану и поддержку, реставрацию и тому подобное. Формально остальные объекты можно приватизировать.

Закон Украины «Об охране культурного наследия» (далее ‒ Закон) является основным документом, который регулирует правовые, организационные, социальные и экономические отношения в сфере охраны культурного наследия. Как и в российском Законе № 73-ФЗ, в нем даны определения базовых понятий (культурное наследие, памятник, охрана культурного наследия, исторический населенный пункт, консервировация, музеефикация и проч.). Все ОКН разделены на сооружения, комплексы и выдающиеся места (ср. с российским разделением на памятники, ансамбли и достопримечательные места), по категориям (национального и местного значения), а также по видам: археологические, исторические, монументального и садово-паркового искусства, ландшафтные, архитектуры и градостроения. Раздел ІІІ посвящен порядку государственной регистрации ОКН в Государственном реестре недвижимых памятников Украины по соответствующим категориям. Раздел ІV рассматривает права собственности на памятники, механизм денежной оценки, права преимущественной покупки памятников, порядок принудительного отчуждения или изъятие памятников. Раздел V определяет порядок обеспечения охраны памятников культурного наследия (запрещение сноса, содержание и использование памятников, заключение охранных договоров, порядок предоставления в пользование юридическим и физическим лицам, консервации, реставрации, реабилитации, музеефикации, ремонта и приспособления памятников). В Законе также (ст. 32) определены зоны охраны: зоны регулирования застройки, зоны охраняемого ландшафта, зоны охраны археологического культурного слоя. Раздел VIII определяет ответственность за повреждение, разрушение, уничтожение памятников, порядок наложения и применения финансовых и административных санкций органом охраны культурного наследия.

В соответствии с Законом памятник национального значения должен, кроме критерия аутентичности, отвечать, по крайней мере, одному из следующих критериев:

• оказать значительное влияние на развитие культуры, архитектуры, градостроительства, искусства страны;

• иметь непосредственную связь с историческими событиями, верованиями, жизнью и деятельностью выдающихся людей;

• представлять собой шедевр творческого гения, являться этапным произведением выдающегося архитектора;

• являться произведением исчезнувшей цивилизации или стиля искусства.

Памятник местного значения должен, кроме критерия аутентичности, отвечать одному из следующих критериев:

• влиять на развитие культуры, архитектуры, градостроительства, искусства населенного пункта или региона;

• иметь непосредственную связь с историческими событиями, верованиями, жизнью и деятельностью выдающихся людей населенного пункта или региона; быть произведением выдающихся архитекторов или деятелей искусства;

• являться культурным наследием национальных меньшинств или этнических групп.

Было принято также 12 постановлений и распоряжений, среди которых распоряжение, касающееся Государственной программы сохранения и использования памятников деревянной сакральной архитектуры на 2006‒2011 гг. и постановление Кабинета Министров Украины от 26.09.2002 «Об утверждении Методики денежной оценки памятников» (далее — Методика).

Действие Методики распространяется на случаи проведения субъектами оценочной деятельности денежной оценки памятников и только что выявленных объектов культурного наследия до решения вопроса о занесении их в Государственный реестр недвижимых памятников Украины.

Пункты Методики разделяются на два раздела:

1. Денежная оценка археологических памятников;

2. Денежная оценка памятников архитектуры и градостроения, а также исторических, ландшафтных, монументального и садово-паркового искусства.

В Методике определен список документов, необходимых для выполнения работ по оценке стоимости памятника (это, прежде всего, паспорт и охранный договор), перечислены базы оценки (виды применяемых оценочных стоимостей), а также описаны особенности применения подходов оценки к оценке зданий-памятников.

В Болгарии статьей 54 Конституции 1991 года каждому гражданину страны гарантировано «право пользования общечеловеческим и национальным культурным наследием». В Конституции существует положение о том, что государство должно «заботиться об охране исторических, национальных и культурных ценностей», и закреплены задачи государства в этой области. Статус зданий-памятников определен также в Гражданском кодексе, законодательстве о градостроении и об охране природы. Закон о памятниках культуры и музеях от 04.04.1969 прописывает меры по охране памятников истории и культуры, утверждает особый статус в отношении археологических резерватов. В Положении об устройстве и задачах Национального института памятников культуры (одобренном постановлением Совета Министров от 13.12.1976 № 93) также отражены отдельные моменты, касающиеся объектов культурного наследия. Министерством культуры было издано несколько распоряжений в отношении ОКН, таких как «Об определении цены памятников культуры, предоставленных музеям», «Об утверждении недвижимости памятниками культуры», «Об использовании и показе объектов культурного наследия» и т. д.

Министерство культуры Болгарии в соответствии с предложением Национального института памятников культуры объявляет памятником какой-либо значимый объект обязательно с учётом мнения представителей общины, занимающей территорию местоположения соответствующего ОКН. Памятники культуры и искусства, в соответствии с законодательством страны классифицируются по различным критериям на памятники мирового, национального, местного и познавательного значения в зависимости от их исторической ценности. В Болгарии существуют особые юридические лица, специализирующиеся на охране ОКН, с помощью которых также осуществляется государственная политика по их охране. Это некоммерческие организации в культуре (например, Центр по консервации и реставрации художеств или Центральная лаборатория исследований), а также коммерческие организации по изучению, проектированию и исполнению консерваций и реставраций памятников архитектуры и их среды. В соответствии с законодательством Болгарии, памятники культуры и искусства могут находиться в частной, общинной, государственной собственности и собственности юридических лиц. При этом все ОКН находятся под защитой государства и преподносятся как общенародное достояние. В соответствии с законодательством на собственников и пользователей подобных объектов устанавливаются разного рода обязанности.

Законодательство в европейских странах защищает историческое и культурное наследие. В большинстве таких объектов невозможно вести реновационные работы. В некоторых странах законодательство запрещает менять что-либо во внешнем виде объекта, например цвет стен или даже оттенок. Также не получится пристроить террасу, любое другое дополнительное помещение или убрать ненужный чулан. Известны случаи, когда в прекрасном доме с огромным садом, потрясающим видом и роскошным внутренним убранством, но с техническими характеристиками позапрошлого века, было запрещено проводить электричество и ставить отопительное оборудование.

В некоторых странах при покупке исторических объектов можно воспользоваться льготными программами. В Чехии, например, существует около 20 дотационных программ, за счет которых можно реконструировать замки и крепости, открыть в них музеи, отели, развлекательные центры, санатории. При покупке исторического объекта не стоит забывать и о налогах. В каждой стране они разные. Так, в Чехии при совершении сделки необходимо платить налог на покупку недвижимости в размере 4% стоимости. Ежегодный налог на недвижимость здесь невысок: например, за замок с парком 8 га владелец платит € 400 в год.

В Великобритании насчитывается несколько сотен замков. Все они находятся в разной степени сохранности. Часть из них принадлежала или принадлежит королевской семье, другие особняки принадлежали лордам. Нередко замки переделывают в отели.

В этой стране заинтересовались памятниками Средневековья в начале XVIII в., и уже в 1882 г. вышел первый специальный Закон об объектах культурного наследия. На текущий момент законодательство Великобритании не содержит какого-либо закона об охране и использовании памятников культуры. Но в последние 50 лет были приняты некоторые законодательные акты, в которых содержатся главные положения по охране памятников. Эти законы послужили основой для издания некоторых правительственных постановлений, резолюций правительственных и научно-консультационных органов, а также некоторых общественных организаций.

К ним относятся законы о правах местных органов управления в отношении исторических зданий (1962 г.), о пустующих церквах и иных культовых сооружениях (1969 г.), о планировании городского и сельского строительства (1971, 1972 и 1974 гг.), о памятниках старины и археологических зонах (1979 г.), о национальном наследии (1980, 1983 и 1985 гг.).

Государственный секретарь по вопросам окружающей среды, Госсекретарь по вопросам культуры, СМИ и спорта в настоящее время ответственны за некоторые аспекты охраны объектов культурного наследия. Так, проблемы финансирования археологических изысканий и раскопок в тех районах, где есть археологический или исторический интерес, находятся в ведении государственного секретаря и местного муниципалитета.

В 1947 г. Законом о планировании городского и сельского строительства был установлен государственный учет памятников архитектуры, в то время как ранее памятники старины регистрировались в целом. Для того чтобы внести памятник в список объектов, охраняемых государством, здание должно изучаться не как изолированный объект, а как часть ландшафта или комплекса обстановки, исторически с ним связанной.

Согласно законодательству страны, мероприятия по охране и использованию памятников архитектуры должны проводиться исключительно после консультаций с профессиональными научными организациями, состав которых определяется Госсекретарем. Члены таких организаций, как например, Королевская комиссия по памятникам старины Шотландии и Уэльса, Королевская корпорация архитекторов Шотландии, Национальный музей Уэльса, Кембрийская археологическая ассоциация, обязательно должны быть включены в состав таких научных организаций. Следует отметить, что в 1983 г. в Великобритании открылась независимая организация под названием Комиссия по историческим строениям и памятникам Англии «Английское наследие», включавшая в себя два комитета по консультациям, занимающихся памятниками старины и историческими строениями соответственно. Анализируя английский опыт, можно заметить огромную роль неправительственных организаций при решении проблем охраны и использования ОКН. Подобный опыт был бы полезен и для России.

Краснова А.Д. Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография

Краснова А.Д. Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография

Целью настоящего издания является изучение мирового и отечественного опыта стоимостной оценки недвижимых объектов культурного наследия (ОКН), которая ввиду специфики этих объектов и присущей им уникальности является достаточно сложной и недостаточно проработанной. У практикующих оценщиков недвижимости возникает множество проблем, которые требуют своего разрешения, поскольку существующие методики оценки зданий – памятников истории и культуры несовершенны и не удовлетворяют в полной мере потребностям практики. В частности, не получил достаточного освещения в методической литературе вопрос оценки особых стоимостных факторов, таких как сервитут и престижность, а от того, насколько качественно будет проведена оценка этих факторов, зависит в целом и результат оценки, его точность.<br /> Специфика книги состоит в исследовании и проработке не только практических, но и теоретических аспектов стоимостной оценки недвижимости такого рода, в частности вопросов корректности используемой терминологии в данной сфере, выбора вида оценочных стоимостей для различных функций оценки и особенностей методологии оценки зданий-памятников.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2018 г.<br /> Книга предназначена студентам экономических специальностей, занимающимся изучением проблем оценки недвижимой собственности (дисциплина «Оценка недвижимости»), слушателям программ переподготовки по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», готовящимся к профессиональной оценочной деятельности. Она будет полезна и широкому кругу уже практикующих специалистов – в первую очередь, оценщикам недвижимости, а также менеджерам, инвесторам, сотрудникам кредитных отделов банков, страховых компаний и всем лицам, интересующимся вопросами стоимостной оценки зданий-памятников.

Внимание! Авторские права на книгу "Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография" ( Касьяненко Т.Г., Краснова А.Д. ) охраняются законодательством!