Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография

Касьяненко Т.Г., Краснова А.Д.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 26.09.2018 ISBN: 9785392285839 Язык: Объем текста: 269 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Особенности зданий-памятников как объектов культурного наследия (ОКН) и как объектов оценки

Глава 2. Особенности оценки нематериальных компонент недвижимых объектов культурного наследия

Глава 3. Теоретические основы оценки недвижимых ОКН

Глава 4. Практика оценки рыночной стоимости зданий-памятников — объектов культурного наследия

Заключение

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 3.
Теоретические основы оценки недвижимых ОКН

3.1. Сравнительный анализ существующих методик оценки зданий-памятников и основные проблемы их применения

3.1.1. Известные авторские методики, их достоинства и недостатки

В настоящее время известны методики, в которых даны отдельные предложения по уточнению алгоритмов применения традиционных подходов в оценке недвижимости для оценки недвижимых ОКН, однако они основаны на экспертных или нормативных коэффициентах, которые не имеют рыночной базы для обоснования. К ним относятся:

1) Проект стандарта Российского общества оценщиков «Оценка недвижимых памятников истории и культуры» (СТО РОО 21-05-97), где предложена следующая формула:

С = ВС × (1 + Е) × t × (1 – k) × Kк,

где С — стоимость памятника, учитывающая его историческую и культурную ценность;

ВС — восстановительная стоимость в ценах и тарифах на дату оценки;

Е = 1 / Т — нормативный коэффициент утраты первоначального состояния, где Т — нормативный срок эксплуатации объекта, предусмотренный поколением создателей (деревянный 25–50 лет, каменный 75–100 лет);

t — срок фактического существования ЗП с момента его возведения до года установления страховой стоимости;

k = Кф (м / М) — коэффициент обновления памятника, где Кф — процент восстановления утраченной первоначальной формы, определяется экспертно и устанавливается в диапазоне от 0 до 1; м — объем новых материалов, не принадлежащих эпохе возведения памятника; М — фактический объем материалов образующих памятник;

Кк — коэффициент корректировки, частично учитывающий фактор историко-культурной ценности при расчете величины ВС памятника, принимаемый равным 1 / 1,5 = 0,67 (если это константа, то почему ее сразу не выставить в формулу числом? — авт.).

При использовании методики РОО, ее авторы исходили из того, что наряду с определением восстановительной стоимости ЗП необходимо учитывать объективное нарастание стоимости памятника за счет его историко-культурной ценности с учетом времени его существования (1 + Е) × t и уменьшение стоимости, вызванное проводимыми реставрационно-восстановительными работами (1 – k).

2) Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, разработанная коллективом авторов и АНО «Центром независимой оценки» [20]. Методика интересна детальностью проработки концепции процесса оценки ЗП и разработкой структуры отчета об оценке недвижимого ОКН. Однако она устарела в ряде аспектов (в цитировании нормативно-правовой базы, ссылках на отмененные стандарты, представлении видов оценочных стоимостей) и не дает ответов на проблемы, связанные с методологией оценки ЗП.

3) Методика денежной оценки памятников (постановление № 1447 кабинета министров Украины от 26.09.2002) [145]. В методике приводятся формулы для «денежной оценки» археологических памятников и памятников архитектуры и градостроительства, а также исторических, ландшафтных, монументального и садово-паркового искусства. Действие этой Методики распространяется на случаи проведения субъектами оценочной деятельности денежной оценки памятников и только выявленных ОКН до решения вопроса о занесении их в Государственный реестр недвижимых памятников Украины. Методика применяется для целей отчуждения; передачи во владение, пользование, управление; передачи в аренду; переоценки основных фондов для целей бухгалтерского учета; передачи в залог; передачи в уставный фонд хозяйственного общества; страхования и других случаев, предусмотренных законодательством.

4) Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости памятников архитектуры Министерства культуры республики Узбекистан (Самарканд, 2002 г.).

5) Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия (одобрены к применению Советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития на заседании СОД от 23.06.2015). Этот недавно принятый документ имеет своей целью конкретизацию требований и процедур, прописанных в фсо-7, в отношении оценки ОКН. Он затрагивает и регламентирует основные понятия данной сферы, цели оценки, виды стоимости, подходы и методы оценки, требования к результатам оценки и содержанию отчета об оценке ОКН. Эти Методические рекомендации охватывают ситуации оценки недвижимых ОКН в целом, включая вопросы оценки земельных участков. Ее слабое место — в определении видов оценочных стоимостей для соответствующих функций оценки. Они заданы директивно, без какого бы то ни было анализа определений видов оценочных стоимостей. Кроме того, оценка особых (нематериальных) стоимостных факторов осталась без внимания. Однако в целом процедура оценки недвижимых ОКН прописана весьма грамотно и подробно.

Ни одна из перечисленных методик не является обязательной. При этом следует отметить, что в проекте СТО РОО 21-05-97 и в методике Минкульта РФ правильно отражено наличие таких ценообразующих факторов, как обременения, преимущества, престиж, нематериальные «активы» и т. п., однако полностью отсутствуют алгоритмы стоимостного расчета этих факторов. Предложен лишь ряд «формул» и «коэффициентов», в которых, якобы, учтены эти ценообразующие факторы. Отсутствие связи этих формул с рыночными факторами ставит проект СТО РОО и методику Минкультуры РФ в ряд недоработанных документов, требующих дальнейшего совершенствования, однако отдельные их положения, тем не менее, по-видимому, были использованы при разработке последней в списке методики оценки зданий — памятников как объектов культурного наследия.

Однако существует ряд авторских методик оценки ЗП, по существу представляющих собой попытки адаптации классических подходов к оценке именно недвижимых ОКН, рассматривающих вопрос отражения в стоимости ЗП тех особых стоимостных факторов, которые составляют специфику ЗП и которые рассмотрены нами в главе 2.

Каждая из авторских методик имеет свои особенности, достоинства и недостатки, которые предстоит выявить. Попутно нами произведены правки оценочной терминологии, данные в тексте, поскольку встречающиеся некорректности при использовании терминов оценки в авторских методиках часто затрудняют их восприятие.

Рассмотрим эти методики более подробно.

Методика Т. А. Славиной

Эта методика является самой ранней из рассматриваемых далее методик, ‒ земля в РФ в то время еще не была объектом рыночного оборота [88]. В ней даже речь идет не о стоимости, а о цене продажи ЗП, которая определяется по Т. А. Славиной в следующем виде:

Цпр = Со + Сохр + Сдпи – Зр – Сс,

где ЦПР ‒ цена продажи (стартовая цена) объекта на аукционе;

СО ‒ нормативная стоимость объекта оценки;

СОХР ‒ дополнительная стоимость недвижимых предметов охраны с учетом их историко-культурной ценности (по-видимому, включая фикстуры — авт.);

СДПИ ‒ стоимость охраняемых особо ценных предметов декоративно-прикладного искусства (ДПИ) и художественного убранства;

ЗР ‒ затраты на реставрацию предметов охраны; они состоят из сметной стоимости РВР по зданию-памятнику и сметной стоимости реставрации отдельных предметов ДПИ;

СС ‒ компенсационная стоимость сервитутов.

Как видно, наши представления о стартовой цене приватизации ЗП, изложенные в п. 2.1.1, согласуются с мнением академика Славиной. Однако стартовая цена не соответствует условиям свободной рыночной сделки, это не стоимость.

В качестве нормативной стоимости Со объекта оценки предлагается принимать наибольшую из трех стоимостей:

‒ балансовой;

‒ капитализированных арендных платежей (результат использования Доходного подхода);

‒ откорректированной стоимости аналога (результат использования Сравнительного подхода).

Для получения величины нормативной стоимости следует одну из трех предложенных выше величин умножить на коэффициент капитальности здания и коэффициент местных условий.

Дополнительную стоимость недвижимых предметов охраны, с учетом их историко-культурной ценности, предлагается определять суммированием произведений величины нормативной стоимости на коэффициент историко-культурной ценности каждого предмета охраны. Для предметов охраны, характеризующих объект в целом, коэффициент предлагается равным 0,3. А для предметов охраны, являющихся частью объекта, нормативную стоимость предложено определять как стоимость их воссоздания (восстановления — авт.) с тем же качеством, умноженную на коэффициент 0,6.

Вывод. Методика Т. А. Славиной разработана для определения стоимостных показателей зданий, сооружений и их частей при назначении цены продажи при внеконкурентной приватизации или стартовой цены при продаже на конкурсных условиях (аукционе). У нее есть существенный недостаток, ‒ она как самая ранняя нуждается в адаптации к современным реалиям и потому наименее применима в современных условиях.

Ее плюсом считается то, что хотя она разработана для оценки целого здания, она (гипотетически — авт.) применима и для отдельной его части. По методике возможно определение стоимости встроенного помещения, для чего нормативную стоимость объекта следует умножить на удельный вес продаваемой части объекта, который может определяться по различным параметрам. Остальные величины базовой расчетной формулы также необходимо брать только для оцениваемой части объекта. Однако заметим, что в современной оценочной практике применение Затратного подхода к оценке встроенных помещений (комнат, квартир и пр.) не рекомендуется в силу ряда причин. Среди них ‒ высокая погрешность расчетов, связанных с выделением части (встроенного помещения) из целого объекта (здания), а также отсутствие права собственности на долю земельного участка в землеотводе (кроме случаев ТСЖ, ‒ российского аналога кондоминиума).

Методика не предусматривает оценку земельного участка, на котором расположено здание-памятник. Она откровенно предлагает рассчитывать предполагаемую цену продажи ЗП, игнорируя все представления оценки о том, что оценщик работает с оценочными стоимостями. Тем самым, методика не в состоянии решать проблемы реализации многочисленных функций оценки, представленных далее в п. 3.2.2. Причиной этого является то, что она создавалась на заре возникновения оценки в России как новой рыночной профессии и самых начал усвоения новой прикладной теории, ‒ ее корни уходят в представления плановой экономики, использующей только Затратный подход.

Методика А. В. Лукова

Одной из современных методик оценки зданий и сооружений — объектов культурного наследия следует считать методику А. В. Лукова [и др.], изложенную им, прежде всего, в книге «Комплексная оценка зданий — памятников истории и культуры на рынке недвижимости» [72].

В этой методике представлена более совершенная модель оценки зданий-памятников, которую сам автор характеризовал как аналитическую, оптимизационную и прогнозную. Аналитическую, потому, что она основана на анализе состояния здания-памятника и величины его износа. Прогнозную, т. к. модель предполагает создание прогноза развития здания-памятника в целом и отдельных его конструктивных элементов, в частности. Он определил модель как оптимизационную, поскольку из всего множества факторов, влияющих на стоимость здания-памятника, выбирается ограниченное число наиболее существенных в оценке конкретного ЗП факторов.

А. В. Луков утверждает, что оценка «зданий-памятников» возможна всеми тремя подходами к оценке: Затратным, Доходным и Сравнительным, однако при оценке каждым из них необходимо учесть специфику объекта оценки как ОКН. Также А. В. Луков отмечает, что основным подходом, применяемым к оценке зданий-памятников, является, безусловно, Затратный подход. Проблематичность использования Сравнительного подхода вызвана невозможностью подбора аналогов, обусловленной пассивностью еще только формирующегося рынка зданий-памятников. Доходный подход трудно применим, так как, по мнению автора, большая часть зданий-памятников не предназначена и не может быть использована для получения дохода.

А. В. Луков полагает, что однозначно установить величину рыночной стоимости здания-памятника невозможно. По его мнению, рыночная стоимость ОКН — это диапазон между суммой, полученной Затратным подходом, и суммой, полученной применением Доходного подхода. При этом величина, полученная Затратным подходом, будет больше величины, полученной Доходным подходом [72, с. 170]. Иными словами, в результате применения Затратного подхода получается верхний предел рыночной стоимости, а в результате применения Доходного подхода — нижний предел рыночной стоимости. Здесь видится ошибка авторов методики в понимании рыночной стоимости, ее трактовка ими как стоимости, получаемой только в рамках Сравнительного (Рыночного) подхода, что категорически неверно, и почему это так, ‒ объяснено нами далее в п. 3.2.3. Рассуждения о соотношении результатов применения Затратного и Доходного подходов также неприемлемы и голословны. В каждом конкретном случае ситуация может быть совершенно различной.

А. В. Луков вводит в методику интегральный квалиметрический безразмерный показатель ценности здания-памятника по категориям ценности (Ко), который характеризует историко-культурную ценность (ИКЦ) зданий-памятников. При этом общая формула оценки стоимости ЗП выглядит так:

С = Св × (1 + Ко) × Ку × (1 — Ио) – Здп,

где С — стоимость (какая? — авт.) оцениваемого объекта;

Св ‒ восстановительная стоимость объекта, под которой Луков подразумевает либо стоимость нового строительства, либо сумму остаточной стоимости и затрат на реставрацию объекта:

при этом Среконстр. ≥ (≤) Снов.стр (хотелось бы знать значение этого условия (неравенства) для оценочных расчетов — авт.);

Ку — коэффициент уникальности здания памятника (обратим внимание на то, что этот показатель выделен мультипликативно и считается отдельно при наличии интегрального показателя ценности ЗП (Ко) — авт.);

Ио — общий износ здания-памятника в мультипликативной форме:

Ио = [1 — (1 — Ивн) × (1 — Имор) × (1 — Ифиз)],

где Ивн, Имор, и Ифиз — соответственно внешний (внешнее, экономическое устаревание — авт.), моральный (устаревшее и внесистемное представление о данном виде износа; в действительности здесь присутствует функциональное устаревание — авт.) и физический износ; Здп — приведенные на момент (дату — авт.) оценки дополнительные затраты по эксплуатации здания-памятника.

Сразу возразим, ‒ затраты по эксплуатации — элемент денежного потока в МДДП. Учет их, еще и дисконтированных, в рамках Затратного подхода, делают из него (предлагаемого подхода) некоего мутанта. В Затратном подходе эти расходы учитываются при оценке операционного функционального устаревания. Таким образом, налицо двойной учет одного и того же фактора.

Таким образом, в соответствии с данной методикой здания-памятники наиболее целесообразно оценивать Затратным подходом на основе восстановительной стоимости с учетом коэффициентов ценности, уникальности, совокупного износа и вычетом затрат по эксплуатации объекта. В этой базовой формуле стоимость земли не представлена.

А. В. Луков предлагает еще одну формулу для оценки объектов недвижимости — памятников истории и культуры Затратным подходом [72, с. 29]:

С = Збаз + Здоб1 = Св + Здоб2 + ЗРВР × (1 + Е) t,

где Збаз — базовые затраты [восстановления или замещения? — авт.] для оцениваемого здания;

Здоб1 — добавочные затраты, т. е. стоимость воспроизводства дополнительных преимуществ (недостатков), свойственных объекту оценки;

Св — затраты на воссоздание (восстановление? чего? — авт.);

Здоб2 — добавочные затраты на улучшение технических и потребительских свойств (чем принципиально отличаются от Здоб1? — авт.);

ЗРВР — затраты на ремонтно-восстановительные работы (РВР);

Е — ставка сложного процента;

t — время (период — авт.) проведения РВР.

Здесь опять прослеживается попытка учесть в рамках Затратного подхода временной фактор, но она (попытка) оформлена некорректно, с потерей знака суммирования по периодам проведения РВР (в соответствии с графиком их проведения по Охранному обязательству) в последнем слагаемом формулы. С другой стороны следует отметить попытку показать основные компоненты стоимости по Затратному подходу: во-первых, это стоимость восстановления (Св) (хотя она должна содержать прибыль предпринимателя и быть уменьшена на величину совокупного обесценения, но тогда это лишь ОСВ — остаточная стоимость восстановления, поскольку понятие стоимости восстановления (СВ) подразумевает стоимость объекта как нового — авт.) и во-вторых, это затраты на ремонтно-восстановительные работы (ЗРВР), что не вполне понятно: без начисления совокупного износа здесь видится двойной счет. Кроме того, обратим внимание на то, что у Славиной стоимость РВР вычитается, а здесь она добавляется, что по нашему мнению нелогично. Стоимость РВР должна рассчитываться предварительно (до процедур введения ЗП в рыночный оборот) калькуляцией всех затрат, созданием сметы РВР (или РВРР). Далее в оценке недвижимого ОКН (по специальной стоимости ‒ при приватизации или рыночной — на вторичном рынке) эта величина не должна участвовать в расчетах. В Затратном подходе в силу его алгоритма должно производиться начисление износов как потери стоимости по конкретным причинам. Действительно, если вводить затраты на РВР в Доходном подходе в денежные потоки, разнесенные по периодам, то мы будем иметь дело уже с инвестиционным проектом по восстановлению объекта недвижимости, а это не есть оценка его стоимости. Напомним, что текущая стоимость (PV) здания-памятника, получаемая в оценке Доходным подходом, и показатель эффективности инвестиционного проекта — чистая текущая стоимость (NPV), — как говорится, — «две большие разницы».

Изложенный выше подход не учитывает нематериальные факторы стоимости зданий и сооружений — объектов культурного наследия, в частности, их престижность. Поэтому далее А. В. Луков обращается к существовавшим (на время проведения его исследования) методикам оценки недвижимых ОКН Затратным подходом с учетом фактора престижности. При этом полагается, что престижность является нематериальным «активом». По мнению Лукова, общим недостатком подавляющего большинства методик является то, что используемые в них коэффициенты, учитывающие фактор историко-культурной ценности, определяются экспертно, т. е. субъективно и неточно, хотя заметим, что субъективизм лежит в природе оценки, а экспертные методы — основа методологии стоимостного оценивания. И речь здесь должна идти не о субъективизме, а о профессионализме оценщика.

А. В. Луков, говоря о «нематериальных активах» зданий-памятников, описывает их стоимость как разницу между стоимостью материальных активов, составляющих здание-памятник, и общей стоимостью этого здания-памятника. Соответственно стоимость нематериальных активов может быть получена как разница между стоимостью здания-памятника и стоимостью нового аналога, не являющегося памятником, при этом сопоставимого с памятником по техническим параметрам, местоположению и использованию.

Отметим, что, эта верная, по своей сути, мысль, не может иметь практического применения, так как очевидно, что неизбежно существующая разница между стоимостью оцениваемого ЗП и его аналогом обусловлена не только престижностью, но и множеством иных факторов, при этом выделить влияние именно фактора престижности из общего эффекта невозможно.

Пытаясь дать анализ особенностей ценообразования в сфере зданий-памятников, Луков выделяет ряд стоимостных факторов, позволяющих, по его мнению, «осуществлять процесс оценки поэтапно», с созданием базы отличительных качеств, «определяющих совокупность всех показателей, необходимых для расчета стоимости здания-памятника». Прежде всего, здание-памятник должно быть четко идентифицировано по пяти группам факторов, определяющих стоимость зданий-памятников [72, с. 38]:

1) факторы, определяющие форму и структуру здания-памятника;

2) факторы, определяющие состояние здания-памятника;

3) факторы, определяющие затраты ресурсов на воссоздание здания-памятника;

4) факторы (критерии), определяющие ценностные категории (чего? — авт.);

5) факторы, определяющие потребительскую стоимость ЗП (для какого субъекта? — авт.).

Отметим, что по терминологии Лукова под «ценностью» понимается историко-культурная ценность здания-памятника, а под потребительской стоимостью — экономическая ценность здания-памятника, т. е. восприятие здания-памятника как товара потребителями (текущим собственником? — авт.). Здесь можно проследить, что первый фактор связан с восстановительной стоимостью и функциональным устареванием, второй — с физическим износом. Третий фактор ассоциируется со стоимостью восстановления и величиной совокупного износа, а четвертый — справедливо должен быть учтен в оценке рыночной стоимости здания как ОКН как историко-культурная ценность ЗП. Пятый фактор — отражает ценность для текущего собственника (престижность владения), если рассчитывается стоимость в использовании. Отметим, что все эти несистемные рассуждения остаются на уровне рефлексии (размышления), ‒ они не могут быть оформлены в виде алгоритма конкретной методологии. А причина этого в том, что подобная идентификация не может быть реализована в рамках одной ситуации (когда одновременно оцениваются потребительная и рыночная стоимости), тогда как в алгоритме традиционного Затратного подхода каждый из факторов учтен (или может быть учтен) — каждый на своем месте, т. е. системно и без повторов.

При оценке Доходным подходом А. В. Луков исходит из предпосылки, что с течением времени историко-культурная ценность зданий-памятников возрастает. Согласимся с данным постулатом. В том числе, это связано с постоянным уменьшением количества зданий-памятников. Как уже отмечалось выше, величина, рассчитанная Доходным подходом, представляет собой, по мнению А. В. Лукова, нижний предел рыночной стоимости здания-памятника.

Чтобы учесть рост историко-культурной ценности зданий-памятников во времени, Луков вводит поправочный коэффициент (Ко) к реверсии капитала, рассчитывающийся по формуле [72, с. 174]:

,

где — интегральный квалиметрический безразмерный показатель ценности здания-памятника по категориям ценности, учитывающий увеличение историко-культурной ценности и соответственно увеличивающий стоимость здания-памятника;

Е — нормативный коэффициент утраты первоначального состояния:

Е = 1 / Т,

где Т — нормативный срок эксплуатации объекта, предусмотренный поколением создателей (деревянный 25‒50 лет, каменный 75‒150 лет);

К — коэффициент обновления памятника, рассчитываемый по формуле:

К = КФ (m / M),

где КФ — коэффициент восстановления утраченной первоначальной формы;

m — объем новых материалов, не принадлежащих эпохе возведения здания-памятника;

М — объем материалов, образующих памятник;

t — время прогнозного периода.

Доказательство адекватности введения данного поправочного коэффициента (Ко), хотя бы на примерах его применения в рамках Доходного подхода, отсутствует, как не представлен и полный алгоритм применения Доходного подхода для оценки ЗП. Кроме того, сама формула некорректна в ее математической записи.

Вывод. Основная идея методики А. В. Лукова ‒ это получение стоимости зданий-памятников применением Затратного подхода через величину восстановительной стоимости с учетом коэффициента ценности, уникальности, общего износа и вычетом затрат по эксплуатации объекта. Если эти дополнительные затраты по эксплуатации объекта считать избыточными, то в теории оценки они называются операционным функциональным устареванием, которое в формуле уже должно быть учтено в рамках начисления совокупного обесценения (Ио). Эти логические сбои, двойной учет факторов стоимости и / или отсутствие их учета (например, прибыли предпринимателя) являются следствием использования архаичных терминов (типа, «моральный» износ, «полная» стоимость восстановления и пр.), которые не соответствуют современной теории оценки, системной и рыночной.

Методика не проработана в достаточной мере конкретности. Она сложна в расчетах и на практике трудно применима. Некоторые (авторские) формулы представляются необоснованными (бездоказательными, некорректными). Неизвестно, какой вид стоимости может быть оценен ими и для каких целей заказчика методика может применяться.

Стоимость участка земли не рассматривается. Стоимостная оценка фактора престижности подменена введением интегрального коэффициента ценности. Применимость Доходного подхода только анонсирована.

Методика Е. Е. Яскевича

Один из ведущих российских методистов и практиков оценки Е. Е. Яскевич справедливо придерживается мнения, что такой специфичный вид недвижимости как объекты культурного наследия не имеют срока экономической жизни, поскольку имеют особое значение для общества в целом, которое не только не уменьшается, но и возрастает со временем.

Это особое значение и соответственно особую ценность признает и рынок недвижимости. По данным московских риелторов, исторические здания, используемые под офисы класса «А», продаются дороже, чем аналогичные объекты, не являющиеся памятниками, в среднем на 15–30%, а в отдельных случаях превышение может составлять и более 30% [131, с. 2].

Е. Е. Яскевич признает возможным использование двух подходов к оценке зданий-памятников: Затратного и Доходного при учете обычных ограничений по их использованию.

Предлагается определять стоимость здания-памятника Затратным подходом по формуле [131, с. 29]:

С = ВС × ПП × (1 – Ивн) + П – Иф – Сс + Сзу (+ / –) НВС,

где ВС — восстановительная стоимость улучшений земельного участка (стоимость здания, неотделимых улучшений, элементов благоустройства и т. п., т. е. всего, что расположенного на земельном участке);

ПП — прибыль предпринимателя для аналогичного сегмента рынка;

Ивн — относительная величина внешнего износа (устаревания — авт.);

П ‒ стоимость престижности;

Иф — физический износ, определяемый по формуле:

Иф = PV (Сом + Сорр),

где PV — знак приведения к текущей стоимости (PV);

Сом — стоимость отложенного ремонта общих мест;

Сорр — стоимость отложенных ремонтно-реставрационных работ (в наших обозначениях — РВРР — авт.);

Сс — стоимость сервитута;

Сзу — стоимость земельного участка;

НВС — неучтенные виды стоимости (учет индивидуальных особенностей для (конкретной заданной — авт.) цели оценки стоимостей в использовании [?] ‒ разработка и привязка индивидуального проекта, учет долгосрочных арендных договоров и т. п.).

Сразу заметим, что прибыль предпринимателя уже содержится в восстановительной стоимости (ВС), и ее незачем выносить еще раз множителем. Отметим также, что по непонятным причинам внешнее устаревание привязано к ВС [?], а функциональное устаревание проигнорировано. Считается, что отсутствующее в общей формуле функциональное устаревание (ФУ) рассчитывается при учете стоимости сервитута. Однако, как мы видим из перечисления факторов, определяющих престижность ЗП, в п. 2.1.2 (табл. 2.1), функциональное устаревание определяет и фактор престижности [?]. Налицо проблема двойного учета.

Невнятный член формулы — неучтенные виды стоимости (НВС) не определен со знаком. Если это дополнительные затраты, то их уместно отнести на ВС, а если доходы, то их наличие в формуле Затратного подхода неуместно, поскольку нарушает самое главное — концепцию подхода. Опять видится стремление и этого автора сформировать «микс» из известных подходов, базирующихся на независимых концепциях и имеющих жесткие алгоритмы. Попытка привлечь дисконтирование для учета фактора времени в компонентах формулы — Иф и НВС — показывает (как и в случае методики Лукова) смешение двух разных задач — оценку стоимости недвижимого ОКН и оценку эффективности инвестиционного проекта по восстановлению ЗП, что недопустимо.

При этом величину престижности предлагается определять в зависимости от шести факторов, в совокупности своей определяющих престижность [131, с. 23]:

1) значения (скорее, значимости — авт.) нематериального фактора стоимости объекта,

2) степени замещения первоначальных элементов (в конструкции ЗП),

3) местоположения ЗП,

4) его ликвидности;

5) соотношения (соответствия — авт.) наиболее эффективного использования земельного участка с текущей функцией здания,

6) функционального устаревания ЗП.

По каждому из шести критериев возможно определение баллов от одного до двух (см. табл. 2.2 в п. 2.1.2). Таким образом, при анализе престижности может быть получен результат от нуля до двенадцати баллов.

Е. Е. Яскевич однозначно разграничивает понятия «внешний износ» и «сервитут», утверждая, что сервитуты не являются внешним износом (устареванием — авт.) [131, с. 16], хотя и являются внешним фактором (поскольку накладываются государством — авт.), приводящим к снижению стоимости зданий-памятников.

Е. Е. Яскевич также определяет пределы возможностей оценщика по достоверной оценке стоимости зданий-памятников в зависимости от степени воздействия сервитута и престижности на стоимость ­объект оценки. Согласно его точке зрения, оценщик способен оценить стоимость в том случае, если сервитут и престижность оказывают совокупное влияние на стоимость улучшений в диапазоне от ‒40 до 250% [131, с. 24].

По Яскевичу, верхний диапазон тесно связан с предельным повышением стоимости — это стоимости, связанные с предельными величинами прибыли предпринимателя. Рыночные данные показывают, что ПП может достигать 150% (1 + ПП = 1 + 1,5 = 2,5 или 250%). При росте стоимости зданий-памятников культурного наследия свыше этой величины, можно утверждать, что стоимость НМА намного превышает стоимость его материального носителя. Выше этого диапазона Оценщик не в праве самостоятельно определять стоимость комплексного объекта.

Нижний диапазон стоимости тесно связан с влиянием сервитута и внешнего износа (устаревания — авт.). При достаточно сильном влиянии (при снижении стоимости не только в 2 раза, но и более — в 2,5 раза) Оценщик не в праве самостоятельно определять стоимость комплексного объекта.

В пределах указанных рамок оценщик может применять все три нормативных (? — неудачное определение для подходов оценки — авт.) подхода к оценке (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Используемые подходы к оценке по Яскевичу

В случае превышения верхнего предела оценщик имеет дело с чрезвычайно ценными памятниками, влияние престижности в которых значительно превышает стоимость материальной составляющей здания-памятника. В случае превышения нижнего предела оценщик имеет дело с развалинами.

По мнению Е. Е. Яскевича, в случае выхода за обозначенные выше пределы, самостоятельно оценщик будет неспособен произвести корректную оценку, поскольку для успешной оценки необходимо привлечение сторонних специалистов: культурологов и инженеров-реставраторов (табл. 3.2).

Таблица 3.2

Рамки совместной работы Оценщиков, Реставраторов и Культурологов по Е. Е. Яскевичу по определению стоимости ОКН через интервалы влияния НМА

Впрочем, в силу сложности оценки зданий-памятников, по мнению Е. Е. Яскевича, оценщику все равно не обойтись без консультаций специалистов по памятникам (и мы в этом к нему присоединяемся ‒ авт.). Они, помимо общей консультации, обязательно должны разъяснить оценщику объемы и необходимое время («разъяснять» объемы и время? — авт.) ремонтно-реставрационных работ, а также определить престижность (степень или наличие престижности? — авт.) здания-памятника [131, стр. 37].

Здесь мы вынуждены снова обратиться к вопросу об определении престижности (см. п. 2.1.2). Очевидно, что специалисты по памятникам могут дать консультацию об историко-культурной ценности зданий и сооружений — объектов культурного наследия. Однако престижность, хотя и связана с историко-культурной ценностью, не является тем же. Поэтому на наш взгляд престижность оцениваемых зданий и сооружений — объектов культурного наследия должен определять оценщик, исходя не только из историко-культурной ценности, но и из рыночного или субъективного спроса на объекты такого рода (см. п. 2.1.2).

Е. Е. Яскевич в рамках оценки зданий-памятников Доходным подходом, допускает возможность использования, при соответствующих условиях, всех его методов. Важным замечанием здесь служит тезис о том, что для зданий-памятников норма возврата капитала равна нулю [131, с. 34], в силу предположения о бесконечном сроке жизни недвижимых ОКН.

Вывод. Методика Е. Е. Яскевича строится на идее и том, что стоимость зданий-памятников складывается из двух частей: стоимости материальной составляющей памятника и стоимости вклада нематериального актива — «полезности для государства». Она не вполне проработана для практического применения, поскольку в ней нет ясности в понимании того, как производить оценку стоимости сервитутов и фактора престижности.

Непонятным остается факт различного учета (отражения в формуле) различных видов износа и устареваний. Внешнее устаревание учитывается мультипликативно, физический износ — аддитивно, а функциональное устаревание — в двух членах формулы, т. е. дважды. Такое искажение базовой схемы применения Затратного подхода вряд ли оправдано.

Возможность применения Доходного подхода только анонсирована.

Методика О. Е. Толстовой

О. Е. Толстова предложила оценивать здания-памятники так же, как здания, не являющиеся памятниками, с последующим добавлением стоимости «исторической репутации» — аналога престижности, которую Толстова относит к НМА и соответственно предлагает оценивать по методологии оценки НМА. При этом рекомендуется использовать Доходный и Сравнительный подходы.

При оценке престижности в рамках Доходного подхода возможно использование метода преимущества в прибыли, основанного на сравнении прибылей, приносимых зданием-памятником и аналогичным зданием, не являющимся памятником. При оценке престижности Сравнительным подходом предлагается сравнивать сделки по зданиям-памятникам и зданиям, не являющимся памятниками.

Вывод. Методика О. Е. Толстовой наиболее проста для понимания и применения, — она основана на идее о том, что для оценки ОКН необходимо сначала оценить его как обычное здание, а затем добавить специфический НМА ‒ «историческую репутацию». Однако при этом она менее проработана, чем остальные методики, как в целом, так и в части оценки введенного Толстовой «НМА». Остаются неучтенными и некоторые иные особенности недвижимых ОКН. Отметим здесь, что нами реализована заложенная в методике Толстовой идея оценки фактора престижности методом преимущества в прибыли, которая представлена выше, в п. 2.3.

Краснова А.Д. Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография

Краснова А.Д. Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография

Целью настоящего издания является изучение мирового и отечественного опыта стоимостной оценки недвижимых объектов культурного наследия (ОКН), которая ввиду специфики этих объектов и присущей им уникальности является достаточно сложной и недостаточно проработанной. У практикующих оценщиков недвижимости возникает множество проблем, которые требуют своего разрешения, поскольку существующие методики оценки зданий – памятников истории и культуры несовершенны и не удовлетворяют в полной мере потребностям практики. В частности, не получил достаточного освещения в методической литературе вопрос оценки особых стоимостных факторов, таких как сервитут и престижность, а от того, насколько качественно будет проведена оценка этих факторов, зависит в целом и результат оценки, его точность.<br /> Специфика книги состоит в исследовании и проработке не только практических, но и теоретических аспектов стоимостной оценки недвижимости такого рода, в частности вопросов корректности используемой терминологии в данной сфере, выбора вида оценочных стоимостей для различных функций оценки и особенностей методологии оценки зданий-памятников.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2018 г.<br /> Книга предназначена студентам экономических специальностей, занимающимся изучением проблем оценки недвижимой собственности (дисциплина «Оценка недвижимости»), слушателям программ переподготовки по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», готовящимся к профессиональной оценочной деятельности. Она будет полезна и широкому кругу уже практикующих специалистов – в первую очередь, оценщикам недвижимости, а также менеджерам, инвесторам, сотрудникам кредитных отделов банков, страховых компаний и всем лицам, интересующимся вопросами стоимостной оценки зданий-памятников.

Внимание! Авторские права на книгу "Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография" ( Касьяненко Т.Г., Краснова А.Д. ) охраняются законодательством!