Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография

Касьяненко Т.Г., Краснова А.Д.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 26.09.2018 ISBN: 9785392285839 Язык: Объем текста: 269 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Особенности зданий-памятников как объектов культурного наследия (ОКН) и как объектов оценки

Глава 2. Особенности оценки нематериальных компонент недвижимых объектов культурного наследия

Глава 3. Теоретические основы оценки недвижимых ОКН

Глава 4. Практика оценки рыночной стоимости зданий-памятников — объектов культурного наследия

Заключение

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 1.
Особенности зданий-памятников как объектов культурного наследия (ОКН) и как объектов оценки

1.1. Понятие объектов культурного наследия (ОКН) и их правовое регулирование

1.1.1. Понятия «культурное наследие» и «объект культурного наследия» в культурологическом и правовом контекстах

Общепринятая трактовка понятия «культурного наследия» была дана при создании Конвенции ЮНЕСКО по защите всемирного культурного наследия еще в 1972 г., в которой оно классифицировалось на три категории:

1) памятники — архитектурные сооружения, работы монументальной скульптуры или живописи, элементы или структуры археологического происхождения, наскальная живопись, пещерные жилища, а также объекты, имеющие комбинацию данных черт и представляющие выдающуюся универсальную ценность с точки зрения истории, искусства или науки;

2) группы зданий (построек) — группы отдельно стоящих или связанных между собой зданий, которые вследствие своей архитектуры, своей уникальности или своего места в ландшафте представляют собой выдающуюся универсальную ценность с точки зрения истории, искусства или науки;

3) территории, — включающие археологические объекты, комбинированные творения природы и человека или созданные человеком, которые имеют исключительную ценность с исторической, архитектурной, этнологической или антропологической точки зрения [109].

Данное определение, сформулированное более 40 лет назад, концептуально подходит для определения понятия «культурное наследие» и применимо в целях, связанных с имущественными и правовыми отношениями.

Следует отметить, что ряд ученых, занимающихся проблемами, связанными с правовой охраной объектов культурного наследия, выдвигают свои научные определения этого понятия. При этом некоторые из них подходят к определению понятия «культурного наследия» с философской и культурологической позиций, в основном, через понятие «культурных ценностей». Приведем несколько таких определений.

Так, например, Е. Н. Пронина предлагает определять культурное наследие как «совокупность материальных культурных ценностей, которые созданы в прошлом, унаследованы и восприняты от прежних поколений и имеют большое значение для сохранения и развития самобытности народа независимо от их происхождения и владельца» [83]. Очевидно, что в таком варианте это понятие может использоваться в отношении любых культурных ценностей (как материальных, так и нематериальных, как движимых, так и недвижимых), которые созданы в прошлом независимо от того, включены или нет эти ценности в разного рода реестры.

По А. А. Копсергеновой, культурное наследие является обобщением всех культурных достижений общества, иными словами, это его исторический опыт. Смысл культурного наследия — в тех ценностях, которые созданы предыдущими поколениями и представляют огромную важность для сохранения культурного генофонда и которые способствуют развитию культурного прогресса [67].

По мнению А. П. Сергеева, культурное наследие создает «совокупность доставшихся человечеству от прошлых эпох материальных и духовных культурных ценностей, которые подлежат сохранению, критической оценке, пересмотру, развитию и использованию в соответствии с конкретно-историческими задачами современности» [87].

Мазенкова А. А. отмечает: «В границах системного подхода, культурное наследие — это общественная система ценностей, которая сохраняет опыт общества, применяя в своей основе особенности общественной памяти». Она представляет культурное наследие как информационный кластер культуры, который имеет значимость и основывается на опыте прошлых поколений [75].

В основах законодательства Российской Федерации о культуре (ст. 41), которые были приняты Верховным Советом РФ в 1992 г., был один из первых законов, использующих термин «памятники истории и культуры». Этот термин затем применялся в различных нормативно-правовых актах времен СССР (например, в законе «Об охране и использовании памятников истории и культуры», принятом в 1976 г.), а также в Законе РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры». Заметим, что нынешнее толкование понятия «памятник истории и культуры» не совсем аналогично его прежнему пониманию. На текущий момент в законодательстве РФ понятия «объекты культурного наследия» (ОКН) и «памятники истории и культуры» используются равноправно для обозначения объектов, обладающих историко-культурной ценностью.

Обращаясь к правовой точке зрения по вопросу определения термина «объект культурного наследия» можно отметить, что оно совсем недавно включено в юридическую лексику и правовой оборот. Уже в раннем определении в объекты культурного наследия было включено понятие движимых и нематериальных культурных ценностей. Современное определение, которое закреплено в статье 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в ред. от 19.12.2016 № 431-ФЗ, далее — Закон), звучит следующим образом:

«К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия — ОКН) в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры» (курсив — авт.).

Таким образом, в Законе это определение подразумевает под собой объекты недвижимости вместе с относящимися к ним произведениями декоративно-прикладного искусства (ДПИ), живописи, скульптуры и другими предметами материальной культуры.

В статье 3 Закона для «объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» также задано новое разделение на классы данных объектов, включающих в себя памятники, ансамбли и достопримечательные места:

памятники — отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения, …, мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического наследия;

ансамбли — четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения, в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи; объекты археологического наследия;

достопримечательные места — творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места традиционного бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; объекты археологического наследия; места совершения религиозных обрядов; места захоронений жертв массовых репрессий; религиозно-исторические места.

Официальное толкование термина «объекты культурного наследия», которое закреплено в статье 3 Федерального закона № 73-ФЗ, в свое время получило некоторую критику со стороны ученых по вопросу включения объектов ДПИ в понятие ОКН. Некоторые ученые поддерживали идею включения в официальное толкование термина «объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ» предметов антиквариата (так называемых движимых вещей), видя в их отсутствии большой недостаток [39]. Другие требовали разделять антиквариат и недвижимость по разным категориям. Так, например, К. Е. Рыбак представляет объекты культурного наследия как «набор объектов культуры и совместных творений человека и природы независимо от места их нахождения, а также объектов духовной культуры, которые значимы в сохранении и развитии локальных культур, имеющих универсальную ценность для культуры (искусства, науки)» [86]. Автор включает в понятие ОКН как недвижимые, так и движимые объекты.

По В. М. Валеграхову, объекты культурного наследия — это совокупность созданных человеком или подвергнутых его целенаправленному воздействию в прошлом недвижимых культурных ценностей, которые включены в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) на основании нормативного правового акта уполномоченного органа публичной власти [46].

К. А. Диканов предложил в определении термина «культурные ценности» понимать только как движимое имущество, а в отношении «памятников истории и культуры», по его мнению, следует говорить как о недвижимости [52].

Здесь трудно не согласиться с тем, что выделение недвижимых культурных ценностей от других в отдельную правовую категорию является необходимым виду изначального различия их природных свойств, что определяет правовые особенности регулирования их использования абсолютно различными кодексами. Так, в отношении памятников архитектуры как объектов недвижимого имущества может использоваться не только административное, гражданское и уголовное законодательство, но и земельное, а также законодательство о градостроительной и архитектурной деятельности, в отличие от объектов имущества движимого. Таким образом, чтобы не вносить путаницу в законодательные регуляторы отношений, связанных с этими различными по своим фундаментальным свойствам типам объектов, имело бы смысл законодательно их развести.

Для оценщиков недвижимости важно, что термин «объекты культурного наследия», исходя из анализа части 1 статьи 3 Федерального закона № 73-ФЗ, может использоваться в отношении любого объекта недвижимости, а также выявленных в нем движимых объектов культурного наследия, которые обладают исторической и культурной ценностью. И здесь следует точно разграничить два типа объектов движимого имущества. Это объекты ДПИ, мебель (кровати, кресла, стулья, бюро, ларцы и пр.) и украшения интерьера (подсвечники, гардины и проч.). Они связаны с объектом недвижимости не способом прикрепления, но, возможно, более сильными историческими и культурными связями. При этом их должны оценивать оценщики движимого имущества, желательно имеющие искусствоведческое образование. Однако оценщики знакомы и с таким понятием, как фикстуры в составе недвижимости. Это изначально объекты движимого имущества, которые в силу способа прикрепления становятся неотъемлемой частью объекта недвижимости (наборные паркетные полы, люстры и иные светильники, мраморные столешницы и подоконники, вазоны дворцовых лестниц и проч.). Они должны оцениваться оценщиками недвижимости.

Подобная некоторая несогласованность и размытость понятийного аппарата в тексте Закона приводит на практике к судебным спорам, неверному толкованию и вынесению нелегитимных решений органами государственной власти и органами местного самоуправления. Искаженное толкование недостаточно внятных определений может использоваться недобросовестными участниками рынка недвижимости для различных действий, которые могут нанести вред состоянию ОКН.

Таким образом, очевидно, что определение «объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации», закрепленное в статье 3 Федерального закона № 73-ФЗ, нуждается в доработке, поскольку объединяет в качестве ОКН объекты, которые, как уже было отмечено выше, имеют совершенно разный правовой статус и природные свойства. Этим обусловлена необходимость введения в названии и тексте книги определения «недвижимые» ОКН для обозначения именно исследуемых объектов — зданий-памятников.

1.1.2. Законодательство в сфере охраны памятников культуры и проблемы его совершенствования

Памятники истории и культуры являются специфическими объектами, обладающими высокой общественной значимостью. Государство предпринимает меры для того, чтобы сохранить это наследие. Именно государство реализует контроль над сохранением и использованием объектов культурного наследия, издавая соответствующие законодательные и нормативные акты.

На территории Российской Федерации, согласно данным Главного информационно-вычислительного центра Минкультуры России [132], насчитывается более 25 000 объектов культурного наследия федерального значения. При этом большинство из них находится в крайне неудовлетворительном состоянии, близком к аварийному. В связи с этим были разработаны и уже начали действовать некоторые меры, призванные привести историко-культурное наследие нашей страны в надлежащее состояние.

Основные положения, регулирующие порядок охраны и использования недвижимых ОКН устанавливает вышеупомянутый Федеральный закон № 73-ФЗ. В нем декларируется, что «государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления». Далее мы рассмотрим его достаточно детально.

Но законодательство, обеспечивающее охрану и сохранение ОКН, не ограничивается только указанным Законом, существуют и иные правовые акты.

Отдельные положения, обеспечивающие сохранность ОКН, содержатся также в законодательных актах, наиболее значимыми из которых являются:

− Земельный кодекс РФ (введен Федеральным законом № 136-ФЗ от 25.10.2001, действующий в ред. от 03.07.2016 с изменениями, внесенными Федеральным законом № 349-ФЗ), — в нем земли объектов культурного наследия отнесены к землям историко-культурного назначения с особым правовым режимом, а земли памятников, не подлежащих приватизации, ограничены в гражданском обороте;

− Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 367-ФЗ) — установил порядок приватизации памятников истории и культуры, в том числе с обязательным оформлением охранных обязательств [6];

− Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) — обеспечил переход в сделке обязательств и обременений за объектом культурного наследия, независимо от собственника, и эти обременения должны регистрироваться при оформлении любой сделки;

− Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»и отдельные законодательные акты Российской Федерации» — запретил с 22.01.2015 сносить вновь выявленные памятники культуры, ввел определение «территории ОКН», установил ограничения прав на объект культурного наследия требованиями по сохранению данного объекта, по его содержанию и использованию, а также по обеспечению доступа к нему;

− Градостроительный кодекс РФ (введен Федеральным законом от 29.12.2004 № 190-ФЗ, действующим в ред. Федерального закона от 19.12.2016 № 445-ФЗ) — вывел территории памятников и ансамблей из-под действия градостроительных регламентов и установил, что все, что касается памятников, должно регулироваться законодательством о памятниках;

− Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315 — устанавливает порядок разработки проектов зон охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также требования к градостроительным регламентам в границах данных зон и режимах использования земель;

− постановление Правительства РФ от 06.06.2007 № 354 отдает функцию контроля за состоянием объектов культурного наследия Федеральной службе по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия.

Отдельные нормы, направленные на урегулирование правоотношений в сфере охраны культурного наследия содержатся в Налоговом кодексе Российской Федерации, федеральных законах «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и «О лицензировании отдельных видов деятельности», а также в законодательстве, регулирующем бюджетные отношения. Однако, безусловно, ФЗ-73 является основополагающим в сфере ОКН, что обязывает оценщика ознакомиться подробнее с ним и его структурой.

Первая глава содержит общие положения федерального закона ФЗ-73.

Вторая глава раскрывает полномочия органов государственной власти РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН.

В третьей главе рассматривается вопрос о финансировании мероприятий по сохранению, популяризации и государственной охране ОКН, а также определены льготы, которые предоставляются физическим или юридическим лицам, которые вкладывают свои средства в работы по сохранению ОКН, и при передаче в аренду ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

В четвертой главе определен порядок формирования документов, предоставляемых в органы государственной власти, а также сроки принятия решения и другие важные вопросы, касающиеся ЕГР ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ и государственного учета объектов, представляющих историко-культурную ценность.

Пятая глава разъясняет принципы проведения историко-культурной экспертизы, определяет объекты историко-культурной экспертизы, источники финансирования и порядок написания заключения государственной историко-культурной экспертизы.

Шестая глава рассматривает цели и задачи охраны ОКН, способы охраны, меры контроля состояния объектов и другие вопросы государственной охраны ОКН.

Глава седьмая раскрывает меры по сохранению объектов культурного наследия (консервация, ремонт, реставрация, приспособление ОКН для современного использования).

Особенности права собственности (владения, пользования и распоряжения) на ОКН, его возникновение, осуществление, ограничение, прекращение и защита права пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр ОКН, а также права, касающиеся выявленного ОКН, описаны в восьмой и девятой главах Федерального закона.

В главе X.1 разъясняются особенности государственной охраны отдельных видов объектов культурного наследия (глава X утратила силу).

Три последующие главы раскрывают понятия историко-культурного заповедника, исторического поселения, а также рассказывают об ответственности за нарушение ФЗ-73.

Четырнадцатая глава содержит заключительные и переходные положения Закона.

Обзор статей ФЗ-73, касающихся общего регулирования в сфере ОКН (главы I-V)

Федеральным законом № 73-ФЗ регулируются взаимоотношения, появляющиеся в сферы сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, а также особенности владения, пользования и распоряжения ими как особым видом недвижимого имущества.

Коренное отличие нового закона от действовавшего с 1978 г. закона РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры» в том, что впервые памятники истории и культуры были определены как особый вид имущества и установлены ограничения, связанные с их содержанием и использованием. Кроме того, в ст. 3.1 введены понятия «территории объекта культурного наследия» и «границы территории объекта культурного наследия», в пределах которой определен объем допустимых строительных работ и ведения хозяйственной деятельности (ст. 5), а также порядок доступа граждан к этим объектам.

В ст. 6 Закона дается определение понятия «государственная охрана объектов культурного наследия» как системы правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных… мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда». При этом в ст. 9 определены (и разграничены) полномочия органов государственной власти разных уровней — Российской Федерации, субъектов РФ (ст. 9.1 и 9.2) и органов местного самоуправления (ст. 9.3) в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН. Эти правомочия касаются вопросов ведения единого государственного реестра объектов культурного наследия (ст. 15), организации и проведения государственной историко-культурной экспертизы ОКН, без которой нельзя производить никаких действий в отношении памятников культуры, введения и согласования проектов зон охраны ОКН.

Так, в целях учета объектов культурного наследия, в России ведется Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. В ст. 15 определено понятие Реестра. Он представляет собой государственную информационную систему, включающую в себя банк данных, единство и сопоставимость которых обеспечиваются за счет общих принципов формирования, методов и формы ведения реестра. Сведения, содержащиеся в реестре, являются основными источниками информации об объектах культурного наследия и их территориях, а также о зонах охраны ОКН при формировании и ведении информационных систем или банков данных, использующих (учитывающих) данную информацию.

Регистрация ОКН в реестре заключается в присвоении ему регистрационного номера в реестре и осуществляется актом федерального органа охраны ОКН, в котором указываются:

1) сведения о наименовании объекта;

2) сведения о времени возникновения или дате создания объекта, датах основных изменений (перестроек) данного объекта и (или) датах связанных с ним исторических событий;

3) сведения о местонахождении объекта (адрес объекта или при его отсутствии описание местоположения объекта);

4) сведения о категории историко-культурного значения объекта;

5) сведения о виде объекта.

В реестр также вносятся следующие сведения:

1) фотографическое (иное графическое) изображение:

— для памятника — снимки общего вида, фасадов, предмета охраны данного объекта;

— для ансамбля — снимки общего вида, передающие планировочную структуру элементов и композиционные особенности ансамбля, снимки общего вида и фасадов памятников, входящих в состав ансамб­ля, снимки предмета охраны данного ансамбля;

— для достопримечательного места — совокупность снимков и (или) иных графических изображений, передающих планировочную структуру элементов и композиционные особенности достопримечательного места;

2) сведения об органе государственной власти, принявшем решение об отнесении объекта к памятникам истории и культуры;

3) номер и дата принятия органом государственной власти акта об отнесении объекта к памятникам истории и культуры или о включении объекта в реестр;

4) паспорт и (или) учетная карточка памятника истории и культуры, если имеются;

5) копия акта федерального органа охраны ОКН или копия акта регионального органа охраны ОКН о включении его в реестр в качестве ОКН федерального, регионального или местного (муниципального) значения;

6) номер и дата принятия органом государственной власти решения об утверждении границ территории ОКН, если такое решение имеется;

7) описание границ территории ОКН с приложением текстового описания местоположения этих границ, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра объектов недвижимости;

8) сведения о наличии или об отсутствии зон охраны ОКН (копия акта (актов) органа государственной власти субъекта РФ об утверждении границ зон охраны ОКН, если таковой имеется);

9) сведения о расположении памятника или ансамбля в границах зон охраны иного ОКН, если имеются;

10) сведения о предмете охраны ОКН (особых элементах объекта культурного наследия, послуживших основаниями для включения его в реестр и подлежащих обязательному сохранению).

В реестр могут быть включены выявленные ОКН, со времени возникновения или с даты создания которых либо с даты исторических событий, с которыми такие объекты связаны, прошло не менее сорока лет (за исключением мемориальных квартир и мемориальных домов, которые связаны с жизнью и деятельностью выдающихся личностей, имеющих особые заслуги перед Россией, и которые могут быть отнесены к объектам культурного наследия до истечения указанного срока после смерти таких лиц) (ст. 18 п. 12).

В данном Законе (ст. 24) определены ОКН, не подлежащие изъятию из государственной собственности, — особо ценные объекты культурного наследия, объекты всемирного наследия, объекты археологического наследия, историко-культурные заповедники, а также определен порядок представления документов для включения объектов культурного наследия России в Список Всемирного наследия.

На объект культурного наследия, включенный в реестр, собственнику или иному законному владельцу данного объекта соответствующим органом охраны объектов культурного наследия выдается паспорт ОКН. В указанный паспорт вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного объекта культурного наследия, и иные сведения, содержащиеся в реестре (ст. 21 п. 1.1).

В паспорт ОКН вносятся:

1) сведения о наименовании ОКН;

2) сведения о времени возникновения или дате создания ОКН, датах основных изменений (перестроек) данного объекта и (или) датах связанных с ним исторических событий;

3) сведения о категории историко-культурного значения ОКН;

4) сведения о виде ОКН;

5) номер и дата принятия органом государственной власти решения о включении ОКН в реестр;

6) сведения о местонахождении ОКН (адрес объекта или при его отсутствии описание местоположения объекта);

7) сведения о границах территории ОКН, включенного в реестр;

8) описание предмета охраны ОКН;

9) фотографическое изображение ОКН, за исключением отдельных объектов археологического наследия, фотографическое изображение которых вносится на основании решения соответствующего органа охраны ОКН;

10) сведения о наличии зон охраны данного ОКН с указанием номера и даты принятия органом государственной власти акта об утверждении указанных зон либо информация о расположении данного объекта культурного наследия в границах зон охраны иного ОКН.

Этот список введен Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ.

С целью определения ценности ОКН проводится государственная историко-культурная экспертиза. Целями историко-культурной экспертизы (по ст. 28) являются:

— обоснование включения ОКН в реестр;

— определение категории историко-культурного значения объекта культурного наследия;

— обоснование изменения категории историко-культурного значения объекта культурного наследия, исключения ОКН из реестра;

— определения границ защитной зоны ОКН в случаях, предусмотренных Законом;

— отнесение ОКН к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации или к объектам всемирного культурного наследия;

— а также ряд других целей.

В ст. 29 постулировано, что историко-культурная экспертиза проводится на основе следующих принципов:

— научной обоснованности, объективности и законности;

— презумпции сохранности объекта культурного наследия при любой намечаемой хозяйственной деятельности;

— соблюдения требований безопасности в отношении ОКН;

— достоверности и полноты информации, предоставляемой заинтересованным лицом на историко-культурную экспертизу;

— независимости экспертов;

— гласности.

В ст. 30 определены объекты историко-культурной экспертизы (непосредственно ОКН и различные документы, относящиеся к их выявлению, функционированию и охране), а в ст. 31 — порядок ее назначения, проведения и финансирования. Историко-культурная экспертиза проводится до начала работ по сохранению ОКН (и иных работ) и оплачивается заказчиком ее проведения.

Вопросы государственной охраны и сохранения ОКН, рассматриваемые в ФЗ-73 (главы VI−VII)

Государственная охрана ОКН в отношении памятников включает в себя (ст. 33 п. 2):

1) государственный учет ОКН;

2) проведение историко-культурной экспертизы;

3) организацию исследований, необходимых для исполнения полномочий федерального органа охраны ОКН;

4) установление ограничений (обременений) права собственности или иных вещных прав на ОКН;

5) установление ответственности за повреждение, разрушение, причинение вреда или уничтожение ОКН;

6) разработку, согласование и утверждение в случаях и порядке, установленных Законом, проектов зон охраны ОКН;

7) установление требований к осуществлению деятельности в границах территории ОКН;

8) согласование проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению ОКН;

9) осуществление мер по обеспечению сохранности ОКН, включенных в реестр;

10) установление предмета охраны ОКН, включенного в реестр, и границ территории такого объекта;

11) установку на объектах культурного наследия информационных надписей и обозначений;

12) выдачу в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, задания на проведение работ по сохранению ОКН и разрешения на проведение работ по его сохранению;

13) утверждение отчетной документации о проведении работ по сохранению ОКН;

14) обследование и фотофиксацию один раз в пять лет состояния ОКН, включенных в реестр, в целях определения мероприятий по обеспечению их сохранности;

15) иные мероприятия государственной охраны ОКН, включенных в реестр.

В целях обеспечения сохранности ОКН в его исторической среде на сопряженной с ним территории в ст. 34 Закона устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Раскроем эти три термина подробнее.

Охранная зона — это территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды ОКН.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности — это территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Зона охраняемого природного ландшафта — это территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с ОКН.

Защитными зонами ОКН в ст. 34.1 Закона определены территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям, и в границах которых в целях обеспечения сохранности ОКН и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

Проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения (ст. 36 п. 2).

В ст. 40 Закона (глава VII) определено понятие «сохранения ОКН»:

Сохранение объекта культурного наследия — это меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности ОКН, предусматривающие его консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению ОКН, технический и авторский надзор за проведением этих работ. При этом в ст. 41−44 определены:

Краснова А.Д. Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография

Краснова А.Д. Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография

Целью настоящего издания является изучение мирового и отечественного опыта стоимостной оценки недвижимых объектов культурного наследия (ОКН), которая ввиду специфики этих объектов и присущей им уникальности является достаточно сложной и недостаточно проработанной. У практикующих оценщиков недвижимости возникает множество проблем, которые требуют своего разрешения, поскольку существующие методики оценки зданий – памятников истории и культуры несовершенны и не удовлетворяют в полной мере потребностям практики. В частности, не получил достаточного освещения в методической литературе вопрос оценки особых стоимостных факторов, таких как сервитут и престижность, а от того, насколько качественно будет проведена оценка этих факторов, зависит в целом и результат оценки, его точность.<br /> Специфика книги состоит в исследовании и проработке не только практических, но и теоретических аспектов стоимостной оценки недвижимости такого рода, в частности вопросов корректности используемой терминологии в данной сфере, выбора вида оценочных стоимостей для различных функций оценки и особенностей методологии оценки зданий-памятников.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2018 г.<br /> Книга предназначена студентам экономических специальностей, занимающимся изучением проблем оценки недвижимой собственности (дисциплина «Оценка недвижимости»), слушателям программ переподготовки по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», готовящимся к профессиональной оценочной деятельности. Она будет полезна и широкому кругу уже практикующих специалистов – в первую очередь, оценщикам недвижимости, а также менеджерам, инвесторам, сотрудникам кредитных отделов банков, страховых компаний и всем лицам, интересующимся вопросами стоимостной оценки зданий-памятников.

Внимание! Авторские права на книгу "Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография" ( Касьяненко Т.Г., Краснова А.Д. ) охраняются законодательством!