Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография

Касьяненко Т.Г., Краснова А.Д.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 26.09.2018 ISBN: 9785392285839 Язык: Объем текста: 269 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Особенности зданий-памятников как объектов культурного наследия (ОКН) и как объектов оценки

Глава 2. Особенности оценки нематериальных компонент недвижимых объектов культурного наследия

Глава 3. Теоретические основы оценки недвижимых ОКН

Глава 4. Практика оценки рыночной стоимости зданий-памятников — объектов культурного наследия

Заключение

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 2.
Особенности оценки нематериальных компонент недвижимых объектов культурного наследия

2.1. Особые стоимостные факторы в оценке зданий-памятников

Объекты недвижимости — памятники истории и культуры, как и любой другой объект оценки, обладают множеством факторов, воздействующих на формирование стоимости. С одной стороны, это факторы стоимости, присущие им как любым объектам недвижимости. С другой стороны, это специфичные факторы стоимости, присутствующие не у всех объектов недвижимости, но только у памятников истории и культуры. Некоторые из них были рассмотрены в п. 1.3.1. Ввиду их наличия оценка зданий-памятников существенным образом отличается от оценки иных объектов недвижимости. Вот почему выявление и анализ стоимостных факторов, типичных для данного типа объектов недвижимости, представляется очень важным.

Однако в стоимостной оценке ЗП в большинстве источников выделяют несколько таких особых стоимостных факторов, стоимостная оценка которых до сих пор составляет научно-методическую проблему. К ним относят:

1) ограничения права собственности, которые устанавливаются органами государственного контроля и охраны (накладываемые охранными обязательствами и, по сути, представляющие собой сервитуты);

2) требующие учета нематериальные факторы («активы»), повышающие стоимость, в том числе фактор «престижности»;

3) значительную степень накопленного износа;

4) предметы декоративно-прикладного искусства (ДПИ), требующих оценки в составе объекта культурного наследия;

5) неоднозначность процедуры оценки земельного участка как условно свободного.

Рассмотрим их подробнее.

Как мы видим, к особым стоимостным факторам, требующим учета в оценке ЗП, относятся как ограничения, касающиеся права собственности, так и ограничения, относящиеся непосредственно к свойствам самого объекта (недвижимого имущества). Это еще раз подтверждает то, что объект оценки — это всегда собственность, а не права и не имущество, рассматриваемые порознь, что часто встречается в отчетах об оценке недвижимости. Собственность — это двуединая общность объекта собственности (имущества) и права собственности на него [58]. Соответственно, недвижимая собственность — это недвижимое имущество плюс право собственности на него.

В большинстве случаев здания, представляющие историко-культурную ценность, относятся к числу объектов недвижимости, используемых неоптимальным образом (с инвестиционной точки зрения) из-за ограничений, установленных государственными органами контроля и охраны. Это обусловлено наличием Охранных обязательств, которые накладывают государственные органы на здания-памятники как на ОКН. Нет никаких сомнений, что они оказывают существенное влияние на рыночную (и иную) стоимость ЗП.

Наиболее характерными ограничениями, которые устанавливаются в отношении использования зданий-памятников, являются запреты на:

• снос существующего здания;

• изменение целевого назначения здания (запрет полный или частичный);

• изменение объемно-планировочных параметров здания;

• ведение строительных работ на земельном участке.

Кроме того, обязательным является:

• соблюдение режима использования территории ОКН;

• обеспечение доступа сотрудников государственного органа, контролирующего ОКН на территорию и в здание в дни и часы, установленные охранным обязательством;

• возмещение стоимости восстановительных и иных работ, если причинен вред ОКН;

• уголовная, административная и иная юридическая ответственность в соответствии с законодательством РФ за нарушение Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ.

Наконец, выделим особо обязанности арендатора / инвестора / собственника по сохранению, реконструкции или реставрации ОКН, возникающие при заключении Охранного обязательства и регламентируемые им. При проведении оценки это выражается в необходимости учета затрат на указанные работы. Их сметная стоимость должна быть определена специалистами данной сферы заранее (до заключения договора приватизации или подписания инвестиционного соглашения).

Таким образом, Охранное обязательство на будущего собственника / арендатора / инвестора (вернее, на его кошелек) воздействует двояко: требует затрат на проведение ремонтно-восстановительных и реставрационных работ (РВРР) и повышает его текущие расходы на содержание ЗП, обусловленные целой обоймой ограничений, перечисленных выше, что также влияет на стоимость ЗП.

Все эти запреты и обязательства представляют собой ограничения правомочий владения, пользования и распоряжения права собственности, перешедшего в результате приватизации или сделки купли / продажи от государства к частному собственнику. Ввиду чего их совокупность часто обозначают как сервитут. Поскольку понятие «сервитут» в соответствии с ГК РФ означает «ограниченное пользование чужим земельным участком» (в более широком контексте, ‒ недвижимым имуществом), а рассмотренные ограничения относятся не только к правомочию пользования, понятие «сервитут» для Охранного обязательства здесь трактуется расширительно по сравнению со смыслом, заложенным в него ГК РФ. Это стоит иметь в виду (см. подробнее в п. 2.1.1).

Также важно при проведении стоимостной оценки ЗП учитывать ценообразующий (и в значительной степени субъективный) фактор «престижности», формирующий имиджевую составляющую недвижимого ОКН и его особую привлекательность для инвестора (см. п. 2.1.2).

Другой фактор, отличающий здания-памятники от «типичных» объектов недвижимости, — высокая степень накопленного износа, характерная для исторических зданий. В первую очередь это относится к износу физическому. Однако парадокс состоит в том, что чем старее ЗП, тем оно обычно ценнее как ОКН, что противоречит традиционному представлению в оценке в отношении износа, определяемого как потеря стоимости (см. п. 2.1.3).

При рассмотрении функционального устаревания (ФУ) обнаруживаются такие типичные для зданий-памятников особенности, как, например:

• неадекватность планировки помещений современным требованиям;

• массивные конструктивные элементы зданий, высокие потолки до 5 м, просторные холлы, огромные камины, широкие (часто двойные) лестницы и др., которые именуются в оценке недвижимости «сверхулучшениями».

Они оказывают влияние на риски вложения средств в покупку или аренду таких объектов и увеличивают эксплуатационные расходы (формируя значительное операционное функциональное устаревание), что, как считается в рамках классической теории оценки, в высокой степени должно снижать стоимость ЗП. Однако следует заметить, что в отношении недвижимых ОКН именно эти «сверхулучшения» часто привлекают инвесторов, востребуемы и влияют на формирование фактора престижности объекта.

Кроме того, недвижимый ОКН, включая все предметы декоративно-прикладного искусства (ДПИ), которые связаны с этим объектом и с историческими событиями, имеет определенную дополнительную коммерческую привлекательность как исторический объект и при этом, в свою очередь, является сильным фактором воздействия на окружающую его среду.

Однако и здесь возникают сложности в оценке этих дополнительных элементов доходного потенциала, т. е. вклада предметов ДПИ в стоимость ОКН. Тем не менее, считаем справедливым утверждение, что предметы ДПИ в качестве неотъемлемого ценообразующего (стоимостного) фактора должны обязательно учитываться при определении рыночной стоимости ОКН. В настоящее время существуют таблицы культурной ценности предметов ДПИ, которые, по-видимому, являются неплохим инструментом для их стоимостной оценки, однако, они, к сожалению, имеют весьма слабое отношение к рынку. Подчеркнем, что оценка ДПИ должна осуществляться оценщиками движимого имущества. Это не относится к тем предметам, которые рассматриваются как неотделимые улучшения (для которых в оценке недвижимости существует специальное название — фикстуры [57]) объекта недвижимого имущества, оцениваемые оценщиками недвижимости.

Еще одной отличительной особенностью оценки недвижимых ОКН является некоторая юридически (и методически) обусловленная неопределенность в процедуре оценки земельного участка (ЗУ) как условно свободного, поскольку:

• если на земельном участке расположен объект недвижимости культурного наследия, то анализ участка как незастроенного необходимо проводить без учета обременений и ограничений, которые установлены в отношении здания, хотя ценность объекта недвижимости в значительной степени определяется его местоположением;

• нередко относительно самого земельного участка также имеются градостроительные или иные ограничения, и они могут быть несхожими с ограничениями, установленными в отношении ЗП как улучшения земельного участка.

Отметим здесь основные проблемы, связанные с наличием сервитутов, наложенных на земельный участок:

• определение доли земельного участка, на которую наложен сервитут, в общей площади ЗУ;

• степень ограничения пользованием земельным участком в результате установления сервитута;

• интенсивность использования обремененного сервитутом ЗУ по продолжительности;

• степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (на возможность отчуждения ЗУ или совершения с ним сделок иного рода).

Дискуссия о том, увеличивает ли стоимость объекта оценки или же уменьшает ее факт отнесения объекта недвижимости к категории ОКН, продолжается, поскольку среди рассмотренных выше факторов были как факторы повышения, так и факторы снижения стоимости ЗП. Выделим повышающие стоимость ОКН факторы. В соответствии с большинством источников это:

• престижность объекта за счет историко-культурной ценности, уникальности, архитектурно-строительных решений и проч.;

• удорожание ценностных характеристик объекта во времени, что обеспечивает некоторые гарантии сохранности вложенных средств и т. д.

Однако в отличие от тех же источников, считаем, что значимость месторасположения объекта учитывается достаточно адекватно традиционным образом в рамках процедуры оценки недвижимости.

Также в большинстве источников считается, что понижающими стоимость ОКН факторами являются:

• нарастание совокупного износа;

• ограничительные условия по реконструкции и использованию, в т. ч. запрещения по переделке планировочного решения здания (что может не позволить реализовать НЭИ объекта), требование нормативной колеровки фасадов, запрещение по возведению пристроек, надстроек и подвалов, запрещение по изменению внешнего благоустройства на ЗУ и т. д.;

• повышенная плата за эксплуатацию объекта ввиду наличия «сверхулучшений» (за отопление, освещение и др. коммунальные услуги).

Если коротко, то к понижающим стоимость ЗП факторам относятся: ограничения права собственности (сервитут), большие физический износ и функциональное устаревание.

Существуют и иные нематериальные факторы потребительского характера, повышающие / понижающие стоимость ОКН по сравнению с объектами недвижимости, не обладающими ими.

Действительно, по Е. Е. Яскевичу на стоимость каждого недвижимого ОКН оказывают влияние разнонаправленные факторы. В каждом конкретном случае более весомым оказывается либо фактор увеличивающий стоимость, либо фактор уменьшающий стоимость. Такого же мнения придерживается и С. В. Грибовский [50]. В табл. 2.1 приведены все вышеупомянутые факторы и их влияние как на идентификацию объекта как памятника, так и на величину стоимости.

Таблица 2.1

Характер влияния особых стоимостных факторов на стоимость ОКН

Источник: Яскевич Е. Е. Теория и практика оценки зданий — памятников куль­турного наследия // Имущественные отношения в РФ. 2009. № 6 (93). С. 76.

Подчеркнем, что это именно известное «традиционное» разделение факторов. Далее мы предложим иную точку зрения на этот вопрос. Здесь же позволим себе высказать следующие соображения по поводу представленной выше табл. 2.1.

Во-первых, как факторы, используемые для идентификации здания как памятника, так и особые стоимостные факторы в этой таблице, как уже отмечалось выше, не являются независимыми (например, в строке 2.2 прямо отмечается, что престижность связана с местоположением ЗП. А авторское решение (строка 1.2) и местоположение (строка 1.5), в свою очередь, связаны со статусом. Статус же воздействует и на престижность, и на сервитут). Круг замыкается. Эта цепочка зависимостей создает определенные сложности при оценке, поскольку ведет к двойному учету воздействия факторов на стоимость и снижает информативную ценность материала табл. 2.1.

Во-вторых, некоторые связи, отмеченные в табл. 2.1, представляются необоснованными. Так, указано, что местоположение как фактор, являющееся характеристикой объекта оценки, при его стоимостной оценке зависит от наличия / отсутствия прибыли предпринимателя и внешнего износа (внешнего устаревания — авт.). Однако уровень прибыли предпринимателя является скорее отражением состояния рынка в сфере недвижимости и качества управленческих усилий девелопера, что с большой натяжкой можно отнести к факторам, влияющим на местоположение ЗП.

В-третьих, сервитут традиционно представлен как фактор, снижающий стоимость ЗП в силу перечисленных в таблице запрещений. Он также уменьшает возможный выбор вариантов НЭИ объекта оценки. Среди современных российских работ по вопросу влияния сервитута на стоимость подобное представление в отношении недвижимых ОКН явно доминирует. Тот факт, что охранное обязательство, накладываемое на собственника (или арендатора), обусловлено признанием государством особой общественной значимости обремененных объектов, почему-то не принимается во внимание. При этом забывают и об экономических последствиях государственной охраны, к которым следует отнести освобождение от налогов и сборов, льготы по налогам и сборам, инвестиционные налоговые кредиты, государственные субсидии и др.

Таким образом, в отношении зданий — объектов культурного наследия налицо имеется парадоксальная ситуация: наличие государственной охраны, призванной сохранить и защитить объект, может приводить не только к снижению его стоимости, но также и к ее повышению на рынке подобных объектов по сравнению с аналогичными, но не обремененными сервитутом.

С учетом вышеизложенного, считаем, что пора табл. 2.1 уточнить или даже переработать в соответствии с изложенными замечаниями.

Таким образом, специфика оценки зданий-памятников состоит в ранжировании, анализе и последующем учете повышающих и понижающих факторов, влияющих на оценочную стоимость ЗП. Однако в процессе их учета необходимо установить (доказать) их независимость.

2.1.1. Правовой и методический аспекты исследования сервитута как особого стоимостного фактора

Следует отметить, что в процессе оценки зданий-памятников особенную важность представляют факторы, отраженные в первых пунктах списка особых стоимостных факторов. Можно констатировать методическую непроработанность вопросов, касающихся именно их оценки. Но в отношении сервитута для начала представляется целесообразным ознакомиться с историей формирования этого понятия и законодательной базой РФ в отношении сервитута.

Формирование понятия «сервитут» как института вещного права в специальных исследованиях и зарубежных законодательствах

Правовое регулирование сервитутных отношений, так же как и возникновение сервитутов, ученые-юристы относят ко времени формирования индивидуальной (частной) собственности. Сервитуты как институт вещного права, складывались при определенных условиях развития общественных отношений и отражают некоторые аспекты этих отношений, подчеркивается в ряде исследований по истории права.

Еще в римском праве присутствовал специальный термин, который применялся к подобного рода отношениям ‒ Jura in re aliena ‒ права на чужую вещь. Вещь является ключевым звеном, отправной точкой для всех концепций сервитутного права, существующих в цивилистике. Отмечается также и то, что сервитуты являются особенным видом вещного права. В чем же его особенность? И здесь, прежде всего, необходимо остановиться на признаках, которые позволяют отличать сервитуты от иных видов прав на чужую вещь. Существует огромное количество всевозможных определений термина «сервитут». Рассмотрим некоторые из них в историческом аспекте.

Так, Т. Морецолль (1867 г.) определял такую грань, разделяющую право пользования от права собственности: «Jura in re aliena — это права на чужую вещь, … и их вещный характер делает их подобными, с одной стороны, праву собственности, а с другой стороны, jura in re aliena отличаются от (права — авт.) собственности, потому что тот, кому они принадлежат (собственник сервитута — авт.), должен признавать еще на подвластную ему вещь право собственности другого, смотреть на нее, следовательно, как на чужую». Морецолль подчеркивал, что, несмотря на представление о сервитуте как об обязательной вещи, это единственный вид права, связанный с правом собственности и относящийся именно к «телесной (материальной — авт.) вещи». По аналогии римляне относили к сервитуту понятие о possessio, guasi или juris possessio, ‒ последствия владения, владельческих интердиктов и давности.

И. Келлер (1898 г.) указывал на тот факт, что часто в силу сервитута вещь служит той или иной физической особенностью, имеет ценность в эксплуатации.

Схожее понятие Г. Дернбург (1905 г.) дает в «Пандектах»: «Сервитуты — это вещные права на чужие вещи для пользования ими в интересах определенной недвижимости или определенного лица».

Более точное определение дается в исследовании представителя германской цивилистической школы Ю. Барона (1908 г.). У него определение понятия «сервитут» звучит следующим образом: «Сервитут (servitus) есть такое вещное право на чужую вещь, которое имеет целью исключительную выгоду определенного лица или определенного участка, и в силу которого управомоченный может или известным образом пользоваться вещью, или запрещать известное пользование другим (даже собственнику)».

Согласно данному В. Нечаевым определению (1916 г.) в Энциклопедии Брокгауза и Эфрона: «Сервитуты ‒ ограничения собственности (правильно ‒ права собственности — авт.), сообщающие лицам, в пользу которых они установлены, самостоятельные вещные права пользования (так называемые права в чужой вещи) чужим недвижимым имуществом в точно определенном размере».

В. И. Синайский же предлагал (1917 г.) трактовать сервитут как «вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным (? — авт.) действиям».

Наконец, Ю. К. Толстой предлагает такое определение: «Под сервитутом следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении», а И. Б. Новицкий под сервитутами понимает «вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении».

Таким образом, известные науке гражданского права трактовки понятия сервитута показывают, что сервитуты тесно связаны с правом на чужую вещь, т. е. вещь, находящуюся в собственности другого лица. Историческое развитие мысли исследователей касательно понятия «сервитут» логично приводит нас к современной трактовке этого понятия: сервитут — это вещное право несобственника на ограниченное использование некоторого недвижимого имущества, которое вынужден допускать его собственник.

Что касается зарубежного законодательства и, в частности, такого нормативно-методического документа как Международные Стандарты Оценки, то конкретного определения сервитуту (да и престижности) они не дают. Есть лишь мимолетное упоминание о них в контексте особенностей оценки исторических объектов недвижимости. А МСО приводят несколько примеров правовых мер охраны ОКН, предотвращающих или ограничивающих их определенное использование, интенсивность такого использования или внесение изменений в объекты исторического имущества. Таких примеров три, причем здания (улучшений) касаются только два из них:

1) ограничительные условия, которые связаны с землей, независимо от конкретного собственника;

2) охранные сервитуты, которые налагают запрет на проведение определенных физических изменений и, как правило, основанные на фиксации состоянии имущества во время учреждения сервитута или в период непосредственно после предложения по восстановлению имущества;

3) консервационные сервитуты, которые ограничивают будущее использование имущества в целях защиты открытых пространств, природных особенностей или среды обитания диких животных [19].

Однако подробная классификация сервитутов и способы установления, защиты и прекращения их действия в МСО отсутствуют.

Особенности сервитута как объекта права по ГК РФ

Историческое имущество может обладать юридической или законной защитой в силу своего культурного и экономического значения. Многие правительства приняли меры по защите конкретных объектов исторического имущества или обеспечивают защиту в целом территориям, представляющим особый архитектурный или исторический интерес.

Стоимостная оценка объектов исторического имущества требует рассмотрения нормативно-правовых норм их охраны, различных ограничений на их использование, изменение и отчуждение, а также возможности предоставления финансовых субсидий, налоговых ставок и налоговых льгот, которыми наделяются владельцы таких объектов имущества в некоторых юрисдикциях.

Прежде всего, необходимо остановиться на представлениях и признаках, которые позволяют отличать сервитуты от иных видов прав на чужую вещь в современном законодательстве.

В российском праве основная масса норм о сервитутах, содержится в Гражданском кодексе РФ (ст. 216, 274‒277, 613 и 694) и Земельном кодексе РФ (ст. 23 и др.). Отдельные нормы содержатся в природоресурсном законодательстве (Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и др.), а также в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ).

Для оценки зданий-памятников наиболее значимыми являются ГК РФ и ЗК РФ. Статья 216 «Вещные права лиц, не являющихся собственниками» указывает на то, где в ГК раскрывается понятие «сервитут». Статья 274 «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)» раскрывает основные понятия и порядок наложения сервитута. Статья 275 разъясняет, что в случае перехода прав на земельный участок, который обременен сервитутом, сервитут сохраняется, и говорится также о том, что «сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен». В ст. 276 описываются случаи прекращения действия сервитута. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком, согласно правилам, предусмотренным ст. 274‒276 Гражданского кодекса (ст. 277 ГК РФ) [3].

Статья 23 «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)» Земельного кодекса содержит понятия частного и публичного сервитутов, а также описывает случаи их наложения и для чего они могут быть установлены. Особенность частного сервитута состоит в том, что он является продуктом соглашения сторон: между собственником земельного участка с сервитутом в виде прохода, проезда и т. д. и собственником соседнего земельного участка. Особенность публичного сервитута заключается в том, что обременение устанавливается в процессе публичных слушаний или с учетом законодательных актов, принятых органами власти различных уровней, между частным собственником ЗУ и государством, представляющим общественные интересы. Сервитуты, устанавливаемые в силу Охранного обязательства, являются публичными. Однако могут появиться и частные сервитуты в отношении ЗП, как и любых других зданий, на вторичном рынке. Кроме того, в этой же статье определяется, что сервитут может быть срочным и постоянным (бессрочным).

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что является еще одним важным пунктом ст. 23.

Таким образом, в соответствии с ГК РФ, сервитут — это обязанность, обязательство, некая повинность для собственника. Но это и особый вид вещного права для несобственника объекта недвижимости, заключающийся в его праве пользования чужой вещью или праве ограничивать ее собственника в установленных пределах. Логично, что в соответствии с п. 1 ст. 216 ГК РФ сервитут отнесен к вещным правам (ограниченного пользования чужим имуществом) лиц, не являющихся собственниками этого имущества.

Правовые особенности сервитута в контексте оценки зданий-памятников

Каким образом результаты исследования, проведенного выше, отражаются в процессе стоимостной оценки ЗП?

Прежде всего, отметим, что если обычно сервитутом обременяется земельный участок, то в данном случае обременяются его улучшения — здание-памятник. Сервитуты как ограничения права собственности устанавливаются органами государственного контроля и охраны ЗП. Они представлены в Охранных обязательствах, и перед субъектом рынка, желающим получить в собственность или арендовать недвижимый ОКН, есть только один выбор: либо принять условия Охранного обязательства, либо отказаться от покупки / аренды конкретного ЗП. Это обязательство оформляется охранным или охранно-арендным договором между органом власти и будущим собственником (арендатором) объекта недвижимости.

Охранный договор — это специальный документ, обязывающий собственника выполнить весь комплекс работ, обеспечивающих необходимый уровень технического состояния ОКН, а также ограничивающий право собственника в отдельных вопросах эксплуатации, использования, распоряжения и владения. Охранно-арендный договор ‒ это документ, обязывающий арендатора выполнить весь комплекс работ, обеспечивающих необходимый уровень технического состояния ОКН, а также ограничивающий его право аренды в отдельных вопросах эксплуатации, владения и использования [50].

Таким образом, отметим, что в отличие от традиционной трактовки сервитута по ГК РФ как права ограниченного пользования чужой собственностью, эти договоры ограничивают право собственности (и право аренды) не только в отношении правомочия «использования» как одного из правомочий «триады прав», но также и в отношении двух других правомочий права собственности — владения и распоряжения.

Действительно, наиболее характерными ограничениями, которые устанавливаются Охранными обязательствами в отношении зданий-памятников, являются запреты на:

Краснова А.Д. Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография

Краснова А.Д. Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография

Целью настоящего издания является изучение мирового и отечественного опыта стоимостной оценки недвижимых объектов культурного наследия (ОКН), которая ввиду специфики этих объектов и присущей им уникальности является достаточно сложной и недостаточно проработанной. У практикующих оценщиков недвижимости возникает множество проблем, которые требуют своего разрешения, поскольку существующие методики оценки зданий – памятников истории и культуры несовершенны и не удовлетворяют в полной мере потребностям практики. В частности, не получил достаточного освещения в методической литературе вопрос оценки особых стоимостных факторов, таких как сервитут и престижность, а от того, насколько качественно будет проведена оценка этих факторов, зависит в целом и результат оценки, его точность.<br /> Специфика книги состоит в исследовании и проработке не только практических, но и теоретических аспектов стоимостной оценки недвижимости такого рода, в частности вопросов корректности используемой терминологии в данной сфере, выбора вида оценочных стоимостей для различных функций оценки и особенностей методологии оценки зданий-памятников.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2018 г.<br /> Книга предназначена студентам экономических специальностей, занимающимся изучением проблем оценки недвижимой собственности (дисциплина «Оценка недвижимости»), слушателям программ переподготовки по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», готовящимся к профессиональной оценочной деятельности. Она будет полезна и широкому кругу уже практикующих специалистов – в первую очередь, оценщикам недвижимости, а также менеджерам, инвесторам, сотрудникам кредитных отделов банков, страховых компаний и всем лицам, интересующимся вопросами стоимостной оценки зданий-памятников.

Внимание! Авторские права на книгу "Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия. Монография" ( Касьяненко Т.Г., Краснова А.Д. ) охраняются законодательством!