Современные проблемы теории оценки бизнеса. Монография

Касьяненко Т.Г.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Деловая Издательство: Проспект Дата размещения: 09.12.2015 ISBN: 9785392198382 Язык: Объем текста: 370 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Системный подход в теории оценки

Глава 2. Нормативная база оценки

Глава 3. Правовые основы оценки

Глава 4. Концептуальные основы оценки собственности

Глава 5. Методология оценки

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 3.
Правовые основы оценки

Возможности, предоставляемые законодательством (регулирующим объем и содержание правового пакета, относящегося к любому из объектов гражданских прав), являются одними из наиболее значимых факторов, создающих стоимость. Учитывая это и подчеркивая важность изучения для оценщика понятий «правового блока» (при том, что этот материал, крайне необходимый оценщику, недостаточно полно представлен в учебно-методических изданиях), автор счел необходимым более подробно остановиться на анализе правовых конструкций имущественных прав в Российской Федерации.

3.1. Классификация имущества и имущественных прав для целей оценки

Право можно определить как систему нормативного регулирования поведения людей в обществе. Правовое регулирование, понимаемое как установление и реализация определенного общественного порядка, охватывает в первую очередь имущественные отношения. Эти отношения часто именуют товарно-денежными, возмездными, одним из обобщающих признаков которых является возможность их выражения с помощью определенного денежного эквивалента.

Субъекты права — это граждане и организации, которые могут быть носителями субъективных прав и юридических обязанностей, т. е. физические лица, юридические лица и государство.

Объектом права законодательство считает те предметы или явления, по поводу которых субъекты права могут вступать в правовые отношения. Возможность возникновения правоотношений по поводу тех или иных предметов внешнего мира зависит от признания законом этих предметов объектом права. К их числу относятся вещи и продукты творческой деятельности. Как любая экономическая категория, эти правоотношения имеют товарно-денежную форму, следовательно, поддаются денежному исчислению и, соответственно, могут быть объектом оценки. Напрашивается логический вывод о наличии взаимосвязи понятий объект оценки и объект гражданских прав. Поскольку объектами прав являются имущество и имущественные права юридических и физических лиц, то хотелось бы ответить на вопрос, что такое имущество и что такое имущественные права?

1. Классификация имущества хорошо известна. Имущество в любой трактовке этого понятия делится на:

• движимое и недвижимое;

• материальное и нематериальное.

Понятие «недвижимость» появилось в русском законодательстве в указе Петра I о единонаследии в 1714 г. Был установлен единый правовой режим для поместий и вотчин. Все они стали называться недвижимыми вещами. Законодательство Петра I мало занималось правом собственности на движимые вещи, но весьма активно регулировало право собственности на недвижимое имущество и, в первую очередь, на землю. При Петре I право собственности на землю еще требовало сословной принадлежности к классу, за которым закреплялось право земельного владения, — дворянству. При Екатерине Великой впервые было законодательно оформлено право буржуазной собственности на землю — приобретение права собственности по факту совершения сделки с имуществом. В 1917 г. вторым по счету законодательным актом Советского правительства был декрет о земле, ликвидировавший права частной собственности на землю и объявлявший ее всенародным достоянием и государственной собственностью. Ввиду этого в Советском законодательстве отсутствовало понятие недвижимости как земли и всего, что с ней нераздельно связано.

Понятие недвижимости вновь было введено в 1990 г. Законом РСФСР «О собственности». В этом же законе впервые за прошедшие 70 лет было законодательно введено право собственности на недвижимость. Возникновение права собственности происходит по основаниям, предусмотренным законом (титулом). К их числу относятся, например: заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность, переход имущества между гражданами в порядке наследования и др.

Стремление человека обеспечить неприкосновенность своей территории породило возникновение права частной собственности на землю и природные объекты, возникновение экономических отношений породило введение в гражданский оборот этих объектов. В состав недвижимой вещи включается земельный участок (ЗУ) и все, что с ним физически и прочно связано и не может быть отделено без нарушения физической целостности и назначения вещи.

Таким образом, справедлива формула:

Недвижимость (недвижимое имущество) = ЗУ + Улучшения ЗУ.

В связи с этим хотелось бы сделать несколько Замечаний по поводу часто используемого понятия «объект недвижимости», которое, на взгляд автора, в некотором смысле тавтологично.

1) По ст. 130 ГК РФ понятия «недвижимое имущество», «недвижимость» даны перечислением, что предполагает их синонимичность, а следовательно, смысловое равенство конструкции:

«Объект недвижимости» = «Объект недвижимого имущества».

Однако понятия «объект … имущества» не существует в российском правовом поле, поскольку в этом правовом поле «имущество» уже само по себе есть «объект собственности», поэтому от употребления указанных конструкций вместе со словом «объект» стоило бы воздержаться.

2) Понятие «объект недвижимости» возникло как отражение необходимости учета (!) недвижимости и выделения самостоятельных изолированных объектов из ее состава. Так появились определения, подобные следующему: «Объект недвижимости — это объект (чего?), индивидуально определяемый группой юридических, геодезических, экономических и технических характеристик». Так было при экспериментах, начатых в 1997 г. в Твери и Н. Новгороде, когда впервые была осуществлена попытка объединенного рассмотрения участка земли (при отсутствии тогда оборота земельных участков) и его улучшений для целей налогообложения. Идея совместного рассмотрения этих двух составляющих недвижимости, создающих объект оценки (а не «объект недвижимости») принадлежит западной теории оценки. Появились искажения определения понятия «улучшения», например: «Улучшения объекта недвижимости — строения и сооружения на земельном участке, практически всегда являющиеся сложными инженерными сооружениями, которые характеризуются большим числом разноплановых параметров, по количеству более ста, что в совокупности создает технический облик объекта». Правильно — улучшения земельного участка, а не «объекта недвижимости», в состав которого они входят, и трактуется данный термин шире, чем дано в примере. Улучшения — это все то, что прочно связано с землей, — для которых, как части недвижимости, перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Перечисления их (над землей, под землей и т. п.) в определении неуместны. Но это можно сделать в комментариях.

3) В настоящее время термин «объект недвижимости» используется в сфере кадастра (т. е., опять же, учета), для определения понятия объект кадастрового учета, что имеет смысл и вполне допустимо. Иногда он используется на рынке недвижимости, что совсем не обязывает оценщиков использовать его в своей деятельности, в которой учет не является логической или правовой доминантой. Напротив, с точки зрения ГК РФ, как показано выше, лучше не стоит этого делать. Вполне достаточно понятий «объект оценки» и «объект собственности» (т. е. имущество), а также «объект иных имущественных прав».

4) Недвижимость (как земельный участок и все, что с ним неразрывно связано) невозможно физически уничтожить. Можно уничтожить улучшения — снести постройки, снять культурный слой почвы, вырыть глубокую яму на месте бывших улучшений, но сама недвижимость от этого не перестанет существовать — она лишь изменит физическую форму, экономические характеристики и функциональное назначение. Равным образом вы не можете продать вашу недвижимость, физически (как сверток) передав ее в руки другого человека, изменив ее место пребывания. Поскольку земельный участок не может быть перенесен в другое место и не может быть заменен никакими другими орудиями производства, в руки покупателя передается ваше право на него.

Таким образом, товаром на рынке недвижимости являются имущественные права на объект, неразрывно связанный с землей, т. е. имеющий геодезически заданные границы, обладающий рядом технических параметров и физических характеристик, имеющий некоторую полезность, настоящую или будущую, которая может быть выражена с помощью его стоимости.

Однако это вовсе не значит, что объектом оценки являются лишь права на объект гражданских прав. Неоспоримо, что стоимость объекта оценки зависит как от собственных характеристик материального объекта, так и от возможностей для его владельца совершать с ним те или иные законодательно разрешенные хозяйственные действия с целью получения дохода (извлечения прибыли). То есть стоимость объекта оценки определяется двумя факторами: свойствами самого объекта и его правовым статусом (объемом правомочий собственника или владельца).

В соответствии с вариантом перевода МСО, где понятие «имущество» наделено только юридической составляющей, мы должны понимать недвижимость только как вещь, а не имущество, поскольку в такой трактовке недвижимость и недвижимое имущество не являются синонимами. Но тогда невозможно воспринимать целостно ст. 130 ГК РФ, уже цитированную выше и являющуюся правовой основой оценки недвижимости. Становится очевидным противоречие варианта перевода МСО Гражданскому кодексу РФ.

Трактовка понятия «имущество», данная в поздних переводах МСО, направленная якобы на выход исключительно в правовое поле РФ и «юридизацию» терминов (т. е. уход от трактовок бухучета, характерных для МСО-1995, где для целей оценки понятие «имущество» трактуется как «активы»), в действительности приводит оценщиков к жестким противоречиям в этом же правовом поле.

Терминологическая невнятность перевода МСО в отношении важнейших обсуждаемых понятий мешает работе практикующего оценщика, мешает четкому восприятию теории обучающимся начинающим оценщикам, мешает целостному восприятию картины теоретику. Причину этого следует искать в том, что трактовка понятия «имущество» только как юридического понятия («совокупность гражданских прав») — порочна. Как известно, это еще и экономическое понятие, и, зачастую, — материальное. Нельзя скидывать со счетов способность и назначение имущества приносить доход или иные выгоды его собственнику (владельцу), а также его свойства как материального объекта. Именно этот нюанс важен для стоимостной оценки, производимой оценщиком.

Деловая Касьяненко Т.Г. Современные проблемы теории оценки бизнеса. Монография

Деловая Касьяненко Т.Г. Современные проблемы теории оценки бизнеса. Монография

Монография содержит анализ концептуальных и методологических проблем, с которыми испытывают затруднения теоретики и сталкиваются в своей работе практикующие оценщики бизнеса, а также объясняет причины, вызвавшие эти проблемы. Она в значительной степени опирается на научные статьи автора, опубликованные за последние 6–8 лет, а также материалы его докторской диссертации.<br /> Монография полностью соответствует тематике учебных программ для магистрантов по направлению «Оценка бизнеса и оценочная деятельность». Однако издание подобной монографии окажет несомненную помощь и аспирантам, обучающимся по научной специальности 08.00.10 (специализация «Оценка бизнеса»), в осознании ряда сложных теоретических проблем оценки, в выборе научного направления и формулировки темы диссертационного исследования. Она будет интересна теоретиками и методистам в области оценки бизнеса и безусловно полезна практикам и преподавателям оценочных дисциплин, а также широкому кругу лиц (инвесторам, собственникам различных бизнесов, сотрудникам консалтинговых агентств и кредитных отделов банков), реализующих свои интересы в указанной сфере.

Внимание! Авторские права на книгу "Современные проблемы теории оценки бизнеса. Монография" (Касьяненко Т.Г.) охраняются законодательством!