Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция

Дроздова И.А.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 28.09.2014 ISBN: 9785392169948 Язык: Объем текста: 48 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

I. Диагностика требований, регулирующих жилищную сферу, в том числе пользование, управление и эксплуатацию многоквартирными домами. 1.1. Анализ нормативно-правовых предписаний и требований и предложения по их усовершенствованию

1.2. Правоприменительная деятельность органов государственного контроля и надзора по выявлению правонарушений в жилищной сфере, в том числе в сфере управления и эксплуатации многоквартирными домами

II. Концепция системы пользования, управления и эксплуатации многоквартирными домами. 2.1. Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом

2.2. Единый стандарт пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом

2.3. Система контроля и надзора в сфере ЖКХ

Заключение

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

I. ДИАГНОСТИКА ТРЕБОВАНИЙ, РЕГУЛИРУЮЩИХ ЖИЛИЩНУЮ СФЕРУ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ, УПРАВЛЕНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

1.1. Анализ нормативно-правовых предписаний и требований и предложения по их усовершенствованию

Законодательство в жилищной сфере можно разделить на:

— общие положения в целом, касающиеся компетенции, жилищных прав и обязанностей субъектов жилищных и иных, связанных с ними правоотношений;

— специальные нормы, регулирующие особенность правового положения и деятельность субъектов жилищной сферы;

— нормы, регламентирующие осуществление контроля и надзора за соблюдением норм жилищного права и тесно связанного с ним законодательства.

Жилищный кодекс РФ, а также подзаконные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации претерпевают «бесконечные» изменения. Это обусловлено необходимостью реформирования системы жилищной сферы. Но для проведения жилищной реформы в первую очередь необходима ревизия жилищных и сопряженных с ними норм, а не хаотичное принятие несогласованных между собой актов.

1.1.1. Для начала необходимо четко сформулировать понятия, определяющие сущность уже существующих отношений, и привести в соответствие с ними те, которые встречаются в иных нормативных правовых актах и имеют отношение к жилищным правам и обязанностям. Учитывая, что Жилищный кодекс РФ является базовым нормативным правовым актом к иным нормативным правовым актам в жилищной сфере, эти основные понятия (дефиниции) необходимо закрепить в самом Жилищном кодексе РФ.

Среди таких понятий можно выделить:

а) по видам помещений:

— жилое помещение;

— многоквартирный дом;

— нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

— одноквартирный дом / жилой дом, двухквартирный дом;

— квартира;

— комната;

— объекты, относящиеся к общедолевому имуществу;

б) по субъектам, независимо от форм собственности (частной, муниципальной, государственной):

— лицо, имеющее право пользования помещением (собственник, наниматель, участник долевого строительства (лицо, принявшее помещение у застройщика по акту), член жилищного, жилищно-строительного кооператива, товарищества собственников жилья);

— лицо (организация, индивидуальный предприниматель), осуществляющее управление и эксплуатацию объектов, относящихся к общедолевому имуществу;

— лицо (организация, индивидуальный предприниматель), осуществляющее поставку энергоресурсов (ресурсоснабжающие организации);

— застройщик;

— лицо (организация, индивидуальный предприниматель), осуществляющее деятельность в сфере реконструкции и капитального ремонта объектов, относящихся к общедолевому имуществу;

— лицо (организация, индивидуальный предприниматель), осуществляющее эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, реконструкцию объектов коммунального хозяйства (сооружения, сети);

— органы федеральной, региональной, муниципальной властей, осуществляющие функции по реализации жилищных прав (движение жилищных фондов, предоставление жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий или не обеспеченных жилыми помещениями, признание жилых помещений непригодными, проведение открытых конкурсов по выбору организаций для управления и эксплуатации объектов общедолевого имущества и т. д.);

— орган, выполняющий контроль за деятельностью организаций, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление и эксплуатацию объектов общедолевого имущества (Совет многоквартирного дома);

— органы власти, осуществляющие функции надзора и контроля. Все перечисленные субъекты, кроме последнего вида (органы власти, осуществляющие функции надзора и контроля), являются также субъектами предмета надзора.

Возможно, для целей контроля и надзора в этой сфере имеет смысл унифицировать всех пользователей и ввести понятие «ответственный пользователь», им может быть как собственник, так и иной пользователь помещений многоквартирного дома, например, лицо, принявшее помещение у застройщика по акту, член жилищного или жилищно-строительного кооператива. Если это наниматель, то собственник в договоре найма определяет его как «ответственного пользователя». Это также может быть застройщик, в случае если дом введен в эксплуатацию, но помещения (квартиры, нежилые объекты) не переданы участникам долевого строительства или собственникам. Главное, чтобы это лицо было зафиксировано как лицо, не только получившее помещение по акту, но и фактически пользовалось этим помещением, т. е. проживало или находилось в нем, и было наделено полномочиями субъекта предмета контроля и надзора со стороны контрольно-надзорных органов.

И соответственно на этот субъект будут возложены права и обязанности, которые имеют отношение к правилам пользования помещением, порядку выбора способа управления, условиям управления и эксплуатации многоквартирного дома, начислениям и платежам за услуги лиц, осуществляющих управление и эксплуатацию многоквартирных домов, капитальный ремонт и поставки энергоресурсов, и, безусловно, контролю и надзору. Информацию об ответственном пользователе можно будет отражать в электронном паспорте многоквартирного дома для внутреннего пользования. На председателя Совета многоквартирного дома могут быть возложены обязанности проверять и актуализировать эту информацию, другими словами, председатель многоквартирного дома будет знать в лицо всех проживающих или находящихся в вверенном ему доме. «Бесправные» и «необязательственные» наниматели сегодня, которые проживают в съемных квартирах и комнатах, никоим образом не участвуют в системе пользования, управления и эксплуатации домами. Они не могут влиять на качество оказываемых услуг по управлению и эксплуатации общедолевым имуществом, а также не несут ответственности за ненадлежащее пользование объектами общедолевого имущества и индивидуальной собственности, хотя фактически именно они им пользуются. А собственники, которые передают в наем свои квартиры, комнаты и другие помещения, не проявляют должного интереса к управлению и эксплуатации своего имущества. И это отчасти становится причиной неэффективного управления и нерациональной эксплуатации общедолевым имуществом многоквартирных домов, поскольку «хозяина» нет.

Если определить ответственным пользователем лицо, фактически проживающее или находящееся в помещении индивидуальной собственности, то можно будет сделать первые шаги к тому, чтобы не только упорядочить всю систему пользования, управления и эксплуатации МКД, но и усилить борьбу с «резиновыми квартирами», незаконным проживанием (нахождением) лиц на территории страны, уходом от налогов, подлежащих начислению и уплате с доходов от сдачи в коммерческий наем помещений;

в) с целью создания «Единого стандарта пользования, управления и эксплуатации» ввести понятие «управление и эксплуатация общедолевым имуществом (или объектов общедолевого имущества)» взамен «содержание и текущий ремонт» и «вывоз ТБО» и включить в структуру понятия «управление и эксплуатация» следующие положения:

— управление общедолевым имуществом включает в себя организацию управления (выбор управления, проведение собраний) и оперативное управление (экономическое и хозяйственное);

— эксплуатация общедолевым имуществом (эксплуатация регулярная, периодичная, аварийная);

— текущий (плановый и внеплановый) ремонт общедолевого имущества.

Таким образом, в «Едином стандарте пользования, управления и эксплуатации» появятся три составных понятия:

1) управление и эксплуатация общедолевым имуществом;

2) пользование общедолевым имуществом;

3) пользование объектами индивидуальной собственности;

г) в структуре ежемесячного платежа отразить:

— плата за управление и эксплуатацию общедолевым имуществом;

— плата за капитальный ремонт общедолевого имущества;

— плата за энергоресурсы, расходуемые общедолевым имуществом;

— плата за энергоресурсы, расходуемые объектами индивидуальной собственности (квартирами, комнатами, нежилыми помещениями);

д) утвердить стандарт тарифа на управление и эксплуатацию объектов общедолевого имущества с указанием расшифровки и стоимости услуг за 1 кв.м по статьям:

— управление и эксплуатация;

— фонд текущего ремонта;

— оплата услуг Совета многоквартирного дома, исполняющего контрольные функции за управлением и эксплуатацией многоквартирного дома;

— чистая прибыль лица, осуществляющего управление и эксплуатацию многоквартирного дома.

Например, тариф составляет 30 рублей за 1 кв. м, в том числе управление и эксплуатация (20 рублей); фонд текущего ремонта (3 рубля); оплата услуг Совета многоквартирного дома (2 рубля); чистая прибыль (5 рублей).

Причем тариф должны утверждать «ответственные пользователи». Формирование фонда текущего ремонта необходимо в первую очередь для обеспечения прозрачности и фактического осуществления работ. Но и само понятие «фонд» говорит само за себя, что по итогам отчетного периода неиспользованные деньги должны либо возвращаться плательщикам, либо переноситься на другие цели (статьи) согласно решениям плательщиков. Фиксирование прибыли даст понимание, за какие средства работать. А в случае ненадлежащего оказания услуг (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) по управлению и эксплуатации такое лицо будет отвечать частью своей прибыли, чтобы избежать ухудшения качества услуг за счет другой составляющей тарифа — управление и эксплуатация.

Юридическая Дроздова И.А. Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция

Юридическая Дроздова И.А. Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция

Этот труд стал результатом практической деятельности автора в качестве стартап-руководителя бизнес-проектов «Управление и эксплуатация домами» и участия в коллективной работе над научно-исследовательским трудом на тему «Анализ правового обеспечения системы государственного жилищного надзора». Совмещение практической и теоретической составляющих позволило произвести анализ действующих жилищных предписаний с учетом их применения в реальной жизни.<br /> Изложенная концепция будет интересна как принципиально новый взгляд на уже сложившиеся стереотипные вещи, такие как процедура проведения конкурсов по отбору управляющих компаний органами местного самоуправления или устоявшееся и, на взгляд автора, ошибочно устоявшееся мнение относительно процедуры передачи в управление новых многоквартирных домов от застройщика, как злоупотребляющего своим правом.

Внимание! Авторские права на книгу "Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция" (Дроздова И.А.) охраняются законодательством!