|
|
ОглавлениеЧасть первая. Раздел I. Общие положения. Подраздел 1. Основные положения Подраздел 3. Объекты гражданских прав Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство Подраздел 5. Сроки. Исковая давность Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 14. Приобретение права собственности Глава 15. Прекращение права собственности Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения Глава 19. Право хозяйственного ведения, право оперативного управления Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав Раздел III. Общая часть обязательственного права Подраздел 1. Общие положения об обязательствах Подраздел 2. Общие положения о договоре Часть вторая. Раздел IV. Отдельные виды обязательств. Глава 30. Купля-продажа Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением Глава 35. Наем жилого помещения Глава 36. Безвозмездное пользование Глава 38. Выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ Глава 39. Возмездное оказание услуг Глава 41. Транспортная экспедиция Глава 43. Финансирование под уступку денежного требования Глава 50. Действия в чужом интересе без поручения Глава 53. Доверительное управление имуществом Глава 54. Коммерческая концессия Глава 55. Простое товарищество Глава 56. Публичное обещание награды Глава 58. Проведение игр и пари Глава 59. Обязательства вследствие причинения вреда Глава 60. Обязательства вследствие неосновательного обогащения Часть третья. Раздел V. Наследственное право Глава 61. Общие положения о наследовании Глава 62. Наследование по завещанию Глава 63. Наследование по закону Глава 64. Приобретение наследства Глава 65. Наследование отдельных видов имущества Раздел VI. Международное частное право Глава 67. Право, подлежащее применению при определении правового положения лиц Глава 68. Право, подлежащее применению к имущественным и личным неимущественным отношениям Глава 71. Права, смежные с авторскими Глава 73. Право на селекционное достижение Глава 74. Право на топологии интегральных микросхем Глава 75. Право на секрет производства (ноу-хау) Глава 76. Права на средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий Глава 77. Право использования результатов интеллектуальной деятельности в составе единой технологии Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуГлава 34. АРЕНДА§ 1. Общие положения об арендеСтатья 606. Договор арендыПо договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. 1. Значение. Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены. Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Этим договор аренды отличается от группы договоров, направленных на отчуждение имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента). 2. Характеристика. Договор аренды является: • консенсуальным; • возмездным; • двусторонне обязывающим. 3. Владение и пользование арендованным имуществом. По договору аренды требуется, как правило, чтобы собственник передал арендатору не только правомочия пользования, но и владения имуществом. Тогда арендатор сможет наиболее эффективно эксплуатировать находящееся в его непосредственном обладании имущество. В редких случаях мыслимо представить ситуации, когда собственник в силу специфики предоставления имущества не утрачивает обладания им, например при предоставлении арендатору движимого имущества в помещении, которым продолжает владеть собственник или при сдаче в аренду отдельных помещений в принадлежащем собственнику здании. В то же время даже при предоставлении арендатору имущества только в пользование арендатор приобретает права титульного владельца арендованного имущества и соответственно пользуется правомочиями, предоставленными ст. 305 ГК. Показательно с этой точки зрения, что в проекте Гражданского уложения Российской Империи (которому было знакомо владение как особый институт вещного права) давалось определение имущественного найма как договора, по которому наймодавец обязуется предоставить нанимателю всего лишь временное пользование определенным имуществом. Предоставление арендатору владения имуществом вытекает, без сомнения, из самой сущности арендных отношений. 4. Вещно-правовые элементы в конструкции договора аренды. Договор аренды порождает не только обязательственное отношение между сторонами, но и вещное отношение между арендатором и неопределенным кругом лиц. Заслуживает внимания положение, содержащееся в ст. 1725 Французского гражданского кодекса, смысл которого заключается в том, что арендодатель не отвечает за самовольное нарушение посторонним лицом права пользования арендатора, который сам обязан охранять имущество от таких нарушений (подобная норма была включена в проект Гражданского уложения Российской Империи). В современном российском гражданском праве норма ст. 305 ГК предоставляет арендатору, как титульному владельцу, чье право основано на договоре, возможность защищать это право с помощью вещно-правовых исков. Наличие в договоре аренды вещно-правовых элементов не означает, однако, что арендатор лишен возможности защищать свое нарушенное третьими лицами или собственником право с помощью обязательственных исков: так, если арендодатель создает препятствия пользованию уже переданным имуществом, арендатор вправе вместо негаторного иска предъявить обязательственно-правовой иск о расторжении договора (подп. 1 ст. 620 ГК). Конкуренции исков в данном случае не будет, поскольку иски направлены на достижение разных результатов. 5. Существенным условием договора названо только условие об объекте аренды, т. е. о предмете договора (ст. 607 ГК). Договор будет считаться заключенным, даже если в его тексте не упомянуты условия о сроке и об арендной плате. Тем не менее срок и арендная плата относятся к видообразующим признакам договора аренды (В. В. Витрянский), как это следует уже из определения договора, содержащегося в комментируемой статье. Поэтому законодатель позволяет определить условия о сроке и арендной плате диспозитивно (ст. 610 и 614 ГК). Статья 607. Объекты аренды1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. 2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 1. Прежде всего предметом аренды выступают телесные индивидуально-определенные вещи, поскольку по окончании договора арендатор обязан вернуть арендодателю ту же самую вещь, какую он получил (ч. 1 ст. 622 ГК). Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. (Пункт 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 23.) 2. Из сущности арендных отношений вытекает, что передаваемая арендатору вещь должна быть по общему правилу непотребляемой. Предметом найма может быть лишь такое имущество, которым возможно пользоваться без уничтожения его существа. Таким образом, по общему правилу предметом найма не могут быть потребляемые вещи. Однако бывают случаи, когда и подобные вещи служат предметом найма, например случаи найма потребляемых вещей на выставку, на показ, когда наем имеет своей целью не потребление этих вещей, а одно лишь временное пользование ими. Кроме того, потребляемые вещи могут служить предметом найма, когда они составляют принадлежность отданного в наем главного имущества. Проект Гражданского уложения Российской империи 3. Характеристика предмета договора может оказать принципиальное влияние на квалификацию самого договора. Так, в первую очередь по предмету разграничиваются договоры аренды и займа. Наличие в качестве предмета договора вещей, определенных родовыми признаками (а также вещей, даже индивидуально-определенных, но предполагающих их уничтожение в процессе использования в соответствии с целями договора), указывает, что между сторонами сложились отношения займа (глава 42 ГК). 4. Допускается замена арендодателем предмета договора, имеющего недостатки, на аналогичное имущество (ст. 612 ГК). Как и при замене товара ненадлежащего качества в договоре купли-продажи, данная замена предмета договора не означает новации обязательства. 5. Об особенностях аренды отдельных видов имущества и земельных участков (других природных объектов) см. комментарий к ст. 625 ГК. Статья 608. АрендодательПраво сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 1. Требование, которое выдвигается комментируемой статьей к арендодателю вытекает из сущности аренды — только собственник по общему правилу может распорядиться своим имуществом путем передачи арендатору полномочий владения и пользования, а также наделить арендатора титулом законного владельца. Судам следует иметь в виду, что по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. (Пункт 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 23.) 2. Под лицами, уполномоченными сдавать имущество в аренду законом или договором, подразумеваются лица, не являющиеся собственниками, но заключающие договор аренды от своего имени, например доверительный управляющий (может быть управомочен собственником по договору доверительного управления — ст. 1020 ГК) или государственные унитарные предприятия (управомочены на сдачу движимого имущества в аренду законом — ст. 295 ГК). Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. (Пункт 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 23.) Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. (Пункт 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 23.) 3. Тот факт, что законодатель посвящает отдельные нормы только арендодателю, свидетельствует, что арендатором может выступать любой субъект гражданского права. Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Статья 610. Срок договора аренды1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Указание срока в договоре необходимо, потому это упущение его будет истолковано согласно временному характеру пользования не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время. Г. Ф. Шершеневич Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно. (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.) Статья 611. Предоставление имущества арендатору1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. 3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений. (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.) До момента предоставления имущества арендатору он не обладает титулом законного владельца и не может защищать свое нарушенное право с помощью вещно-правовых исков. Так, истребование имущества от арендатора арендодателем (п. 3 комментируемой статьи) относится к обязательственно-правовым средствам защиты, поскольку направлено только против стороны в договоре, и право требования арендатора не обладает свойством следования (ст. 398 ГК). Лишен арендатор, которому имущество еще не предоставлено, вещно-правовых средств защиты и против третьих лиц, которым имущество уже передано, хотя бы эти третьи лица имели титул иной, чем указано в ч. 1 ст. 398 ГК. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.) Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имуществоПередача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Статья 614. Арендная плата1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. 1. Термин «плата» предполагает наличие денежного обязательства арендатора. Поэтому прямое указание законодателя на то, что помимо денежных платежей могут существовать иные формы арендной платы (п. 2 комментируемой статьи), является необходимым. Благодаря этому указанию конструкция договора аренды сохраняется при любой форме арендной платы, т. е. все права и обязанности сторон, за исключением внесения арендной платы в денежной форме, регулируются нормами данной главы ГК. Тем не менее условие об арендной плате в неденежной форме делает договор смешанным (п. 3 ст. 421 ГК), поскольку надлежащее исполнение арендатором своей обязанности по передаче вещи, оказанию услуг, выполнению работ и т. д. обсуждается с точки зрения обязанностей продавца в договоре купли-продажи, исполнителя в договоре возмездного оказания услуг, подрядчика в договоре подряда и т. д. 2. Пересмотр размера арендной платы возможен по соглашению сторон (п. 3 комментируемой статьи). В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. (Пункт 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 23.) Арендная плата может быть установлена не в твердом размере, а определяться в порядке, предусмотренном договором. В этом случае рост арендной платы сам по себе еще не означает изменения условий договора. При применении п. 3 ст. 614 ГК судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.) Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). 4-е издание" (Под ред. Степанова С.А.) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
