Гражданское право. Том 2. Учебник для бакалавров

Под ред. Слесарева В.Л.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 12.02.2016 ISBN: 9785392199709 Язык: Объем текста: 778 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел 1. Отдельные виды обязательств. Глава 1. Договор купли-продажи

Глава 2. Договор мены

Глава 3. Договор дарения

Глава 4. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Глава 5. Договор аренды

Глава 6. Договор найма жилого помещения

Глава 7. Договор безвозмездного пользования (договор ссуды)

Глава 8. Договор подряда

Глава 9. Договор на выполнение научно-исследовательских работ..., Опытно-конструкторских и технологических работ

Глава 10. Договоры возмездного оказания услуг

Глава 11. Правовое регулирование перевозки

Глава 12. Договор транспортной экспедиции

Глава 13. Заем и кредит

Глава 14. Договор финансирования под уступку денежного требования

Глава 15. Договор банковского вклада

Глава 16. Договор банковского счета

Глава 17. Расчетные обязательства

Глава 18. Хранение

Глава 19. Страхование

Глава 20. Поручение

Глава 21. Действия в чужом интересе без поручения

Глава 22. Комиссия

Глава 23. Агентский договор

Глава 24. Договор доверительного управления имуществом

Глава 25. Договор коммерческой концессии

Глава 26. Договор простого товарищества

Глава 27. Публичное обещание награды

Глава 28. Публичный конкурс

Глава 29. Правовое регулирование игр и пари

Глава 30. Обязательства вследствие причинения вреда

Глава 31. Обязательства из неосновательного обогащения

Раздел 2. Наследственное право. Глава 32. Общие положения наследственно права

Глава 33. Наследование по завещанию

Глава 34. Наследование по закону

Глава 35. Приобретение наследства

Глава 36. Особенности наследования отдельных видов имущества

Раздел 3. Интеллектуальные права. Глава 37. Общие положения об интеллектуальных правах

Глава 38. Авторские и смежные права

Глава 39. Патентные права

Глава 40. Права на селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, секреты производства (ноу-хау), единые технологии

Глава 41. Права на средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ..., Услуг и предприятий

Заключение

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 6.
Договор найма жилого помещения

План темы

§ 1. Общая характеристика правового регулирования отношений, возникающих из договоров найма жилых помещений

§ 2. Отдельные виды договора найма

§ 1. Общая характеристика правового регулирования отношений, возникающих из договоров найма жилых помещений

В системе договоров гражданского права России договор найма жилого помещения относится к договорам о передаче имущества в пользование.

Выделившись из имущественного наема, договор найма жилого помещения занял высшую ступень в социальной иерархии общественной значимости в силу удовлетворения такой важной человеческой потребности, как потребность в жилище. Однако это произошло совсем в недавнем прошлом.

В советское время из-за незначительности доли частного жилья данный договор опосредовал отношения по использованию жилых помещений, принадлежащих государству. В начале 90-х годов в связи с переходом на рыночную систему хозяйствования, масштабной приватизацией государственного имущества и принятием Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», который в ст. 10 закрепил право собственности граждан на жилые дома и квартиры, стал расти частный сектор в жилищном фонде России. К отношениям, возникавшим в связи с пользованием жилыми помещениями частного жилищного фонда, первоначально применялись нормы договора аренды, договор найма же по-прежнему заключался в отношении жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда в пределах нормы предоставления.

Наличие единого объекта правоотношения, невозможность урегулировать нормами об аренде особенности отношений по пользованию жилым помещением (например, членами семьи нанимателя) привели к необходимости закрепления в 1996 г. в главе 35 ГК договора найма жилого помещения как единого договорного института, применяемого для оформления целевого использования жилого помещения для проживания граждан.

«Жилищные отношения, возникающие по поводу пользования жилым помещением, рассматриваются как разновидность гражданских правоотношений», независимо от того, что основанием их возникновения является различный фактический состав. В ст. 1 Жилищного кодекса РФ указано, что жилищное законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из закона или существа соответствующих отношений.

Однако это не означает универсального применения договора найма к отношениям по найму жилых помещений, отнесенным к различным жилищным фондам. Разграничение правового регулирования отношений проведено путем закрепления соответствующих норм в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. По мнению П. В. Крашенинникова «ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения».

Жилищный фонд может быть определен как совокупность всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

В ЖК РФ закрепляются классификации жилищных фондов в зависимости от формы собственности и целей использования (ст. 19 ЖК РФ).

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, находящийся в собственности граждан и юридических лиц; государственный, находящийся в собственности Российской Федерации и ее субъектов; муниципальный, находящийся в собственности муниципальных образований (п. 2 ст. 19 ЖК).

В зависимости от целей использования (п. 3. ст. 19 ЖК) выделяют: 1) жилищный фонд социального использования (совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования); 2) специализированный жилищный фонд (совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений); 3) индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами (собственниками помещений) для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами (собственниками помещений) для проживания граждан); 4) жилищный фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений, использующихся собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставленных гражданам и другим лицам по иным договорам во владение и (или) в пользование).

При оценке данной классификации жилищных фондов нужно учитывать, что каждая форма собственности может использоваться в жилищной сфере для различных целей. Так, жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться не только по договорам социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, но и по договорам найма жилого помещения «коммерческого характера» (подп. 4 п. 3 ст. 19 ЖК).

Специфика выделения жилищных фондов по цели использования является определяющей в формировании различных видов договора найма:

1) договор социального найма жилого помещения (правовая регламентация отношений содержится в целом в ЖК);

2) договор найма жилого помещения, именуемый в литературе «договором коммерческого найма». Регулирование отношений происходит нормами Гражданского кодекса РФ;

3) договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Новый договорный институт, введенный Федеральным законом от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ. Закреплен в Жилищном кодексе РФ;

4) договор найма специализированного жилого помещения. Закреплен в ЖК РФ.

В литературе выделяется также договор найма жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива (раздел V ЖК). Однако говорить о специфике данного договора (кроме субъектного состава) по сравнению с договором найма жилого помещения нет необходимости.

Как видно из приведенной классификации договоров, в зависимости от вида договора найма регулирование отношений происходит либо Гражданским кодексом, либо Жилищным, с возможностью субсидиарного применения норм обоих нормативных актов. Так, ГК закрепляет применение статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1–3 статьи 685 ГК к договорам социального найма (п. 3 ст. 672 ГК), частей первой и второй статьи 678, пункта 3 статьи 681 и статьи 686 — к договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 4 ст. 672 ГК), одновременно указывая, что эти договоры заключаются по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. В свою очередь, нормы ЖК РФ применяются к договору найма жилого помещения в части, например, требований к предмету договора — жилому помещению (п. 1 ст. 673 ГК).

Следует отметить, что гражданское законодательство относится к предмету ведения Российской Федерации, в то время как жилищное — является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. К примеру, законом субъекта устанавливаются учетная норма и норма предоставления жилой площади по договору социального найма исходя из ситуации в субъекте РФ.

Кроме Гражданского и Жилищного кодексов, существует значительная база нормативных актов, регулирующих жилищные отношения: Закон о приватизации жилищного фонда, Закон о жилищных накопительных кооперативах, Закон о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения; Закон об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса и другие, а также многочисленные подзаконные нормативные акты, принятые органами государственной власти и местного самоуправления в пределах их полномочий. Для толкования закона и единообразного применения норм гражданского и жилищного законодательства важнейшее значение имеет постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших при применении Жилищного кодекса РФ».

§ 2. Отдельные виды договора найма

1. Договор социального найма жилого помещения

2. Договор найма жилого помещения

3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

4. Договор найма специализированного жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона (действующий от имени публичного собственника орган государственной власти или местного самоуправления либо управомоченное им лицо) — (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК). Договор социального найма является консенсуальным, двусторонне обязывающим, как возмездным, так и безвозмездным, публичным.

Предметом договора социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартиры), находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде, отвечающее следующим требованиям:

Юридическая Под ред. Слесарева В.Л. Гражданское право. Том 2. Учебник для бакалавров

Юридическая Под ред. Слесарева В.Л. Гражданское право. Том 2. Учебник для бакалавров

В учебнике, подготовленном в соответствии с программой курса гражданского права коллективом кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА), освещаются вопросы второй части курса гражданского права Российской Федерации: отдельные виды договорных обязательств, внедоговорные обязательства, наследственное право, интеллектуальные права. Материал излагается на основе норм Гражданского кодекса, других нормативных правовых актов с учетом практики Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ и достижений российской цивилистической науки.<br /> Законодательство приводится по состоянию на февраль 2015 г.<br /> Учебник рассчитан на студентов бакалавриата, обучающихся по направлению «Юриспруденция», аспирантов, научных и практических работников, всех лиц, интересующихся вопросами гражданского права.

Внимание! Авторские права на книгу "Гражданское право. Том 2. Учебник для бакалавров" (Под ред. Слесарева В.Л.) охраняются законодательством!