|
|
ОглавлениеРаздел I. Основы теории оценки объектов недвижимости Раздел II. Практика расчета стоимости объектов недвижимости Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуПРАКТИКУМЗадания а) рефераты 1. Правовые основы оценки объектов недвижимости. 2. Контроль и регулирование оценочной деятельности. 3. Принципы оценки объектов недвижимости. 4. Подходы и методы оценки объектов недвижимости. 5. Цены и влияющие на них факторы. 6. Виды стоимостей. 7. Затратный подход и методы оценки, составляющие его основу. 8. Доходный подход. Методы расчета ставки капитализации и дисконтированных денежных потоков. 9. Методы расчета рыночной стоимости земельного участка, основанные на доходном подходе. 10. Оценка объектов недвижимости с использованием сравнительного подхода. 11. Корректировки к цене сопоставимых объектов недвижимости и методы их осуществления. 12. Анализ наиболее эффективного использования земли. 13. Описание оцениваемого объекта недвижимости. 14. Согласование результатов оценки. 15. Оформление результатов оценки объектов недвижимости. б) расчеты 1) износа объектов недвижимости; 2) стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода; 3) стоимости объекта недвижимости с применением доходного подхода; 4) стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода; 5) согласование результатов расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости; 6) стоимости строительства здания производстенно-складского назначения; 7) стоимости объекта недвижимости методом предполагаемого использования; 8) ликвидационной стоимости объекта недвижимости (земельного участка, квартиры); 9) максимальной продуктивности земельного участка; 10) будущих доходов от объекта недвижимости; 11) рыночной стоимости прав на земельный участок; 12) инвестиционной стоимости земельного участка; 13) стоимости земельного участка; 14) стоимости средневзвешенной арендной ставки; 15) рыночной арендной ставки за офисные помещения. Упражнения (тестовые вопросы) 1. Субъектами оценочной деятельности признаются оценщики: а) юридические лица; б) физические лица; в) индивидуальные предприниматели; г) все перечисленные. 2. Объекты оценки принято классифицировать следующим образом: а) движимые и недвижимые объекты; б) объекты интеллектуальной собственности; в) компания (бизнес) как объект оценки; г) все перечисленное. 3. Объект оценки должен быть представлен: а) на открытом рынке посредством публичной оферты; б) оценщику по акту; в) оформлен и зарегистрирован в муниципальных органах; г) все перечисленное. 4. К объектам оценки относятся: а) отдельные материальные объекты (вещи); б) совокупность вещей, составляющих имущество лица, а также предприятия как имущественные комплексы; в) права на имущество или отдельные вещи из его состава, а также права требования, обязательства (долги); г) все перечисленное. 5. Оценка объектов недвижимости выступает как процесс, приведенный к определенным: а) типу операции (продажа, залог, налогообложение и т. д.); б) участникам (собственник и оценщик); в) дате (действительна в пределах ограниченного периода); г) все перечисленное. 6. Оценка недвижимости может производиться: а) для заключения сделок; б) в целях налогообложения; в) в целях государственного либо муниципального управления; г) все перечисленное. 7. Оценка объектов недвижимости — это: а) определение денежного эквивалента их стоимости; б) процесс ценообразования, при котором учитываются все виды издержек и нормы прибыли; в) издержки, связанные с созданием и продажей объекта недвижимости; г) все перечисленное. 8. Оценка может быть: а) ретроспективной (на определенную дату в прошлом); б) текущей (как правило, используется в оценочной деятельности); в) перспективной; г) все перечисленное. 9. Размер оплаты (вознаграждения) оценщика: а) определяется в процентном отношении от стоимости объекта оценки; б) не зависит от стоимости объекта оценки; в) фиксированная величина и зависит от квалификации оценщика; г) все перечисленное. 10. К базовым правовым условиям определения стоимости объектов недвижимости относятся: а) юридически грамотно составленный договор на проведение оценочных работ; б) квалифицированный отчет об оценке, в котором обязательно должны содержаться сведения доказательного характера; в) документально подтвержденные права, обязанности и ответственность оценщика, а также наличие страхового полиса гражданской ответственности оценщика; г) все перечисленное. 11. В договоре на проведение оценочных работ по закону должны быть приведены: а) точное описание технико-экономических характеристик объекта; б) вид определяемой стоимости; в) сведения о членстве оценщика в СРОО; г) сведения о том, что оценщик является профессиональным специалистом (если договор заключает профессиональный оценщик). 12. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством: а) признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки; б) требует утверждения в СРОО, членом которой является оценщик; в) является окончательной и не подлежит корректировке; г) все перечисленное. 13. За убытки, причиненные заказчику, или имущественный вред третьим лицам из-за применения отчета об оценке или экспертного заключения: а) полностью отвечает оценщик; б) солидарную ответственность несет СРОО; в) ответственность предусмотрена в договоре об оценке; г) ответственность не предусмотрена. 14. Результаты кадастровой оценки: а) утверждаются; б) подлежат публикации; в) могут быть оспорены; г) все перечисленное. 15. Формирование инвестиционных условий осуществляется на основе: а) выполненного независимым оценщиком отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; б) права на заключение инвестиционного договора; в) арендной платы; г) все перечисленное. 16. Субъектами оценочной деятельности являются: а) только физические лица; б) только юридические лица; в) «а» и «б». 17. Деятельность оценщиков подлежит: а) государственному регулированию; б) саморегулированию; в) «а» и «б». 18. В функции Министерства экономического развития, осуществляющего надзор за деятельностью СРОО, входят: а) выработка государственной политики в области оценочной деятельности; б) нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки; в) ведение Единого государственного реестра СРОО и надзор за выполнением СРОО требований ФЗ № 157 от 27 июля 2006 г.; г) все перечисленное. 19. Надзор за деятельностью СРОО осуществляется путем проведения уполномоченным федеральным органом: а) плановых проверок; б) внеплановых проверок; в) «а» и «б». 20. Оценщики, состоявшие членами СРОО, исключенной из Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков: а) не могут вступать в иные СРОО; б) вправе вступить в иные СРОО; в) могут вступать при повторной аттестации. 21. В процессе определения стоимости объектов недвижимости, как правило, взаимодействуют: а) собственники (пользователи); б) оцениваемые объекты; в) рыночная среда; г) все перечисленное. 22. Свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия на стоимость объектов недвижимости рыночных и производственных факторов, а также личных представлений владельцев (пользователей): а) принципы оценки; б) подходы; в) методы; г) все перечисленное. 23. К конкретному объекту недвижимости может применяться: а) только один, свойственный этому объекту недвижимости принцип; б) сразу несколько принципов; в) в зависимости от сложности объекта в порядке исключения можно использовать два принципа. 24. К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы: а) полезности; б) замещения; в) ожидания; г) все перечисленное. 25. Объект недвижимости обладает стоимостью, только когда фактический или потенциальный владелец приобретает его для реализации определенной экономической функции. Этот подход основан на принципе: а) замещения; б) сбалансированности; в) полезности; г) соответствия. 26. Покупатель не заплатит за объект больше, чем стоит аналог с такой же полезностью. Этот подход основан на принципе: а) замещения; б) сбалансированности; в) полезности; г) ожидания. 27. Стоимость объекта недвижимости зависит от величины будущих доходов при его эксплуатации. Этот подход основан на принципе: а) замещения; б) сбалансированности; в) полезности; г) ожидания. 28. Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости на основе стоимости производственных факторов (капитал, труд, земля и предпринимательская деятельность) предполагает использование принципов: а) связанных с эксплуатацией земли; б) связанных с эксплуатацией объектов недвижимости; в) обусловленных воздействием рыночной среды; г) основанных на представлениях пользователя. 29. Оценщик определяет стоимость объекта недвижимости на основе его комплексной оценки с учетом влияния всех производственных факторов, следуя принципу: а) сбалансированности; б) полезности; в) остаточной продуктивности; г) предельной продуктивности. 30. По мере добавления какого-либо ресурса к имеющимся факторам производства темпы роста стоимости оцениваемого объекта становятся выше темпов роста затрат. Эта зависимость базируется на принципе: а) сбалансированности; б) полезности; в) остаточной продуктивности; г) предельной продуктивности. 31. В соответствии с принципом … дополнительные элементы увеличивают стоимость объекта недвижимости на величину, превосходящую затраты на их создание: а) сбалансированности; б) вклада; в) альтернативности; г) соответствия. 32. С учетом принципа … при определении стоимости земельного участка следует учитывать пропорциональность между застроенной и незастроенной территориями, поскольку от этого зависит величина дохода, получаемого собственником земли: а) экономического размера; б) сбалансированности; в) предельной продуктивности; г) раздела имущественных прав. 33. Исходя из принципа … при оценке земельного участка рекомендуется учет конъюнктуры на рынке недвижимости (величины и стоимости продаваемых участков, масштабов застройки территории и др.): а) экономического размера; б) сбалансированности; в) предельной продуктивности; г) раздела имущественных прав. 34. В соответствии с принципом … оценщик при определении стоимости объекта недвижимости должен учитывать особенности той среды, в которой объект функционирует: а) альтернативности; б) соответствия; в) зависимости; г) изменчивости. 35. Руководствуясь принципом изменчивости, оценщик должен: а) проанализировать на дату оценки каждый фактор, оказывающий влияние на технико-экономическое состояние объекта недвижимости; в) учесть влияние будущего состояния конкретного фактора на стоимость объекта на момент оценки; г) все перечисленное. 36. Согласно принципу … оценщик должен использовать только тот расчетно-методический инструментарий, который, по его мнению, поможет определить стоимость объекта недвижимости с достаточной степенью достоверности и при минимальных затратах на оказание оценочных услуг: а) корректности; б) достоверности; в) целевой направленности; г) системности. 37. Согласно принципу … оценщик должен из множества вариантов определения стоимости объекта недвижимости выбрать тот, при котором реализация функциональных возможностей оцениваемого объекта будет максимальной. а) корректности; б) достоверности; в) целевой направленности; г) оптимальности. 38. Необходимость определения математическим путем степени достоверности и обоснованности результатов расчетов предполагает принцип: а) адекватности; б) актуализации; в) верифицируемости; г) достоверности. 39. В Российской Федерации используется классификация методов оценки недвижимости: а) американская; б) европейская; в) немецкая; г) голландская. 40. Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов, — это: а) техника оценки; б) метод оценки; в) теория оценки; г) все перечисленное. 41. Совокупность методов оценки объектов недвижимости, объединенных общей методологией, — это: а) техника оценки; б) метод оценки; в) теория оценки; г) все перечисленное. 42. Затратный подход используется: а) при оценке объектов недвижимости, которые не продаются и не покупаются; б) при отсутствии развитого рынка соответствующей недвижимости; в) при оценке объектов недвижимости, которые не приносят дохода и не являются объектами для инвестиций; г) все перечисленное. 43. Ориентация итоговой величины стоимости на рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов, а также на собственные затраты при создании (покупке) объекта недвижимости характерна для подхода: а) сравнительного; б) затратного; в) доходного; г) имущественного. 44. Массовая оценка объектов недвижимости отличается от индивидуальной: а) целями и задачами; б) техникой оценки одних и тех же характеристик объектов недвижимости; в) масштабом проводимых работ и методом контроля качества оценки; г) все перечисленное. 45. Для массовой оценки объектов недвижимости наиболее приемлем подход: а) затратный; б) рыночный; в) доходный; г) имущественный. 46. Область применения массовой оценки (подразумевает использование специальных приемов и методов оценки): а) большое количество однородных объектов недвижимости; б) массовый, типовой характер объектов; в) «а» и «б». 47. Специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (например, квартир): а) групповая оценка; б) массовая оценка; в) комплексная; г) системная. 48. К макроэкономическим факторам, влияющим на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, относятся: а) различия в динамике цен на товары и услуги, а также в условиях оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса; Внимание! Авторские права на книгу "Оценка объектов недвижимости. Учебник" (Под ред. Асаула А.Н.) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
