Оценка объектов недвижимости. Учебник

Под ред. Асаула А.Н.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 12.02.2016 ISBN: 9785392197071 Язык: Объем текста: 268 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел I. Основы теории оценки объектов недвижимости

Раздел II. Практика расчета стоимости объектов недвижимости

Практикум

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Раздел I
ОСНОВЫ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Глава 1. Организационно-управленческие и правовые аспекты оценочной деятельности

1.1. Субъекты и объекты оценочной деятельности

Датой официального начала оценочной деятельности в России можно считать 8 июня 1893 г., когда Государственным советом были разработаны «высочайше утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими собраниями». Правила детально описывали методику оценки, которая осуществлялась оценочными комиссиями и основывалась на доходном подходе. После ликвидации в 1917 г. частной собственности интерес к оценочной деятельности был утрачен, хотя небольшая часть функций оценки была передана Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценочная деятельность в нашей стране возобновилась в 1992–1993 гг., когда было организовано Российское общество оценщиков. Осенью 1993 г. Институт экономического развития провел в Санкт-Петербурге первый семинар по оценке недвижимости, на котором зарубежные оценщики делились опытом и знаниями. Позже подобные семинары были проведены в Москве и Нижнем Новгороде.

Объектом оценки может быть любой объект собственности (компания, бизнес, предприятие как имущественный комплекс, активы и т. д.) в совокупности с правами, которыми наделен владелец.

Субъектами оценочной деятельности признаются оценщики — юридические либо физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законодательно, и заказчики — потребители их услуг.

Объекты оценки принято классифицировать следующим образом:

Объект оценки должен быть представлен на открытом рынке по­средством публичной оферты.

• движимые и недвижимые объекты;

• объекты интеллектуальной собственности;

• компания (бизнес) как объект оценки.

Перечисленные группы объектов имеют как общие технико-экономические параметры, так и свои особенности, зависящие от специфики их создания и эксплуатации.

К объектам оценки также относятся:

— отдельные материальные объекты (вещи);

— совокупность вещей, составляющих имущество лица (в том числе движимое и недвижимое), а также предприятия как имущественные комплексы;

— права на имущество или отдельные вещи из его состава;

— права требования, обязательства (долги);

— работы, услуги, информация;

— иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательно установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка объектов недвижимости основывается на определенном наборе оценочных принципов, разработанных профессиональными оценщиками. Ряд последовательных шагов позволяет наиболее точно определить стоимость объекта оценки с учетом многих факторов.

Оценка объектов недвижимости — это определение денежного эквивалента их стоимости.

Оценка объектов недвижимости выступает как процесс, приведенный к определенному типу операции (продажа, залог, налогообложение и т. д.); участникам (собственник и оценщик); дате (действительна в пределах ограниченного периода) и связанный с конкретным объектом недвижимости, находящимся в определенном окружении.

Цели оценки объектов недвижимости могут быть различными:

Оценка недвижимости может производиться:

1) для заключения сделок;

2) в целях налогообложения;

3) в целях государственного либо муниципального управления.

— учет имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценка основных фондов организаций и предприятий; учет накопленного износа объекта недвижимости;

— реализация инвестиционных проектов развития объектов недвижимости;

— обеспечение процедуры банкротства и антикризисного управления; приватизация государственных и муниципальных объектов недвижимости; заключение договоров на совершение сделок с недвижимостью между физическими и/или юридическими лицами; страхование, оформление залогов (в том числе при освобождении подозреваемых под залог); определение налогооблагаемой базы; принятие обоснованного решения о деловом партнерстве и др.

Оценка может быть:

• ретроспективной (на определенную дату в прошлом);

• текущей (как правило, используется в оценочной деятельности);

• перспективной.

Проведение оценки обязательно при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них; выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или муниципальных целей; передаче государственной собственности в доверительное управление; реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств; продаже объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Существуют некоторые ограничения на осуществление оценочной деятельности:

• оценка объекта собственности не может проводиться оценщиком, являющимся учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком или должностным лицом юридического лица либо лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки или состоящим с указанными лицами в близком родстве или свойстве;

• не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки;

• размер оплаты (вознаграждения) оценщика не может зависеть от стоимости объекта оценки, т. е. задаваться как процент от определяемой им стоимости объекта.

1.2. Правовые основы оценки объектов недвижимости

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (далее — Закон об оценочной деятельности), принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, а также международных договоров. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам в целях совершения сделок с объектами оценки, а также в иных целях.

Закон об оценочной деятельности состоит из четырех глав и содержит 26 статей.

Глава 1. Общие положения Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ

Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим федеральным законом

Ст. 3. Понятие оценочной деятельности

Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности

Ст. 5. Объекты оценки

Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований, физических и юридических лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки

Ст. 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки

Ст. 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

В первой главе закона дана подробная характеристика нормативно-законодательных актов, которые регулируют процедуру оценки объектов собственности в РФ; раскрыто содержание понятия «оценочная деятельность»; уточнены субъекты оценочной деятельности, а также их права; конкретизированы объекты оценки. Кроме того, прописана технология оценочной деятельности; рекомендованы принципы оценки стоимости объектов собственности; введен институт независимых профессиональных оценщиков; дано право участникам рыночных отношений оспаривать правильность оценки в судебном порядке.

Закон определяет оценочную деятельность как работу экспертов по установлению конкретного вида стоимости в отношении объекта собственности.

В главе 2 закона описаны базовые правовые условия определения стоимости объектов собственности. Важнейшими из них являются:

Глава 2. Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления

Ст. 9. Основания для проведения оценки объекта оценки

Ст. 10. Обязательные требования к договорам проведения оценки

Ст. 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

Ст. 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения

Ст. 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете

Ст. 14. Права оценщика

Ст. 15. Обязанности оценщика

Ст. 15.1. Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

Ст. 16. Независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

Ст. 16.1. Ответственность оценщика

Ст. 16.2. Эксперт саморегулируемой организации оценщиков

Ст. 17.1. Экспертиза отчета

• юридически грамотно составленный договор на проведение оценочных работ;

• квалифицированный отчет об оценке, в котором обязательно должны содержаться сведения доказательного характера;

• документально подтвержденные права, обязанности и ответственность оценщика;

• наличие страхового полиса гражданской ответственности оценщика.

В договоре на проведение оценочных работ по закону должны быть приведены:

• точное описание технико-экономических характеристик объекта собственности;

• вид определяемой стоимости;

• сведения о членстве оценщика в СРО;

• сведения о том, что оценщик является профессиональным специалистом (если договор заключает профессиональный оценщик).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством, признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки.

В третьей главе закона систематизированы и сформулированы функции контроля и регулирования оценочной деятельности, стандарты оценки и принципы подготовки и аттестации оценщиков.

Глава 3. Регулирование оценочной деятельности

Ст. 18. Регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков

Ст. 19. Функции уполномоченных органов

Ст. 20. Стандарты оценочной деятельности

Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков

Ст. 21.1. Единый квалификационный экзамен

Ст. 21.2. Квалификационный аттестат

Ст. 22. Саморегулируемые организации

Ст. 22.1. Функции саморегулируемой организации оценщиков

Ст. 22.2. Основные права и обязанности саморегулируемой организации оценщиков

Ст. 22.3. Раскрытие информации саморегулируемой организацией оценщиков

Ст. 23. Лицензирование оценочной деятельности

Ст. 24. Требования к осуществлению оценочной деятельности

Ст. 24.1. Ведение саморегулируемой организацией оценщиков рее­стра членов саморегулируемой организации оценщиков

Ст. 24.2. Органы саморегулируемой организации оценщиков

Ст. 24.3. Порядок проведения саморегулируемой организацией оценщиков контроля за осуществлением оценочной деятельности

Ст. 24.4. Порядок применения дисциплинарных взысканий в отно­шении членов саморегулируемой организации оценщиков

Ст. 24.5. Надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков

Ст. 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности

Ст. 24.7. Договор обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности

Ст. 24.8. Компенсационный фонд саморегулируемой организации оценщиков

Ст. 24.9. Условия и порядок размещения средств компенсационного фонда

Ст. 24.10. Национальный совет по оценочной деятельности и иные объединения саморегулируемых организаций оценщиков

Прописан порядок саморегулирования в оценочной деятельности, функции Национального совета по оценочной деятельности, иных саморегулируемых организаций оценки. В частности, устанавливаются минимальные требования к экспертам СРОО и возможности таких СРО вводить дополнительные требования к членам экспертного совета. Определение видов экспертиз, порядок их проведения и требования к экспертному заключению утверждены федеральными стандартами оценки. Устанавливается солидарная ответственность СРОО за убытки, причиненные заказчику, или имущественный вред третьим лицам из-за применения отчета об оценке или экспертного заключения. Закон также предусматривает увеличение размеров единовременной компенсационной выплаты с 600 000 до 5 млн. рублей.

Глава 3.1. Государственная кадастровая оценка

Ст. 24.11. Понятие государственной кадастровой оценки

Ст. 24.12. Принятие решения о проведении государственной када­стровой оценки

Ст. 24.13. Формирование перечня объектов недвижимости, под­лежащих государственной кадастровой оценке

Ст. 24.14. Заключение договора страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости

Ст. 24.15. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости

Ст. 24.16. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости

Ст. 24.17. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

Ст. 24.18. Опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости

Ст. 24.19. Рассмотрение споров о результатах определения кадаcтровой стоимости

Ст. 24.20. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

Ст. 24.21. Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении кото­рых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик

Ст. 24.22. Фонд данных государственной кадастровой оценки

В главе 3.1 закона раскрываются содержание понятия «кадастровая оценка» и технология проведения государственной кадастровой оценки (принятие решения компетентными управленческими органами о проведении оценки и формирование перечня оцениваемых объектов; заключение договора страхования ответственности исполнителей за возможное причинение ущерба собственнику в результате осуществления оценочной деятельности и подготовка отчета оценщиков о проделанной работе). Кроме того, законом предусматривается проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости оцениваемого объекта, после чего утверждаются, а затем публикуются окончательные результаты оценки. Поскольку опубликованные результаты кадастровой оценки могут быть оспорены заинтересованными сторонами, в законе предусмотрена процедура рассмотрения разногласий в суде, и только после судебного разбирательства объект оценки рекомендуется вносить в государственный кадастр недвижимости, а затем и в фонд данных государственной кадастровой оценки.

Глава 4. Заключительные положения

Ст. 25. Вступление в силу настоящего федерального закона

Ст. 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим федеральным законом

В главе 4 содержится требование привести в соответствие с нормами закона ранее выданные документы об образовании, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

К нормативно-правовым активам, регламентирующим оценочную деятельность, также относятся:

• закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ от 8 февраля 1998 г. (принят Государственной Думой 14 января 1998 г., с изменениями от 27 октября 2008 г. № 175-ФЗ), определяющий порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада в уставный капитал общества, если его номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) оплачивается не денежным вкладом и составляет более двухсот МРОТ (ч. 2, ст. 15). Аналогичная норма содержится в законе «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ от 26 декабря 1995 г. (принят Государственной Думой РФ 24 ноября 1995 г., с изменениями от 18 июля 2009 г. № 181-ФЗ). В случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций привлечение независимого оценщика (аудитора) для определения рыночной стоимости имущества обязательно;

• закон РФ «О негосударственных пенсионных фондах» № 75-ФЗ от 7 мая 1998 г. (принят Государственной Думой РФ 8 апреля 1995 г., с изменениями от 11 июля 2011 г. № 200-ФЗ), обязывающий фонд в случае размещения пенсионных резервов в недвижимости предоставлять государственному уполномоченному органу данные об оценке объекта недвижимости, проведенной независимым оценщиком, имеющим разрешение (лицензию) на осуществление данного вида деятельности;

• закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. (принят Государственной Думой РФ 24 июня 1997 г., с изменениями от 1 июля 2011 г. № 169-ФЗ), определяющий содержание договора об ипотеке. В договоре обязательно должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер, срок исполнения и обязательства, обеспечиваемые ипотекой. Оценка предмета ипотеки выполняется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем, стоимость указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями федерального закона или в определенном им порядке. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

В своей деятельности оценщики руководствуются также законодательством, регулирующим право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов собственности. Основой такого законодательства служат ГК РФ, другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению, интеллектуальной собственности и проч. Важную роль в нормативно-правовом регулировании оценочной деятельности (см. рис. 1.1) играет Национальный совет по оценочной деятельности в РФ.

1.3. Региональные нормативные правовые акты, определяющие условия оценки объектов недвижимости

Нормативные правовые акты, определяющие порядок и условия проведения оценки объектов государственной собственности, принадлежащих субъекту РФ, и прав на эту собственность, имеются во всех регионах. Так, например, распоряжение губернатора Санкт-Петербурга № 113-р «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него» от 1 августа 1996 г. определяет:

• порядок и условия проведения оценочной деятельности;

• требования к составу работ, отчету об оценке, лицу, выполняющему оценку;

• методики, применяемые при оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в случаях, предусматривающих определение рыночной стоимости;

• порядок аттестации оценщиков, получающих право на осуществление деятельности по оценке недвижимости на основании договора.

Рис. 1.1. Правовые основы оценки объектов собственности

Закон Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» № 149–51 от 18 сентября 1997 г. (с изм. от 28 декабря 2009 г. № 719–124) предусматривает право арендатора на независимую оценку рыночной ставки арендной платы (ст. 4). В законе четко прописано, что в случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оценки. Результаты последней могут применяться, если оценщик имеет право на проведение оценки государственной собственности.

Важнейшими региональными нормативными правовыми актами, способствующими проведению оценочных работ в области недвижимого имущества, являются постановление правительства Санкт-Петербурга от 30 декабря 2010 г. № 1813 и закон Санкт-Петербурга от 20 мая 2004 г. № 282–43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». Соответствующими постановлениями правительства города в течение 2004–2011 гг. вносились изменения в законодательную базу, отвечающие требованиям экономической ситуации в регионе и способствующие упорядочению условий оценки стоимости объектов недвижимости. Так, например, постановлением № 1813 внесены изменения в порядок принятия решений о предоставлении для строительства и реконструкции объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, в том числе земельных участков, предоставляемых под новое строительство и реконструкцию зданий, строений и сооружений; объектов незавершенного строительства, предназначенных для завершения строительства.

Проводятся торги по продаже земельных участков либо права на заключение инвестиционных договоров или договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях для строительства и реконструкции, а также на право заключения договора на разработку документации, необходимой для предоставления объектов недвижимости на инвестиционных условиях.

Утверждено «Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования» (далее — Положение). При оценке стоимости объектов недвижимости это имеет важное значение, поскольку Положением предусматривается предоставление объектов недвижимости для строительства и реконструкции только на торгах либо целевым назначением и только по решению правительства Санкт-Петербурга или уполномоченных исполнительных органов государственной власти города. В любом случае необходима оценка предмета торгов.

В настоящее время целевое предоставление объектов недвижимости для строительства и реконструкции может осуществляться по решению правительства Санкт-Петербурга в случаях, установленных законом Санкт-Петербурга от 26 мая 2004 г. № 282–43 (с изм. на 4 июля 2011 г.)«О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».

Важным положением в законе Санкт-Петербурга № 240–40 от 6 мая 2008 г., имеющем отношение к оценке объектов недвижимости, является конкретизация хозяйствующих субъектов, с которыми заключаются соглашения о реконструкции зданий, строений, сооружений, застройке земельных участков (ст. 6), а также порядок разработки документации, необходимой для предоставления объектов недвижимости (ст. 7). Принципиальное значение при определении ценности объектов недвижимости в денежном выражении имеют инвестиционные условия, при которых предоставляются объекты недвижимости, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции.

К инвестиционным условиям относятся:

• правовая форма предоставления объекта недвижимости и результата инвестирования. Имеется в виду, во-первых, форма предоставления на инвестиционных условиях земельного участка с правом его застройки, в аренду, в собственность, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, на праве ограниченного пользования (сервитута) и с возникновением права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) инвестора на результат инвестирования; во-вторых, предоставление подлежащих реконструкции или завершению строительством зданий, строений, сооружений для осуществления инвестиционной деятельности в целях создания нового объекта недвижимого имущества с возникновением права собственности инвестора на результат инвестирования;

• для земельного участка — начальная цена объекта недвижимости (при продаже), размер арендной платы (при заключении договора аренды на инвестиционных условиях) или плата за пользование земельным участком (при предоставлении права ограниченного пользования);

• для подлежащих реконструкции (завершению строительством) зданий, строений, сооружений — стоимость права на заключение инвестиционного договора;

• обязательное возложение на инвестора обязанности завершить строительство (реконструкцию) объекта недвижимости и сдать его в эксплуатацию не позднее определенного срока.

К числу дополнительных инвестиционных условий относятся:

Формирование инвестиционных условий осуществляется на основе выполненного независимым оценщиком отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора и арендной платы.

• возмещение убытков и иных затрат за снос движимого и недвижимого имущества, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и проч.;

• обязательства по предоставлению в собственность Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения проживающих в жилом доме граждан, либо освобождения нежилых помещений, необходимых для перемещения государственных учреждений, предприятий;

• иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга, установленные правительством города на основании положений федеральных законов и законов Санкт-Петербурга, а также иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга, установленные правительством Санкт-Петербурга и связанные с особенностями объекта недвижимости, предоставляемого для осуществления инвестиционной деятельности, и назначением результата инвестирования (в том числе обязательства по строительству, ремонту и реконструкции объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры).

Поскольку объекты недвижимости, как правило, предоставляются хозяйствующим субъектам за конкретную плату, для оценщиков она становится важным фактором при определении реальной стоимости оцениваемого объекта.

В случае возложения на инвестора при целевом предоставлении объекта недвижимости обязанности оплатить стоимость права на заключение инвестиционного договора (либо внести арендную плату за земельный участок) иным имуществом (помимо денежных средств), работами и услугами, стоимость такого имущества, работ и услуг в совокупности с денежными средствами, перечисляемыми инвестором в виде платы за право на заключение инвестиционного договора (арендных платежей), не может превышать величину, установленную настоящим законом.

При заключении соглашения об установлении сервитута правительство Санкт-Петербурга вправе принять решение о предоставлении объекта без взимания платы, если Санкт-Петербург является единственным участником юридического лица, в пользу которого устанавливается сервитут. Кроме того, по решению правительства Санкт-Петербурга платежи, взимаемые за предоставление объектов недвижимости, могут быть уменьшены на размер денежных средств, направляемых инвестором в соответствии с условиями инвестиционного договора (договора аренды на инвестиционных условиях):

• на строительство (реконструкцию) объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга;

• на передачу в собственность Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения граждан, проживающих в предоставляемом инвестору объекте недвижимости;

• на передачу в собственность Санкт-Петербурга квартир для расселения граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде;

• на строительство (реконструкцию) объектов физической культуры и спорта;

• на иные обязательства инвестора, установленные правительством Санкт-Петербурга.

Законом предусмотрены ситуации, при которых устанавливаются размеры платежей:

• при предоставлении объекта недвижимости на торгах — по результатам торгов. При этом победитель возмещает организатору торгов сумму затрат и вознаграждения по организации и проведению торгов в размере 3% от денежных средств, взимаемых Санкт-Петербургом за предоставление объектов недвижимости (в том числе за право заключения договора о развитии застроенных территорий в городе), и в размере 2% от денежных средств, взимаемых городом за предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, если иное не предусмотрено действующим законодательством;

• при целевом предоставлении объекта недвижимости — на основе начальной цены права на заключение инвестиционного договора, рыночной стоимости арендной платы за земельный участок. При предоставлении объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности Санкт-Петербурга и иных сособственников, размеры платежей устанавливаются с учетом доли Санкт-Петербурга в праве собственности.

Законом также регламентируются виды гражданско-правовых платежей, взимаемых Санкт-Петербургом за предоставление объектов недвижимости:

• при продаже земельных участков — стоимость объекта недвижимости;

• при заключении договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях — арендная плата;

• при заключении с сособственником земельного участка соглашения о порядке его использования — компенсация за пользование участком;

• при заключении соглашений об установлении сервитутов — плата за пользование земельным участком.

В соответствии с законом предоставление под строительство земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование может быть поставлено в зависимость от соглашения о порядке застройки участка. Такое соглашение заключается в целях установления обязанности землепользователя выплатить Санкт-Петербургу денежную сумму (ее часть), эквивалентную стоимости права на заключение инвестиционного договора в отношении такого земельного участка, в случаях, когда результат инвестирования (его часть) поступает в собственность лица, не являющегося учредителем землепользователя.

1.4. Регулирование оценочной деятельности

Система контроля и регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации носит многоуровневый характер:

1-й уровень. Гражданское и уголовное законодательство, т. е. законодательство общего действия, распространяющееся на всех граждан РФ;

2-й уровень. Законодательство, регулирующее вопросы оценки объектов собственности, состоящее из Закона об оценочной деятельности, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов; иных нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ и международных договоров РФ;

3-й уровень. Подзаконные акты федерального и местного значения, требования которых носят обязательный характер;

4-й уровень. Документы профессиональных общественных организаций оценщиков, применяемые как обязательные только для членов этих организаций;

5-й уровень. Личные нравственные и профессиональные стандарты поведения конкретного оценщика, необязательные для других.

Субъектами оценочной деятельности являются только физические лица, т. е. профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, входящие в одну из саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО) и застраховавшие свою профессиональную ответственность.

К субъектам оценочной деятельности предъявляются следующие требования:

— соблюдение российского законодательства об оценочной деятельности;

— государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица;

— для физического лица — документ об образовании в области оценочной деятельности;

— наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данная организация является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего или дополнительного профессионального образования, программами профессиональной переподготовки работников, согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности.

СРОО — некоммерческая организация, созданная для регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в Единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства не менее 300 физических лиц.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности важным звеном в системе её регулирования являются саморегулируемые организации оценщиков. Они представляют интересы всех членов профессионального сообщества и несут ответственность за соблюдение их членами требований законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики.

Для обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности СРОО, их взаимодействия с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления, а также потребителями СРОО образован Национальный совет по оценочной деятельности в РФ (зарегистрирован 4 августа 2008 г.).

Национальным советом признается некоммерческая организация, созданная саморегулируемыми организациями оценщиков и зарегистрированная уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью СРОО, членами которой являются более 50% СРОО, объединяющих более 50% всех оценщиков.

СРОО призваны защищать интересы оценщиков, содействовать повышению уровня профессиональной подготовки и разработке образовательных программ по обучению оценщиков, а также разрабатывать собственные стандарты оценки и системы контроля качества оценочной деятельности.

Помимо государственного регулирования, законом предусмотрено саморегулирование деятельности оценщиков.

СРОО активно участвуют в становлении и развитии оценочной деятельности в России. (За рубежом подобные организации играют важную роль в регулировании оценочной деятельности.)

В функции уполномоченного федерального органа — Министерства экономического развития, осуществляющего надзор за деятельностью СРОО, входят:

• выработка государственной политики в области оценочной деятельности;

• нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки;

Надзор за деятельностью СРОО осуществляется путем проведения плановых и внеплановых проверок уполномоченным федеральным органом.

• утверждение в порядке, установленном Правительством РФ, образовательных программ высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программ профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;

• ведение Единого государственного реестра СРОО;

• надзор за выполнением СРОО требований ФЗ № 157 от 27 июля 2006 г.;

• обращение в суд с заявлением об исключении СРОО из Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

Проверка деятельности СРОО проводится один раз в два года в соответствии с планом, утверждаемым уполномоченным федеральным органом. Решение о проведении внеплановой проверки деятельности СРОО принимается уполномоченным федеральным органом на основании заявлений:

• юридических или физических лиц;

• федеральных органов государственной власти;

• органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

• органов местного самоуправления;

• правоохранительных органов о нарушении СРОО либо ее членами федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ.

В ходе проверки деятельности СРОО уполномоченный федеральный орган вправе запрашивать у специализированного депозитария, заключившего депозитарный договор с СРОО, информацию о денежной оценке ее компенсационного фонда. О решении, принятом на основании материалов проверки, уполномоченный федеральный орган сообщает письменно в срок не позднее трех дней со дня принятия решения.

Оценщики, состоявшие членами СРОО, исключенной из Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, вправе вступить в иные СРОО.

При выявлении нарушений требований уполномоченный федеральный орган обращается в арбитражный суд с заявлением об исключении СРОО из Единого государственного реестра (ст. 22 ФЗ № 157). При обнаружении иных нарушений уполномоченный федеральный орган направляет в СРОО предписание об их устранении в разумные сроки. Это предписание может быть обжаловано СРОО в арбитражном суде. В случае невыполнения предписания в установленный срок уполномоченный федеральный орган обращается в арбитражный суд с заявлением об исключении СРОО из Единого государственного реестра. Саморегулируемая организация оценщиков, выявившая свое несоответствие требованиям ст. 22 Закона об оценочной деятельности, вправе направить в уполномоченный федеральный орган оценщиков письменное заявление о выявленном несоответствии с его описанием, указанием сведений о дате возникновения и принимаемых и/или планируемых мерах по его устранению. В течение двух месяцев после получения уполномоченным федеральным органом такого заявления СРОО не может быть исключена из Единого государственного реестра по указанному в заявлении основанию. Если по истечении данного срока СРОО не представит доказательств устранения выявленного несоответствия, уполномоченный федеральный орган обращается в арбитражный суд с заявлением об исключении СРОО из Единого государственного реестра. СРОО считается исключенной из Единого государственного реестра с даты вступления в силу соответствующего решения арбитражного суда.

В течение трех месяцев с даты исключения СРОО из Единого государственного реестра оценщики, состоявшие ее членами и не вступившие в другие СРОО, вправе осуществлять оценочную деятельность только по договорам, заключенным до даты исключения СРОО из Единого государственного реестра.

По мере развития саморегулируемых организаций государство намерено делегировать им процедуры аттестации и отзыва аттестата у специалистов в области оценочной деятельности; придавать отдельным правилам (стандартам) оценки СРОО обязательный характер после их одобрения Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности в РФ, а также содействовать развитию добровольной сертификации услуг оценщиков.

Эффективным механизмом взаимодействия Минэкономразвития России и профессионального сообщества является Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности, сформированный в 2005 г. в целях совершенствования государственной политики в сфере оценки собственности, привлечения к обсуждению вопросов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности федеральных органов исполнительной власти, профессиональных и общественных объединений, оценочных компаний и потребителей оценочных услуг.

Глава 2. Принципы, подходы и методы оценки объектов недвижимости

Формулируя функцию оценки, мы отвечаем на вопрос, для чего необхо­дима оценка (налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т. д.).

В процессе определения стоимости объектов недвижимости, как правило, взаимодействуют собственники (пользователи), оцениваемые объекты и рыночная среда.

Особенности этих взаимодействий обусловлены многообразием субъектов и объектов на соответствующих рынках, их субъективной позицией на каждом этапе процесса формирования конечного результата оценки объектов недвижимости. Профессиональные оценщики используют унифицированный набор оценочных правил (принципов), сгруппированных в четыре блока. К ним относятся принципы:

Принципы оценки объектов недвижимости — это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия на стоимость объектов недвижимости различных рыночных и производственных факторов, а также личных представлений владельцев (пользователей).

• основанные на представлениях пользователя;

• связанные с эксплуатацией объектов недвижимости (прежде всего с землей) и улучшениями.

Эти принципы позволяют минимизировать субъективизм при выполнении оценочных работ и помогают оценщику учитывать большинство факторов, влияющих на конечный результат при определении стоимости объектов недвижимости.

Каждый блок состоит из нескольких уточняющих принципов. К конкретному объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. Однако не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить все принципы в полном объеме. Представленные блоки принципов отражают существующую тенденцию экономического поведения субъектов рынка.

2.1. Принципы, основанные на представлениях пользователя и связанные с эксплуатацией объектов недвижимости

Полезность объекта недвижимости — это его способность удовлетво­рять потребности пользователя в данном месте в течение определенного периода времени.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Они позволяют определять стоимость объекта недвижимости, исходя из его полезности для владельца путем сравнения с аналогичными объектами на рынке и оценки ожидаемой выгоды от владения объектом.

В соответствии с принципом полезности объект недвижимости обладает стоимостью, только когда фактический или потенциальный владелец объекта испытывает потребность в его приобретении для реализации определенной экономической функции. Оценщики широко применяют принцип полезности, ориентируясь при определении стоимости объекта недвижимости на уровень потребности (большой, малый, средний) и полагая, что чем выше уровень удовлетворения потребностей собственника, тем полезнее объект оценки, а значит, выше его стоимость.

Как правило, покупатель не заплатит за объект больше, чем стоит аналог с такой же полезностью. Этот подход основан на принципе замещения и предполагает возможность выбора варианта приобретения объекта из ряда аналогичных. Замещающий объект (аналог) не является точной копией оцениваемого, это объект, похожий на него по своим технико-экономическим параметрам. Поэтому оценщик определяет границы технико-экономических параметров объектов-аналогов и их рыночные цены, уровень потребностей потенциальных покупателей и их финансовые возможности, а при определении стоимости интересующего объекта недвижимости учитывает многообразие объектов и рыночных условий.

В соответствии с принципом замещения на стоимость объекта недвижимости влияет цена приобретения аналогичного объекта.

В соответствии с принципом ожидания стоимость объекта недвижимости во многом зависит от величины будущих доходов при его эксплуатации. Поэтому оценщик вначале рассчитывает величину потенциального дохода от эксплуатации объекта недвижимости, а затем путем дисконтирования полученной величины определяет его текущую стоимость, которую отождествляет со стоимостью приобретенного объекта недвижимости на момент оценки.

Руководствуясь принципами первого блока, оценщик при определении стоимости объектов недвижимости учитывает факторы личностного характера, которые связаны с потребностью человека владеть, пользоваться или распоряжаться оцениваемым объектом и оказывают субъективное влияние на конечный результат оценки.

Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо, только когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. В этом смысле остаточная стоимость земли может быть приравнена к ее остаточной продуктивности, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Рис. 2.1. Совокупность принципов, связанных с эксплуатацией объектов недвижимости

Собственник может получить чистый доход от земельного участка, если последний расположен:

• в удобном и легкодоступном месте. В этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду участка большие деньги, а собственник земли получит максимальный доход практически без дополнительных затрат;

• в удобном для производства месте (на окраине города, но близко к федеральной автомобильной дороге). При этом владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли получит доход при минимальных затратах на обустройство территории;

• в красивом месте на берегу реки, за что будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги.

Рис. 2.2. Совокупность принципов, связанных с эксплуатацией земли

Величина остаточной продуктивности земли зависит от результативности использования всех производственных факторов и может быть индикатором эффективности затрат владельца (собственника) земельного участка на его улучшение.

Следуя принципу остаточной продуктивности, оценщик определяет стоимость объекта недвижимости на основе его комплексной оценки с учетом влияния всех производственных факторов. Например, остаточная стоимость территории компании (предприятия) представляет собой рыночную цену этого производственного фактора, определяемую как чистый доход от его использования. Учесть дополнительно полученный доход от использования земельного участка в комплексной оценке стоимости компании (предприятия) — это задача оценщика, решить которую позволяет принцип остаточной продуктивности. Владелец территории при необходимости ее оценки в соответствии с принципом остаточной продуктивности земли должен учитывать затраты на ее обустройство, влияние на стоимость территории стоимости капитала, трудовых ресурсов и предпринимательской деятельности. При этом владелец должен вначале компенсировать затраты, связанные с использованием производственных факторов, и только оставшиеся средства будут принадлежать собственнику земельного участка.

В соответствии с принципом остаточной продуктивности земли собственник участка может извлекать максимальный доход:

• при минимальных затратах на обустройство, если объект недвижимости удовлетворяет потребности пользователя;

• путем выгодного расположения на участке объектов недвижимости.

Этот принцип широко используется оценщиками при определении целесообразности нового строительства.

Улучшенные объекты недвижимости обладают большей ценностью, что увеличивает их рыночную стоимость.

Исходя из принципа предельной продуктивности, оценщик при определении стоимости объекта недвижимости должен учитывать, что по мере добавления какого-либо ресурса к имеющимся факторам производства темпы роста стоимости оцениваемого объекта становятся выше темпов роста затрат. Однако после достижения определенного уровня расходов рост стоимости объекта недвижимости замедляется. Это продолжается до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше затрат на добавленные ресурсы.

Для каждого типа землепользования существует величина застройки земельного участка, при которой обеспечивается максимальная стоимость земли.

Принцип вклада характеризует дополнительный денежный вклад собственника в стоимость объекта недвижимости. Речь идет не о стоимости нового элемента недвижимости (например, гаража, пристроенного к дому), а о сумме, в которую оценивается объект недвижимости с учетом нового элемента (т. е. о стоимости дома с гаражом). Дополнительные элементы увеличивают стоимость объекта недвижимости на величину, превосходящую затраты на их создание, хотя не исключено и снижение стоимости. Собственник может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в объект недвижимости (либо изымать из него) конкретные объекты.

Экономика Под ред. Асаула А.Н. Оценка объектов недвижимости. Учебник

Экономика Под ред. Асаула А.Н. Оценка объектов недвижимости. Учебник

Структура и содержание учебника соответствуют компетентностному подходу Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования (ФГОС ВПО) 3-го поколения.<br /> Учебник дает представление о теории и практике оценки объектов недвижимости. В нем рассмотрены теоретические и методические аспекты оценки объектов недвижимости, ее правовое и информационное обеспечение. Приведены основные понятия, применяемые в оценочной деятельности, цели и информационное обеспечение процесса определения стоимости оцениваемых объектов; систематизированы правовые основы оценки объектов недвижимости и раскрыта система регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. Описаны подходы, методы и принципы оценки объектов недвижимости, соответствующие международным стандартам и учитывающие специфику отечественных рыночных условий, на конкретных примерах показана их реализация в практической оценочной работе.<br /> Предназначен для студентов, обучающихся по направлениям подготовки 222000 «Инноватика» (квалификация (степень) «Бакалавр»); 080100 «Экономика» (квалификация (степень) «Бакалавр»); 38.03.02 «Менеджмент» (уровень бакалавриата); 27.04.05 «Инноватика» (уровень магистратуры); 38.04.01 «Экономика» (уровень магистратуры); 38.04.02 «Менеджмент» (уровень магистратуры), а также для аспирантов, преподавателей экономических вузов и факультетов и предпринимателей различных сфер деятельности.

Внимание! Авторские права на книгу "Оценка объектов недвижимости. Учебник" (Под ред. Асаула А.Н.) охраняются законодательством!