Оценка объектов недвижимости. Учебник

Под ред. Асаула А.Н.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 12.02.2016 ISBN: 9785392197071 Язык: Объем текста: 268 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел I. Основы теории оценки объектов недвижимости

Раздел II. Практика расчета стоимости объектов недвижимости

Практикум

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Раздел II
ПРАКТИКА РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ[]

Глава 8. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями

8.1. Описание и анализ местоположения земельного участка

Объектом оценки является земельный участок с улучшениями, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, д. 71, в зоне промышленной застройки, рядом со строящимся жилым кварталом «Балтийская жемчужина». Кадастровый квартал — 737.

Объект расположен внутри производственного квартала на расстоянии около 900 м от проезжей части Петергофского шоссе. Окружающая застройка представлена объектами производственно-складского и специального назначения различных лет постройки.

Транспортная доступность: около 7150 м до станции метро «Проспект Ветеранов», 3300 м — до железнодорожной платформы «Володарская»; прямой транспортный маршрут от станции метрополитена — автобус № 68, остановка — на расстоянии около 500 м от объекта. Транспортная доступность оценивается как нормальная для объектов производственно-складского назначения; рядом с объектом проходит основная транспортная магистраль — Петергофское шоссе. Качество дорожного покрытия по Петергофскому шоссе оценивается как хорошее, подъездные пути к объекту требуют восстановления.

Микрорайон полностью обеспечен водоснабжением, электричеством, канализацией, теплом, газом и слаботочными системами. Общая экологическая обстановка в районе удовлетворительная.

К положительным характеристикам территории относятся развитая инженерная инфраструктура, нахождение объекта в зоне промышленной застройки, хорошая транспортная доступность (важно для производственно-складской недвижимости); к отрицательным — «пробки», обусловленные большим скоплением транспорта.

Описание земельного участка

Участок не прошел кадастровый учет; право — право аренды. Основание возникновения права: договор аренды земельных участков № 00/3K-00335 от 1 сентября 1996 г.

Площадь земельного участка по договору аренды составляет 11 000 м2; для определения точных границ участка требуется проведение специальных мероприятий. Участок имеет правильную многоугольную форму, находится внутри производственно-складского квартала, вдоль фасада проходит ограждение.

Качество участка нормальное, в геологическом строении территории преобладают насыпные и почвенные слои; участок не ухожен; покрытие — асфальт; насыпные слои — щебенка, бетонные блоки; рельеф ровный.

Назначение — для использования под производственные и иные цели со сложившейся застройкой в виде административно-производственных зданий и сооружений с инженерными коммуникациями под силовую подстанцию. Данное использование участка является окончательным, изменение допускается исключительно с согласия арендодателя. На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 г. № 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки» функциональное использование земельного участка относится к коду 6.2 — «Производственные виды деятельности, не требующие больших территорий» (ТЭЦ, производственные предприятия с размером территории менее 15 га, включая административные здания и склады, используемые в производственной деятельности, расположенные на территории предприятия).

Зона градостроительной ценности — 12.

Функциональное назначение территории — территории производственных зон, зон городского транспорта и инженерной инфраструктуры, формируемых на основе развития территорий существующих объектов производственного назначения, городского транспорта и инженерной инфраструктуры.

Охранные зоны — водоохранная зона водных объектов, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности.

Санитарно-защитные зоны — существующие СЗЗ промышленных предприятий (в зоне СЗЗ не допускается расположение жилой застройки, рекреационных объектов и производственных зданий предприятий пищевой промышленности).

Антропогенные объекты — промышленные предприятия.

Функциональные зоны до 2015 г. — зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки, с включением складских и производственных объектов.

Инженерные коммуникации и инфраструктура — электричество.

Ограничения, обременения, охранные зоны — данных об ограничениях и обременениях не имеется.

Земельный участок находится на расстоянии 350 м от Финского залива, в водоохранной зоне водных объектов. Согласно ст. 65 Водного кодекса, водоохранными зонами являются территории, примыкающие к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ, на которых устанавливается специальный режим хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов, других объектов животного и растительного мира. Финский залив относится к морю, а ширина водоохранной зоны моря составляет 500 м (п. 8 ст. 65 ФЗ-74).

На основании пп. 15 и 17 ст. 65 ФЗ-74 в границах водоохранных зон запрещаются:

— использование сточных вод для удобрения почв;

— размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

— распыление с помощью авиации средств по борьбе с вредителями и болезнями растений;

— движение и стоянка автотранспортных средств (кроме специальных), за исключением их движения по дорогам и стоянок на дорогах в специально оборудованных местах с твердым покрытием;

— распашка земель;

— размещение отвалов размываемых грунтов;

— выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии их оборудования сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. В настоящее время площадка не используется.

Описание улучшений

На земельном участке находятся различные здания и сооружения; кадастровый учет прошел только один объект — здание щитового блока. На бухгалтерском балансе АО числится только часть объектов (табл. 8.1).

При осмотре были обнаружены объекты, которые не числятся на балансе и не прошли кадастрового и иного учета: кирпичное здание, маслоприемник подземный 14Ч8,3 м (две чаши), железобетонные сваи для силовой подстанции и железобетонная стена для трансформатора.

Таблица 8.1

Объекты, числящиеся на балансе АО

Здание щитового блока подстанции — одноэтажное, кирпичное, 1964 г. постройки, специального назначения, состояние удовлетворительное (табл. 8.2). Фундаменты и стены здания находятся в нормальном состоянии, отмостка требует ремонта, необходима замена кровли.

Таблица 8.2

Характеристика щитового блока подстанции

Часть оконных проемов заложена кирпичом. Состояние внутренних помещений неудовлетворительное — требуются полный ремонт стен, замена дверных и оконных проемов, ремонт полов. В здание организован один вход с торца. После ремонтно-восстановительных мероприятий во внутренних помещениях объект можно использовать под производственно-складскую недвижимость с необходимым количеством административных площадей.

Автодорога — подъездная автомобильная дорога, инв. № 47120057; построена в 1964 г. на щебеночном основании с покрытием из железобетонных плит; протяженность дороги — 500 м, площадь — 488 км2; состояние удовлетворительное.

Дорога бетонная внутренняя 1967 г. постройки, инв. № 47120058; выполнена на щебеночном основании с покрытием из железобетонных плит; протяженность — 250 м, площадь — 200 м2; состояние неудовлетворительное, требуется полное восстановление.

Описание объектов, не числящихся на бухгалтерском балансе АО, приведено по результатам визуального осмотра. Здание — одноэтажное, кирпичное, ориентировочно 1961 г. постройки, специального назначения, строилось под размещение подстанции, состояние удовлетворительное, габаритные размеры — 18Ч12 м, высота — 4 м (табл. 8.3). Состояние фундамента и стен хорошее, отмостка требует ремонта, необходима также замена кровли. Оконные проемы заложены кирпичом. Состояние внутренних помещений неудовлетворительное — необходимы полный ремонт стен, замена дверных и оконных проемов, ремонт полов. В здание организован один вход с торца. После проведения ремонтно-восстановительных работ во внутренних помещениях объект можно использовать под производственно-складскую недвижимость с необходимым количеством административных площадей.

Таблица 8.3

Характеристика здания

Объекты на земельном участке — фундамент под трансформатор, инв. № 47555218; стена защиты трансформатора из железобетонных панелей размером 2Ч2 м, шириной 4, высотой 5 панелей; по всему участку установлены 152 железобетонные сваи для силовой подстанции. Объект недвижимости не используется на протяжении многих лет, станция заморожена, отключены коммуникации, состояние всех объектов неудовлетворительное, требуется реконструкция.

Таким образом, объект недвижимости представляет собой земельный участок с улучшениями. Здания требуют ремонта. Объект заморожен, не используется.

8.2. Проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования участка установленным критериям

Анализ НЭИ земельного участка выполнялся путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов его использования следующим критериям:

— юридической правомочности: рассматривались способы использования, разрешенные распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическим законодательством и т. д.;

Наиболее эффективное использование подразумевает «наиболее вероятное использование объекта, являющееся юридически правомочным, физически возможным и осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость объекта будет максимальной».

— физической осуществимости: рассматривались реальные в данном районе способы использования;

— финансовой оправданности: устанавливалось, какое разрешенное законом и физически осуществимое использование будет давать приемлемый доход владельцу участка;

— максимальной эффективности: определялось, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую прибыль.

Анализ НЭИ объекта недвижимости как застроенного позволяет определить вид использования, которое по проекту и расчетам даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал, и помогает найти сопоставимые объекты.

Заключение о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости выполняется, исходя из анализа состояния рынка, и является основополагающим при определении стоимости объекта.

Анализ НЭИ земельного участка с улучшениями проводится в той же последовательности, что и для условно-свободного участка. Анализировалось соответствие рассмотренным критериям следующих вариантов застройки:

— жилая для последующей продажи или сдачи в аренду (элитное, типовое жилье, коттеджная загородная застройка, таун-хаусы, общежития, гостиницы и т. д.);

— офисная (бизнес-центр, представительство, консультационный, юридический центр, биржа, нотариальная контора, ломбард, консульство и т. д.);

— торговая (универсальный, специализированный торговый центр или магазин, автосалон, выставочный центр, рынок (продуктовый, промышленных товаров, автомобильный, универсальный), торговооптовый склад и т. д.);

— общественного питания (ресторан, кафе, бар, закусочная, бистро и т. д.);

— медицинская (медицинский центр, салон красоты, стоматологический центр, дом отдыха, санаторий, детский оздоровительный центр и т. д.);

— производственно-складская (промышленное предприятие, склад, гараж, автомастерская, химчистка, прачечная, сборочное производство и т. д.);

— зрелищно-развлекательная (кинотеатр, концертный зал, театр, развлекательный центр, ночной клуб, казино, дискотека и т. д.);

— спортивная (мини-стадион, бассейн, тренажерный зал, боулинг-клуб, теннисный корт и т. д.);

— учебная (школа, детский сад, гимназия, институт, центр иностранных языков и т. д.);

— культовая (церковь, часовня, памятник и т. д.).

Юридическая правомочность имеет отношение ко всем ограничениям по зонированию, типу, плотности, высоте застройки и другим градостроительным нормам.

При анализе юридической правомочности рассматриваются законные способы использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим ограничениям на использование участка и др.

Оцениваемый земельный участок относится к категории «земли поселений», порядок использования которых определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Поскольку рассматриваемый земельный участок расположен в зоне сосредоточения производственно-складской недвижимости, а также с учетом данных, приведенных в разделе 8.1, из возможных вариантов отобраны только те, которые реально используются в ближайшем окружении: производственные и складские объекты. Критерию юридической правомочности соответствует строительство производственно-складского объекта с необходимым количеством административных помещений (за исключением размещения предприятия пищевой промышленности), с обязательной организацией подъездных путей с твердым покрытием. Возможно также использование участка под объекты энергетики.

Физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования обусловлена местоположением, инженерно-геологическими характеристиками грунтов, размерами участка и т. д. Проверка показала, что перечисленные выше сооружения могут быть построены на данном участке.

Площадь рассматриваемого участка (11 000 м2) позволяет предложить застройку несколькими объектами. По форме участок представляет собой неправильный многоугольник, рельеф ровный; ввиду нахождения объекта в водоохранной зоне и на расстоянии 350 м от Финского залива существует риск затопления. Физико-механические характеристики грунта удовлетворяют требованиям безопасного строительства капитальных сооружений. Имеются технические возможности для подключения к инженерным коммуникациям. Физические характеристики земельного участка практически не накладывают ограничений на его использование.

Форма участка влияет на его конечную продуктивность, так как затраты на застройку для земельного участка неправильной формы могут быть выше, чем для участка правильной формы. Наличие подъездных путей и инженерных коммуникаций увеличивает конечную продуктивность участка за счет экономии на его освоении.

С учетом юридической правомерности, а также физических характеристик земельного участка на нем возможно строительство:

— объекта производственно-складского назначения с необходимым количеством административных площадей;

— объекта энергетического хозяйства.

Анализ финансовой оправданности позволяет выявить варианты использования земли, которые будут давать владельцу приемлемый доход.

Вариант, при котором земельный участок остается незастроенным, не является финансово оправданным, так как на участке находится комплекс зданий, а их снос приведет к значительным расходам, которые вряд ли будут компенсироваться доходами от вакантного участка. Поэтому данный вариант не рассматривался.

При анализе финансовой оправданности прежде всего следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого участка — основной фактор, определяющий стоимость. В среднесрочной перспективе преобладающим типом землепользования в окружении объекта будет производственно-складская застройка, поэтому очевидна целесообразность строительства на участке объектов аналогичного назначения.

Анализ максимальной эффективности выполняется:

— при определении характера использования объекта недвижимости, обеспечивающего максимальный возврат инвестиционного капитала;

— при выборе объектов для сравнительного анализа.

Критерием наиболее эффективного использования участка является максимальная остаточная стоимость земли.

На основании такого анализа даются рекомендации по дальнейшей эксплуатации объекта. Критерием НЭИ объекта недвижимости как улучшенного является максимизация его стоимости при устраивающих собственника норме отдачи и величине риска. Наиболее эффективное использование земельного участка как застроенного предполагает сохранение на участке существующих строений. При этом возможны два варианта:

— сохранение существующего назначения объекта недвижимости;

— изменение его назначения.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

— сохранения существующего объема и качества предоставляемых объектом недвижимости услуг;

— реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

— расширения площадей за счет дополнительной пристройки или возведения дополнительных этажей;

— уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса объектов.

При реализации метода предполагаемого использования моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок.

На этапе рассмотрения НЭИ земельного участка с улучшениями возможен анализ двух вариантов:

1) оформление земельного участка с проведением необходимых землеустроительных работ, организация подъездных путей, снос всех имеющихся объектов и застройка участка объектами производственно-складского назначения с необходимым количеством административных площадей для последующей сдачи в аренду;

2) оформление участка, выполнение землеустроительных работ, организация подъездных путей, выполнение ремонтно-восстановительных мероприятий, снос железобетонных опор и стены защиты трансформатора, организация площадки открытого хранения, сдача объекта в аренду.

Расчет методом предполагаемого использования

Метод основан на принципе остаточной продуктивности, из которого следует, что рыночная стоимость участка земли представляет собой разницу между общей рыночной стоимостью земельного участка с учетом всех улучшений и стоимостью самих улучшений (см. раздел 2.1).

Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка с перспективой немедленного развития (обустройства) или в ближайшем будущем. Наиболее часто этот метод используется при оценке неосвоенных участков земли и предполагает определение:

— параметров застройки земельного участка;

— суммы и временной структуры расходов, необходимых для создания улучшений земельного участка;

— величины и временной структуры доходов от использования построенного объекта;

— величины и временной структуры операционных расходов;

— ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала;

— стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночным ценам.

При обоих выбранных вариантах возможного использования участка необходимо проведение землеустроительных работ по выделению земельного участка и оформлению договора аренды сроком на 49 лет. В среднем проведение таких работ со всеми согласованиями занимает около 6 месяцев. Затраты на оформление земельного участка с выделением границ землепользования, выполнение всех необходимых работ и оформление договора аренды сроком на 49 лет составляют 95 500 рублей (табл. 8.4).

Таблица 8.4

Затраты на оформление земельного участка

8.3. Вариант сноса всех имеющихся строений и возведения объектов производственно-складского назначения

Стоимость землеустроительных работ составляет 95 500 рублей. Для данного варианта использования необходимо снести все имеющиеся на земельном участке улучшения. Затраты на их снос рассчитывались в соответствии с данными табл. 8.5 и 8.6.

Таблица 8.5

Затраты на снос зданий

Таблица 8.6

Затраты на снос существующих улучшений

Срок выполнения работ по демонтажу и вывозу включен в срок строительства нового объекта на рассматриваемом участке.

8.3.1. Расчет стоимости строительства здания производственно-складского назначения

Определение параметров застройки. Длина и ширина здания рассчитывались по масштабу 1:500, при этом их величина кратна 6 м (расстояние между несущими конструкциями). Площадь двухэтажной административной части определялась путем выделения из площади застройки двух частей по ширине здания по 6 м.

При реализации схемы учитывались следующие ограничения:

— форма участка;

— наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей;

— наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

Параметры застройки для здания производственно-складского назначения с необходимым количеством административных площадей.

Площадь участка 11 000 м2

Длина здания 84 м

Ширина здания 48 м

Соотношение длина/ширина 1,75

Площадь застройки 4032 м2

Коэффициент застройки 37%

Общая площадь 4000 м2

В том числе:

складская/производственная часть 3600 м2

административная часть 400 м2

Доля административных площадей 10%

Высота 7 м

Строительный объем 27 977 м3

Спроектированная административная часть и высота потолков (7 м) продиктованы требованиями рынка.

Обоснование выбора материала конструкций здания типового проекта. Для реализации рассмотренных вариантов застройки предлагается строительство одноэтажных (в складской и производственной частях) и двухэтажных (в административной части) зданий из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей. Такие здания характеризуются высокой функциональностью и современным индустриальным стилем. Анализ типовых проектов (табл. 8.7) показал, что из металлоконструкций и сэндвич-панелей можно спроектировать различные варианты зданий в зависимости от их назначения, характеристик участка и предпочтений заказчика.

Расчет стоимости строительства зданий. Анализ стоимости строительства вариантов зданий производственного и складского назначения, представленных строительными компаниями, показал, что затраты на строительство объектов в рамках этих двух функций сопоставимы, а в ряде случаев идентичны. Это можно объяснить универсальностью материалов, используемых при строительстве, и типичностью планировочных решений.

Для расчета стоимости строительства за основу был принят проект производственно-складского корпуса № 7 (см. табл. 8.7) с поправкой на площадь застройки и высотность, исходя из экономической целесообразности (по высоте) и максимально возможной площади застройки на данном земельном участке.

Таблица 8.7

Типовые проекты зданий, предлагаемых представительством «Союзлегконструкция» ОАО «Кулебакский ЗМК»

Расчет выполнялся стоимостным методом в ценах 2001 г. с использованием Федеральных единичных расценок (ФЕР-2001 и ФЕРм-2001) и переводом в сегодняшние цены с помощью коэффициентов, рекомендуемых для Санкт-Петербурга Региональным центром по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве (РЦЦС).

Стоимость нового строительства Снс определялась по формуле

Под прямыми издержками понимают затраты генерального подрядчика (строителя), которые включаются в договорную цену.

Снс = ПИ + КИ,

где ПИ, КИ — прямые и косвенные издержки.

В нормальных рыночных условиях прямые издержки равны сметной стоимости строительства Ссмет, которая определяется как сумма стоимости строительно-монтажных работ Ссмр, оборудования Соб и прочих затрат ПрЗ:

ПИ = Ссмет = Ссмр + Соб + ПрЗ.

Стоимость строительно-монтажных работ состоит из суммы прямых затрат подрядчика, накладных расходов и плановых накоплений (сметной прибыли подрядчика):

Ссмр = ПЗ + НР + ПН.

Прямые затраты складываются из заработной платы строительных рабочих, стоимости материалов и затрат на эксплуатацию машин и механизмов:

ПЗ = Сзп + Смат + Сэмм.

Если здание (сооружение) представить как совокупность отдельных конструктивных элементов КЭ и видов работ ВР, то

ПЗ = О1 ⋅ ЕП1 + О2 ⋅ ЕП2 + … + Оn ⋅ Епn,

Индексы стоимости (цен, затрат) в строительстве — это отношение текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы или виды строительной продукции.

где ЕПГ ЕП2, …, ЕПп — показатели стоимости единицы объема КЭ или ВР; Ор О2, …, Оп — объемы КЭ или ВР в принятых единицах измерения; п — количество КЭ и ВР в рассматриваемом объекте.

Индексы стоимости выражаются в безразмерных величинах, как правило, не более чем с двумя значащими цифрами после запятой. Значения индексов определяются по формуле

Ц(t) = Ц(б) ⋅ J(t, б),

где Ц (t) — стоимостной показатель в текущих ценах; Ц(б) — то же в базисных ценах; J(t, б) — индекс перехода от базисных цен к текущим.

Прибыль предпринимателя — это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность.

Расчет составляющих прямых затрат в базисных ценах, корректировка сметы и переход к ценам 2010 г. представлены в приложении 1. Стоимость строительства зданий с благоустройством территории, включая ограждение и асфальтирование, составила 130 162 тыс. рублей.

Для расчета прибыли предпринимателя использовался аналитический метод, основанный на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл, если прибыль от строительного проекта будет не меньше прибыли от альтернативного проекта с тем же уровнем риска и той же продолжительностью. Основное уравнение методики:

(8.1)

Потенциальный валовой доход — суммарный доход, который может быть получен от владения объектом недвижимости и сдачи его в аренду при 100%-ной загрузке объекта и своевременном расчете по арендным договорам (потери от незаполняемости и неуплаты равны нулю).

где Ппр — прибыль предпринимателя как доля от стоимости строительства объекта оценки; Со = Со/С — доля авансового платежа в общей сумме платежей; п — число лет (период) строительства; уа — годовая норма отдачи на вложенный капитал (поскольку срок строительства объекта оценки в целом невелик, норма отдачи принимается неизменной).

Сроки строительства планируемого здания определялись на основе данных компаний, специализирующихся на проектировании, изготовлении и монтаже зданий и сооружений из легких металлоконструкций каркасного типа. Для объекта оценки с заданными планировочными параметрами срок строительства составил в среднем 12,9 мес. (1,08 года).

Соотношение Со было принято равным 0,2, предполагалось, что инвестор первоначально авансирует в строительство 10% от общей стоимости работ. Годовая норма отдачи установлена равной ставке дисконта — 4,8%, что соответствует расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывающих типичные риски инвестирования и 10-летний срок возврата капитала (по схеме прямолинейного возврата — метод Ринга).

Прибыль предпринимателя, рассчитанная по формуле (8.1), составила 10% от затрат на строительство — 13 016 200 рублей.

Расчет чистого операционного дохода по проекту. На первом этапе определялся потенциальный валовой доход (ПВД) как максимально возможная сумма, планируемая к получению в течение предстоящего года при коммерческом использовании всех элементов объекта. Доходы, как правило, не могут быть получены в полном объеме из-за потерь, связанных с недозагрузкой (вследствие ограниченного спроса или потерь при смене арендаторов), а также с обычной в современных условиях практикой задержки или прекращения платежей арендной платы арендаторами в связи с утратой платежеспособности. После вычета из ПВД потерь на недозагрузку и неплатежи получают действительный валовой доход (ДВД), который должен быть уменьшен на расходы по управлению и содержанию объекта — операционные расходы. В качестве операционных расходов рассматривались затраты на управление проектом, налоги на земельный участок (арендная плата) и резерв на замещение. После этого можно определить чистый операционный доход (ЧОД), который после уплаты налогов останется в распоряжении собственника объекта.

Потенциальный валовой доход определяется арендной ставкой для коммерческих помещений. Планируемые к строительству здания включают в себя помещения складского/производственного и административного назначения (как вспомогательные). Поскольку предполагалась сдача объектов в аренду целиком, при расчете ставки аренды подбирались объекты-аналоги складского/производственного назначения с отведением части площадей под офисы.

8.3.2. Определение средневзвешенной приведенной арендной ставки

При определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, следует руководствоваться классификационными признаками объектов недвижимости производственно-складского назначения.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости. Это наиболее вероятная величина арендной платы, за которую типичный арендатор согласился бы взять данный объект недвижимости в аренду.

Расчет арендной ставки выполнялся с помощью сравнительного подхода, в рамках которого используются один или несколько методов оценки.

Наиболее распространенными являются методы:

— парных сравнений;

— качественного анализа цен сравнимых продаж (относительного сравнительного анализа);

— многофакторной регрессии;

— анализа иерархий.

Выбор метода и надежность его использования при расчете рыночной арендной ставки зависят от полноты рыночной информации об объектах-аналогах (приложение 2). В ходе анализа рынка аренды производственно-складских объектов с необходимым количеством административных площадей и поиска аналогов для расчета арендной ставки применялись различные источники информации, в том числе печатные и электронные издания, базы данных агентств недвижимости. Из массива полученной информации было отобрано несколько аналогов, наиболее сходных по местоположению, функциональным, экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом, планируемым к застройке на рассматриваемом участке. Основными критериями при отборе аналогов являлись параметры, оказывающие влияние на величину арендной ставки (ценообразующие факторы):

— функциональное назначение. Рассматривались объекты, относящиеся к сегменту промышленной недвижимости и предназначенные для использования в качестве производственно-складских, с необходимым количеством административных площадей;

— местоположение и транспортная доступность. Все объекты-аналоги располагались в промышленных зонах районов, имели хорошую транспортную доступность и подъездные пути;

— технические характеристики, класс объекта недвижимости. При выборе аналогов предпочтение отдавалось производственно-складским помещениям класса не ниже «В» по классификации складских помещений. Рассматривались тип объекта недвижимости (отдельно стоящее здание); качество строительных конструкций и техническое состояние здания; объемно-планировочные параметры (площадь помещений, высота потолков); наличие инженерных сетей (системы отопления, вентиляции, телекоммуникаций, пожарной сигнализации); наличие офисных помещений при складе, охрана территории, дополнительные улучшения.

Арендная ставка определялась для условий «чистой аренды». При этом операционные расходы (за исключением связанных с налоговыми платежами, страховкой, управлением и внешним ремонтом объекта) лежат на арендаторе.

Перед проведением расчетов была выполнена корректировка стоимостей аналогов по двум группам элементов сравнения. В первую группу входят:

— поправка на права на объект. Объекты-аналоги и оцениваемый объект предлагаются в аренду. В условиях достаточно развитого рынка коммерческой недвижимости величина арендных ставок не зависит от категории арендодателя, поэтому корректировка на качество прав принята равной нулю;

— поправка на условия финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые влияют на ставку аренды. В данном случае каких-либо отличий оцениваемого объекта от объектов-аналогов по условиям финансирования не обнаружено, поэтому величина корректировки принята равной нулю;

— поправка на дату сделки. Все объекты-аналоги предлагаются в аренду в одно время с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась.

После изучения рынка недвижимости и консультаций с риэлторами было выяснено, что скидка на уторговывание в настоящее время может составлять от 5 до 20%. В данном случае была принята скидка на уровне 10%.

При расчете рыночной арендной ставки использовался метод многофакторной регрессии (многофакторный анализ), предполагающий выявление наличия и определение формы корреляционной зависимости между результативным показателем (арендной ставкой) и несколькими факторными признаками (ценообразующими параметрами).

В качестве основных ценообразующих факторов были рассмотрены:

— престижность местоположения;

— общая площадь — наибольшим спросом и максимальными ценовыми параметрами характеризуются производственно-складские помещения площадью от 150 до 300 м2;

— подъездные пути — наличие железнодорожной ветки на территории значительно повышает стоимость;

— наличие коммуникаций — очень важный фактор, влияющий на стоимость, так как подключение к коммуникациям является достаточно длительным и затратным процессом;

— техническое состояние помещений (возраст и физическое состояние здания в целом и отдельных элементов конструкций);

— наличие охраны.

Ниже представлена кодировка основных ценообразующих факторов (табл. 8.8). Все данные об аналогах сведены в таблицу, где оценка качественных характеристик представлена в баллах (приложение 3).

Таблица 8.8

Кодировка основных ценообразующих факторов

С помощью квалиметрической модели совокупность ценообразующих факторов (которые не могут быть выражены численно) разбивалась на более простые свойства (выражаемые численно), а затем сводилась к одному интегральному коэффициенту качества (ИКК) объекта.

При построении расчетной модели в строке «вес фактора» приведена величина, отражающая степень влияния каждого фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости. Для определения ИКК набранные объектами коды умножались на вес соответствующего ценообразующего фактора. Средневзвешенные значения баллов, используемые для расчета весов объектов-аналогов и объекта оценки по каждому фактору и весов ценообразующих факторов, были получены с использованием функции «Подбор параметра» Microsoft Excel при максимальном значении коэффициента детерминации. По результатам ранжирования и нормирования (приложение 4) с учетом весов влияния различных факторов ИКК был рассчитан суммарный коэффициент как сумма рангов для каждого объекта. Этот стоимостной показатель отражает суммарное качество аналогов относительно оцениваемого объекта.

Правомочность такого предположения объясняется прежде всего тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене — чем больше суммарный коэффициент, тем выше стоимость объекта.

Далее определялась приведенная стоимость Спр каждого из сопоставимых объектов, имеющих такие же основные характеристики, как оцениваемый объект.

где Ко о, Ко с — суммарный коэффициент объекта оценки и объекта сравнения; Со с — скорректированная стоимость объекта сравнения.

Стоимость единицы сравнения оцениваемого объекта (в данном случае ставка аренды за 1 м2 общей площади в месяц) рассчитывалась как средневзвешенное значение приведенных стоимостей объектов-аналогов:

,

где Со о, Спр/i — рыночная и приведенная стоимость (ставка аренды) объекта оценки; Ni — весовой коэффициент объекта сравнения (определяется на основе суммарного коэффициента состояния объекта сравнения и степени его близости к объекту оценки).

Определение средневзвешенной приведенной ставки аренды приводится в приложении 5.

8.3.3. Расчет стоимости объекта недвижимости методом предполагаемого использования

Расчет ставки дисконтирования выполняется в целях пересчета будущих потоков дохода в единую величину текущей стоимости и является базой для определения рыночной стоимости объекта оценки. Существуют три основных метода определения ставки дисконтирования, или нормы дохода: рыночной экстракции (выделения), модели оценки капитальных активов (САРМ) и кумулятивного построения.

Ставка дисконтирования может быть определена в номинальном либо реальном выражении в любой валюте.

Метод САРМ основан на предпосылке, что инвестору необходим дополнительный доход, превышающий возможный доход от полностью застрахованных от риска ценных бумаг.

Метод рыночной экстракции (метод выделения) основан на анализе норм прибыли, получаемой владельцами сопоставимых объектов. Данный метод является самым надежным, но требует достоверной информации о реальных объектах-аналогах и заключенных по ним сделках.

Характерными признаками рынка энергетических сооружений являются:

— отсутствие сформированного рынка купли-продажи и аренды энергетических сооружений;

— отсутствие практики открытого доступа к информации о заключенных сделках, обнародования их результатов, предоставления в органы регистрации достоверной финансовой информации по регистрируемой сделке и т. п.;

— невозможность проведения корректировок из-за существенных, не поддающихся формализации различий между энергетическими сооружениями, которые не отражаются в информации о сделках или предложениях.

В настоящем случае данный метод не использовался из-за отсутствия рыночной информации о сопоставимых объектах-аналогах, предлагаемых в аренду или недавно арендованных.

В методе модели оценки капитальных активов (CAPM) для определения необходимой нормы дохода используются:

— безрисковая норма дохода;

— рыночная премия за риск;

— коэффициент b (относительный уровень специфических рисков рассматриваемого проекта, по сравнению со среднерыночным риском).

Дополнительный доход — это компенсация за вложения в рисковые активы. По существу, этот метод основан на анализе рынка ценных бумаг и может давать достаточно объективные результаты при оценке инвестиционных проектов, сравнимых с вложениями в ликвидные акции обществ открытого типа. К сожалению, на фондовом рынке отсутствуют котирующиеся акции организаций, занимающихся строительством аналогичных объектов, поэтому корректно и объективно определить коэффициент b невозможно. В условиях существенного сокращения объемов циркулирующих на рынке ценных бумаг проблематично и определение реальной рыночной премии за риск. Поэтому метод CAPM в данном случае не использовался.

Формула кумулятивного построения выглядит следующим образом:

y = yб + Σdyi,

где уб — безрисковая ставка; dy — премия за i-й риск.

Сначала определялась безрисковая ставка, характеризующая возможность инвестирования на рынке с минимальной степенью риска. В качестве безрисковой ставки была принята доходность к погашению по ГКО-ОФЗ, которые считаются наименее рисковыми. По данным управляющей компании «Регионгазфинанс», доходность к погашению ГКО-ОФЗ на дату оценки составила 6,35%.

Диапазоны премий за риски (0…5%) были приняты в соответствии с мировой практикой.

Под финансовыми рисками понимается резкое изменение уровня процентных ставок по кредитам на мировом и российском рынках. Данный риск важен для общества, поскольку любая коммерческая организация пользуется кредитами и займами. Для оцениваемого объекта премия за данные риски колеблется на минимальном уровне — до 1%.

Правовые риски связаны с изменениями в законодательстве, а также противодействием различных государственных структур и ведомств, которое может привести к нарушению ритма работы организации. Для оцениваемого объекта премия за данные риски принята на минимальном уровне — до 1%.

Метод кумулятивного построения предполагает построение ставки дисконтирования на основе последовательного учета безрисковой ставки и большого числа составляющих, отражающих риски, присущие объекту недвижимости.

Отраслевые риски обусловлены изменением конъюнктуры рынка. Степень данных рисков в сфере энергетики характеризуется как средняя. В эту отрасль вкладываются значительные денежные средства (проводится реконструкция, вводятся в эксплуатацию новые объекты), однако изношенность силовых подстанций и других генерирующих энергию объектов достаточно высока. Риски этой группы также приняты на уровне до 1%.

Риски деятельности организации включают риски несистематического характера, связанные с качеством менеджмента, надежностью контрагентов, инвестиционной стратегией, качеством трудовых ресурсов и основных фондов. Указанные риски трудно поддаются прогнозированию, поскольку зависят от действий компании. Так как рассматриваемый объект недвижимости является госпредприятием, его риски незначительны, и премия за них составляет до 1%.

Риски, связанные с характеристиками конкретного объекта оценки, обусловленные ошибками, допущенными при его строительстве, реконструкции, составлении сметы на выполнение работ, анализе несущей способности грунтов и конструкций, приняты на уровне 2%.

Ставка дисконтирования, рассчитанная методом кумулятивного построения, составила 15,35%.

При определении потерь при получении арендной платы учитывалось влияние:

— временных затрат на строительство улучшений;

— временной незанятости помещений в период поиска (или смены) надежного арендатора.

По результатам исследований рынка коммерческой недвижимости и интервью со специалистами риэлторских компаний наиболее вероятный срок поиска надежного арендатора для оцениваемого объекта был принят равным 1,5 месяца. Смена арендатора для подобных объектов обычно происходит один раз в три года, что обусловливает потери во 2-й и последующие годы в размере 4% от потенциального валового дохода (1,5 мес. /36 мес.) 100%. Сумма недополученных арендных платежей в прогнозный период приведена в табл. 8.9.

Среди операционных расходов принято выделять условно-постоянные, условно-переменные, или эксплуатационные, и расходы на замещение, или резервы.

Таблица 8.9

Расчет потерь арендных платежей

К условно-постоянным относятся расходы, не зависящие от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Условно-переменными являются расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Это расходы на оплату коммунальных услуг, на содержание территории, управление, зарплату обслуживающего персонала и т. д.

Расходы на замещение включают затраты на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к ним относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру и т. д.). В расчете подразумевалось, что деньги на эти цели зарезервированы, хотя большинство владельцев недвижимости этого не делают. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

Постоянные расходы — налог на имущество, платежи за земельный участок, страховой сбор — не зависят от степени заполненности объекта недвижимости.

Платежи за землю были рассчитаны на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 г.

Платежи по налогу на имущество рассчитывались согласно ст. 375 НК РФ (ч. 2). Налоговая база определялась как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. В соответствии со ст. 374 НК объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление и внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с правилами бухгалтерского учета. Ставка налога на имущество составляет 2,2% от балансовой стоимости объекта (глава 30, ст. 380 НК РФ). Постановка объекта оценки на баланс производится при вводе его в эксплуатацию. В прогнозный период предполагается уменьшение налогооблагаемой стоимости объекта в результате амортизации основных средств.

Отчисления на страховку являются неотъемлемой частью расходов собственника объекта недвижимости. По данным компаний, осуществляющих страхование имущества, размер страховых тарифов зависит от типа имущества и колеблется от 0,1 до 6% от стоимости застрахованного имущества. Для нового здания в качестве страховой стоимости обычно выступает его балансовая стоимость. По мнению специалистов страховых компаний, для имущества с характеристиками, соответствующими экономическим и техническим параметрам оцениваемого объекта, страховая премия составит 1,0%.

Переменные расходы связаны со степенью занятости площади объекта и уровнем предоставляемых услуг. В составе переменных расходов учтены услуги охраны и затраты на управление объектом. Как уже отмечалось, предполагается, что коммунальные услуги оплачиваются арендатором дополнительно к арендной плате.

В затратах на управление в данном случае были учтены расходы собственника на ведение отчетности по финансам, административную работу и обслуживание сдаваемых в аренду помещений; контроль за техническим обслуживанием объекта недвижимости; проведение мероприятий по обеспечению своевременности платежей; контроль и поддержание надежности инженерно-технических систем и проч. Величина указанных расходов определялась, исходя из уровня оплаты специалистов в сфере управления недвижимостью (около 50 000 р./мес.).

Величина резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов определялась по фактору фонда возмещения методом Ринга, исходя из сроков экономической жизни быстроизнашивающихся элементов (определялись на основе Ведомственных строительных норм ВСН 58–88(р)) и стоимости замещения данных элементов, рассчитанной на основе данных табл. 8.10.

Таблица 8.10

Расчет затрат на замещение

Использование метода Ринга для расчета фактора фонда возмещения обусловлено тем, что отчисления на быстроизнашивающиеся элементы не предполагают их накопления, и альтернативные вложения этих средств по безрисковой ставке или по ставке дохода на капитал (что соответствует методам Хоскольда и Инвуда) не предусматриваются.

Способы прогноза цены продажи:

• в абсолютном денежном выражении;

• на основе процентного изменения стоимости за холдинговый период (период владения);

• с помощью известных методов оценки рыночной стоимости актива в конце прогнозного периода.

Экономика Под ред. Асаула А.Н. Оценка объектов недвижимости. Учебник

Экономика Под ред. Асаула А.Н. Оценка объектов недвижимости. Учебник

Структура и содержание учебника соответствуют компетентностному подходу Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования (ФГОС ВПО) 3-го поколения.<br /> Учебник дает представление о теории и практике оценки объектов недвижимости. В нем рассмотрены теоретические и методические аспекты оценки объектов недвижимости, ее правовое и информационное обеспечение. Приведены основные понятия, применяемые в оценочной деятельности, цели и информационное обеспечение процесса определения стоимости оцениваемых объектов; систематизированы правовые основы оценки объектов недвижимости и раскрыта система регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. Описаны подходы, методы и принципы оценки объектов недвижимости, соответствующие международным стандартам и учитывающие специфику отечественных рыночных условий, на конкретных примерах показана их реализация в практической оценочной работе.<br /> Предназначен для студентов, обучающихся по направлениям подготовки 222000 «Инноватика» (квалификация (степень) «Бакалавр»); 080100 «Экономика» (квалификация (степень) «Бакалавр»); 38.03.02 «Менеджмент» (уровень бакалавриата); 27.04.05 «Инноватика» (уровень магистратуры); 38.04.01 «Экономика» (уровень магистратуры); 38.04.02 «Менеджмент» (уровень магистратуры), а также для аспирантов, преподавателей экономических вузов и факультетов и предпринимателей различных сфер деятельности.

Внимание! Авторские права на книгу "Оценка объектов недвижимости. Учебник" (Под ред. Асаула А.Н.) охраняются законодательством!