Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике

Беспалов Ю.Ф., Беспалов А. Ю., Касаткина А. Ю.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 19.01.2018 ISBN: 9785392275120 Язык: Объем текста: 491 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Жилищный кодекс Российской Федерации. Раздел I. Общие положения

Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма

Раздел III.[1]. Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Раздел III.[2] Наемные дома

Раздел IV. Специализированный жилищный фонд

Раздел V Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Раздел VI. Товарищество собственников жилья

Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

Раздел IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Раздел X. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Раздел VI.
Товарищество собственников жилья

Глава 13.
Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

(Часть в ред. Федеральных законов от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ; от 31 января 2016 г. № 7-ФЗ.)

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Кодексом.

(Часть в ред. Федерального закона от 31 января 2016 г. № 7-ФЗ.)

21. В уставе товарищества собственников жилья может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, с учетом функций указанных систем.

(Часть введена Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 263-ФЗ.)

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Комментируемой статьей установлено понятие товарищества собственников жилья, определены требования к его уставу и самому товариществу.

Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья», о месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, о составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, о составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные ЖК РФ.

В уставе товарищества собственников жилья может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, с учетом функций указанных систем.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Статьей 12312 ГК РФ установлено, что товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», о месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

В апелляционном определении Московского городского суда от 18 мая 2017 г. по делу № 33-12735/2017 указано следующее: «В силу ч. 1 ст. 123.12 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ любое товарищество собственников недвижимости (ТСН) на основании закона создается для совместного управления, т.е. владения, пользования и распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, целью создания ТСН “Березовая роща 6” являлось именно управление общим имуществом многоквартирного дома, что следует из протокола общего собрания от 16.11.2015 г., в котором имеется ссылка на ст. 123.12 ГК РФ, и Устава ТСН “Березовая роща 6”, утвержденного общим собранием 16.11.2015 г., в котором указано, что целью создания ТСН является управление общим имуществом, в силу закона находящимся в общей собственности участников ТСН. Согласно п. 1.3 Устава в редакции, утвержденной собранием собственников нежилых помещений от 16.11.2015 г., Товарищество является некоммерческой организацией, объединяющей собственников объектов недвижимости. Согласно п. 2.1 Устава предметом деятельности Товарищества является совместное использование имущества (вещей), в силу закона находящегося в их общей собственности и (или) в общем пользовании, и управление им в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом (нежилые помещения).

Согласно п. 2.2 Устава основными видами деятельности Товарищества являются: обеспечение совместного использования общего имущества; содержание, обслуживание, эксплуатация, благоустройство и ремонт общего имущества; финансирование совместного использования, содержания, эксплуатации, развития общего имущества, в том числе прием платежей, оплата услуг ресурсоснабжающих, подрядных организаций, оформление документов для получения субсидий, дотаций, привлечение кредитов и займов; оформление прав на объекты недвижимости; охрана общего имущества, прилегающей территории, имущества собственников недвижимости; содержание и благоустройство прилегающей территории; текущий или капитальный ремонт недвижимости собственников и общего имущества; строительство и реконструкция объектов недвижимости; представление интересов собственников и владельцев помещений в отношениях с третьими лицами по вопросам деятельности Товарищества; консультирование собственников и владельцев помещений по вопросам деятельности Товарищества; передача в аренду и/или использование общего имущества, помещений, фасадов, элементов зданий, прилегающей территории; ведение реестра собственников и владельцев недвижимости.

Согласно п. 3.1 Устава Товарищество вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления общим имуществом и иные обеспечивающие управление общим имуществом договоры; определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и Уставом Товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год Товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника недвижимости в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество; выполнять работы и оказывать услуги собственникам и владельцам недвижимости; пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; передавать по договорам материальные и денежные средства лицам, выполняющим для Товарищества работы и предоставляющим Товариществу услуги; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее Товариществу.

Согласно п. 3.2 Устава в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников и владельцев недвижимости, товарищество также вправе: предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества; в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников недвижимости; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам Товарищества действия; страховать имущество и объекты общей собственности, находящиеся у Товарищества в управлении или в собственности (т. 3 л. д. 35–41).

Указание в апелляционной жалобе о том, что ТСН “Березовая роща 6” создано для иных целей, таких как ведение хозяйственной деятельности собственных помещений, оптимизации расходов собственников нежилых помещений, ведение единого бухгалтерского учета при уплате коммунальных платежей, совместного использования нежилых помещений, принадлежащих участникам собрания, является несостоятельным, поскольку указанные цели не предусмотрены законом для деятельности ТСН.

В материалах дела имеется копия договора № *** от 01.12.2015 г. по управлению и предоставлению коммунальных и эксплуатационных услуг в доме по адресу: <...>, заключенного между ТСН “Березовая роща 6” и ООО “СЭУ “ФС-6”, из которого следует, что ТСН “Березовая роща 6” передало ООО “СЭУ “ФС-6” право на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме, осуществление иной деятельности по управлению домом. Договором определен перечень работ и услуг по ремонту общего имущества дома (т. 2 л. д. 79–81).

Сам по себе факт заключения указанного договора свидетельствует о реализации прав по управлению многоквартирным домом со стороны ТСН “Березовая роща 6”.

Изменение редакции Устава ТСН “Березовая роща 6” после обращения истцов в суд с настоящим иском, а именно: 24.08.2016 г., не опровергает правильность выводов суда о признании недействительным решения собственников нежилых помещений о создании ТСН “Березовая роща 6”, поскольку новая редакция Устава ТСН “Березовая роща 6” не изменяет целей его деятельности, установленных ч. 1 ст. 123.12 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ».

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

11. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

(Пункт в ред. Федеральных законов от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ; от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ.)

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ, действующей до 1 января 2019 г.)

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

(Часть в ред. Федеральных законов от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ; вступает в силу с 1 января 2019 г.)

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)

5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)

Комментируемой статьей установлены правила создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

Товарищество собственников жилья может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Беспалов Ю.Ф., Беспалов А. Ю., Касаткина А. Ю. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике

Беспалов Ю.Ф., Беспалов А. Ю., Касаткина А. Ю. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике

В комментарии исследованы положения каждой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации и для их правильного толкования и применения приведены соответствующие пояснения, в том числе со ссылкой на другие нормативные правовые акты и на правовые позиции судов Российской Федерации, в том числе Пленума Верховного Суда Российской Федерации. Для разрешения некоторых спорных вопросов авторами даны необходимые рекомендации.<br /> Законодательство приведено по состоянию на август 2017 г.<br /> Комментарий написан для каждого, кто интересуется применением норм жилищного законодательства в Российской Федерации.

Внимание! Авторские права на книгу "Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике" (Беспалов Ю.Ф., Беспалов А. Ю., Касаткина А. Ю.) охраняются законодательством!