Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике

Беспалов Ю.Ф., Беспалов А. Ю., Касаткина А. Ю.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 19.01.2018 ISBN: 9785392275120 Язык: Объем текста: 491 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Жилищный кодекс Российской Федерации. Раздел I. Общие положения

Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма

Раздел III.[1]. Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Раздел III.[2] Наемные дома

Раздел IV. Специализированный жилищный фонд

Раздел V Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Раздел VI. Товарищество собственников жилья

Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

Раздел IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Раздел X. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Раздел V
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Глава 11.
Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

(Часть в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ.)

Требования части (в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2013 г.)) распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Федерального закона (2 декабря 2011 г.).

Юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, сохраняют право членства в указанных кооперативах.

11. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

(Часть введена Федеральным законом от 31 января 2016 г. № 7-ФЗ.)

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

(Часть в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ.)

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

(Часть в ред. Федеральных законов от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ; от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ.)

Положения частей 2 и 3 (в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2013 г.)), устанавливающие, что жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступают в качестве застройщика, применяются к жилищным кооперативам и жилищно-строительным кооперативам при получении ими разрешения на строительство после 2 декабря 2011 г.

Жилищно-строительные кооперативы, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», должны соответствовать требованию, предусмотренному частью 3 (в ред. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ), по истечении одного года со дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Комментируемой статьей установлены понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

ЖК РФ определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (п. 4 ст. 49 ГК РФ).

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О внесении изменений в Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» требования ч. 1 ст. 110 и ч. 1 ст. 111 ЖК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Положения ч. 2 и 3 ст. 110 ЖК РФ (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие, что жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступают в качестве застройщика, применяются к жилищным кооперативам и жилищно-строительным кооперативам при получении ими разрешения на строительство после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняют право членства в указанных кооперативах.

Пунктами 7, 8 ст. 9 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено следующее: «Жилищно-строительные кооперативы, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”, должны соответствовать требованию, предусмотренному частью 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), по истечении одного года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона (п. 7).

Если со дня вступления в силу настоящего Федерального закона созданный до дня вступления его в силу жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”, осуществляет строительство более одного многоквартирного дома или количество членов такого кооператива превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме с количеством этажей более чем три, не допускается принятие новых членов в указанный жилищно-строительный кооператив до получения в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, строительство которых осуществляется на дату вступления в силу настоящего Федерального закона (п. 8)».

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Членом жилищного кооператива может быть:

1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

(Часть в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ.)

Требования части (в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ) распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после 2 декабря 2011 г.

2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Комментируемая статья устанавливает право на вступление в жилищные кооперативы.

Членом жилищного кооператива может быть:

1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Категории граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Комментируемой статьей установлены правила организации жилищного кооператива.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

11. В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.

(Часть введена Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 263-ФЗ.)

2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Комментируемой статьей установлены требования, предъявляемые к уставу жилищного кооператива.

В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.

Устав жилищного кооператива может содержать другие, не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам положения.

Постановлением Правительства РФ от 6 июня 2012 г. № 558 утвержден Типовой устав жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статья 114. Государственная регистрацияжилищного кооператива

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Комментируемой статьей установлена регистрация жилищного кооператива.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц, а именно в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Решение о государственной регистрации, принятое регистрирующим органом, является основанием внесения записи в соответствующий государственный реестр.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Комментируемой статьей установлен перечень органов управления жилищного кооператива.

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Пункт 2 комментируемой статьи предоставляет возможность проведения общего собрания членов жилищного кооператива в форме конференции, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом данного кооператива. В данном случае члены кооператива реализуют свои права через институт уполномоченных (представителей). Количество членов кооператива, от которых выступает уполномоченный, определяется уставом кооператива. В этом случае устав должен закрепить:

• порядок выбора уполномоченных на проведение конференции;

• срок, на который выбираются уполномоченные;

• перечень вопросов, по которым может проводиться конференция;

• порядок голосования и подсчета голосов.

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Комментируемой статьей установлены правила управления в жилищном кооперативе.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с ЖК РФ.

Комментируемая статья не определяет компетенцию общего собрания членов кооператива. Полномочия органов управления, в том числе полномочия общего собрания, устанавливаются уставом кооператива.

ЖК РФ содержит ряд императивных норм, где указывает вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания. Такими вопросами являются:

• выборы правления (ч. 3 ст. 117, ч. 1 ст. 118);

• выборы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 1 ст. 120);

• прием в члены кооператива (ч. 2 ст. 121);

• исключение из членов кооператива (ч. 3 ст. 130);

• принятие решения о реорганизации кооператива (ст. 122);

• распределение жилых помещений между членами кооператива (ч. 2 ст. 124).

Обычно к исключительной компетенции общего собрания жилищного кооператива (конференции) относятся следующие вопросы:

• внесение изменений в устав кооператива и дополнений к нему или утверждение устава в новой редакции;

• принятие решений о реорганизации или о ликвидации кооператива, назначении ликвидационной комиссии, а также утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

• прием в члены кооператива и исключение из его членов;

• определение количественного состава правления кооператива, избрание членов правления и досрочное прекращение их полномочий;

• избрание председателя правления и досрочное прекращение его полномочий;

• избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива и досрочное прекращение их полномочий;

• принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество кооператива;

• принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в многоквартирном доме;

• принятие решения о получении заемных средств;

• определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности кооператива;

• введение ограничений на использование общего имущества;

• установление размера обязательных платежей и взносов членов кооператива;

• образование специальных фондов кооператива;

• предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

• рассмотрение жалоб на решения и действия правления, председателя правления, членов ревизионной комиссии (ревизора);

• принятие и изменение правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала кооператива, положения об оплате его труда;

• определение размера вознаграждения членов правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора);

• утверждение внутренних регламентов кооператива, в том числе ведения общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных); деятельности его правления; работы ревизионной комиссии (ревизора);

• утверждение отчетов правления и ревизионной комиссии (ревизора);

• порядок и условия проведения заочного голосования (опросным путем).

Уставом к компетенции общего собрания может быть также отнесено решение иных вопросов. Кроме того, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

Статья 116.[1]. Требования к должностным лицам жилищного кооператива

Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:

1) имеющие судимость за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

(Статья введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)

Комментируемой статьей установлены требования к должностным лицам жилищного кооператива.

Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:

1) имеющие судимость за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

Беспалов Ю.Ф., Беспалов А. Ю., Касаткина А. Ю. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике

Беспалов Ю.Ф., Беспалов А. Ю., Касаткина А. Ю. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике

В комментарии исследованы положения каждой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации и для их правильного толкования и применения приведены соответствующие пояснения, в том числе со ссылкой на другие нормативные правовые акты и на правовые позиции судов Российской Федерации, в том числе Пленума Верховного Суда Российской Федерации. Для разрешения некоторых спорных вопросов авторами даны необходимые рекомендации.<br /> Законодательство приведено по состоянию на август 2017 г.<br /> Комментарий написан для каждого, кто интересуется применением норм жилищного законодательства в Российской Федерации.

Внимание! Авторские права на книгу "Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике" (Беспалов Ю.Ф., Беспалов А. Ю., Касаткина А. Ю.) охраняются законодательством!