Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике

Беспалов Ю.Ф., Беспалов А. Ю., Касаткина А. Ю.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 19.01.2018 ISBN: 9785392275120 Язык: Объем текста: 491 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Жилищный кодекс Российской Федерации. Раздел I. Общие положения

Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма

Раздел III.[1]. Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Раздел III.[2] Наемные дома

Раздел IV. Специализированный жилищный фонд

Раздел V Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Раздел VI. Товарищество собственников жилья

Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

Раздел IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Раздел X. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Жилищный кодекс
Российской Федерации

При­нят Го­су­дар­ст­вен­ной Ду­мой 22 де­каб­ря 2004 го­да
Одоб­рен Со­ве­том Фе­де­ра­ции 24 де­каб­ря 2004 го­да

Из­ме­не­ния:

Фе­де­раль­ные за­коны от 31 де­каб­ря 2005 г. № 199-ФЗ; от 18 де­каб­ря 2006 г. № 232-ФЗ; от 29 де­каб­ря 2006 г. № 250-ФЗ; от 29 де­каб­ря 2006 г. № 251-ФЗ; от 29 де­каб­ря 2006 г. № 258-ФЗ; от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ; от 24 ап­ре­ля 2008 г. № 49-ФЗ; от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ; от 23 ию­ля 2008 г. № 160-ФЗ; от 3 июня 2009 г. № 121-ФЗ; от 27 сентября 2009 г. № 228-ФЗ; от 23 но­яб­ря 2009 г. № 261-ФЗ; от 17 декабря 2009 г. № 316-ФЗ; от 4 мая 2010 г. № 70-ФЗ; от 27 ию­ля 2010 г. № 237-ФЗ; от 30 ноября 2010 г. № 328-ФЗ; от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ; от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ; от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2013 г.); от 3 декабря 2011 г. № 383-ФЗ (в ред. от 28 июля 2012 г.); от 6 декабря 2011 г. № 395-ФЗ; от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ; от 7 декабря 2011 г. № 417-ФЗ; от 29 фев­ра­ля 2012 г. № 15-ФЗ; от 1 ап­ре­ля 2012 г. № 26-ФЗ; от 5 июня 2012 г. № 55-ФЗ; от 25 ию­ня 2012 г. № 93-ФЗ; от 29 июня 2012 г. № 96-ФЗ; от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ; от 25 де­каб­ря 2012 г. № 271-ФЗ; от 5 апреля 2013 г. № 38-ФЗ; от 2 июля 2013 г. № 185-ФЗ; от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ; от 4 июня 2014 г. № 152-ФЗ; от 28 июня 2014 г. № 182-ФЗ; от 28 июня 2014 г. № 200-ФЗ; от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ; от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ; от 21 июля 2014 г. № 263-ФЗ (в ред. от 2 июня 2016 г.); от 1 декабря 2014 г. № 419-ФЗ; от 29 декабря 2014 г. № 458-ФЗ; от 29 декабря 2014 г. № 485-ФЗ; от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ; от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ (в ред. от 30 марта 2016 г.); от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ; от 3 нояб­ря 2015 г. № 307-ФЗ; от 28 ноября 2015 г. № 358-ФЗ; от 29 декабря 2015 г. № 399-ФЗ; от 29 декабря 2015 г. № 404-ФЗ; от 31 января 2016 г. № 7-ФЗ; от 2 июня 2016 г. № 175-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 267-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 355-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ; от 6 июля 2016 г. № 374-ФЗ; от 28 декабря 2016 г. № 469-ФЗ; от 28 декабря 2016 г. № 498-ФЗ; от 1 июля 2017 г. № 149-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 258-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 279-ФЗ.

Раздел I.
Общие положения

Глава 1.
Основные положения. Жилищное законодательство

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее – жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее – жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Комментируемая статья предусматривает следующие принципы жилищного законодательства:

• безопасность жилища;

• неприкосновенность жилища;

• недопустимость произвольного лишения жилища;

• беспрепятственное осуществление жилищных прав;

• равенство участников жилищных отношений;

• восстановление нарушенных жилищных прав;

• судебная защита жилищных прав;

• обеспечение сохранности жилищного фонда;

• использование жилых помещений по назначению;

• диспозитивность, автономия воли и свобода в установлении и реализации жилищных прав.

Принцип безопасности жилища означает соответствие жилища требованиям, предъявляемым к нему законодательством РФ, которое создает условия для безопасного проживания в нем человека. Данный принцип обеспечивается как надлежащим состоянием жилища, так и должным поведением жильцов и обслуживающих организаций (например, проведение своевременного ремонта).

Принцип неприкосновенности жилища представляет собой запрет на доступ в жилое помещение посторонним лицам без согласия жильцов. Нарушение данного принципа может повлечь уголовную ответственность (ст. 139 УК РФ). Вместе с тем законодательство РФ допускает в некоторых случаях вторжение в жилое помещение без согласия жильцов. Так, п. 3 ст. 15 Федерального закона от 7 февраля 2011 г. № 3-ФЗ «О полиции» допускает вхождение (проникновение) сотрудников полиции в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями (за исключением помещений, земельных участков и территорий дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных организаций), в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также для:

1) спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения безопасности граждан или общественной безопасности при массовых беспорядках и чрезвычайных ситуациях;

2) задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления;

3) пресечения преступления;

4) установления обстоятельств несчастного случая.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища следует рассматривать как запрет на выселение из жилого помещения лиц, правомерно его занимающих, а также запрет на изъятие жилого помещения у собственников, иных законных владельцев, за исключением случаев, установленных ЖК РФ, другими федеральными законами. В любом случае выселение вопреки желанию жильцов допускается только в судебном порядке (ст. 688 ГК РФ; п. 1 ст. 35, п. 4 ст. 79, п. 5 ст. 80, ст. 84, п. 1 ст. 103 ЖК РФ).

Принцип беспрепятственного осуществления жилищных прав следует понимать как устранение препятствий, иных нарушений в осуществлении жилищных прав по их назначению. Жилищные права могут быть ограничены только на основании федерального закона и только в том случае, когда это необходимо для защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Равенство участников жилищных отношений означает наличие равной юридической возможности для каждого субъекта как приобретать жилищные права, так и осуществлять их, а также создавать и исполнять обязанности. Для каждого субъекта законодательство РФ устанавливает одинаковые правила участия в жилищных отношениях.

Принцип восстановления нарушенных прав означает, что нарушенные (оспоренные) права по требованию заинтересованного лица подлежат полному восстановлению (признанию). Законодательство РФ устанавливает формы и способы восстановления жилищных прав (ст. 11 ЖК РФ).

Принцип судебной защиты прав надо понимать как форму защиты. Нарушенное (оспоренное) субъективное право либо законный интерес подлежат восстановлению (признанию) судом. Решение, принятое административным органом, может быть обжаловано в суде.

Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда означает, что собственник, иной законный владелец, обслуживающая организация обязаны заботиться о сохранности жилого помещения. Не допускается порча, иное разрушение жилого помещения.

Принцип использования жилых помещений по назначению означает то, что собственник, иной законный владелец обязаны использовать жилое помещение лишь по назначению – для проживания. Например, ст. 67 ЖК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению в пределах, установленных ЖК РФ. Нарушение этой обязанности, а также разрушение или повреждение жилья влекут за собой в соответствии со ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения. Аналогичные нарушения, допущенные пользователем жилого помещения по договору коммерческого найма, также влекут его расторжение (ст. 687 ГК РФ). Для собственника жилого помещения установлена аналогичная обязанность (ст. 288 ГК РФ). В противном случае жилое помещение может быть продано с торгов (ст. 293 ГК РФ).

Принцип диспозитивности, автономии воли и свободы в установлении и реализации жилищных прав означает, что жилищные права граждане осуществляют по своей воле, в своем интересе. Они имеют право свободного выбора жилого помещения в пределах Российской Федерации для своего проживания. Данный принцип основан на положениях ст. 27 Конституции РФ и находит свое дальнейшее закрепление в Законе РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Запрет на нарушение жилищных прав других лиц, то есть пределы осуществления жилищных прав, предусмотрены ч. 2 комментируемой статьи. Кроме того, жилищные права могут быть ограничены в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

(Абзац в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ.)

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

51) обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах;

(Пункт введен Федеральным законом от 1 декабря 2014 г. № 419-ФЗ.)

6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;

(Пункт в ред. Федерального закона от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ.)

61) организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования;

(Пункт введен Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ.)

7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;

(Пункт в ред. Федерального закона от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ.)

8) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль;

(Пункт введен Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ; в ред. Федерального закона от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)

9) размещают в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – система) информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации.

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 263-ФЗ.)

Комментируемая статья предусматривает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления обеспечить условия для осуществления права на жилище.

Согласно комментируемой статье в обеспечение условий для осуществления права на жилище входит:

1) содействие развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) использование бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставление гражданам жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулирование жилищного строительства;

5) обеспечение защиты прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

5.1) обеспечение инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах;

6) обеспечение контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда;

6.1) организация обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования;

7) осуществление в соответствии со своей компетенцией государственного контроля за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;

8) осуществление в соответствии со своей компетенцией государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

9) размещение в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – система) информации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Для создания и развития рынка жилья был принят ряд законодательных актов, например Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Для обеспечения инвалидам условий для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах принято постановление Правительства РФ от 9 июля 2016 г. № 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов» (вместе с Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме).

С целью обеспечения контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда приняты постановления Правительства РФ от 29 октября 2014 г. № 1115 «Об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности» (вместе с Положением об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности), от 14 июня 2013 г. № 505 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности», приказ Минстроя России от 16 апреля 2015 г. № 285/пр «Об утверждении перечня показателей мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, а также порядка и формы предоставления информации» (вместе с Порядком предоставления информации для осуществления мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности) (зарегистрировано в Минюсте России 28 мая 2015 г. № 37414).

Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах регламентируется разделом IХ ЖК РФ. Согласно ст. 167 ЖК РФ органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и которыми:

1) устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

2) устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;

3) создается региональный оператор, решается вопрос о формировании его имущества, утверждаются учредительные документы регионального оператора, устанавливается порядок деятельности регионального оператора, порядок назначения на конкурсной основе руководителя регионального оператора;

4) утверждаются порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам, в случае если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации;

5) устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам;

6) устанавливаются порядок предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет, и региональным оператором сведений, подлежащих предоставлению в соответствии с ч. 7 ст. 177 и ст. 183 Кодекса, перечень иных сведений, подлежащих предоставлению указанными лицами, и порядок предоставления таких сведений;

7) устанавливается порядок выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме, а также порядок использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случаях, предусмотренных Кодексом;

8) устанавливается порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств.

Нормативные правовые акты подлежат размещению органами государственной власти субъекта Российской Федерации в системе в порядке и в сроки, которые определены федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанных нормативных правовых актов не установлен федеральным законом.

Правила осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля установлены ст. 20 ЖК РФ, а также постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 г. № 493 «О государственном жилищном надзоре» (вместе с Положением о государственном жилищном надзоре), согласно которому задачами государственного жилищного надзора являются предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, к формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Размещение в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информации регламентируется Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».

Обеспечение и защиту прав и законных интересов граждан предусматривают и положения ЖК РФ. Например, ст. 32 устанавливает обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а ст. 85–88 определяют порядок предоставления жилья в случаях сноса дома, признания жилого помещения непригодным для проживания, перевода его в нежилое, а также в связи с капитальным ремонтом дома.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

1. Жилище неприкосновенно.

2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Комментируемая статья устанавливает один из важнейших принципов, а именно принцип неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, что соответствует ст. 25 Конституции РФ, ст. 12 Всеобщей декларации прав человека 1948 г., ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 г.

Этот принцип состоит из нескольких составляющих его положений:

1) вход, вторжение в жилое помещение возможны лишь с согласия лиц, правомерно его занимающих;

2) лица, на законных или договорных основаниях занимающие жилое помещение, не могут быть лишены жилья, они вправе пользоваться им и получать жилищно-коммунальные услуги;

3) жилищные права могут быть ограничены, в том числе путем входа в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая;

4) утрата жилища возможна в связи с изъятием (ст. 32 ЖК РФ), выселением (ст. 35, 85, 90, 91 ЖК РФ) и по причинам чрезвычайных обстоятельств (наводнение, землетрясение и т.п.). Однако в ст. 18 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68 «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» закреплено право граждан РФ на возмещение ущерба, причиненного их здоровью и имуществу вследствие чрезвычайных ситуаций. При определении размера компенсационных выплат следует руководствоваться постановлением Правительства РФ от 13 октября 2008 г. № 750 «О порядке выделения бюджетных ассигнований из резервного фонда Правительства Российской Федерации по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и последствий стихийных бедствий», согласно которому для граждан предусмотрено оказание единовременной материальной помощи (из расчета до 10 тыс. руб. на человека, но не более 50 тыс. руб. на семью) в связи с утратой гражданами имущества первой необходимости (из расчета за частично утраченное имущество – до 50 тыс. руб. на семью; за полностью утраченное имущество – до 100 тыс. руб. на семью).

Согласно п. 3 ст. 15 Федерального закона от 7 февраля 2011 г. № 3-ФЗ (ред. от 18.06.2017) «О полиции» сотрудники полиции вправе входить в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями (за исключением помещений, земельных участков и территорий дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных организаций), в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации:

1) для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения безопасности граждан или общественной безопасности при массовых беспорядках и чрезвычайных ситуациях;

2) для задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления;

3) для пресечения преступления;

4) для установления обстоятельств несчастного случая.

Согласно ст. 12 УПК РФ осмотр жилища производится только с согласия проживающих в нем лиц или на основании судебного решения, за исключением случаев, предусмотренных ч. 5 ст. 165 Кодекса.

Обыск и выемка в жилище могут производиться на основании судебного решения, за исключением случаев, предусмотренных ч. 5 ст. 165 Кодекса.

В силу ч. 5 ст. 165 УПК РФ в исключительных случаях, когда производство осмотра жилища, обыска и выемки в жилище, личного обыска, а также выемки заложенной или сданной на хранение в ломбард вещи, наложение ареста на имущество, указанное в ч. 1 ст. 1041 УК РФ, не терпит отлагательства, указанные следственные действия могут быть произведены на основании постановления следователя или дознавателя без получения судебного решения. В этом случае следователь или дознаватель в течение 24 часов с момента начала производства следственного действия уведомляет судью и прокурора о производстве следственного действия. К уведомлению прилагаются копии постановления о производстве следственного действия и протокола следственного действия для проверки законности решения о его производстве. Получив указанное уведомление, судья в срок, предусмотренный ч. 2 настоящей статьи, проверяет законность произведенного следственного действия и выносит постановление о его законности или незаконности. В случае если судья признает произведенное следственное действие незаконным, все доказательства, полученные в ходе такого следственного действия, признаются недопустимыми в соответствии со ст. 75 Кодекса.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 10 марта 2005 г. № 70-О, ст. 165 УПК РФ, регламентирующая порядок производства обыска в жилище в условиях, не терпящих отлагательства, а также последующую судебную проверку законности такого обыска, сама по себе не содержит каких-либо предписаний, которые лишали бы лицо, в чьем жилище произведен обыск, возможности участия в такой проверке в случае заявления им ходатайства об этом или обжалования незаконности произведенного обыска. Предоставление этому лицу возможности участвовать в судебном заседании обусловливается, в частности, самим характером осуществляемого судебного контроля, предполагающего проверку соблюдения следователем требований закона не только в части, касающейся установления оснований для производства обыска, но и в части порядка его проведения.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель вправе с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава (а в случае исполнения исполнительного документа о вселении взыскателя или выселении должника – без указанного разрешения) входить без согласия должника в жилое помещение, занимаемое должником.

За незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, предусмотрена уголовная ответственность на основании ст. 139 УК РФ.

В целях единства правоприменения в п. 8, 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее: «При разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ).

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).

При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение (п. 8).

Судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (статьи 29, 83, 85–91 ЖК РФ).

Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания пункта 3 статьи 672 ГК РФ не допускается (п. 35)».

Согласно Обзору Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 1 февраля 2012 г.) действия ресурсоснабжающей организации по прекращению поставки ресурсов организациям-потребителям, к сетям которых подключены абоненты, своевременно оплачивающие использованные топливно-энергетические ресурсы, при отсутствии соглашения о подаче топливно-энергетических ресурсов таким абонентам, в том числе гражданам-потребителям, являются незаконными.

В силу ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть ограничен в праве получения коммунальных услуг иначе, как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Кодексом и другими федеральными законами.

Таким образом, указанной нормой закреплен принцип недопустимости произвольного ограничения права на получение коммунальных услуг, которое неразрывно связано с правом на жилище, гарантированным Конституцией РФ (ст. 40).

Применяя ст. 3 ЖК РФ, Московский городской суд в апелляционном определении от 24 мая 2017 г. по делу № 33-17575/2017 указал следующее: «Частью 4 ст. 3 ЖК РФ предусмотрено, что никто не может быть ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

В соответствии с решением мирового судьи судебного участка № 211 <адрес> от 1 апреля 2016 года, вступившим в законную силу 06.05.2016 г., определен порядок пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, согласно которому <фио>, <фио> и <фио> выделена в пользования жилая комната размером <…> кв. м, тогда как <фио>, <фио> и <фио> определена в пользование жилая комната размером <…> кв. м с прилегающим к комнате вспомогательным помещением лоджией площадью <…> кв. м.

Из указанного судебного постановления усматривается, что <фио>, <фио> препятствовали истцам в пользовании жилым помещением и только 18 января 2016 года <фио>, <фио> получили доступ в спорное помещение, однако из-за конфликтных отношений сторон порядок пользования жилым помещением не сложился. Также мировым судьей было установлено, что <фио> нуждается в проживании в спорной квартире, иных жилых помещений в собственности не имеет (л. д. 44–46)».

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также – взнос на капитальный ремонт);

(Пункт в ред. Федерального закона от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ.)

111) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее – фонд капитального ремонта);

(Пункт введен Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ.)

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

(Пункт введен Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ; в ред. Федерального закона от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

(Пункт введен Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментируемая статья устанавливает виды жилищных отношений и определяет их участников.

Жилищные отношения возникают по поводу:

• возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

• пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

• пользования общим имуществом собственников помещений;

• отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

• учета жилищного фонда;

• содержания и ремонта жилых помещений;

• переустройства и перепланировки жилых помещений;

• управления многоквартирными домами;

• создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

• предоставления коммунальных услуг;

• внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также – взнос на капитальный ремонт);

• формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее – фонд капитального ремонта);

• контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

• осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

• ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Лицами, участвующими в жилищных правоотношениях, могут быть граждане РФ, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования и уполномоченные ими органы.

Согласно ч. 3 ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Аналогичное правило содержится и в Федеральном законе от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ (ред. от 17.04.2017) «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Права иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц по сравнению с гражданами РФ ограничены. Например, нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане Российской Федерации (ст. 49 ЖК РФ). Иностранным гражданам не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). В остальной части на этих лиц распространяется национальный режим при осуществлении жилищных прав.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 6 постановления от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее: «Перечень участников жилищных отношений определен частями 2 и 3 статьи 4 ЖК РФ. К ним относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица.

При этом судам следует иметь в виду, что частью 3 статьи 4 ЖК РФ на иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется определяемый российским жилищным законодательством национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами. Так, часть 5 статьи 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений, коммунальных услуг (часть 12 статьи 159 ЖК РФ) и приватизации жилых помещений (статья 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”).

Исходя из приведенных положений статьи 4 ЖК РФ судам при разрешении жилищных споров с участием иностранных граждан, лиц без гражданства необходимо учитывать, что каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации, статьи 31, 69, 100 ЖК РФ, определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат».

Применяя ст. 4 ЖК РФ, Московский городской суд в апелляционном определении от 26 февраля 2015 г. № 33-4308/15 указал следующее: «Перечень участников жилищных отношений определен частями 2 и 3 ст. 4 ЖК РФ. К ним относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица. На иностранных граждан и лиц без гражданства, являющихся участниками жилищных отношений, в соответствии с ч. 3 ст. 4 ЖК РФ распространяется определяемый российским жилищным законодательством национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами. Положениями ч. 5 ст. 49 ЖК РФ предусмотрено, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Не приняв во внимание изложенное выше, суд применил закон, не подлежащий применению, и возложил на ДЖП и ФЖ г. Москвы обязанность заключить договор социального найма с гражданами Республики Армения».

Статья 5. Жилищное законодательство

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.

4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

Комментируемая статья устанавливает жилищное законодательство, которое находится в совместном ведении Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

Жилищное законодательство – самостоятельная отрасль законодательства и представляется в виде федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Конституция РФ в ст. 76 устанавливает, что по предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Вне пределов совместного ведения субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование. Жилищное законодательство содержит основные правила по осуществлению гражданами права:

• на жилище, его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилищ;

• на необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав;

• на признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений;

• на необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Так, ЖК РФ определяет основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, порядок принятия их на учет в качестве нуждающихся (ст. 51, 52 ЖК РФ). А порядок ведения такого учета устанавливается согласно ч. 7 ст. 52 ЖК РФ законами субъектов РФ.

Комментируемая статья определяет также пределы нормотворчества отдельных органов, а именно:

• указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить Кодексу, другим федеральным законам;

• Правительство РФ вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ;

• федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ;

• органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов;

• органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Указы Президента издаются, как правило, по вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства, реализации государственных целевых программ (например, «Жилище»), мер по государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья, в частности предоставлением кредитов.

В ЖК РФ содержится перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ, например: утверждение типового договора социального найма жилых помещений (ст. 63 ЖК РФ), установление порядка отнесения жилого помещения к специализированному (ст. 92 ЖК РФ), утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100 ЖК РФ), утверждение порядка пересчета платежей за коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ); определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156 ЖК РФ), за коммунальные услуги (ст. 157 ЖК РФ), определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальные услуги (ст. 159 ЖК РФ).

Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в настоящее время выступает Министерство регионального развития РФ. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, являясь структурным подразделением Министерства регионального развития, оказывает услуги по управлению государственным имуществом и правоприменению, за исключением функций по контролю и надзору, издает индивидуальные правовые акты, ведет реестры и кадастры.

Органы государственной власти субъектов РФ принимают законы, иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения по определению порядка предоставления специализированного жилищного фонда субъекта РФ, установлению порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и др.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 4 постановления от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее: «Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт “к” части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)».

Конституционный Суд РФ в определении от 9 февраля 2017 г. № 215-О указал, что «часть 8 статьи 5 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляющая приоритет норм данного Кодекса по отношению к нормам жилищного законодательства, содержащимся в иных нормативных правовых актах (уровня федерального закона и ниже), направлена на разрешение возможных коллизий, в частности, при несовпадении содержания норм актов равной юридической силы и, таким образом, принята в конституционно-значимых целях поддержания определенности и непротиворечивости правового регулирования в жилищной сфере, стабильности складывающихся на основе жилищно-правовых норм правоотношений».

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Комментируемая статья предусматривает правила действия жилищного законодательства во времени, начало действия нормативного правового акта.

Вопросы вступления в действие нормативных правовых актов могут быть урегулированы федеральным законом о введении в действие нормативного правового акта (вводным законом), также порядок введения в действие нормативного правового акта может быть определен в нем самом, в его заключительных положениях.

В случае если вводный закон не принимался и в самом нормативном правовом акте нет указаний на его действие во времени, порядок введения в действие определяется Федеральным законом от 14 июня 1994 г. № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания».

Отметим, что ЖК РФ введен в действие Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» с 1 марта 2005 г.

В связи с принятием ЖК РФ и введением его в действие признаны утратившими силу с 1 марта 2005 г.:

1) Жилищный кодекс РСФСР (ВВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883);

2) постановление Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР» (ВВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 884);

3) п. 2 Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 января 1985 г. «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РСФСР» (ВВС РСФСР. 1985. № 4. Ст. 117);

4) Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 29 августа 1986 г. № 3990-XI «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР» (ВВС РСФСР. 1986. № 36. Ст. 1023);

5) абз. 5 Закона РСФСР от 3 декабря 1986 г. «Об утверждении Указов Президиума Верховного Совета РСФСР о внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РСФСР» (ВВС РСФСР. 1986. № 50. Ст. 1467);

6) ст. 3 Закона РСФСР от 7 июля 1987 г. «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РСФСР» (ВВС РСФСР. 1987. № 29. Ст. 1060);

7) Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 ноября 1988 г. № 10482-XI «О внесении дополнения в статью 37 Жилищного кодекса РСФСР» (ВВС РСФСР. 1988. № 47. Ст. 1493);

8) Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 19 декабря 1988 г. № 10791-XI «О дополнении статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР» (ВВС РСФСР. 1988. № 51. Ст. 1619);

9) Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 22 июня 1989 г. № 11943-XI «О внесении дополнений и изменений в Жилищный кодекс РСФСР» (ВВС РСФСР. 1989. № 26. Ст. 642);

10) ст. 3, 9, 10 и разд. III Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ВСНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959);

11) Закон РСФСР от 6 июля 1991 г. № 1552-1 «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР» (ВСНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 963);

12) п. 3, 9, 10 и п. 11 (в части замены слов в ст. 9) Закона РФ от 23 декабря 1992 г. № 4199-1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”» (ВСНД и ВС РФ. 1993. № 2. Ст. 67);

13) Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (ВСНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99);

14) постановление Верховного Совета Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4219-1 «О введении в действие Закона Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики”» (ВСНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 100);

15) п. 2 ст. 1 Федерального закона от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”» (СЗ РФ. 1994. № 16. Ст. 1864);

16) п. 9 ст. 1 Федерального закона от 27 января 1995 г. № 10-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации “О статусе военнослужащих”» (СЗ РФ. 1995. № 5. Ст. 346);

17) п. 2 ст. 38 Федерального закона от 22 августа 1995 г. № 151-ФЗ «Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей» (СЗ РФ. 1995. № 35. Ст. 3503);

18) Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики”» (СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147);

19) Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963);

20) Федеральный закон от 21 апреля 1997 г. № 68-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики”» (СЗ РФ. 1997. № 17. Ст. 1913);

21) Федеральный закон от 28 марта 1998 г. № 45-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР» (СЗ РФ. 1998. № 13. Ст. 1467);

22) Федеральный закон от 10 февраля 1999 г. № 29-ФЗ «О внесении дополнений в Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики”» (СЗ РФ. 1999. № 7. Ст. 876);

23) Федеральный закон от 17 июня 1999 г. № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики”» (СЗ РФ. 1999. № 25. Ст. 3042);

24) Федеральный закон от 8 июля 1999 г. № 152-ФЗ «О внесении дополнения в статью 15 Закона Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики”» (СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3485);

25) Федеральный закон от 17 апреля 2001 г. № 48-ФЗ «О внесении изменения в статью 60 Жилищного кодекса РСФСР» (СЗ РФ. 2001. № 17. Ст. 1647) и некоторые другие нормативные правовые акты.

До приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу РФ и вводному закону.

К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

С 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ.

Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным п. 1, 3–6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ.

К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П ч. 3 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признана не соответствующей Конституции РФ, ее ст. 19 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 36.

Нормативные правовые акты субъектов РФ, органов местного самоуправления в жилищной сфере вступают в силу в порядке, устанавливаемом нормативными правовыми актами субъектов РФ, органов местного самоуправления.

Некоторые разъяснения по вопросам действия ЖК РФ во времени даны в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которым ч. 1 ст. 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

При этом необходимо иметь в виду, что ч. 2 ст. 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, ст. 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) нормам разд. VIII ЖК РФ «Управление многоквартирными домами» придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, ст. 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса.

В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс РФ может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 г.

В определении Верховного Суда РФ от 1 декабря 2010 г. № 53-Г10-49 по вопросу действия нормативного правового акта субъекта указано следующее: «В тексте новой редакции пункта 5 статьи 3 Закона края № 3-624, установленной оспариваемым Законом края, прямо указано, что его действие распространяется на случаи возникновения права общей долевой собственности на жилое помещение либо увеличения числа участников долевой собственности на жилое помещение после 01.01.2010 года, то есть на период времени до вступления Закона края в силу (29.05.2010 года).

Следовательно, утверждения заявителей о том, что Закону края придана обратная сила, обоснованы.

Однако придание Закону края обратной силы, то есть распространение его на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, согласуется с пунктом 2 статьи 6 ЖК РФ, поскольку об этом прямо указано в самом акте жилищного законодательства, к которому относится Закон края».

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Комментируемая статья устанавливает аналогию закона и аналогию права.

Так, если отношение, составляющее предмет жилищного права, не урегулировано жилищным законодательством или соглашением участников, а также отсутствуют нормы гражданского, иного законодательства, прямо регулирующие сходное отношение, и при условии, что это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона); если невозможно использовать аналогию закона, права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2011 года отмечено: «Нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки».

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 21 ноября 2012 г. № 5-КГ12-71 «Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену».

Применяя ст. 7 ЖК РФ, Московский городской суд в апелляционном определении от 18 мая 2017 г. по делу № 33-14693/2017 указал, что «требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки».

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

Беспалов Ю.Ф., Беспалов А. Ю., Касаткина А. Ю. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике

Беспалов Ю.Ф., Беспалов А. Ю., Касаткина А. Ю. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике

В комментарии исследованы положения каждой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации и для их правильного толкования и применения приведены соответствующие пояснения, в том числе со ссылкой на другие нормативные правовые акты и на правовые позиции судов Российской Федерации, в том числе Пленума Верховного Суда Российской Федерации. Для разрешения некоторых спорных вопросов авторами даны необходимые рекомендации.<br /> Законодательство приведено по состоянию на август 2017 г.<br /> Комментарий написан для каждого, кто интересуется применением норм жилищного законодательства в Российской Федерации.

Внимание! Авторские права на книгу "Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике" (Беспалов Ю.Ф., Беспалов А. Ю., Касаткина А. Ю.) охраняются законодательством!