Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

Тягай Е.Д.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 28.09.2014 ISBN: 9785392170029 Язык: Объем текста: 274 стр. Формат: epub

Оглавление

Вместо предисловия

Глава 1. Формирование и развитие моделей права собственности на недвижимость в США

Глава 2. Сложноструктурные модели фригольдной собственности в праве США

Глава 3. Сложноструктурные модели нефригольдной собственности в праве США

Глава 4. Вещные правопритязания в системе сложноструктурных моделей права собственности в США

Заключение

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 3.
Сложноструктурные модели нефригольдной собственности в праве США

Under our legal system, property rights are the product of human invention.

John G. Sprankling

§ 1. Временная нефригольдная собственность

Наиболее распространенным среди сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности является временное право собственности (estate for years). Ключевая характеристика данного титула заключается в том, что право собственности в порядке аренды переходит к приобретателю на срок, заранее установленный сторонами.

Оговорка, с помощью которой определяется период действия данного нефригольдного титула, должна по общему правилу содержать указание на точные даты начала и истечения соответствующего срока. Однако на практике допускаются и иные способы, позволяющие четко установить период действия временного права собственности. Например, применяются формулы, предусматривающие конкретную дату окончания срока аренды, но в то же время связывающие начало его исчисления не с календарной датой, а с моментом наступления определенных обстоятельств.

Основное принципиальное требование, предъявляемое к данному нефригольдному титулу, состоит в том, что язык распоряжения должен позволять точно определить момент окончания действия вещного права.

Любопытная особенность конструкции временного права собственности заключается в том, что содержание рассматриваемого титула не вполне соответствует его буквальному наименованию. Дело в том, что на языке оригинала рассматриваемая модель сложноструктурного права собственности может обозначаться несколькими терминами — estate for years, tenancy for years, term for years и term of years tenancy. Вышеназванные конструкции имеют единообразную форму указания на временный характер вещного права — исходя из дословных формулировок, титул устанавливается на срок в определенное количество лет. Между тем годы (years), взятые за универсальную единицу измерения периода действия временного права собственности, отнюдь не устанавливают минимального срока такой аренды. Напротив, данное обозначение является совершенно условным, поскольку на практике сложноструктурная модель права собственности estate for years может в равной степени охватывать отношения, установленные на срок в несколько недель или несколько десятков лет. Ограничения, установленные в отношении данного нефригольдного титула статутами отдельных штатов, влияют лишь на максимальный период аренды, предоставляя сторонам полную свободу при передаче вещных прав на более короткий срок.

Подобно некоторым из рассмотренных в предыдущей главе фригольдных титулов, временное право собственности может быть отменяемым (defeasible) в случае обременения его суспензивным (special limitation) или резолютивным (condition subsequent) условием, а также резолютивным условием с последующим переходом в пользу третьего лица (executory interest). Более того, на практике большинство лизгольдов создаются в форме временного права собственности, подчиненного резолютивному условию, поскольку в соглашение об аренде традиционно включается положение о праве первоначального собственника недвижимости вновь вступить в вещные права на данное имущество в случае нарушения временным собственником установленных условий аренды.

Как отмечалось, основанием возникновения рассматриваемой сложноструктурной модели нефригольдного права собственности является прежде всего соответствующее соглашение между сторонами. В связи с этим объем и содержание вещного права в значительной степени зависят от соблюдения требований, установленных порядками Соединенных Штатов применительно к форме договора аренды.

До принятия в 1677 г. английского Статута о мошеннических действиях временное право собственности — независимо от срока, на который оно было установлено, — могло возникнуть в результате устного соглашения, сопряженного с непосредственным вступлением правоприобретателя во владение. Однако вышеупомянутый акт требовал составления письменного распоряжения о передаче имущества в аренду, срок которой превышает три года с момента подписания такого распоряжения арендодателем.

В настоящее время все американские штаты тем или иным образом адаптировали положения названного статута в собственном законодательстве. При этом часть юрисдикций снизила срок действия временного права собственности, возникновение которого допускается на основе устной договоренности, с трех лет до одного года, тогда как некоторые штаты вовсе отменили данное изъятие из общих правил о форме договора аренды.

В редких случаях местные правопорядки сохранили традиционную для общего права оговорку, связывавшую начало течения срока с моментом подписания соглашения. По новому обыкновению, в тех штатах, которые допускают заключение устного соглашения, такая договоренность считается состоявшейся, даже если в ней содержится условие о том, что исчисление срока действия временного права собственности начинается с определенного момента, наступающего в будущем. Одностороннее распоряжение, подписанное арендодателем, не во всех случаях удовлетворяет требованиям современного американского права, предъявляемым к порядку оформления передачи нефригольдных вещных прав. В связи с этим, как правило, необходимо подписание соответствующего соглашения арендатором.

В случае если арендатор вступил во владение с разрешения арендодателя, но в нарушение письменной формы, установленной для такого рода соглашений, арендные правоотношения считаются возникшими, однако условия о продолжительности временного права собственности признаются недействительным. Тем не менее при добросовестном исполнении сторонами всех взятых на себя по договору аренды обязательств, как то: проведение капитального ремонта построек, осуществление благоустройства территории, повышение стоимости недвижимого имущества иным образом — договор может быть признан действительным в полном объеме, включая условия о сроке действия временного права собственности.

Из вышесказанного очевидно, что принципиальную роль при передаче имущества на титуле estate for years играет не только соблюдение предусмотренной законом формы договора, но и осуществление сторонами конклюдентных действий. Это подтверждается нормами Единообразного закона об аренде жилых помещений (Uniform Residential Landlord and Tenant Act), согласно которому вступление временного нефригольдного собственника во владение недвижимостью, а также добровольная выплата им арендной платы в полном объеме и ее принятие первоначальным собственником имущества придают законную силу временному праву собственности, однако его срок не может превышать одного года.

Памятуя о принципиальном значении, которое традиционно имело введение фригольдных собственников во владение, следует обратить особое внимание на вопрос об обязанности арендодателя своевременно предоставить арендатору возможность непосредственного вступления во владение недвижимостью (delivery of possession to the tenant).

Соединенные Штаты не имеют на этот счет однозначной позиции. Руководствуясь так называемым английским правилом, многие американские судьи полагают, что вышеуказанная обязанность должна быть прямо возложена на арендодателя. Согласно альтернативному, «американскому правилу», которого придерживаются другие суды, обязательство арендодателя ограничивается лишь передачей арендатору самого нефригольдного титула, подразумевающего возможность вступления во владение. При этом сторонники второй позиции настаивают на том, что интересы временного собственника никаким образом не ущемляются при таком подходе, поскольку в большинстве случаев вступлению во владение препятствует не арендодатель, а третьи лица, неправомерно владеющие данным имуществом, и арендатор свободен в использовании против таких лиц любых законных способов защиты нарушенного права.

Подобное рассуждение представляется не вполне оправданным. Передача вещно-правового титула на недвижимость утрачивает смысл в отсутствие возможности реализации такого права. Очевидно, что право временного собственника на защиту от незаконных действий третьих лиц, не должно освобождать арендодателя от обязанности своевременно обеспечить беспрепятственный доступ арендатора к переданному ему имуществу.

Наконец, в связи с тем, что временное право собственности относится к сложноструктурным моделям права собственности в США, данная вещно-правовая конструкция в некоторых случаях подпадает, подобно фригольдным титулам, под действие местных законов о регистрации прав на недвижимое имущество (recording acts). Такого рода требования позволяют не только официально зафиксировать вещные права временных собственников, но и предотвратить имущественные споры, возникающие между сторонами договора аренды и третьими лицами, претендующими на тот же объект недвижимости и ссылающимися на отсутствие информации о наличии обременений в отношении такого имущества.

В стремлении облегчить регистрацию временного права собственности и упростить данную процедуру многие штаты приняли статуты, в соответствии с которыми в качестве обязательного документа, доказывающего наличие у арендатора и арендодателя соответствующих вещных прав, допускается предоставление не самого договора аренды, а так называемого меморандума (memorandum), или уведомления об аренде (notice of lease), содержащего лишь основные сведения о правоотношениях сторон.

§ 2. Возобновляющаяся нефригольдная собственность

Наряду с рассмотренной выше сложноструктурной моделью временного права собственности в США действует схожая, но не тождественная нефригольдная конструкция — возобновляющееся право собственности (periodic tenancy). Ее особенность заключается в том, что по истечении обусловленного срока аренды титул автоматически возобновляется, если ни одна из сторон в предусмотренном договором порядке не направит другой стороне уведомление о прекращении аренды.

Юридическая Тягай Е.Д. Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

Юридическая Тягай Е.Д. Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

Настоящее издание представляет собой первое русскоязычное фундаментальное монографическое исследование системы прав и правопритязаний на недвижимость в США, в совокупности образующих сложноструктурные модели права собственности.<br /> В книге рассматривается эволюция моделей права собственности на недвижимое имущество в странах общего права — от зарождения системы титулов на землю в средневековой Англии до современного этапа развития института собственности в США, где различные конструкции прав на недвижимость достигли максимального многообразия.<br /> В работе раскрывается авторский взгляд на комплексные юридические инструменты регулирования имущественных отношений в странах англосаксонского права, составляющие альтернативу традиционным для российских исследователей и правоприменителей континентально-европейским механизмам построения системы вещных прав.

Внимание! Авторские права на книгу "Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография" (Тягай Е.Д.) охраняются законодательством!