Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

Тягай Е.Д.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 28.09.2014 ISBN: 9785392170029 Язык: Объем текста: 274 стр. Формат: epub

Оглавление

Вместо предисловия

Глава 1. Формирование и развитие моделей права собственности на недвижимость в США

Глава 2. Сложноструктурные модели фригольдной собственности в праве США

Глава 3. Сложноструктурные модели нефригольдной собственности в праве США

Глава 4. Вещные правопритязания в системе сложноструктурных моделей права собственности в США

Заключение

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 2.
Сложноструктурные модели фригольдной собственности в праве США

Property is the most ambiguous of categories. It covers a multitude of rights which have nothing in common except that they are exercised by persons and enforced by the State. Apart from these formal characteristics, they vary indefinitely in economic character, in social effect, and in moral justification.

R. H. Tawney

§ 1. Простое неограниченное (абсолютное)
право собственности

Наиболее значимым, полноценным и, что характерно, самым распространенным фригольдным титулом на землю в США является простое неограниченное право собственности (fee simple absolute), часто именуемое «абсолютным» или «простым правом собственности» (fee simple). Данный вещно-правовой титул представляет собой базовый элемент всей системы сложноструктурных моделей американского права собственности.

Как следует из самого названия, данный титул предоставляет собственнику наибольшую полноту прав в отношении принадлежащей ему недвижимости, не ограничивая (за исключением случаев, о которых будет сказано далее) правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, а также предоставляя максимальные гарантии в обеспечении и защите данного права.

Ключевой характеристикой данного права является потенциально бесконечный срок его действия. Иначе говоря, абсолютное право собственности не знает никаких ограничений по времени, не обременено никакими вещными правопритязаниями и не может быть механически прервано.

Здесь следует учесть, что западная доктрина придерживается позиции, согласно которой любое правило должно рассматриваться не только в рамках классического его применения, но и с крайних позиций, в утрированных обстоятельствах, возможность возникновения которых нельзя исключать со стопроцентной вероятностью. В этой связи простое неограниченное право собственности, несмотря на общий принцип его бессрочности, может как минимум теоретически быть прекращено. Гипотетическим примером этого может служить случай, при котором у правообладателя, не распорядившегося судьбой принадлежащего ему имущества в завещании, после смерти не остается законных наследников, которые по нормам данного штата имели бы право на правопреемство, в результате чего недвижимость, принадлежавшая данному лицу на праве абсолютной собственности, переходит в пользу государства как выморочное имущество (escheat). Вместе с тем рассматриваемый пример не следует оценивать в качестве абсолютной иллюстрации возможного прекращения простого неограниченного права собственности, поскольку контекст толкования подобной ситуации зависит от законодательства каждого штата. В целом в данном отношении функционируют два основных подхода: ряд американских регионов видит в обращении выморочного имущества в пользу государства форму прекращения вещно-правового титула первоначального абсолютного собственника, тогда как другие штаты находят в этом всего лишь форму универсального правопреемства, сопровождающуюся не преобразованием самого вещного права, а лишь сменой собственника (государство в таком случае считается «последним наследником» (ultimate heir)).

Так или иначе, с учетом вышеназванной оговорки во всех остальных отношениях простое неограниченное право собственности является фактически единственным элементом сложноструктурных моделей права собственности в США, который носит абсолютный характер. Это обеспечивается беспрепятственной оборотоспособностью, или отчуждаемостью (alienability) данного титула. Свободная передача имущества как первооснова простого неограниченного права собственности осуществляется несколькими способами.

Имущество на праве абсолютной собственности может передаваться как при жизни его первоначального правообладателя (inter vivos), так и после смерти собственника — в порядке перехода по наследству (как по закону, так и по завещанию).

При этом характерной чертой американской системы права собственности, делающей структуру этой системы максимально вариативной, является способность собственника совершить отчуждение (как прижизненное, так и с помощью завещания) не только всего принадлежащего ему права, но и его части.

Здесь непременно следует оговориться о том, что фундаментальным принципом всей концепции собственности в США является то, что никакой собственник не может распорядиться правом, превышающим по объему то, которое принадлежит ему самому. Вместе с тем всякий собственник обладает правом по своему усмотрению и в своих интересах сузить для целей передачи принадлежащий ему вещно-правовой титул, сохраняя таким образом за собой те права на данное имущество, которые не перешли в результате сделки. О всевозможных моделях права собственности, возникающих в процессе различных форм распоряжения вещно-правовыми титулами, будет подробно сказано далее.

В случае если обладатель простого неограниченного права собственности намеревается сохранить его в том же объеме за своим правопреемником, передача данного вещно-правового титула должна осуществляться с соблюдением четких правил юридической техники. Нарушение данных требований, как отмечалось, может привести к некорректному толкованию и, как следствие, осуществлению распоряжения собственника, в результате чего новый правообладатель рискует получить титул иного характера, нежели тот, что подразумевался изначально.

Так, для передачи абсолютного права собственности в тексте договора (будь то, в частности, купля-продажа или дарение) или завещания должна непременно содержаться одна из следующих передаточных фраз (granting clause): «передаю N. и его (ее) наследникам»; «передаю N. на праве абсолютной собственности»; «передаю N. в свободное неограниченное право собственности».

Необходимо учитывать, что доктрина права собственности США принимает во внимание тот немаловажный факт, что требование к включению в тексты распоряжений имуществом данных формулировок возникли исторически, и формальная необходимость их использования в значительной степени снизилась. Однако по сей день ключевые сопроводительные слова «...и его (ее) наследникам» несут вполне определенную юридическую нагрузку: именно с помощью них суды отличают намерение передать простое неограниченное право собственности от стремления передать имущественный титул, обремененный вещными правопритязаниями третьих лиц. Поэтому в составе рассматриваемой передаточной фразы выделяют два обособленных элемента, являющихся своего рода «индикаторами» того, на что направлено распоряжение. Слова «передаю N.» призваны определить лицо, у которого возникает право собственности, иначе говоря, это — «приобретательная оговорка» (words of purchase). В свою очередь, словосочетание «...и его (ее) наследникам» указывает именно на абсолютный характер вещного права, что является «оговоркой об отсутствии обременений» (words of limitation) правами третьих лиц.

В этой связи следует избегать возможных заблуждений относительно того, что слова «...и наследникам» создают какие-либо права у таких наследников. Напротив, эта формулировка нацелена на то, чтобы вся полнота права возникла у собственника, правопреемники которого смогут вступить в права на данное имущество в порядке наследования лишь в случае, если собственник не распорядится им иначе в течение всей жизни.

Вместе с тем в настоящее время в США наметилась стойкая тенденция к отхождению от оговорки об отсутствии обременений (любых аналогов фразы «...и наследникам»), поскольку на территории большинства штатов действует система статутов и прецедентов, явно свидетельствующих о том, что желание абсолютного собственника передать принадлежащее ему право в полном объеме презюмируется, если он прямо не выражает обратного. Таким образом, во многих случаях первоначальному правообладателю достаточно лишь обозначить свое желание передать принадлежащее ему право на недвижимое имущество конкретному лицу, чтобы последнему перешло простое неограниченное право собственности.

Абсолютизируя данную идею, некоторые авторы считают сохранение в отдельных договорах и завещаниях рассматриваемой оговорки недосмотром юристов, ставших «заложниками привычек». Подобное мнение не учитывает тот факт, что ряд штатов по-прежнему требует включения слов о наследниках в распоряжения об отчуждении собственности. Об этом, в частности, свидетельствуют судебные решения, вынесенные во Флориде, Южной Каролине и в штате Гавайи, где в результате рассмотрения нескольких имущественных споров выяснилось, что такие, казалось бы, недвусмысленные формулировки, как «передаю N. на праве собственности навсегда» прямо свидетельствуют лишь о намерении сделать N. единоличным бессрочным владельцем данной собственности, лишив его тем самым права передавать принадлежащую ему землю по наследству, ввиду чего категория «навсегда», которая могла бы свидетельствовать о намерении передать абсолютное право собственности, теряет всякий смысл, поскольку становится ограничена реальным сроком жизни данного лица.

Подобные коренные различия в подходе отдельных штатов к пониманию и применению норм, обеспечивающих передачу наиболее обширного вещно-правового титула — простого неограниченного права собственности — крайне деструктивно влияют на систему сложноструктурных моделей права собственности США и в этой связи справедливо критикуются прогрессивными американскими учеными.

Профессор Джон Спранклинг, возглавлявший Сектор права собственности в Ассоциации американских школ права — признанном авторитете в области юридического образования, — настаивает на том, что сохранение в отдельных регионах устаревшего принципа общего права о необходимости использования оговорки о наследниках вызывает сразу несколько опасений. Во-первых, в большинстве случаев абсолютный собственник действительно намерен передать именно то неограниченное право, которое ему законно принадлежит. Следовательно, усложненные требования к использованию специальных юридических формулировок фактически становятся правовой ловушкой на пути граждан, действующих добросовестно, не злоупотребляющих правом и не затрагивающих интересов третьих лиц. Все это позволяет говорить о прямом ограничении автономии воли значительного количества законопослушных американцев. Второй крупной проблемой, которая возникает в ситуации, когда собственники недвижимости в различных штатах оказываются в принципиально неравном положении, является искусственное ограничение оборотоспособности целого ряда земель, что в итоге может быть чревато серьезными негативными последствиями социально-экономического характера.

Именно поэтому в подавляющем большинстве регионов американские суды уже сегодня отдают безусловное предпочтение простому неограниченному праву собственности, если возникает необходимость подобного коллизионного толкования.

Принимая во внимание все вышесказанное и учитывая общую ориентированность правовой системы США на максимально эффективные практические решения, с высокой степенью вероятности можно говорить о том, что уже в ближайшем будущем будет завершена полная унификация механизма регулирования вопросов отчуждения абсолютной собственности, в рамках которой главным юридическим инструментом передачи имущества на праве простой неограниченной собственности станет предельно лаконичная конструкция текстов распоряжений.

Примечательно, что даже при отсутствии каких бы то ни было сложностей в части толкования и применения оговорок, сопровождающих сделки по распоряжению землей, американское право требует соблюдения важного правила, позволяющего избежать определенного рода столкновений между интересами различных правообладателей в дальнейшем, уже после того, как отчуждение имущества будет осуществлено.

Правило о несовместимости (rule of repugnancy) говорит о том, что любое право, возникшее пусть и законным способом, но противоречащее переданному ранее титулу абсолютной собственности, ничтожно. Речь идет прежде всего о случаях, когда необходимо определить судьбу имущества, оставшегося после смерти первоначального правообладателя и лица, которому данное имущество перешло на праве простой неограниченной собственности.

Допустим, собственник включает в текст контракта или завещания слова о том, что в случае если лицо, приобретающее данное имущество, не использует при жизни всю полноту переходящего ему права собственности и не распорядится этим имуществом по своему усмотрению, все оставшееся после его смерти должно перейти названному в данном документе третьему лицу. С точки зрения системы вещных прав США подобная оговорка в рамках большинства моделей права собственности не создает прямой конкуренции между правомочиями первого правопреемника и интересами лица, указанного в качестве возможного выгодоприобретателя, поскольку у последнего возникает не полноправный вещный титул на данное имущество, а лишь право так называемой «выжидательной собственности» (remainder), о котором позже будет подробно сказано в части исследования, специально посвященной рассмотрению данного рода правопритязаний. Однако применительно к простому неограниченному праву собственности указанное условие будет считаться недействительным ввиду того, что оно изначально несовместимо с абсолютным характером титула собственника, с автономией его воли, формально не ограниченной сроком жизни. Учитывая, что простое неограниченное право собственности предельно приближено к фундаментальной романо-германской концепции единого права собственности, недопустимость его обременения правами третьих лиц (пусть и с возможностью их полноценной реализации в будущем), представляется совершенно обоснованной и логичной.

Вместе с тем следует иметь в виду, что ряд американских юристов настаивает на абсурдности данного правила, полагая, что абсолютный характер вещного права имеет куда меньшую ценность, нежели наличие у первоначального собственника инструментов, необходимых ему для выражения своих намерений по распоряжению имуществом.

Даже с учетом коренных отличий разносистемных подходов к пониманию сути института собственности согласиться с таким тезисом едва ли представляется возможным. Прежде всего в нем усматривается логическая непоследовательность. Настаивая на свободе одного собственника в ничем не ограниченном выборе форм и средств распоряжения принадлежащим ему имуществом (не знающим на этот момент никаких сторонних обременений), приверженцы данной позиции безосновательно пренебрегают аналогичной свободой второго собственника, которому недвижимость переходит на том же праве, но уже отягощенная вещными правопритязаниями третьих лиц.

Такое привилегированное положение первого абсолютного собственника перед его фактическим правопреемником видится неоправданным, когда речь идет о простом неограниченном праве собственности. Не следует также забывать о том, какой трудный путь пришлось пройти английским и американским землевладельцам до того, как страны общего права наконец-то уравняли положение обладателей одних и тех же вещно-правовых титулов, отбросив пережитки феодальных условностей и ограничений. В этой связи правило о несовместимости нисколько не ущемляет автономии воли собственников, напротив, содействуя эффективному функционированию системы сложноструктурных моделей права собственности в Соединенных Штатах.

Анализ исторической цепочки преобразования основного имущественного титула, занимающего центральную позицию в системе вещных прав США, обнажает характерную особенность всего англо-американского подхода к феномену собственности на землю. Уделяя пристальное внимание идее безупречно сконструированного вещно-правового титула, детализируя всевозможные подходы к способам его передачи и защиты, Соединенные Штаты фактически возвышают юридическую фикцию над самим непосредственным объектом данного права. Иначе говоря, право собственности постепенно превращается из юридического инструмента, призванного обеспечивать беспрепятственное осуществление правомочий собственника в отношении определенного имущества, — в самостоятельный предмет правового регулирования и охраны. В результате право собственности оказывается фактически обособленным от своего непосредственного объекта и приобретает первостепенное значение для юристов и в том числе — представителей судебной власти. При этом не следует забывать, что самих собственников интересует прежде всего судьба их недвижимого имущества и инвестированных в него сил и средств, а не наличие некого абстрактного права, лишенного всякой ценности в отрыве от реального имущества. Речь, разумеется, не идет о том, чтобы отказаться от защиты вещно-правовых титулов, но лишь о том, что эти титулы должны рассматриваться как производные, а не первостепенные по отношению к имуществу, находящемуся в собственности.

Юридическая Тягай Е.Д. Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

Юридическая Тягай Е.Д. Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

Настоящее издание представляет собой первое русскоязычное фундаментальное монографическое исследование системы прав и правопритязаний на недвижимость в США, в совокупности образующих сложноструктурные модели права собственности.<br /> В книге рассматривается эволюция моделей права собственности на недвижимое имущество в странах общего права — от зарождения системы титулов на землю в средневековой Англии до современного этапа развития института собственности в США, где различные конструкции прав на недвижимость достигли максимального многообразия.<br /> В работе раскрывается авторский взгляд на комплексные юридические инструменты регулирования имущественных отношений в странах англосаксонского права, составляющие альтернативу традиционным для российских исследователей и правоприменителей континентально-европейским механизмам построения системы вещных прав.

Внимание! Авторские права на книгу "Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография" (Тягай Е.Д.) охраняются законодательством!