Оценка организации (предприятия, бизнеса). Учебник

Под ред. Асаула А.Н.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 18.02.2016 ISBN: 9785392197064 Язык: Объем текста: 292 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел I. Методологический инструментарий и информационно-аналитическая база оценки производственной организации

Раздел II. Оценка производственной организации (предприятия, бизнеса)

Раздел III. Оформление и экспертиза результатов оценки производственной организации (предприятия, бизнеса)

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Раздел III.
Оформление и экспертиза результатов оценки производственной организации (предприятия, бизнеса)

Глава 10.
Отчет об оценке производственной организации (предприятия, бизнеса)

10.1. Требования к отчету

Результаты работ по оценке производственной организации (предприятия, бизнеса) оформляются в виде отчета согласно требованиям, приведенным в следующих документах: Закон РФ от 29.09.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон РФ № 135-ФЗ), стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, Европейские стандарты оценки (European Valuation Standards), международные стандарты оценки (International Valuation Standards). «Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки» (ст. 11 Закона РФ № 135-ФЗ).

Требования к отчету об оценке, сформулированные в Законе РФ № 135-ФЗ, можно условно разделить на формализованные, предполагающие наличие в отчете обязательных элементов (дата и номер отчета, основание для оценки, реквизиты оценщика и заказчика, используемые стандарты оценки, источники информации, технология оценки, дата проведения оценки; отчет должен быть подписан оценщиком, пронумерован, прошит и скреплен печатью), и содержательные, связанные с отражением в отчете существенных элементов процесса оценки (отчет не должен вводить в заблуждение заказчика, в нем должны быть указаны цели и задачи оценки, а также другие сведения, важные по мнению оценщика). Правительство Российской Федерации приказом от 20.07.2007 г. № 254 утвердило федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», в котором конкретизированы требования к составлению и содержанию отчета, описанию информации, используемой при проведении оценочных работ, а также методологии оценки и расчетов.

В соответствии с федеральным стандартом оценщик при составлении отчета должен придерживаться следующих основных принципов:

• существенности — в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

• обоснованности — информация, приведенная и использованная в отчете, а также полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна быть документально подтверждена;

• однозначности — содержание отчета не должно вводить в заблуждение пользователей, а также допускать неоднозначного толкования результатов оценки;

• проверяемости — состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки должны позволить другому оценщику полностью воспроизвести расчет стоимости и получить аналогичные результаты;

• достаточности — отчет не должен содержать информацию, не использованную при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной в соответствии с требованиями ФСО, а также стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией.

Федеральный стандарт особые требования предъявляет к используемой в отчете информации. В тексте должны быть ссылки на источники информации с указанием авторов и даты ее подготовки либо приложены копии материалов и распечаток. Материалы, предоставленные заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны руководством организации и заверены в установленном порядке (только в этом случае информация считается достоверной). Если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть приведен анализ используемого значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

В соответствии с требованиями Европейских стандартов, которые мало отличаются от российских, отчет об оценке должен быть объективным, приводить к ясному и недвусмысленному заключению о результатах оценки с достаточными подробностями, гарантирующими, что все существенные элементы процесса оценки учтены и неправильное толкование реальной ситуации исключено; оценщик должен гарантировать отсутствие конфликта интересов, а также влияния на него клиента или третьей стороны с целью получения конкретного результата стоимости. Согласно Евростандартам отчет должен содержать задание на оценку, дату и цель оценки; базу оценки (в том числе определение вида стоимости); условия владения и классификацию активов, являющихся объектом оценки; идентификацию активов, их местонахождение, даты осмотра и полноту исследования; нормативные требования, использованные при проведении оценки; специальные допущения и ограничительные условия; перечень всего имущества, включаемого в оценку, отличного от основного объекта оценки; заявление о соблюдении Европейских стандартов оценки и требований национальных нормативных документов или других стандартов; прочие вопросы, имеющие отношение к оценке; отчет должен быть подписан оценщиком и датирован.

В соответствии с Международными стандартами отчет об оценке объекта собственности должен включать описание анализируемой информации и данных, использованных подходов к оценке и процедур оценки; обоснование приведенного анализа, мнений и заключений; заявление, извещающее пользователя, что отчет является конфиденциальным для оценщика и пользователя и оценщик не несет ответственности, если третья сторона будет опираться в своих заключениях на отчет; объяснение любых отступлений от требований; имя, профессиональную квалификацию и подпись оценщика. В отчете приводится оговорка, запрещающая его публикацию или ссылки на него; публикацию данных, содержащихся в отчете; имени и профессиональной принадлежности оценщика (без его письменного согласия), также должно быть заявление, подтверждающее, что оценка проведена в соответствии с международными стандартами.

Выполнение российских, европейских и международных стандартов оценки объектов собственности способствует формированию отчета, который может быть использован в любых производственных ситуациях, связанных с интеграционными процессами в экономике.

10.2. Структура и содержание основных разделов отчета

Отчет об оценке производственной организации (как и любого другого объекта собственности) может быть представлен в письменной либо устной форме.

В письменном отчете приводятся либо документы, содержащие все исследованные материалы, и подробный анализ для заключения о стоимости, либо сокращенная форма документов, используемых в государственных структурах или других организациях. Отчет содержит общие характеристики оцениваемой организации и величину полученной в результате анализа стоимости объекта оценки. При этом возможно проведение оценки в сокращенном или в полном варианте.

В первом варианте в письме перечисляются все ограничения, в рамках которых проводилась оценка организации, и указывается, что приведенный результат является предварительным; во втором варианте в письме указывается, что оценка организации выполнялась в полном объеме, и дается ссылка на местонахождение полного варианта отчета. На практике подобные письма чаще всего используются для уведомления заказчика об окончании работы по оценке. Краткая форма отчета широко распространена в специализированных организациях, занимающихся страхованием и ипотечным кредитованием. Как и отчет в виде письма, краткий отчет может отражать результаты ограниченной либо полной оценки. Если оценка проводилась в соответствии с техническим заданием на оценку в сокращенном варианте или при наличии существенных ограничений, подобные факты должны быть указаны в отчете и всех ссылках на него. Если краткий отчет отражает результаты, полученные в полном отчете, то следует сделать ссылки на полноту исследования и указать местонахождение полного отчета. Краткие отчеты могут быть выполнены в повествовательной форме либо в форме специально разработанных бланков и таблиц. Полный отчет представляет собой полное описание исходной информации, ее анализ и выводы о стоимости оцениваемой организации.

В устном варианте отчета результаты оценки сообщаются клиенту и представляются в качестве доклада или презентации при личной встрече или по телефону. Отчет должен быть подтвержден рабочими материалами и, как минимум, сопровождаться письменным резюме оценки. Устная форма отчетов об оценке обычно используется, если клиенту достаточно самой поверхностной и не подтвержденной исследованиями предварительной информации. Устный отчет допускается применять, если последующие ссылки на него будут исключены. Оглашение экспертного заключения оценщика в суде также считается устным отчетом об оценке объекта собственности. Каждый устный отчет должен включать описание оцениваемого имущества, фактическую информацию, сделанные допущения и обоснование заключения о стоимости.

Качественно подготовленный отчет должен:

• быть аккуратно оформлен, обеспечивать наилучшее восприятие пользователем представленного материала;

• содержать все данные и выводы, влияющие на результат оценки;

• отражать все позитивные и негативные факторы, влияющие на оценку организации, и содержать беспристрастное обсуждение всех относящихся к оценке обстоятельств;

• быть «доступным», чтобы пользователи могли проследить логику проделанной работы, понять содержание специальных терминов и экономическое значение полученных численных данных;

• быть логически последовательным — от исходных данных к окончательному заключению о стоимости организации (предприятия, бизнеса);

• быть обоснованным, чтобы при необходимости читатель мог воспроизвести весь процесс оценки и прийти примерно к тому же результату, что и оценщик;

• не иметь неточностей, ошибок и опечаток.

Опыт практической деятельности показывает, что определенное структурирование и стандартизация изложения материала существенно упрощают как написание, так и изучение такого документа. Полный отчет об оценке рыночной стоимости производственной организации (предприятия, бизнеса), как правило, включает следующие основные разделы:

1. Титульный лист. На нем указываются наименование и адрес оцениваемой производственной организации (предприятия, бизнеса), дата оценки, наименование заказчика оценочных работ и оценщика.

2. Сопроводительное письмо на имя заказчика оценки, предваряющее отчет. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная величина стоимости производственной организации (предприятия, бизнеса).

3. Основные факты и выводы. Содержится общая информация, идентифицирующая оцениваемую организацию; результаты оценки, полученные при применении различных подходов; итоговая величина стоимости оцениваемой организации. Перечисляются основные положения технического задания на оценку; дополнительная информация, имеющая отношение к величине стоимости организации; основные результаты, полученные при анализе и обработке исходной информации. Материал этого раздела предназначен для оперативного ознакомления заказчика оценки с основными этапами выполненной работы.

4. Задание на оценку. Фиксируется задание на оценку производственной организации (предприятия, бизнеса) в соответствии со всеми требованиями ФСО. Конкретизируются:

• условия, допускающие публикацию результатов оценки или ссылку на них. Если в соответствии с договором предполагается публикация результатов оценки или открытая ссылка на них, то одновременно с отчетом оценщик должен представить проект материала для опубликования или ссылки, содержащий минимально необходимую информацию, позволяющую избежать некорректного толкования результатов оценки;

• дата и объем технического освидетельствования или период, в течение которого оно выполнялось; фамилии и квалификация оценщиков, объем и глубина выполненных работ. Если в процессе оценки выявляются факты, указывающие на необходимость более глубокой технической экспертизы, приводится мнение специалистов о влиянии дополнительных данных на стоимость объекта оценки. Если доступ на объект оценки или к отдельным ее структурным элементам был затруднен, необходимо отразить данный факт. 5. Сведения (реквизиты) о заказчике оценки и об оценщике: фамилия, имя, отчество; информация о членстве в СРОО; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика; стаж работы в области оценки объектов собственности (бизнеса), а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения организации, с которой оценщик заключил трудовой договор об оценке производственной организации.

6. Информация обо всех субподрядчиках, привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке объекта собственности, компаниях и специалистах с указанием квалификации и степени их участия в работе по определению стоимости оцениваемой организации (предприятия, бизнеса).

7. Предпосылки, допущения и ограничительные условия, используемые оценщиком, в обязательном порядке приводятся в отчете. При этом особо подчеркиваются позиции заказчика, которые не совпадают со стандартными подходами, применяемыми в отечественной оценочной практике. Приведем примерный перечень предпосылок, допущений и ограничений при оценке рыночной стоимости производственной организации:

• отчет об оценке организации (предприятия, бизнеса) достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего отчета является некорректным и может привести к искажению результатов исследований; результаты и содержание отчета достоверны только для указанной в техническом задании цели оценки организации (предприятия, бизнеса);

• содержание отчета является конфиденциальным для заказчика, его профессиональных консультантов в части, их касающейся, и для оценщика, за исключением случаев представления отчета в соответствующие органы для сертификации, лицензирования, а также контроля качества при возникновении спорных ситуаций;

• во избежание некорректного истолкования результатов оценки не допускаются любые ссылки на материалы отчета, а также перевод его на иностранные языки без соответствующей редакции и разрешения оценщика;

• работы по техническому освидетельствованию оцениваемой организации выполнены в объеме, согласованном с клиентом;

• специальные исследования экологической ситуации техническим заданием на оценку организации не предусмотрены;

• экспертиза юридических аспектов прав собственности не проводилась. Оцениваемая собственность считается свободной от всех претензий со стороны третьих сторон, за исключением оговоренных в отчете;

• мнение оценщика относительно полученной величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение ситуации после даты оценки, которое может повлиять на стоимость объекта оценки;

• результат оценки рыночной стоимости оцениваемой организации носит вероятностный характер;

• отчет об оценке производственной организации содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта для указанной в техническом задании цели оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, равной полученной в данном отчете.

8. Применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна быть информация о том, как и в каком объеме использованы ФСО объектов собственности, стандарты и правила оценочной деятельности, рекомендуемые СРОО и РОО, Международные и Европейские стандарты оценки.

9. Описание объекта оценки. Приводится подробное описание производственной территории, зданий и сооружений; детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта оценки. В качестве иллюстрации приводятся планы, картограммы, материалы фотофиксации; ссылки на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объектов оценки, принадлежащих оцениваемой организации, в том числе сведения об имущественных правах на них и обременениях, физическом и моральном износе, других факторах и параметрах, существенно влияющих на стоимость оцениваемой организации.

10. Анализ социально-экономической ситуации в регионе расположения оцениваемой организации и соответствующих рынков оцениваемых объектов. Выполняется анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на стоимость оцениваемой организации. Приводится информация по всем ценообразующим факторам, использованным при определении стоимости оцениваемых объектов, и содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Исследование региональной и рыночной ситуации, как правило, ведется по следующим направлениям:

• краткое описание природно-климатических особенностей региона;

• основные макроэкономические показатели развития региона;

• основные показатели социального развития, а также по видам экономической деятельности, динамика их изменения и влияние на позиционирование оцениваемой организации на рынке;

• выводы по разделу с обоснованием текущего и перспективного позиционирования оцениваемой организации на рынке, определением наиболее вероятного типичного покупателя и его инвестиционной мотивации. В качестве иллюстрации приводится карта региона с указанием местоположения организации. Исходя из характеристик местоположения, выявляются положительные и отрицательные факторы, существенно влияющие на стоимость (характер типа землепользования на окружающей территории и транспортная доступность;

• инженерные сети, коммунальное обслуживание и социальная инфраструктура; экологическое состояние района).

11. Описание процесса оценки. Описываются применяемые оценочные подходы с приведением расчетов или обосновывается отказ от использования конкретного подхода при оценке организации. Определяется стоимость оцениваемой организации методами имущественного (затратного) подхода, затем — сравнительного (рыночного) подхода и, наконец, методами доходного подхода. В заключение приводится таблица с результатами рассчитанных стоимостей оцениваемой организации с позиций всех подходов.

12. Согласование результатов оценки. Результаты определения стоимости производственной организации (предприятия, бизнеса), полученные при применении различных подходов и методов оценки, приводятся к единой величине стоимости. Для этого вначале описывается процедура согласования, а затем, если при согласовании применяется процедура взвешивания результатов, обосновывается выбор весов, использованных в расчетных операциях. На основании выполненного анализа и проведенных расчетов, а также с учетом всех полученных в процессе оценки выводов формулируется мнение оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемой организации.

13. Сертификат оценки. В этом разделе отчета оценщик:

• информирует о профессиональных стандартах, на основании которых выполнена оценочная работа;

• подтверждает соблюдение при оценке стоимости производственной организации норм профессиональной этики;

• заявляет о своем статусе при выполнении работы (является ли он внутренним, внешним или независимым оценщиком);

• приводит полученную величину стоимости оцениваемой организации с указанием даты оценки;

• ставит свою подпись и печать.

14. Список использованной литературы. В отчете приводится список нормативной, технической, специальной литературы и печатных источников, использованных при оценке производственной организации (предприятия, бизнеса).

15. Приложения. В приложениях к отчету приводятся сведения об организациях-аналогах с указанием источников получения информации; расчеты и информация, использованные при выполнении оценочной работы, с указанием источников; графические и фотоматериалы, иллюстрирующие объект оценки; другие информационные материалы, которые, по мнению оценщика, повышают достоверность отчета об оценке стоимости.

10.3. Рекомендации по подготовке отчета об оценке производственной организации

Большой опыт работы в области оценки производственных организаций (предприятий) различных форм собственности позволяет авторам учебника сформулировать некоторые рекомендации, которые могут пригодиться оценщикам при подготовке отчетов о работе по определению стоимости таких объектов. В предлагаемых рекомендациях обобщенно изложены основные требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», ФСО и стандартов СРОО. Исключительным преимуществом рекомендаций является наглядно представление о содержании отчета.

В соответствии со структурой отчета оценщик формирует документ, в котором изложены результаты аналитической работы и проведенного исследования. Отчет, написанный небрежно или с ошибками, может повредить репутации оценщика, вызвать сомнения у заказчика в справедливости полученных результатов. Чтобы избежать подобных ситуаций, оценщик должен четко ориентироваться в источниках информации и знать, какие информационные материалы могут быть основанием для раскрытия содержания каждого раздела отчета.

Хотя форма и последовательность изложения собранного и проанализированного материала не регламентируются, опыт профессиональной работы авторов учебника в качестве оценщиков бизнеса позволяет в систематизированном виде предложить некоторые рекомендации по использованию соответствующей информации для обоснования выводов оценщика.

1. Базовой информацией для раскрытия содержания раздела «Основные факты и выводы» в отчете об оценке производственной организации (предприятия, бизнеса) могут служить:

• общая информация, идентифицирующая объект оценки (структурные элементы оцениваемой организации с основными характеристиками, которые влияют на ее рыночную стоимость);

• реквизиты заказчика оценочных работ, собственника оцениваемой организации и оценщика, который подписал отчет, или компании, с которой у оценщика заключен трудовой договор, а также информация обо всех специалистах, привлекаемых к проведению оценки;

• сведения о балансовой стоимости оцениваемой организации (предприятия), а также о зарегистрированных и оцениваемых правах собственника;

• основные допущения и ограничения, влияющие на величину определяемой стоимости оцениваемой организации;

• документальные основания для проведения оценочных работ;

• краткое описание активов оцениваемой организации;

• ограничения и предполагаемое использование результатов оценки стоимости, цель оценки, вид определяемой стоимости;

• даты оценки (в общем случае дата оценки должна совпадать с датой осмотра или с первой датой осмотра объекта (–ов) оценки);

• результаты расчета стоимости оцениваемой организации, полученные в рамках всех подходов;

• величина полученной в отчете искомой стоимости производственной организации (предприятия, бизнеса).

2. Конкретизация задания на оценку имеет важное значение и для заказчика, и для оценщика, поскольку позволяет избежать недоразумений в отношениях. Именно поэтому в документе, регламентирующем их взаимоотношения, должны приводиться:

• структурный состав оцениваемой организации (предприятия, бизнеса) с основными характеристиками подразделений и активов, влияющими на величину определяемой стоимости;

• оцениваемые и зарегистрированные права на оцениваемые объекты и организацию в целом;

• предполагаемое использование результатов оценки производственной организации (предприятия, бизнеса);

• цель оценки и вид определяемой стоимости оцениваемой организации;

• ограниченный срок экспозиции в 6 месяцев — «разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней» (Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности);

• дата оценки;

• основные допущения, принятые в расчетах и иная значимая информация.

Рекомендуется к отчету об оценке производственной организации (предприятия, бизнеса) подшивать копию подписанного сторонами задания, а не отражать его содержание в тексте отчета. Допущения и ограничительные условия, влияющие на стоимость оцениваемой организации, должны быть четко сформулированы и содержать информацию об ограничении использования результатов расчета, полученных в рамках отчета об оценке.

3. Достоверность результатов оценки производственной организации (предприятия, бизнеса) во многом зависит от источников и содержания данных, использованных в расчетах. Поэтому в отчете рекомендуется перечислить основные документы, использованные оценщиком в рамках процедуры определения стоимости организации (следует запрашивать у заказчика исчерпывающий пакет правоустанавливающей и технической документации, актуальной на момент проведения оценки), Интернет-сайты, нормативные документы и т. д. Применение нормативной документации (в части регулирования оценочной деятельности) должно быть обосновано. В общем случае оценщик должен руководствоваться ФСО, а также стандартами СРОО, в которой состоит специалист, подписавший отчет. Данные, необходимые для проведения расчетов, следует приводить в приложениях к отчету.

4. Особое значение в отчете оценщик должен уделить описанию и анализу оцениваемых прав на имущество организации. При этом следует акцентировать внимание на обременениях права собственников, в том числе на основании данных выписок из ЕГРП, выданных на дату, близкую к дате проведения оценки. При отсутствии выписок их следует запросить у заказчика, а при его отказе надо отметить это в особых допущениях. При анализе прав на оцениваемую активную часть основных средств движимого имущества следует использовать результаты анализа формирования первоначальной стоимости оцениваемых объектов на основании данных предоставленных заказчиком инвентарных карточек на текущую дату или выписки со счета 01, а также данных по оплаченным (подтвержденным предоставленными заказчиком платежными поручениями и прочими документами) договорам поставки, монтажа и т. д. Раздел «Оцениваемые права» должен заканчиваться выводом оценщика о существующих (зарегистрированных) и оцениваемых правах на имущество организации, о достаточности или недостаточности предоставленной заказчиком правоустанавливающей документации (при недостаточности — указать, в какой части), а также допущениями в части оцениваемых прав. При составлении отчетов, содержащих обоснование стоимостей нескольких объектов, имеющих различных правообладателей, в отчете обязательно делается разбивка по правообладателям.

5. Описание имущества оцениваемой организации рекомендуется начинать с полного перечня объектов собственности с указанием кадастрового (условного, инвентарного, заводского) номера; основных характеристик и технического состояния каждого оцениваемого объекта с указанием источников данных. В отчете должна соблюдаться единая система нумерации оцениваемых объектов; содержаться информация обо всех разночтениях в документации; о расхождениях с данными технической и правоустанавливающей документации (перепланировки, демонтаж) на оцениваемые объекты, выявленных в ходе визуального осмотра. Оценщик должен провести осмотр всех оцениваемых объектов. Результаты фотофиксации могут быть предоставлены заказчиком, возможно также выполнение фотофиксации оценщиком в процессе частичного (выборочного) осмотра. При описании объектов оценки должны указываться источники данных.

При описании объектов недвижимости в отчете следует приводить:

• описание глобального и локального местоположения, ближайшего окружения объектов оценки. Объект недвижимости должен быть четко идентифицируем, т. е. должны быть понятны границы оцениваемого объекта относительно ближайшего окружения;

• возможные перспективы развития окружающей территории, на которой размещается оцениваемая организация (с учетом информации, предоставленной заказчиком);

• описание используемых оцениваемой организацией коммуникаций (с указанием количественных и качественных характеристик);

• состояние основных конструктивных элементов оцениваемых объектов;

• тип (класс) и состояние отделки оцениваемых улучшений (при проведении ремонтных работ желательно приводить технико-экономические характеристики выполненных работ);

• текущее использование объекта оценки (в том числе указать части объекта, которые не используются или используются нерационально с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования);

• существующие договора аренды с указанием арендаторов, сроков действия, арендной ставки и прочих факторов. В отчете заключенные договора аренды должны быть проанализированы на предмет соответствия арендных ставок среднерыночным. Если ставки по долгосрочным договорам аренды не являются рыночными, в отчете следует выполнить расчет обременений (если иное не предусмотрено заданием на оценку и не согласовано с банком). Необходим поэтажный анализ площадей оцениваемых объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных на оцениваемых земельных участках (производственная территория), с указанием количества площадей, используемых под ту или иную функцию, с выделением арендопригодных площадей;

• фотофиксацию каждого оцениваемого объекта (все фотографии необходимо подписывать). При оценке объектов недвижимости оцениваемой организации следует приводить фотографии подъездных путей, ближайшего окружения, внутренней инфраструктуры. Кроме того, необходимо приводить фотографии повреждений оцениваемых объектов, а также последствий их устранения (следы ремонта, реконструкции, демонтажа и т. п.).

При оценке активной части основных фондов (движимого имущества) необходима полная идентификация всех объектов с указанием инвентарных и заводских номеров, точных наименований, марок, моделей, изготовителей, годов выпуска. В отчете должно быть приведено описание каждой оцениваемой единицы; отражены величины пробегов/наработок объектов оценки, даты последнего освидетельствования и капитального ремонта, сведения о проведенных модернизациях. В обязательном порядке должна быть отражена информация о работоспособности оцениваемого имущества и его эксплуатации на момент осмотра. Если объекты на момент осмотра не эксплуатировались, следует указать, по какой причине. В отчете приводятся точные адреса помещений, зданий, земельных участков (с указанием правообладателей), на территории которых на момент осмотра находились объекты движимого имущества оцениваемой организации; условия хранения и эксплуатации оцениваемых объектов. При оценке движимого имущества желательно приводить фотографии мест его хранения или эксплуатации.

6. Обзоры социально-экономической ситуации в регионе расположения оцениваемой организации и соответствующих рынков оцениваемых объектов, как правило, основываются на статистических материалах, опубликованных в открытой печати, и специальных материалах по развитию соответствующих рынков. Важно, чтобы эти обзоры были выполнены на дату оценки производственной организации или в ближайший период к дате оценки. Обзор целевых рынков оцениваемых объектов должен заканчиваться выводами о степень ликвидности объекта, развитости вторичного рынка, о наличии негативных и положительных тенденций в сегменте рынка, аналогичного оцениваемому. В обзорах рынков обязательно следует выделять ценообразующие факторы, влияющие на стоимость оцениваемых объектов; приводить анализ цен предложения на имущество, аналогичное оцениваемому, при наличии информации — анализ цен сделок. В обзорах должны быть приведены аналитические данные, позволяющие выявить основные ценообразующие факторы, степень развитости вторичного рынка и пр.

7. В разделе отчета «Расчет рыночной стоимости объектов оценки» при определении стоимости различных активов, акций, долей и пр., а также производственной организации в целом следует использовать рекомендации по расчетам стоимости движимого и недвижимого имущества. Стоимость производственной организации может быть определена оценщиком, только если хозяйствующий субъект юридически зарегистрирован как производственная организация. При отсутствии такой регистрации стоимость организации определяют как стоимость предприятия (имущественного комплекса).

В этом разделе должны быть описаны используемые подходы, стандарты, методы и процедуры оценки; дано логическое обоснование отбора методов, применяемых при подготовке отчета; последовательности определения стоимости производственной организации; сформулированы все допущения и ограничения, на которых базировался процесс оценки. Невозможность применения одного или нескольких подходов к оценке производственной организации должна быть обоснована.

8. Итоговая рыночная стоимость производственной организации должна включать налог на добавленную стоимость (НДС), что указывается в отчете. Стоимость любых объектов оценки (даже если их собственниками являются физические лица) определяется с НДС, за исключением законодательно оговоренных случаев, оборот имущества не облагается НДС (земельные участки в собственности, квартиры). В разделе должны быть сведены воедино результаты всех расчетов, полученные в предыдущих разделах. Весовые коэффициенты, присваиваемые результатам расчета, полученным в рамках того или иного подхода, должны быть обоснованы. Допустимый разброс стоимостей, полученных с помощью различных подходов, — 10…20%, при его превышении необходимо обоснование.

10.4. Типичные недостатки отчетов об оценке производственной организации

К основным недостаткам отчетов об оценке производственной организации относятся:

• небрежное оформление, наличие грамматических, синтаксических стилистических, арифметических ошибок и опечаток;

• отсутствие четкой идентификации объекта оценки;

• непоследовательность применения технологии определения конкретного вида стоимости;

• недостаточная аргументация полученных результатов;

• наличие излишней и несущественной информации;

• использование малопонятных или двусмысленных терминов без их разъяснения.

Основные ошибки при оценке производственной организации (предприятия) затратным подходом:

1. При расчете стоимости объектов недвижимости часто не учитываются результаты анализа НЭИ.

2. Отсутствует оценка земельного участка из-за неопределенности его правового статуса. (Собственник здания обладает, как минимум, правом пользования земельным участком под зданием.)

3. Отсутствуют идентификация и учет юридических ограничений (оформление прав на землю, сервитуты и пр.).

4. Не указаны источники информации при оценке земельных участков (производственной территории).

5. Оценка объекта недвижимости выполняется без учета стоимости земли, в то время как при других подходах она учитывается.

6. Рыночная стоимость земельного участка определяется по региональным нормативным методикам.

7. Рыночная стоимость земельного участка определяется как капитализированная величина налога на землю.

8. Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется как капитализированная величина арендных платежей.

9. При использовании УПВС не учитывается, что для многих типов современных зданий они не подходят, существуют и другие источники расчета стоимости замещения.

Экономика Под ред. Асаула А.Н. Оценка организации (предприятия, бизнеса). Учебник

Экономика Под ред. Асаула А.Н. Оценка организации (предприятия, бизнеса). Учебник

Учебник подготовлен в соответствии с программой обучения по дисциплине ДС.1.5. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» по специализации 060821 «Оценка собственности».<br /> Изложены теоретические, методические и практические основы оценки собственности. Содержание учебника соответствует структурным и понятийным требованиям Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования третьего поколения.<br /> Представлены понятийно-терминологический аппарат, используемый в процессе определения стоимости объектов оценки, и основные методические положения оценочной деятельности; даны практические рекомендации по формированию информационно-аналитической базы оценки стоимости объектов; рассмотрены методы оценки стоимости организации, бизнеса и предприятия как имущественного комплекса с позиций затратного, сравнительного (рыночного) и доходного подходов.<br /> Предназначен для студентов, обучающихся по направлениям подготовки 222000 «Инноватика» (квалификация (степень) «Бакалавр»); 080100 «Экономика» (квалификация (степень) «Бакалавр»); 38.03.02 «Менеджмент» (уровень бакалавриата); 27.04.05 «Инноватика» (уровень магистратуры); 38.04.01 «Экономика» (уровень магистратуры); 38.04.02 «Менеджмент» (уровень магистратуры), а также для аспирантов, преподавателей экономических вузов и факультетов и предпринимателей различных сфер деятельности.

Внимание! Авторские права на книгу "Оценка организации (предприятия, бизнеса). Учебник" (Под ред. Асаула А.Н.) охраняются законодательством!