Оценка организации (предприятия, бизнеса). Учебник

Под ред. Асаула А.Н.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 18.02.2016 ISBN: 9785392197064 Язык: Объем текста: 292 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел I. Методологический инструментарий и информационно-аналитическая база оценки производственной организации

Раздел II. Оценка производственной организации (предприятия, бизнеса)

Раздел III. Оформление и экспертиза результатов оценки производственной организации (предприятия, бизнеса)

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Раздел I.
Методологический инструментарий и информационно-аналитическая база оценки производственной организации

Глава 1.
Понятийно-терминологический аппарат, используемый при оценке стоимости производственной организации

Развитие оценочной деятельности в отечественной экономике связано с появлением новых терминов — наименований научных или технико-экономических понятий, имеющих свои толкования и определения. Совокупность терминов практически всех дисциплин специализации «оценка собственности» составляет ее терминологию, которая неотделима от системы понятий данной науки и развивается вместе с ней.

Основной причиной обогащения терминологического словаря оценочной деятельности является рост числа научных и практических работ по исследованию проблем собственности. С развитием рынков возникли новые направления научного поиска, связанные с выбором методов оценки объектов собственности, адаптацией этих методов к российским условиям, изучением социально-экономических аспектов оценки и региональных особенностей проведения оценочных работ, а также других проблем. Укрепление связи научных разработок в области оценочной деятельности с практикой выявило тенденцию к конкретизации исследований, повышению обоснованности и конструктивности научных рекомендаций. Наиболее отчетливо это проявилось в усилении синтеза технических и экономических закономерностей развития собственности, процесса определения стоимости конкретных объектов собственности. Одновременно возросла роль социальных аспектов при оценке хозяйствующих субъектов. В современных условиях процесс интеграции наук приводит к обмену идеями, методами и соответственно терминами. Наиболее плодотворным в этом плане явилось внедрение в практику оценочной деятельности теории управления, математического моделирования, социально-экономического планирования и прогнозирования и т. д. Проникновению неологизмов в язык оценщиков собственности способствует проведение международных научных форумов, во время которых происходит обмен понятиями и терминами.

Учебная дисциплина «Оценка собственности» является сравнительно новой для высших учебных заведений. В России издано множество оригинальных справочных и учебных изданий, отражающих различные вопросы, изучаемые в рамках этой дисциплины. Однако большинство из них относятся к переводной литературе либо содержат в своей основе ранее переведенный материал. В опубликованных книгах, как правило, используются иностранные термины, значение которых нередко не разъясняется, и они остаются не понятыми российскими студентами. Поэтому целесообразно уточнить ряд определений и понятий, которые используются в настоящем учебнике; адаптировать некоторые иностранные термины к отечественным условиям проведения оценочных работ, в частности, при определении стоимости производственных организаций.

1.1. Символы и обозначения, используемые в формулах расчета стоимости производственной организации

В процессе определения стоимости производственной организации используются символические обозначения экономических, технических и математических терминов (табл. 1.1).

Таблица 1.1

Символическое обозначение терминов, используемых в учебнике

1.2. Оценочные термины, используемые при определении стоимости объектов собственности

Актив — совокупность имущественных прав, принадлежащих физическому либо юридическому лицу.

Акция — документ, удостоверяющий внесение пая в капитал акционерного общества (АО), дающий его владельцу права на информацию о финансовом состоянии общества, на участие в управлении компанией путем голосования, на получение части прибыли, а также части имущества компании при ее ликвидации.

Амортизационные отчисления — отчисления части стоимости основных фондов (основного капитала) для возмещения их износа.

Амортизация — процесс постепенного перенесения стоимости объекта собственности по мере его износа на производимый с его помощью продукт либо услугу и использование их для последующего воспроизводства.

Аннуитеты — серия одинаковых платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды времени в течение определенного срока. Различают обычный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода времени, и авансовый, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода времени. Текущую стоимость обычного аннуитета можно определить, используя таблицу шести функций сложного процента (прил. 1, гр. 5).

Аренда — юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Арендатор — лицо, законно пользующееся чужой собственностью на определенных условиях.

Базовая процентная ставка — единица плюс процентная ставка за определенный период:

S = (1 + i),

где S — база (накопленная сумма); i — процентная ставка за период.

Базовый период — временной срок, используемый в качестве точки отсчета при расчетах индекса изменения цен. Индекс базового периода обычно принимается за 100%. Например, при росте цен на 8% новый индекс составит 108%.

Баланс — финансовый отчет компании, показывающий ее финансовое положение на определенную дату.

Безрисковая ставка — выраженный в процентах показатель для определенной разновидности инвестиций, свободных от риска невыполнения обязательств.

Бета-коэффициент — показатель степени риска применительно к инвестиционному портфелю или конкретным ценным бумагам; отражает степень неустойчивости курса данных акций по сравнению с остальными ценными бумагами; устанавливает количественное соотношение между колебаниями цены данной акции и динамикой цен на рынке в целом.

Валовой рентный мультипликатор — среднестатистическое отношение рыночной цены продажи объекта собственности к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида доходной собственности.

Внутренняя ставка дохода — процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций равна текущей стоимости инвестиционных затрат.

Возврат капитала — возврат начальных инвестиций за счет полученного дохода или перепродажи.

Возмещение капитала — получение инвестором части суммы первоначальных инвестиций, которая отражает потерю стоимости за период владения активом.

Возрастающий аннуитет — поток доходов, требующий систематического увеличения периодического платежа.

Гудвилл («доброе имя») — неосязаемый (нематериальный) актив организации, возникающий благодаря престижу фирменного знака, накопленному опыту, деловым связям, репутации, наличию постоянной (устойчивой) клиентуры, удачному местоположению.

Денежный поток — совокупность распределенных во времени поступлений и выплат денежных средств организации. Формируется за счет чистой прибыли, амортизационных, а также других периодических поступлений и выплат. Величина денежных потоков рассчитывается прямым и косвенным методами.

Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по счетам организации; позволяет показать источники поступлений и расходования денежных средств, а также делать выводы относительно достаточности средств для платежей по текущим долгам (обязательствам); дает возможность установить связь между реализацией и денежной выручкой за отчетный период.

Косвенный метод основан на анализе статей баланса организации и отчета о финансовых результатах; позволяет показать взаимосвязь между разными видами деятельности организации и установить взаимосвязь между чистой прибылью и изменениями в активах организации за отчетный период.

Различают:

• чистый денежный поток от инвестированного капитала, который можно описать следующим образом: прибыль до уплаты процентов и налогов, минус налоги на прибыль, плюс амортизация и другие неденежные расходы, минус капитальные затраты, минус приросты оборотного капитала;

• чистый денежный поток от собственного капитала — это чистый доход после уплаты налогов, плюс амортизация и другие неденежные расходы (например, представленные в виде пакета акций, облигаций и других ценных бумаг), минус приросты оборотного капитала, плюс приросты долга с выплатой процентов за вычетом сумм выплат в погашение долга;

• чистый операционный доход — это действительный валовой доход за исключением операционных расходов.

Дивиденд — часть чистой прибыли организации, ежегодно распределяемой между акционерами в соответствии с количеством и видом акций, находящихся в их владении.

Дисконт — разница между ценой в настоящий момент и ценой на момент погашения кредита или ценой номинала ценной бумаги. Во время предоставления кредита эта разница вычитается из его основной суммы.

Дисконтирование — процесс приведения разновременных затрат к одному моменту времени; установление современного эквивалента выплачиваемой в будущем суммы с помощью дисконтирующего множителя.

Дисконтирование денежного потока — процесс преобразования будущих денежных потоков (доходов) в их стоимость на дату оценки с использованием ставки дисконта.

Дисконтированные денежные поступления — текущая стоимость будущих денежных поступлений или платежей.

Добавленная рыночная стоимость — мера изменения рыночной стоимости капитала организации (долговых обязательств и обыкновенных акций) за вычетом изменения стоимости инвестированного капитала.

Доход — увеличение активов или уменьшение обязательств организации, которые вызваны хозяйственной деятельностью и приводят к увеличению собственного капитала. По степени «чистоты» различают потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, чистый доход, денежные поступления до вычета налогов и после их уплаты.

Доходный подход к оценке стоимости объектов собственности –определение стоимости оцениваемого объекта исходя из величины будущего дохода, который может быть получен в результате функционирования бизнеса.

Затратный подход к оценке объектов собственности — определение стоимости оцениваемого объекта исходя из затрат на его создание.

Затраты — объем ресурсов, используемых на производство и сбыт продукции, трансформирующихся в себестоимость продукции (работ, услуг). Всегда измеряются в денежном выражении, так как имеют расчетную природу оценки и отражаются во внутреннем учете организации на момент их потребления в процессе производства.

Затраты на капитал — платежи бизнеса за право пользования привлеченными ресурсами, отнесенные к общей величине этих ресурсов.

Здание — один из видов искусственных объектов недвижимости. Подразделение зданий на жилые, производственные и вспомогательные в законодательстве связано с их разной ролью в функциональном зонировании территорий.

Земля — участок суши, не покрытый водой. В юридическом контексте употребляется в значении «территория», «участок».

Издержки — это объем перемещенных финансовых средств. В отличие от затрат они могут не относиться к данному периоду и возникать не только в производственном процессе. Могут отличаться от затрат источниками выплат. Издержки имеют платежную природу оценки и отражаются в финансовом (внешнем) учете, это их основной отличительный признак.

Износ объекта — любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость актива становится меньше стоимости замещения (воспроизводства). Износ учитывается посредством периодического списания стоимости актива. Различают два метода начисления износа: прямолинейный — равными долями в течение всего срока службы актива; ускоренный — более быстрое списание стоимости, чем при прямолинейном методе. В балансовом отчете износ определяет начисление определенной суммы для возврата капитала, инвестированного в изнашивающиеся активы. Различают:

• физический износ из-за ухудшения технико-экономических характеристик объектов собственности;

• функциональный или моральный износ из-за появления более современных объектов-аналогов и новых технологий их создания;

• экономический или внешний износ из-за появления внешних (не зависящих от оцениваемых объектов) негативных факторов.

Имущество — совокупность материальных ценностей и вещей, принадлежащих определенному физическому или юридическому лицу.

Инвестиции — совокупность затрат, реализуемых в форме долгосрочных вложений капитала с целью получения дохода, процента или политической выгоды.

Капитал — совокупность денежных средств (денежного капитала), предназначенных для инвестирования, и средств производства (вещественного капитала), используемых в процессе создания товаров и предоставления услуг.

Различают:

• оборотный капитал — часть производственного капитала, стоимость которого в процессе потребления полностью переносится на продукт и целиком возвращается к производителю в денежной форме;

• основной капитал — капитал на закупку и пополнение основных фондов организации, т. е. совокупность средств труда, функционирующих в сфере материального производства, стоимость которых переносится на создаваемый продукт по частям.

Капитализация — преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость оцениваемого объекта собственности.

Капитализация дохода — преобразование будущих периодических и равных по величине доходов, ожидаемых от объекта собственности, в его стоимость на дату оценки путем деления величины стабильно изменяющихся доходов на соответствующую ставку капитализации.

Капитализированная стоимость (капитализация) — произведение рыночной (курсовой) стоимости обращающихся на фондовом рынке акций на их количество.

Коллективная собственность — форма экономического взаимодействия между людьми в отношении имущества, находящегося в собственности группы лиц и совместно ими используемого.

Конъюнктура рынка — состояние рынка, характеризуемое соотношением спроса и предложения на товары, услуги и другие ценности; уровнем инвестиционной и предпринимательской активности; динамикой цен, курсов ценных бумаг и процентных ставок по депозитам, кредитам. Конъюнктура рынка зависит от множества факторов, прежде всего от цикличности экономического развития, принимаемых государством политических и экономических решений и т. д.

Корректировки (поправки) — прибавляемая или вычитаемая сумма денежных средств, учитывающая различия между оцениваемым и сопоставляемым объектами собственности.

Коэффициент дисконтирования — коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость объектов собственности.

Коэффициент ипотечной задолженности — соотношение между величиной заемных средств и оцененной стоимостью собственности.

Коэффициент капитализации — ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости. Последняя рассчитывается как отношение периодически получаемого дохода к коэффициенту капитализации, включающему, как правило, доход на инвестиции и возврат капитала, инвестированного в объект собственности.

Коэффициент собственного капитала — процентное соотношение между суммой денежного платежа покупателя и общей ценой покупки или соотношение между стоимостью собственного капитала и полной стоимостью объекта собственности в любой момент времени.

Кредит — договор, по которому банк (или организация) обязуется предоставить и выдать клиенту денежную сумму за определенно вознаграждение (обычно в форме процента) на оговоренный срок под обеспечение, согласованное сторонами.

Ликвидация — прекращение деятельности организации (компании, предприятия). В этом случае определяются ценность собственности, принадлежащей организации, и общая сумма задолженности, остаток активов распределяется между учредителями организации.

Ликвидность — способность организации своевременно выполнять свои платежные обязательства; легкость, с которой конкретный актив может переводиться в деньги.

Метод дисконтированных денежных потоков — способ расчета текущей стоимости будущего потока доходов в прогнозный период и выручки от перепродажи объекта собственности в послепрогнозный период.

Метод избыточных прибылей — способ определения стоимости нематериальных активов, не отраженных в балансе, но обеспечивающих доход на собственный капитал, превышающий доход по аналогичному виду экономической деятельности.

Метод капитализации доходов — способ определения рыночной стоимости организации путем деления величины годового дохода на соответствующую ставку капитализации.

Метод компании-аналога — способ оценки организации на основе информации о ценах сходных организаций, акции которых свободно обращаются на рынке.

Метод кумулятивного построения — расчет ставки капитализации или дисконтирования, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки (премии), учитывающие риск инвестирования в оцениваемую организацию.

Метод отраслевых коэффициентов — использование коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанным на основе обобщенных статистических данных о продажах организаций и учитывающим их отраслевую специфику.

Метод прямого сравнительного анализа продаж — способ оценки объекта собственности путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.

Метод сделок — способ оценки стоимости акционерных обществ на основе информации о ценах, по которым осуществлялись покупки контрольного пакета акций или компаний в целом, а также слияние и поглощение организаций.

Модель Гордона — формула определения стоимости объекта собственности в послепрогнозный период, построенная на использовании капитализированной величины годового дохода послепрогнозного периода с помощью коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов.

Модель оценки капитальных активов — расчет ставки дисконтирования на основе показателей фондового рынка: безрисковой ставки дохода, бета-коэффициента, среднерыночной доходности ценных бумаг с учетом премий и риска инвестирования в оцениваемую организацию.

Мультипликатор — коэффициент, отражающий соотношение между ценой организации и ее важнейшим экономическим, финансовым, эксплуатационным, техническим или иным показателем. Различают несколько типов мультипликаторов:

• цена / выручка от реализации — коэффициент, характеризующий соотношение между ценой организации и стоимостью годового объема выручки от реализуемого объема продукции и услуг;

• цена / дивиденды — коэффициент, отражающий соотношение между ценой акции и дивидендными выплатами (реальными либо потенциальными). Под потенциальными дивидендами понимают типичные дивидендные выплаты по группе сходных организаций, рассчитанные в процентах к чистой прибыли;

• цена прибыль или цена / денежный поток — коэффициент, отражающий соотношение между ценой и доходами организации, которые рассчитываются до или после учета амортизации, дивидендов, процентов за кредит и налогов;

• цена / денежный поток — мультипликатор, точнее учитывающий политику капитальных вложений и амортизационных отчислений;

• цена / чистые активы — коэффициент, отражающий соотношение между ценой и ее чистыми активами.

Накопленный износ — любая потеря полезности, которая приводит к тому, что действительная стоимость объекта собственности становится меньше полной стоимости его воспроизводства.

Накопленный процент — невыплаченный процент (доход), который уже получен.

Недвижимость — в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) (ст. 130, п. 1) указаны три вида недвижимости (рис. 1.1):

1 — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. пространственные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;

2 — объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты);

3 — любое иное имущество, отнесенное к недвижимости законом (предприятия как имущественные комплексы).

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств, каждое из которых может выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающейся ситуации, целей и стадии анализа. Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.

Этапы существования объектов недвижимости:

1. Инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости

Рис. 1.1. Триединство объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию). Этот этап наиболее сложен, так как он состоит из многочисленных стадий, от реализации которых зависит эффективность функционирования объекта

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включая продажу, сдачу в аренду и т. д. На этом этапе происходят возврат вложенных инвестиций, получение прибыли; начинается моральный и физический износ.

3. Управление объектами недвижимости — эксплуатация, ремонт, поддержание в нормальном состоянии городской инфраструктуры и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен, его длительность ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

Если мы говорим о физической сущности объектов недвижимости, необходимо употреблять термин «объект недвижимости», а если подразумеваем правовые отношения (владение, пользование, распоряжение), более корректным будет использование термина «недвижимость».

Нематериальный актив — объекты интеллектуальной собственности, а также иных имущественных прав, принадлежащих компании на правах собственности (изобретения, патенты, товарные знаки, авторские права, ноу-хау, программное обеспечение и т. д.).

Норма амортизации — отношение годовой суммы амортизационных отчислений к среднегодовой стоимости основных фондов, выраженное в процентах.

Норма возмещения капитала — процентная ставка, по которой инвестированный в конкретный актив (к тому же подверженный износу) капитал возмещается из дохода, полученного от использования этого актива.

Норма дисконтирования (ставка, затраты на капитал) — норма сложного процента, применяемая для пересчета (приведения) стоимости будущих денежных потоков к определенному моменту времени (например, к началу года), т. е. конвертация будущих доходов компании в текущую стоимость. Норма дисконтирования отражает ставку дохода, которая устраивает инвестора с учетом разных видов риска.

Норма капитализации — процентное соотношение любых финансовых показателей, используемое для пересчета доходов компании в ее стоимость.

Нормативный срок службы материальных объектов — рассчитанный организацией-изготовителем период времени, в течение которого можно эксплуатировать объект с запроектированными параметрами.

Облигация — вид ценной бумаги (долговое обязательство), по которой эмитент обязуется выплатить держателю облигации фиксированную сумму в определенный момент в будущем или выплачивать доход, размер которого заранее установлен в форме определенного процента к стоимости облигации.

Общая ставка дохода — коэффициент, рассчитанный путем деления величины чистого операционного дохода на продажную цену или стоимость объекта собственности.

Объект оценки — любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец; организация, предприятие, отдельные виды материальных и нематериальных активов (рис. 1.2).

Окончательная величина стоимости — результат процесса определения стоимости объекта собственности, полученный оценщиком после анализа технико-экономических данных (параметров) об объекте оценки, проведения соответствующих расчетных операций, математического согласования и логических суждений по поводу величин стоимости объекта, рассчитанных методами имущественного, сравнительного и доходного подходов.

Остаточная стоимость объектов собственности — первоначальная стоимость оцениваемых объектов за вычетом начисленного износа.

Рис. 1.2. Объекты оценочной деятельности

Оценка — систематизированный сбор и анализ экспертами данных, необходимых для определения стоимости различных видов собственности (бизнеса) и оценки его на основе действующего законодательства и стандартов. Оценочная деятельность осуществляется п следующим основным направлениям:

1. Оценка как инструмент эффективного управления собственностью. Оценка организации (предприятия как имущественного комплекса, бизнеса) позволяет получить объективную характеристику эффективности управления в рыночной экономике. Увеличение стоимости организации за конкретный период является одним из основных критериев оценки работы управляющего.

2. Оценка имущественных объектов для залога и ипотечного кредитования. Развитие ипотечного кредитования, введение механизма независимой оценки объекта залога требуют разработки методики определения залоговой стоимости. Как показывает международный опыт, при залоговых операциях базой при определении стоимости объекта собственности является его рыночная стоимость. Для оценки уровня риска, который принимает кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить соотношение между рыночной стоимостью залога и параметрами кредита.

3. Оценка собственности для исполнительного производства и судопроизводства. Принятие целого ряда законодательных актов по реализации объектов собственности для исполнительного производства создает законодательную базу для привлечения независимых оценщиков к оценке объектов (включая имущественные права в процессе исполнительного производства). Опыт взаимодействия оценщиков и органов государственной власти, в частности при проведении конкурсного отбора оценочных компаний в Федеральном долговом центре при Правительстве РФ, показывает, что создание специализированных организаций, осуществляющих услуги по оценке для исполнительного производства, требует разработки в кратчайшие сроки соответствующей нормативной и методологической базы.

В первую очередь речь идет о регламентах привлечения оценщиков к проведению стоимостной экспертизы в рамках судебного процесса, а также их обучении для работы в суде. Участие независимых оценщиков в процедурах ареста имущества (в том числе имущественных прав), осуществляемых Службой судебных приставов, также требует разработки нормативной базы, в том числе методик, позволяющих в ходе описи арестованного имущества проводить первичный анализ его ликвидности. (Отметим, что в учебнике не рассматриваются такие направления развития оценочной деятельности, как оценка убытков организации, инвестиционных проектов и др.)

Оценочная деятельность — неотъемлемая часть рынка финансовых услуг, тесно взаимосвязанная с бухгалтерским учетом, налогообложением и статистическим учетом, поэтому важными аспектами ее развития являются унификация понятийного аппарата и технологии оценки, их увязка с понятийным аппаратом и технологией первичного бухгалтерского учета, а также характер взаимодействия оценщиков, аудиторов, финансовых консультантов, других заинтересованных лиц при проведении оценочных работ. Оценочная деятельность является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Пассивы — совокупность долгов и обязательств организации.

Период возврата капитала — отрезок времени, в течение которого, как ожидается, собственность принесет доход конкретному инвестору и за который любая потеря капитала должна быть возмещена потоком операционного дохода.

Полезность — субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту собственности. В оценке полезность определяется возможностями и способами использования объекта, обусловливающими величину и сроки получаемых доходов и других выгод.

Постпрогнозный период (терминальный, продленный год) — следующий целый год после года, на который были спрогнозированы экономические и финансовые результаты деятельности организации.

Потенциальный валовой доход — максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект собственности.

Потребительная стоимость — стоимость объекта собственности для пользователя при конкретном использовании.

Потребность в определении стоимости объектов собственности возникает в процессе деятельности субъектов собственности, направленной на достижение определенной цели, а в зависимости от целей оценки формируются конкретный вид стоимости и ее величина. Потребность в оценке возникает в следующих ситуациях:

• определение исходной цены объекта собственности для продажи;

• оздоровление экономики организации за счет удаления «больных» элементов через механизмы банкротств и санации;

• изъятие частной собственности для нужд государства;

• определение страховой стоимости компании или ее отдельных элементов;

• расторжение брака супругов, когда компания находится в совместном владении;

• анализ конкретных инвестиционных решений (куда (во что) вкладывать деньги, какие доходы они принесут в будущем);

• покупка-продажа организации или ее части (оценка объекта собственности нужна, чтобы установить цену продажи и обоснованные налоговые платежи, правильно учесть сделку в балансе компании);

• определение цены пакета акций;

• продажа части активов (технологии, дочерней компании, прав аренды, части акций и т. д.);

• определение налога на наследство, в качестве которого может выступать организация. В этом случае наследники и налоговый инспектор часто по-разному рассматривают ситуацию, связанную с исчислением налога на наследство. Налоговый инспектор, как правило, рассматривает организацию (объект дарения) с позиций прошлой работы; наследник — с позиций будущего периода, а будущее для него — это продажа объекта собственности, дарение, продолжение работы или другие обстоятельства. Если организация подарена, нужно определить ее стоимость для заполнения декларации по налогу на дарение;

• получение кредита в банке под залог объектов собственности;

• реализация налогооблагаемой базы по налогу на имущество за счет продажи какой-либо его части.

Оценка объектов собственности, в том числе организации (отдельных частей), может быть связана с необходимостью определить отдачу от инвестиций, оценить последствия ликвидации организации, определить условия выкупа акций (например, государством), распределить собственность между наследниками и т. д.

В оценке организации заинтересованы практически все субъекты рынка: государство, инвесторы, кредиторы, акционеры, управляющие, поставщики, страховые фирмы.

Право собственности — право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования объектов собственности, включающее право передачи права собственности (продажа, обмен, дарение).

Приватизация — процесс преобразования отношений собственности, заключающийся в передаче различными способами объектов государственной собственности в частную путем акционирования. Правовое регулирование организаций, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма. Эти отношения регулируются законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г., в который неоднократно вносились существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и «Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г.», утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. Все эти законодательные акты действуют до утверждения новой государственной программы приватизации, и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г., в которых приведены порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию; правила оценки стоимости объектов приватизации, предприятий, преобразованных в открытые акционерные общества; установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов. Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 01.07.1992 и Положение о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.

В результате приватизации имущество предприятия переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей. Приватизации подлежат и части предприятия (ГК РФ, ст. 559–566). В Указе предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные предприятия с правами юридического лица, с соблюдением требований антимонопольного законодательства.

Действующими нормативными документами однозначно не определен порядок бухгалтерского учета операций по продаже предприятий и их налогообложению. В отечественной практике принято отражать продажу предприятия в бухгалтерском учете как реализацию основных средств. Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора купли-продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества (государства) выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления (комитеты по управлению имуществом и фонды имущества). Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника и может продать предприятие другому лицу.

Принципы оценки — логика, правила и экономические причины, объясняющие или поясняющие факторы, которые влияют на величину стоимости оцениваемого объекта собственности.

Прогнозный период — период прогнозирования экономическихи финансовых результатов деятельности организации (компании, предприятия, бизнеса), за которым следует послепрогнозный период (в специальной литературе этот временной отрезок иногда называют постпрогнозным, терминальным и продленным).

Продажа объекта собственности:

• продажа предприятия как имущественного комплекса на основе расчета рыночной стоимости объекта в целом;

• продажа отдельных частей предприятия (долей собственности) на основе расчета обоснованной рыночной стоимости реализуемых пассивов;

• продажа организации в целом или ее отдельных подразделений для создания более крупной производственной системы на основе расчета инвестиционной стоимости бизнеса;

• продажа организации для прекращения деятельности (т. е. с полным разрушением экономической системы) на основе расчета ликвидационной стоимости бизнеса, которая равна стоимости продажи активов организации (по отдельности или целиком) за вычетом долгов (заемных пассивов), трансакционных расходов по реализации активов, расходов и стоимости ликвидации производственной системы (расходов на увольнение работников, на юридические процедуры по ликвидации организации и т. д.).

Процентная ставка — цена денежной ссуды, определяемая отношением суммы денег, выплачиваемых в единицу времени в качестве платы за ссуду, к величине ссуды. Выделяют долго-, средне- и краткосрочные процентные ставки. Рыночный уровень процентных ставок зависит от соотношения спроса и предложения на кредитные (денежные) ресурсы.

Процесс оценки — процедура последовательного решения задачи, включающая анализ данных для получения заключения о величине стоимости объекта собственности.

Расходы — термин, применяющийся для количественного выражения потребления ресурса, необходимого для производства продукции.

Рентабельность–показатель эффективности использования производственных ресурсов, который определяется соотношением некоторых экономических показателей хозяйственного эффекта и затрат на производство и реализацию продукции.

Реверсия — процедура возврата объекта собственности в пользу первоначального владельца.

Рейдерские технологии в бизнесе (рейдер — налетчик). В бизнесе рейдером называют организацию или специалиста по перехвату управления предприятием (имущественным комплексом). Основная сфера интересов рейдеров — недооцененное или проблемное предприятие, располагающее избыточным имущественным комплексом. Обычно рейдеры позиционируют себя как агентства недвижимости, управляющие или инвестиционные компании. Компания берет в управление объект, а потом пытается захватить его в собственность. В качестве примера можно привести управляющую компанию «Сектор». В начале 2005 г. «Сектор» посягнул на двухэтажный имущественный комплекс, переданный ему в доверительное управление. В настоящее время дело находится в арбитражном суде. Недружественное поглощение (захват) — это нечто среднее между чисто силовой акцией и юридической процедурой, осуществляющееся, как правило, на минимальных правовых основах.

Любая рейдерская операция начинается с разведки. Уточняетсявсе — от влияния и боеспособности собственников до юридической чистоты объекта. Если анализ информации показывает возможность поглощения объекта, начинается реализация апробированных схем. В акционерных обществах, созданных в процессе приватизации, не всегда налажен учет объектов недвижимости, что облегчает рейдерам захват имущественного комплекса. Излюбленная мишень рейдеров — бывшие НИИ, преобразованные в АО, которые, как правило, владеют солидным имуществом и часто приватизированы с некоторыми правовыми неточностями. Так, например, в документации одного ОАО Санкт-Петербурга фигурировал гараж с хозяйственной пристройкой. Как оказалось, «пристройка» представляла собой капитальное пятиэтажное здание. Очень часто рейдеры «покупают» руководителей организаций, чтобы они действовали в их интересах. Это может быть обременение предприятия долгами, что приводит к аресту недвижимости, закрытию счетов предприятия и искусственно созданному результату — имущественный комплекс переходит в собственность кредитора-рейдера.

После достижения цели рейдеры начинают продавать имущество, «заметая следы» путем неоднократной перепродажи объектов с участием трех-четырех компаний-однодневок или офшорных компаний. В этой ситуации привлечь их к ответственности или заставить выплатить налоги практически невозможно. Добросовестным приобретателем собственности становится лишь последний покупатель, который и предстает в суде в качестве обвиняемого. Как правило, к ответственности не удается привлечь ни самих рейдеров, ни подкупленных ими руководителей организации. Для этого пострадавшая сторона должна иметь веские доказательства, которые практически не удается предоставить суду. Участники захвата никогда не признаются в сговоре, а некомпетентность директора, из-за которой пострадала организация, не является поводом для привлечения участников сговора к уголовной ответственности.

Типичные методы действия рейдеров:

• завладение контрольным пакетом акций;

• создание системы двойного менеджмента и «параллельных» советов директоров;

• применение силовых методов на основании определений различных судов (желательно максимально удаленных от места событий);

• оспаривание итогов приватизации по искам акционеров;

• создание двойного реестра и списание акций со счетов законных владельцев с их последующей продажей добросовестным приобретателям;

• «каскадные атаки», когда проблемы защищающихся все время меняются, что не позволяет создать эффективную защиту. Среди каскадных атак чаще всего используются акционерные (акции скупаются малыми долями на физических лиц), арбитражные, уголовные, надзорные, информационные (с привлечением СМИ), регистрационные, имущественные, а также «каскады надежды», когда появляются доброхоты, предлагающие жертве купить у нее обреченное предприятие по значительно более низкой цене или провести переговоры с захватчиками.

Обязательные элементы рейдерской тактики: привлечение властного ресурса (включая судебный); фальсификация документов (почти всегда); скорость проведения операций. Если быстрый захват не удается, то с каждым днем операция становится все менее выгодной. Конфликт переходит в разряд вялотекущих, и информация попадает в прессу.

Законными методами бороться с рейдерами сложно, поскольку они стараются избегать прямых (доказуемых) нарушений норм права. Однако уже накоплен некоторый опыт в отработке специальных процедур и технологий. В Правительстве Москвы создан Департамент экономической безопасности. В столице применяют стратегию «асимметричного ответа»: если на предприятии сменялись собственник, профиль деятельности и есть жалобы, то чиновники обязаны затягивать регистрацию, создавать новым владельцам проблемы в налоговой сфере и пр. В Администрации Петербурга создана специальная межведомственная комиссия по предотвращению противоправных действий в ходе корпоративных конфликтов. Новый орган должен сформировать систему противодействия незаконному захвату предприятий, защитить право собственности.

Реструктуризация — обеспечение эффективного использования любых производственных ресурсов, которое приводит к увеличению стоимости организации.

Рефинансирование — погашение задолженности по одному и более кредитам за счет одновременного получения нового кредита.

Риск — опасность недополучения ожидаемых доходов или появление непредвиденных расходов в процессе эксплуатации объектов собственности.

Санация — система мероприятий по улучшению финансового положения организации для предотвращения ее банкротства или повышения конкурентоспособности.

Сделка — процесс передачи материальных и нематериальных активов, без которых невозможно функционирование объекта собственности (например, прав, вытекающих из принадлежащих собственнику патентов на изобретения, товарного знака и др.). В последние годы стали чаще осуществляться сделки с организациями в целом как объектами собственности. Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, составляющий с предприятием единый комплекс, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму для повышения надежности таких сделок, защиты прав как их участников, так и третьих лиц. Однако, признав предприятие объектом недвижимости, ГК устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим. В качестве объекта права предприятие может принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в частности предназначенных для изготовления разных видов продукции или осуществления иных видов экономической деятельности.

Себестоимость — экономическая категория, отражающая сумму денежных средств, необходимых для создания объектов собственности.

Система оценки объекта собственности — общая концепция, состоящая из иерархически тесно увязанных между собой элементов, конечным результатом совокупного рассмотрения которых является установление научно обоснованной рыночной либо иной стоимости объекта собственности.

Скидка на низкую ликвидность — абсолютная величина или доля, на которую уменьшается рыночная стоимость объекта собственности, чтобы отразить его недостаточную ликвидность.

Собственность — отношения людей к средствам производства (в процессах пользования, владения и распоряжения ими), а также отношения между людьми по поводу средств производства (разграничение людей на собственников, арендаторов и пользователей). Внешним признаком собственности является власть субъекта (человека) над вещью. Формы собственности по признаку присвоения: индивидуальная, коллективная, государственная; по правовым признакам: частная (граждан, юридических лиц), смешанная, государственная, субъектов Федерации, федеральная, муниципальная.

Собственный капитал — уставный, учредительский или акционерный капитал организации (компании), включающий внесенный (оплаченный) капитал и нераспределенную прибыль.

Средняя ставка дохода — техника, используемая для оценки ставки дохода. При расчете данной ставки суммарные инвестиции вычитаются из суммарных поступлений от инвестиций. Результат делится на число лет владения и затем на общую сумму инвестиций.

Срок амортизации — период времени, в течение которого величина кредита должна быть погашена путем осуществления периодических платежей.

Ставка дисконта:

• в математическом смысле — процентная ставка, используемая для пересчета будущих денежных потоков в единую величину текущей стоимости, которая является базой для определения рыночной стоимости организации;

• в экономическом смысле — требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.

Экономика Под ред. Асаула А.Н. Оценка организации (предприятия, бизнеса). Учебник

Экономика Под ред. Асаула А.Н. Оценка организации (предприятия, бизнеса). Учебник

Учебник подготовлен в соответствии с программой обучения по дисциплине ДС.1.5. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» по специализации 060821 «Оценка собственности».<br /> Изложены теоретические, методические и практические основы оценки собственности. Содержание учебника соответствует структурным и понятийным требованиям Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования третьего поколения.<br /> Представлены понятийно-терминологический аппарат, используемый в процессе определения стоимости объектов оценки, и основные методические положения оценочной деятельности; даны практические рекомендации по формированию информационно-аналитической базы оценки стоимости объектов; рассмотрены методы оценки стоимости организации, бизнеса и предприятия как имущественного комплекса с позиций затратного, сравнительного (рыночного) и доходного подходов.<br /> Предназначен для студентов, обучающихся по направлениям подготовки 222000 «Инноватика» (квалификация (степень) «Бакалавр»); 080100 «Экономика» (квалификация (степень) «Бакалавр»); 38.03.02 «Менеджмент» (уровень бакалавриата); 27.04.05 «Инноватика» (уровень магистратуры); 38.04.01 «Экономика» (уровень магистратуры); 38.04.02 «Менеджмент» (уровень магистратуры), а также для аспирантов, преподавателей экономических вузов и факультетов и предпринимателей различных сфер деятельности.

Внимание! Авторские права на книгу "Оценка организации (предприятия, бизнеса). Учебник" (Под ред. Асаула А.Н.) охраняются законодательством!