|
|
ОглавлениеГлава 1. Как провести общее собрание? Глава 2. Как реализовать решения общего собрания? Глава 3. Как оспорить решения общего собрания? Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуГлава 1. |
|||||||||||||||||||||||||||
 Зачем собственникам нужно общее собрание? |
Общее собрание в самом прямом смысле решает судьбу многоквартирного дома. Собственники квартир и нежилых помещений (офисов, магазинов и т. д.) одновременно являются и собственниками общего имущества, владение, распоряжение и пользование которым осуществляется собственниками путем принятия на общем собрании совместных решений. Официально Жилищный кодекс РФ предписывает проводить общее собрание не реже одного раза в год. На деле собственники нередко игнорируют эту обязанность, и не только потому, что не понимают необходимости этого, не считают это важным. Причиной является еще и разобщенность, неумение общаться друг с другом. Иногда говорят, что в городах наступила «эра социального одиночества», когда люди незнакомы даже с соседями по лестничной клетке.
Современное жилищное законодательство нацелено на то, чтобы собственники принимали как можно больше участия в реализации прав и обязанностей, представленных им законом. Общее собрание должно сплотить жильцов вокруг общей цели — благоприятное и безопасное проживание в доме. При этом важно помнить, что зачастую люди не являются профессионалами в вопросах обслуживания и технической эксплуатации, но задать вектор, сделать правильный «заказ» специалистам, а потом оценить уровень их работы — вполне реальная задача для того, кто серьезно относится к своей собственности.
| Чем встреча собственников отличается от настоящего общего собрания собственников? |
Жители могут собраться просто для того, чтобы обсудить разные темы. Иногда управляющая организация, или ТСЖ, или администрация города проводит так называемые информационные собрания — на них не принимается решения ни по каким вопросам, а до жителей доводится информация (например, о том, какие существуют способы сбора средств на капитальный ремонт дома).
Общее собрание собственников помещений отличается от обычной встречи следующими признаками:
1) соблюдена процедура собрания (собственники надлежащим образом уведомлены о его проведении, подготовлены все необходимые документы, утверждена повестка дня);
2) в собрании принимают участие только собственники помещений;
3) собственники помещений голосуют по вопросам повестки дня.
1.1. Кто может инициировать общее собрание?
В первую очередь право инициировать общее собрание дано любому гражданину — собственнику жилого или нежилого помещения как главному заинтересованному лицу. Также инициатором может стать и совладелец квартиры, и собственник — юридическое лицо.
Во-вторых, собрание может созвать инициативная группа собственников помещений. Здесь тоже есть интересная тонкость. Собственники помещений, обладающие не менее 10% голосов от общего числа голосов в доме, вправе составить перечень вопросов повестки дня собрания и обратиться в письменной форме к УК, ТСЖ, кооперативу с требованием организовать общее собрание. Получив обращение, управляющий обязан в течение 45 дней должен уведомить о проведении общего собрания каждого собственника помещения в доме, провести все необходимые мероприятия, оформить документы по результатам собрания и довести их до сведения собственников помещений. Отказать собственникам в таком требовании управляющий не вправе.
И наконец, в-третьих, начиная с 30 июля 2015 г. часть 7 ст. 45 Жилищного кодекса РФ дает право управляющей организации, осуществляющей управление данным домом по договору управления, инициировать собрание. Так законодатель поставил точку в спорном вопросе — вправе ли управляющая организация быть инициатором общего собрания. Очевидно, что в повестку дня такого собрания могут быть включены только вопросы, находящиеся в его, собрания, компетенции (рис. 1).
Рис. 1. Инициаторы общего собрания собственников помещений
| За чей счет проводится общее собрание? |
Проведение собрания подразумевает ряд затрат: и на аренду помещения под очную встречу жителей, и на рассылку заказной корреспонденцией уведомлений, и на распечатку документов, и на оплату приглашенных лекторов, и другие расходы. По общему правилу, инициатор собрания берет такие расходы на себя. На практике управляющий заносит расходы на проведение годового собрания в цену договора управления и согласовывает данный вопрос с собственниками.
Однако в этом правиле есть исключение. Если инициатором собрания выступают собственники помещений, обладающие не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а организатором собрания является управляющий, вопрос о финансировании расходов может быть вынесен на голосование на общем собрании. Варианты решений могут быть разными, например пропорционально разделить расходы между всеми собственниками и оплатить равными долями в течение трех месяцев.
С учетом изложенного можно сделать вывод, что финансирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и несет соответствующие расходы инициатор такого общего собрания, а именно:
— в случае если собрание проводится по инициативе любого собственника — то этот собственник;
— если по инициативе управляющей организации — управляющая организация;
— если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, — указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
1.2. Компетенция: какие вопросы можно решить общим собранием собственников?
К компетенции общего собрания относятся ключевые вопросы управления многоквартирным домом. Часть вопросов перечислена в ст. 44 Жилищного кодекса РФ:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
1.2) принятие решений о получении ТСЖ, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) выбор лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
5) другие вопросы.
Как видно, перечень вопросов не исчерпывающий. По сути, на общем собрании собственников помещений можно принять любое решение, не противоречащее законодательству. Основные направления, по которым могут работать собственники на благо своего дома (рис. 2):
1) выбирать «путь дома» (например, можно реконструировать дом, можно его отремонтировать, а можно и принять решение о сносе дома);
2) помогать (например, можно принять решение о сдаче фасада дома в аренду под рекламный щит и пустить деньги на обустройство клумб и газонов, можно принять решение собрать дополнительные средства и построить детскую площадку, а можно запретить делать ненужные и дорогостоящие работы);
3) контролировать (речь идет не только о контроле эксплуатирующей организации, но и, например, о контроле соседей за соблюдением правил проживания, отсутствия долгов).
 |
Интересно, что… В 1968 г. появились Домкомы «в целях привлечения населения к управлению жилищным фондом», которые не только контролировали работу дворников, но и организовывали детские кружки, заботились об одиноких стариках. |
